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中古住宅の売却でお困りの方へ!相場の調べ方を解説します

不動産売却コラム

中古住宅の売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。
中古住宅を売却する際には、相場をしっかりと調べておくことが重要です。
しかし、どのようにして相場を調べたら良いかわからない方もいらっしゃいますよね。
そこで今回は、相場を調べる際に役に立つ、査定価格の特徴と、中古住宅の価格の決め方についてご紹介します。

査定価格についてご紹介!

中古住宅を売却する際には、基本的に査定をしてもらうことになります。
その際に提示される査定価格は、相場を知るためにとても役に立ちます。
しかし、査定価格はどのようにして決められるのでしょうか。
ここでは、査定価格の特徴について確認していきましょう。

そもそも査定価格とは、住宅を売りに出してから3ヶ月ほどで売れるであろう価格の目安のことです。
そのため、実際に査定価格で取引されると保証されているわけではありません。

しかし、だからと言って価格を適当に決めてしまうのはおすすめできません。
中古住宅を売却する際には、価格設定がとても重要です。
価格を高く設定しすぎると売れにくくなってしまいますし、低く設定しすぎると後悔の原因になりやすいです。
そのため、査定価格をもとに、住宅の適正価格を見定めておくことが重要と言えるでしょう。

価格はどのようにして決まる?

ここまで、相場を調べる方法として、査定価格を参考にする方法をご紹介してきました。
しかし、住宅の価格の決め方を調べることでも、相場は調べられます。
そこで、中古住宅の価格の決め方を3つ確認していきましょう。

まず1つ目は、取引事例比較法です。
こちらの方法では、売りたい住宅と特徴が似ている住宅の過去の取引事例を参考にします。
過去の事例と比べてプラス査定になる部分とマイナス査定になる部分を探していき、価格を決めます。
過去の事例が見つかった場合には、ぜひこちらの方法を試してみてください。

2つ目は、原価法です。
こちらの方法では、住宅を最初から建て直した場合を想定し、築年数に応じて減価修正を行っていきます。
少し複雑ですが、住宅の価格は築年数によって大きく変わるので、原価法についてもしっかりと確認しておくと良いでしょう。

3つ目は、収益還元法です。
こちらの方法では、住宅を賃貸に出した場合の利回りなどを考慮して、価格を決定します。

まとめ

今回は、相場を調べる際に役に立つ知識についてご紹介しました。
査定価格は相場を決める際にかなり参考になるので、価格の決め方と合わせて特徴をしっかりと把握しておきましょう。
中古住宅の売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

分譲マンション売却の際のお悩みを解決!管理組合への連絡

不動産売却コラム

分譲マンションの売却するときにマンション管理組合に連絡する必要があることをご存知ですか。
これは登記手続きと同様に大切なことで、適切に行う必要があります。
そこで今回は、管理組合について紹介します。

管理組合とは

管理組合は、建物や敷地、附属施設の管理を行うために組織された組合のことです。
マンションを購入した場合は加入する必要があり、加入を希望するしないは関係ありません。
マンション1棟ではなく、マンション内の部屋を購入して別の場所に住んでいる場合も加入します。

この管理組合は、執行機関の役員や理事長、監事を置くのが通常であり、1〜2年単位で選任されます。
しかし、管理組合が建物や設備の問題、入居者間の意思統合を行うのは難しいため、管理会社に任せるケースが多いでしょう。

売却時に行うことについて

マンションを売却すると組合員としての資格を失うため、売却したら速やかに報告する必要があります。
タイミングは決済直後が良いでしょう。
なぜなら、決済のタイミングで売主の所有権がなくなり、買主に移動するからです。

購入希望者は間取りや築年数はもちろんのこと、修繕の履歴や耐震診断結果も参考にして購入を決め、管理組合に資料の請求を行います。
それ以外にも、提出する書類や手続きがいくつかあります。
そのため、売却が決まった時点で管理組合に連絡を入れておくとスムーズに進められるでしょう。

