不動産売却王全国版ロゴ 不動産がその場で査定できる!不動産売却王

全国版

「不動産売却コラム」カテゴリー記事の一覧です

離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税はかかる?

不動産売却コラム

離婚して住宅ローンが残った家に妻が住む場合の名義変更がしたいが、贈与税がかかるのか心配だというケースも多いです。
そこで今回は、離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税がかかるのかご紹介します。
また、離婚後に不動産を名義変更する際にかかる税金もご紹介するので、参考にしてみてください。

住宅ローンが残っている場合に名義変更をする方法をご紹介!

ここでは、住宅ローンが残っている場合に家の名義変更をする方法についてご紹介します。
ほとんどの住宅ローン契約では、「名義変更には金融機関の承諾が必要である」というルールがあることをご存知でしょうか。
よって、住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行いたい場合は、金融機関の承諾を得る必要があります。

例えば、夫名義の住宅ローンで買った家に居住している夫婦が、離婚することになり、妻がその家に居住を続けることを希望して夫もそれを了承したとします。
この時に名義を変更するには、住宅ローンの借入先である金融機関の了承を得る必要があります。
ただし、住宅ローンを完済していない状態で、金融機関に名義変更を認めてもらうことは非常に難しいと言えるでしょう。
ここからは、その場合の対処法を2つご紹介します。

1つ目が、住宅ローン残債を一括返済する方法です。
住宅ローンの残債を一括で返済できれば、住宅ローンが無くなるため、法務局に申請すると自宅の名義変更が可能となります。
しかし、当然ながら一括返済するための現金が手元に必要となるため、住宅ローンの残債額によるもののまとまった現金をすぐ用意できるという人は少ないでしょう。
そのため、自宅以外の財産を売却して資金を作ったり、親や親戚に金銭的援助を依頼したりするなどの金策が必要となります。

2つ目が、住宅ローンを借り換えて自宅の名義を変更する方法です。
家を貰う側が、住宅ローンの借り換えをする方法もありますよ。
夫が契約した住宅ローンを一括返済するために、妻が別の住宅ローンを契約するというものです。
ただし、住宅ローンを契約するためには妻が審査に通過する必要があり、職歴や収入によっては借り換えが難しいというケースもあるでしょう。

離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税はかかる?

財産分与とは、夫婦が結婚中にともに築いた財産を離婚時に分け合うことをいい、不動産も財産分与の対象内となります。
分け合う割合としては、共働きの場合は半々となり、妻が専業主婦の場合は3割〜5割程度を目安に、話し合いによって決めるのが以前は一般的な方法でした。
しかし時代の流れとともに、夫婦のどちらも財産形成に同等に貢献しているとして、基本的に夫婦が半分ずつ平等に分け合うというケースが近年はメジャーといえるでしょう。

贈与税は、財産を無償で譲り受けた時に課される税金です。
例えば、現金預金や生命保険、積立金、株式などの動産類、車や不動産などを譲り受けると基本的に贈与税を納める必要があります。
贈与税の税率は最高55パーセントにもなり、非常に高額ですが、離婚の財産分与で家を譲り受けた場合は贈与税が課されませんので安心してください。
その理由としては、国税庁が「離婚による財産の分与で取得した財産は、贈与により取得した財産とはならない」と考えられているからです。

財産分与でも贈与税がかかるケースをご紹介!

先ほどご紹介したように、財産分与の際には基本的に贈与税が課されませんが、例外的に課税される場合もあるので注意しましょう。
ここからは、財産分与でも贈与税がかかるケースを2つご紹介します。

1つ目が、財産分与が過大と評価された場合です。
具体的にいくらが過大かという明確な基準はないため、個々の状況に応じて判断されることになることを把握しておきましょう。
例えば、夫婦共有財産の中に不動産がいくつも存在し、現金預貯金も多額で生命保険や株式などの資産も所有し、それらの大半が旦那側の稼ぎによるものとします。
この場合に、全部の財産を妻側に財産分与すると、過大と判断が下されて、奥さんが受けとるべき財産を超過する部分に贈与税が課税される恐れがあるので注意しましょう。

2つ目が、離婚を偽装した場合です。
例えば、奥さんに家の名義を変更したい時、婚姻中に贈与をしてしまうと高額な贈与税や不動産取得税が課されることとなります。
その場合、形式的に離婚届を提出して戸籍を分けることによって、離婚時財産分与として家の名義を妻に変更しようと考える人がいます。

しかし、実際に2人が離婚後も同居したり一緒に子供を育てたりして夫婦が協力して生活している場合には、偽装とみなされるでしょう。
税務署に知られると、贈与税を課税されることを覚えておきましょう。

離婚後に不動産を名義変更する際にかかる税金をご紹介!

