「共有財産を売却したいが、どうすれば良いのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。
また、共有名義の財産を売却する方法や、売却の際の注意点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介！
ここからは、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。
そもそも、共有とはどのような意味なのでしょうか。
「不動産の共有」とは、土地などの所有権を複数人で持っている状態を指します。
共有名義で不動産をもつのは、主に以下のようなケースです。
・相続で不動産をほかの相続人と共有する
・マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする
・マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子で共同名義にする
共有といってもそれぞれの持ち分があり、その持ち分をそれぞれが登記できます。
ここで、共有名義と単独名義の違いを少しご説明します。
単独名義は、一つの不動産を一人で持っている状態を言いますが、共有名義は一つの不動産を複数人で所有している状況のことを言います。
共有名義において共有者の誰か一人でも売却に反対した場合には、売却の手続きを進められません。
続いて、共有持分権者ができることとできないことをご説明します。
共有名義の不動産において、それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」と呼びます。
共有持ち分権者にできることにはどのようなことがあるのかについて解説します。
まず、共有持分権者が単独でできるのは、「保存」と「使用」です。
「保存」は、不動産の現状維持のための活動で、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりする行為です。
「使用」はその名の通り、共有している不動産を使用することです。
共有持分権者は、不動産の持ち分のみではなく、不動産全体の使用が認められているため、例え3分の1の持ち分権者でも、不動産全体を占有して居住できるのです。
また、共有持分権者の過半数の同意が得られれば、「利用」と「改良」も可能です。
「利用」は、不動産を賃貸借に出したり、賃貸借契約を解除したりすることです。
「改良」はその名の通り、リフォームなどを指します。
一方で、「処分」に関しては、共有持分権全員の合意を得ない限り行えません。
「処分」は借地借家法の適用が必要な賃貸借契約を締結したり、抵当権を設定したりすることで、不動産の売却もこれに該当します。
この「合意」に関しては、口約束だけでも成立しないことはないですが、トラブルに発展しやすいため、必ず書面に残すのが大切です。
具体的な処分方法としては、共有名義人である委任者が代表者に委任状を渡します。
共有名義の財産を売却する方法をご紹介！
ここからは、共有名義の財産を売却する方法を3つご紹介します。
1つ目が、全員の同意を得て不動産全体を売却する方法です。
先ほどもご紹介したように、共有者全員の同意を得られたら、不動産全体をそのまま売却できます。
その他の方法と異なり、相場通りの価格で売却でき、売却で出た利益は、共有者間で簡単に分けられます。
ただし、共有者のうち一人でも反対する方がいる場合には手続きは進められないので、共有者の人数が多い場合はスムーズに進まないことも多いでしょう。
また原則、売却利益や売却でかかる諸費用は持分に応じて分けます。
その点を事前に確認しておきましょう。
2つ目が、自分の持分のみを売却する方法です。
不動産が土地の場合は、自分の持分のみを売却できます。
多くの場合は専門の買取業者に依頼することになりますが、単独名義不動産と比較して、売却価格が大幅に安くなることは事前に知っておきましょう。
また、買取業者が他の共有者に持分の売買を強引に持ちかければ、トラブルになる恐れがありますので、売却する前にあらかじめ他の共有者に
買い取りの意思があるかどうか連絡をしておくのが無難です。
3つ目が、ほかの共有者に持分を買い取ってもらう方法です。
売却先の共有者がその不動産を利用している場合は、共有持分を多く持つことでより便利になるので、売却話がスムーズに進みやすいでしょう。
共有名義の不動産を売却する際の注意点とは？
ここからは、共有名義の不動産を売却する際の注意点を2つご紹介します。
1つ目が、名義の確認は入念におこなうことです。
共有名義の不動産を売却する際には、不動産の共有持分権者についてしっかりと調べる必要があります。
特に、共有持分になってから長期間が経過している場合には、兄弟や親戚の誰がどの部分の共有持分権者か把握できない場合もあります。
この場合は、不動産会社や司法書士に依頼して、まずは誰が共有持分権者なのかを明確にすることから始める必要があるでしょう。
2つ目が、持ち分割合に応じて配分される税金やローン返済です。
例えば、住宅ローンの残債が残っている状態で不動産を売却する場合は、残債を一括返済する必要があります。
売却資金から返済できる場合は問題ないですが、残債より売却価格が小さい場合は自己資金を用意する必要も出てきます。
自己資金を支払うことになったら、共有持分権者の誰がその費用を負担するのかあらかじめ決めておく必要があるでしょう。
共有持分を勝手に売却されたらどう対処すべき？
ここからは、共有持分を勝手に売却された場合の対処法を2つご紹介します。
1つ目が、共有持分買取業者と交渉をする方法です。
前提として、他の共有持分権者による共有持分売却を取り消すのは不可能です。
売却自体に法的な問題は無いため、そのままでは共有持分の買取業者との共有状態が継続されます。
こうなると、業者は持分買取に関する提案をしてくる場合が多いです。
提案をされたら、まずは受けるか受けないかを判断しましょう。
納得のいく金額が提示される場合は売ってもかまわないですし、こちらから相手の持分を買い取って完全な所有権を手にするという手もあります。
金額についても交渉可能なので、希望金額を伝えて検討してもらうのも良いでしょう。
ただ、不動産会社が他の共有者に有利になる金額を提示することは少ないです。
もし提示された金額に納得できない場合は、無理に妥協する必要はないでしょう。
2つ目が、共有物分割請求をされる可能性です。
共有持分の買取交渉がスムーズに行かないと、不動産会社は共有物分割請求を行います。
共有物分割請求とは、共有物件を持分割合によって分割する手続きを言います。
まずは当事者同士で話し合いますが、話し合いで解決できないと「共有物分割訴訟」という裁判で決定します。
裁判になると、裁判所に分割方法を指定されます。
どちらか一方が代償金を支払って取得するか、物件を強制的に売却してお金で分ける方法が一般的です。
このように不動産業者との話し合いが難航すると、最終的には裁判を起こされて大きなトラブルに発展する恐れもあります。
そうなる前に、共有不動産トラブルに詳しい弁護士に問い合わせて、対処方法についてアドバイスをもらうのがおすすめです。
まとめ
今回は、共有財産を売却したいとお考えの方に向けて、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介しました。
また、共有名義の財産を売却する方法や売却の際の注意点、勝手に売却された際の対処法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。