提出する書類は「組合員資格喪失届」です。
これを理事長宛に提出する必要がありますが、最近では直接提出するケースは少なく、管理会社への提出が一般的になりました。

これを提出しないと心配になるのが、管理費と修繕積立金の過剰支払いです。
提出しないままでいると、自動で引き落とされる費用を過剰に支払うことになります。
返金はされると思いますが、事務処理が複雑であったり、トラブルになったりする可能性があるため、売却のタイミングで提出しましょう。

修繕積立金について、一度も修繕工事が行われなかった場合は返却されるのか疑問を持つ方もいるでしょう。
基本的にお金は戻ってくることなく、今後の修繕費用に回されます。
納得できない方もいると思いますが、新たな入居者に引き継がれると覚えておきましょう。

まとめ

今回は、管理組合について紹介しました。
マンションを売却するときには管理組合への連絡をする必要があります。
管理費や修繕積立金でのトラブルに発展しないためにも、売却が決まったら連絡を入れておき、スムーズに進めましょう。

ローンの残っている分譲マンションは売却できる?疑問にお答えします

不動産売却コラム

「分譲マンションの売却を検討しているが、ローン残債があっても売却できるか」と疑問を持っている方はいませんか。
返済が苦しくなったり、利回りが悪くなったりすると売却したいですよね。
そこで今回は、ローン残債がある分譲マンションの売却について紹介します。

売却可能か

結論から申し上げますと、売却可能です。
しかし、金融機関が融資をするときに、ローンを組む人が所有する不動産に設定する権利である「抵当権」の抹消を行う必要があります。
その抹消にはローン残債の一括返済が必要であることを注意しましょう。

一般的には、マンションの売買代金をそのローン残債に充てます。
ただ、売買代金だけでは足りないケースも考えられるでしょう。
その場合は不足分をキャッシュで準備する必要があり、準備できない場合はマンションの売却ができません。

以上のように、マンションを売却するときにはローン残債の一括返済をする必要があるため、売却前にマンションがローン残債以上で売れるのかを確認しましょう。

注意点について

続いては、ローン残債があるマンションを売却するときの注意点を3つ紹介します。

ダブルローンを避ける

まずは、ダブルローンを避けましょう。
マンションを売却する前に新居の住宅ローンを組む方もいますが、ダブルローンとなりリスクが高いです。
マンションがなかなか売却できず、管理費や修繕積立金などの出費がかさむことを考えてから売却しましょう。

関連費用を把握する

マンションの売却にかかる諸経費も加味して計算しましょう。
売却価格がローン残債を上回っていても、諸経費を合計したらローン残債を下回る可能性もあります。
仲介手数料やハウスクリーニング代、登記費用、収入印紙代、一括返済手数料、引っ越し代、譲渡所得税といった経費も覚えておきましょう。

金融機関に連絡する

金融機関に連絡する理由は、正確なローン残債額や売却時の諸経費などを知れるだけでなく、受け渡し日の通知や抵当権抹消の手続きの依頼も必要だからです。
また、住み替えローンを利用する方は、売却と購入を同時に行うため、金融機関の協力が必要です。
「任意売却」を考えている方も、金融機関の許可が必要であるため、事前に連絡を入れましょう。

まとめ

今回は、ローン残債があるマンションの売却について紹介しました。
ローン残債があっても売却可能ですが、一括返済する必要があります。
ローン残債と諸経費の合計が売却価格を下回るか確認しましょう。
そのためには、金融機関に連絡をして、正確な残債額と諸経費を知りましょう。

分譲マンションを売却する際の手数料について解説します

不動産売却コラム

分譲マンションの売却を検討している方で、売却金額が全部手元に入ってくると考えている方はいませんか。
マンションの売却には、仲介手数料を含め様々な費用がかかります。
そこで今回は、マンション売却に関わる諸費用と仲介手数料について紹介します。