ここからは、離婚後に不動産を名義変更する際にどのような税金がかかるのかを、通常課される税金を中心にご紹介します。

1つ目が、贈与税です。
財産を譲り渡す際に納める贈与税は、離婚時には原則非課税となります。
ただし、以下の場合には贈与税が課される恐れがあるので、注意しましょう。

・婚姻中に夫婦が協力して得た財産に比べて分与された財産が多すぎる場合
・贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合

2つ目が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は財産を譲った時の利益分に課税され、この譲渡所得税は離婚時にも課税対象です。
ただし、納税者は譲渡した人のみで、受け取った人に納税義務はありません。
例えば、財産分与で共有不動産を妻に名義変更するという場合、夫に対してのみ譲渡所得税が課税されるという仕組みです。

さらに、譲渡所得税は不動産の値上がりによって課税されるため、不動産の価値が取得時より下がっているケースでは課税されません。
また、不動産が居住として使用される場合であれば、条件を満たすと「3000万円の特別控除」などが適用されて大幅に税金が控除されます。
非居住用の場所が混在する時には、居住用の部分のみが控除対象となります。
3000万円までの物件の場合は、特別控除があり課税額の負担はありません。

3つ目が、不動産取得税です。
新たに不動産を所有した際に課される不動産取得税は、離婚時の名義変更では原則非課税となります。
もともと夫婦共同で築いた財産を分け合うため、不動産取得税は必要ないのです。
ただし贈与税と同様、財産を分け合うのではなく、慰謝料や離婚後の生活扶助が目的とされている場合は、課税対象になる場合があります。

4つ目が、登録免許税です。
登記名義の変更手続きに課される登録免許税は、離婚時の名義変更でも課税する必要があります。
不動産の所有権は、登記によって初めて第三者に主張できるようになりますよ。
そのため、登記は不動産名義変更に不可欠な手続きとなり、登記情報を変更する際には必ず納める必要があるので忘れないようにしましょう。

この登録免許税は高額なので、中には名義を放置している人もいます。
しかし、名義変更を怠ると大きなトラブルの原因ともなりえるので、費用の負担者など事前に協議しておくべきでしょう。
不動産はたとえ無償でも、名義変更するだけで登録免許税は課されます。
思わぬ税負担で困惑することの無いよう、名義変更する前に専門家に相談するのが良いでしょう。

まとめ

今回は、離婚して住宅ローンが残った家に住む場合の名義変更がしたいが、贈与税がかかるのか心配だという方に向けて、贈与税がかかるのかご紹介しました。
また、住宅ローンが残っている場合に名義変更する方法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

■関連記事
不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちら?解説します! (2022/06/15)
登録免許税とは?離婚による不動産の名義変更にかかる費用をご紹介します! (2022/06/05)
夫名義の家について!妻の権利はどのようなものなのかご紹介します!(2021/11/22)

不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちら?解説します!

不動産売却コラム

不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちらにすべきなのでしょうか。
不動産の名義変更が初めての場合は戸惑いますよね。
そこで今回は、離婚による家の名義変更は離婚前と後どちらにすべきかご紹介します。
また、家を自分名義に変更する手順や必要な税金についてもご紹介するのでぜひ参考にしてみてください。

離婚時にはなぜ名義変更をする必要があるのか?

家の名義は通常、「夫の単独名義」「夫婦共有名義」「妻の単独名義」の3つの場合が多いです。
夫婦どちらかの単独名義であり、離婚後も家の名義人がそのまま住み続けるという場合には名義変更の必要はありません。
夫婦共有名義の場合や家の名義人ではない方が住み続けるという場合は、名義変更を完了させないと離婚後にトラブルが発生してしまう可能性が高いでしょう。
例えば、離婚後に家を売却したいという場合には名義を持つ全員の同意を得なければ売却できないため、手放したくても手放せない事態になる可能性があります。

また、家の名義人でない方が住む場合には、家の名義人が勝手に家を売却できるため、知らない間に売却が完了しており家を出ていかなければならない状態になりかねません。
そのため、離婚時に自分名義に変更する必要があります。

離婚による家の名義変更は離婚前と離婚後のどちらにすべき?