諸費用について

まずは、マンションを売却するときに発生する諸費用を2つ紹介します。
ただし、仲介手数料はこの後詳しく説明するため、ここでは紹介しません。

抵当権抹消費用について

まずは、抵当権抹消費用がかかります。
マンションを購入するときにローンを利用する方は少なくないでしょう。
そのときに、返済できないことを防ぐために、当該マンションを差し押さえできる権利、「抵当権」を金融機関が設定します。
その抵当権をなくすときに、司法書士報酬や登録免許税などの費用がかかります。

印紙税について

買主と売買契約を行った場合は印紙代がかかるので注意しましょう。
これは売却価格に比例して高くなりますが、平成26年度以降のものは軽減措置が適用されます。
5000万円から1億円以下で売却した場合は、本則税率が6万円かかりますが、軽減税率で3万円になります。
収入印紙を貼ることで納税をしますが、コンビニや郵便局で収入印紙が買えるため、必要になったら買いましょう。

以上の2つ以外にも、不動産譲渡所得税や引っ越し費用、人によってはハウスクリーニング代やリフォーム代などもかかります。
所有するマンションの売却にはどのくらいかかるのかを事前に知りましょう。

仲介手数料について

不動産の売却において、仲介手数料は大きい費用です。
この費用は売買契約が成立したときに不動産会社に支払われます。
発生する理由は、不動産会社が不動産を売却するために広告を出したり、チラシを投函したりといった活動を代わりにしてくれるからです。
これは成功報酬であるため、無事に買主と売買契約が成立したときのみ払い、契約を結ぶだけでは基本的にはかかりません。

手数料は売買金額の3パーセントと6万円と消費税の合計で算出されます。
支払いのタイミングは会社によって違い、大手不動産会社の場合は契約時に半分払い、引き渡した後に残りの半分を支払うことが一般的とされています。
地場の業者の場合は決済時に一括で払うことが多いでしょう。

まとめ

今回は、マンションの売買に関わる諸費用について紹介しました。
この諸費用を忘れて売却価格を下げると、ローン残債と諸費用の合計が売却価格を上回る可能性があります。
売却にはどういった費用がかかるのか事前に調べましょう。

中古住宅を売却するタイミングはいつがいい?築年数と季節が大切です

不動産売却コラム

中古住宅の売却を検討している方の中に、いつ売るのが良いか考えたことがある方はいますか。
戸建やマンションは築年数に比例して価格が下がるため、売るタイミングは大切です。
そこで今回は、築年数と季節の観点から、どのタイミングで売るのが良いかを紹介します。

築年数のタイミングについて

築年数の観点から見ると、「築22年」までが売却に適しています。
なぜなら、戸建は22年経ったら資産価値がほぼ0になるからです。
より具体的に説明すると、一般的には築10年の売却で約60パーセント、築15年で約40パーセント、築20年で20パーセントほどに下がります。
そのため、築22年になる前に売却すると良いでしょう。

しかし、築年数に関係なく売却できるケースもいくつかあります。

まずは、人気エリアで土地が高い場合です。
同じ間取りでも、都市部と地方で売却価格が同じとは限りません。

それは土地の資産価格も考慮されるからです。
土地の資産価格は築年数の影響をほとんど受けることがないため、人気エリアに建っていれば築年数に関わらず高く売れるでしょう。
ただし、建物部分の価値減少を土地の価値で補っているため、土地の価値が下がると全体的に下がる点には注意しましょう。

続いては、リフォームやリノベーションを行っている場合です。
適切なタイミングで補修がされている住宅は購入者に安心して買ってもらえます。
特に、毎日使うキッチンや風呂場のリフォームがされている場合は価値が下がりにくいです。
また、耐震補強や省エネなどの付加価値目的のリフォームが行われていると、築年数に関わらず売れやすくなるでしょう。

季節のタイミングについて

季節の観点では、極端な繁忙期や閑散期はありませんが、差があるのは事実です。
そのため、できる限り売れる季節に売却した方が売れる可能性があるでしょう。

最も需要が高いと言われるのは1〜3月です。
これは新生活に合わせて引っ越しを行う方が多いからです。
この時期に売却すると、相場よりも多少高く売れるでしょう。

その次に需要が高いのが、10月前後です。
10月は企業の異動と重なり、第二の引越しシーズンと言われています。
1〜3月に比べると引っ越しする人は少ないですが、需要が増えます。

ここでは需要の高い季節を紹介しましたが、築年数に比べて極端な違いはないためあまり気にしなくても良いでしょう。

まとめ

今回は、中古住宅が売れやすいタイミングを、築年数と季節の観点から紹介しました。
築年数は売却価格に大きく関わるため、築22年を超えている場合は工夫して住宅の価値を上げる必要があります。
また、季節のタイミングについては、影響は少ないものの、引っ越しの多い時期に合わせると売れやすくなるでしょう。

法廷研修会

不動産の知識, 不動産売却コラム, 中古住宅, 東広島市

こんにちは。
不動産プラザの宇和川です。

毎年定期的に宅建協会で「法定研修会」が行われていて、
都度参加させていただいています。

今年はコロナの影響もあり、
会場ではなく、WEBや資料で勉強させていただきました。

民法改正の年ということもあり、
解約書の内容や特約の記載を見直しては訂正しています。

不動産は、特に仲介をさせていただいている中古の物件は、
一つとして同じものがないので、
売主様、買主様の間での条件等が違い、
同じ契約書という訳にはいかず、毎回勉強させてもらっています。

これからも「法廷研修会」等に積極的に参加して勉強していこうと思います。

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中古住宅を売却しよう!買取と仲介のメリットについて紹介します

不動産売却コラム

「中古住宅を売却したいけれど、どのような方法があるのか」と疑問を持っている方はいませんか。
中古住宅の売却には、一般市場で買主を探す「仲介」と不動産業者が買主となる「買取」の2種類の方法があります。
どちらにもメリットがあるため、今回は仲介と買取のメリットについて紹介します。

仲介のメリットについて

まず初めに、仲介で売却するメリットを3つ紹介します。

1つ目は、買取よりも高価格で売却できる可能性があることです。
仲介の場合は売却までの期間にゆとりがあり、時間をかけて納得できる値段で売却できます。
そのため、時間がかかっても高い価格での売却をしたい方に向いているでしょう。

2つ目は、購入検討者の様々な意見が聞けれることです。
仲介では、不特定多数の人が内覧を行うため、他の物件と比べてどうであるかの感想が聞けます。
そういった意見を販売活動に活かすとより高価格で売れる可能性があるため、大きなメリットでしょう。

3つ目は、スケジュールにゆとりがあることです。
仲介では、住み替えまでのスケジュールをゆっくり考えながら売却活動を行えます。
ただし、あまりにゆっくり売却活動を行うと「売れ残り物件」と知られてしまい、大幅な値下げが要求されることもあるため注意しましょう。

買取のメリットについて

続いては、買取のメリットをいくつか紹介します。

まずは、仲介手数料がないことです。
仲介の場合は仲介手数料を払う必要がありますが、買取では払う必要がありません。
手数料は、一般的には売却金額の3パーセントと6万円と消費税の合計で算出されます。
例えば、3000万円の物件を売却した場合は103.68万円の手数料を払う必要があります。

続いては、現金化しやすいことです。
買取では、方法によっては買取額の交渉が終わり次第すぐに現金化できます。
そのため、すぐにお金が必要な方にはおすすめでしょう。

最後は、瑕疵担保責任が免除されることです。
瑕疵担保責任とは、売却後に雨漏りやシロアリ問題などの欠陥が見つかったときに、売主が補修費用を払う責任です。
最悪の場合は契約を解除されることもあります。
しかし、買取の場合は瑕疵担保責任が免除されるため、売却後に物件について悩む必要がありません。

まとめ

今回は、仲介と買取のメリットを紹介しました。
どちらにもメリットがあるため、自分の状況で使い分ける必要があります。
時間にゆとりがある方は仲介を選び、すぐに現金化する必要がある方や、時間に余裕がない方は買取を選ぶと良いでしょう。

分譲マンションの売却について教えます!査定の流れとポイント

不動産売却コラム

「分譲マンションの売却経験がなく、査定がどういった流れで進むのか分からない」と悩んでいる方はいませんか。
マンションを売却するとなったら、まずどのくらいで売れるのか知りたいですよね。
そこで今回は、マンション査定の流れとポイントについて紹介します。

マンション査定の流れについて

まずはネット上で大まかな値段を知ります。
このときに一括査定サイトを利用すると、査定を各業者に依頼するため、査定依頼後に営業電話が大量にかかってきます。
しかし、当サイトを利用すれば、価格がその場で出て、かつ詳細な査定を依頼するか決められます。
また、依頼する場合も1社だけに出すため、複数の業者から電話がかかってくることはありません。

次に、訪問審査をします。
この訪問審査で、実際の物件の状態を見てもらいます。
期間は1週間程度かかるでしょう。
これを終えると、マンションの査定価格が分かり、売り出し価格が決められます。

査定額に影響するポイントについて

続いては、査定を審査するときに大切なポイントをいくつか紹介します。

1つ目は、立地です。
これが最も査定額に影響を与えるといっても過言ではないでしょう。
スーパーまでの距離や環境などがありますが、最も重要なことは駅からの距離です。
徒歩7分以内のマンションであれば購入希望者が多いでしょう。

2つ目は、広さや間取りです。
その土地の需要に合った広さや間取りがあれば査定額は上がります。
また、キッチンのグレードや浴室乾燥機の有無なども査定額には影響します。
需要に合わせた付加価値をつけるのも良いでしょう

3つ目は、管理状況です。
管理が良くなされていれば、査定額が上がります。
チェックポイントとして「エントランスや廊下の掃除がされているか」「ゴミ置き場の使用状況」などがあります。
管理状況に不備を感じる場合は、あらかじめ管理組合に連絡を入れると良いでしょう。

4つ目は、築年数や構造です。
ここで大事なポイントは「新耐震基準」なのかどうかです。
これを満たしていなければ、大震災への不安や住宅ローンが組みにくくなることから評価額は落ちます。
ただし、耐震補強工事がされている場合は考慮されるため、まずは基準を満たしているか確認しましょう。

まとめ

今回は、マンション査定の流れと査定の時のポイントを紹介しました。
マンションの査定では、一括査定を利用すると営業電話が多くかかってきて、面倒なことが起きます。
そういったことを避け、スムーズに査定を進めるためにも当サイトの利用をおすすめします。
【不動産売却王】は希望しない限り、営業電話がかかってくることもありません。

分譲マンションを売却する際の注意点と対策について紹介します

不動産売却コラム

分譲マンションの売却を検討している方で、初めて売却を経験する方はいらっしゃいませんか。
マンションの売却では多くの失敗が見られるため、事前に注意点を知る必要があります。
そこで今回は、分譲マンションの売却における注意点を紹介します。

マンション売却は難しい

マンションの売却で失敗したくない方が全員だと思いますが、それでも失敗する方が多いです。
ある調査では、売却価格に満足していない人の割合は約40パーセントと出されています。
つまり、3人に1人以上の割合で失敗していると言えるでしょう。
また、自宅の価値が予定より安くなった人の割合は54パーセントという結果も出されています。

失敗例と対策について

続いては、実際にどういった点で失敗しているのか、そしてどのように対策すれば良いかを紹介します。

失敗例について

まずは、失敗例を3つ紹介します。

1つ目は、買い手がつかないことです。
本人はすぐに売りたいと思っていても、買い手がなかなか現れないことは珍しくありません。
これは価格や立地などの住宅の条件が悪いからだけでなく、不動産会社がマンションの売却に慣れていないことも考えられます。

2つ目は、極端に安い価格で出すことです。
せっかく売却したのに、後から相場よりも極端に安いことを知り、後悔する方がいます。
売却を急ぎすぎるあまり、業者とのコミュニケーションが不足していたことが原因として挙げられるでしょう。

3つ目は、諸費用を見落とすことです。
マンションの売却には、仲介手数料や測量費などの諸費用がかかります。
これを考えずに売却価格を安くしてしまう失敗が見られます。

対策について

続いては、失敗を防ぐための対策をいくつか紹介します。

まずは、時間に余裕を持つことです。
不動産には売り出し時期があり、時期によって価格は変動するため、短い期間でしか売却活動できない場合は売却価格が安くなる可能性があります。
また、時間の余裕の無さから価格を大幅に下げることもなくなるでしょう。

次は、不動産会社や買主を吟味することです。
選ぶ不動産会社を間違えると、多くの時間と費用がかかります。
不動産の売買が得意な会社を選びましょう。

また、買主も誰でも良いというわけではありません。
ローン審査が否決になると最初からやり直しになるため、買主の吟味も行いましょう。

まとめ

今回は、分譲マンションの売却における失敗例と対策を紹介しました。
マンションの売却には失敗がつきものです。
しかし、事前に知っておくだけで防げることも多いため、マンションを売却するときには今回紹介したことを意識して行いましょう。

路線価や実勢価格についてご存知ですか?土地売却について解説します

不動産売却コラム

土地の売却を考えている方の中で、「路線価や実勢価格を聞いたけれど、よくわからない」と悩んでいる方はいませんか。
土地の評価には様々な基準があるため、売却をするときにはどれを参考にしたら良いか迷いますよね。
そこで今回は、路線価と実勢価格について紹介します。

路線価とは

初めに、路線価とは道路に面する宅地1平方メートルあたりの土地の評価額を指します。
路線価の中にも算出基準で分けられる「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。
単に「路線価」とだけ言われたときは「相続税路線価」だと認識して良いでしょう。
路線価は毎年、固定資産税路線価は3年毎に国税庁によって見直され、各市町村が決定します。

似ている言葉で、地価公表価格もお聞きされたことがあるでしょう。
これは路線価と並び、よく知られている土地を評価する基準で、標準価格とも呼ばれています。
毎年1月1日時点の1平方メートルあたりの価格を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会が審査を行い決定します。
公共事業を行うときには、この価格を基準にして決めており、相続税評価や固定資産材評価の基準になっています。

実勢価格について

続いて紹介する実勢価格とは、土地を売買するときに、実際に取引が成立する価格を指します。
土地には定価がなく、時価で売買されています。
そのため、土地の特徴や売買を行う両者間での事情によって適正価格より上回ることも下回ることもあります。

例を挙げるとわかりやすいでしょう。
適正価格が3000万円の土地があったと仮定します。
売主が早く売りたい場合は実勢価格が2500万円になる可能性がある一方、周辺環境が良かったり、買主がどうしても購入したかったりする場合は実勢価格が3500万円になる可能性があります。

未来の実勢価格の評価は難しく、実際に取引が終了するまでは知れません。
ただし、過去に行われた取引の場合は、国土交通省が出している取引価格情報を参考にして確認できます。

以上のように、路線価と実勢価格にはいくつか違いがあります。
「路線価は国が決めるのに対し、実勢価格は当事者間のみで決定する」「路線価は一定期間変動しないが、実勢価格は変動がある」などが大きな違いとして挙げられるでしょう。

まとめ

今回は、路線価と実勢価格について紹介しました。
両方の言葉の意味を知ると、大きな違いがあります。
自分が何を知りたいのかを知り、マンションの売却を進めましょう。
また、より実勢価格に近い価格を知るためには当サイトを利用して調べましょう。