結論から申し上げますと、家の名義変更は離婚後に行います。
不動産の名義変更をする際には、法律で決められた「原因」で登記する必要があります。
その原因によって効力発生の条件があることをご存知でしょうか。

離婚を原因として名義変更をする際には、財産分与を原因として、名義変更します。
この財産分与の効力が発生するには、「離婚届を提出している」「財産分与の協議が成立している」という2つの要件が必要です。
つまり、離婚届の提出をする前に、離婚による財産分与を原因として名義変更はできません。

その場合、「それなら離婚届を提出してから名義変更すればいいんだ」と安易に考えると苦労する可能性があります。
不動産の名義変更には、夫と妻双方の協力が不可欠となります。
特に、名義を失う方は実印や印鑑証明書が必要となるので、相手に協力してもらえない限り、不動産の名義変更は行えません。

離婚届けを提出したものの、相手方が名義変更の手続きに協力してくれないといった場合、財産分与の調停を裁判所に申し立てる必要があります。
離婚届けを提出すると名実ともに他人になってしまうため、協力をお願いするのも難しくなることが多いでしょう。
また、財産分与の調停申し立ては離婚後2年間を経過すると受け付けられなくなり、そうなると名義変更がほぼ不可能となってしまいます。
このような事態を防ぐために、不動産の義変更の手続きと離婚届の提出を並行して行うのが良いでしょう。

家を自分名義に変更する手順をご紹介!

ここからは、家を自分名義にする手順を3ステップでご紹介します。
1ステップ目は、相手から家の所有権を譲ってもらいましょう。
方法としては、次の2つです。

1つ目が、財産分与としてもらう方法です。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に積み上げた財産を離婚時に分け合うことで、この財産には家も含まれます。
離婚時の財産分与は基本的に夫婦で2分の1ずつに分けますが、双方が合意するとその割合を変えられるので覚えておきましょう。
そこで相手が合意すると、家をすべてあなたのものにできますよ。

2つ目が、慰謝料としてもらう方法です。
相手が不倫している場合や暴力をふるったというような場合、慰謝料の代わりに家をもらえます。
慰謝料として家をもらう場合でも「慰謝料的財産分与」といって、財産分与の一部として家をもらうケースもありますよ。
慰謝料的財産分与は、慰謝料を含んだ財産分与という意味です。

家をご自身の名義に変更したいなら、まずは相手を説得して、離婚の条件として上記のいずれかの方法をとるのを認めさせるのが良いでしょう。

2ステップ目は、離婚協議書を作成しましょう。
相手が家の分与に納得したら、家を譲ってもらうことを明確にした合意書を作成しましょう。
自分名義に変更する登記申請をする際にこの合意書が必要になります。

なお、合意書は公正証書でなくても可能ですが、確実性を高めるためにできれば、離婚公正証書にしておきましょう。
公正証書とは、公証人が作成する、法律行為や権利についての証書です。
特に、養育費などの支払いを約束する場合は、将来支払いが滞った時に対応するため公正証書化がおすすめです。

3ステップ目は、離婚届を提出し、所有移転登記を行いましょう。
協議離婚合意書や財産分与契約書の作成が完了したら、離婚届を作成し市区町村役場に提出します。
先ほどもご紹介したように、財産分与に基づく家の名義変更には、基本的に離婚成立が条件となるので注意しましょう。
万が一、離婚前に申請すると、贈与税が発生する可能性があるため注意しましょう。

離婚が成立して戸籍が変更されたら、その書面をもって家の名義をご自身の名義に変更できます。
家の名義を変更する登記のことを所有権移転登記といいます。

名義変更にかかる税金とは?

ここからは、家を自分名義にした時にかかる税金をご紹介します。
離婚で家を自分名義にすると税金がかかるのか心配だという方は多いでしょう。
家を始めとする財産分与において、財産をもらう側には基本的に課される税金の負担がありません。
ここからもう少し詳しくご紹介します。

1つ目は、贈与税です。
財産を譲り渡すときにかかる贈与税は、離婚時には原則不要です。
ただし、財産分与や慰謝料としては明らかに大きい贈与があった場合には、超過分に対して贈与税が課されるケースもまれにああるので注意しましょう。
また、贈与税や相続税を免除されるために離婚したとみなされた場合も、贈与税の課税対象となります。

2つ目が、不動産取得税です。
不動産取得税とは土地や建物などを取得したときにかかる税金で、こちらも贈与税と同様離婚では不要です。
もともと夫婦で積み上げた財産を分け合うという認識なので、新たに取得したことにはなりません。
また、贈与税と同じく、財産分与や慰謝料としては不自然に大きい贈与である場合や贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合は課税対象です。

3つ目が、登録免許税です。
登録免許税は、必ずかかる税金なので覚えておきましょう。
先ほどご紹介したように、自分の名義にするときには所有権移転登記が必要です。
この登記とは、その不動産の状況や権利関係の情報を登記簿に記載することをいい、この登記に登録免許税がかかります。

4つ目が、譲渡所得税です。
家を財産分与すると、分与した側には譲渡所得税という税金がかかる可能性があるでしょう。
譲渡所得税とは、不動産を譲渡して利益が発生した際に課される税金です。
財産分与の場合、財産分与した時点の時価を基準に譲渡所得税が算出され、課税されることになります。

つまり、家を購入した時よりも財産分与時の家の価値が大きく上回っている場合には、分与した側に譲渡所得税がかかるのです。
ただし、居住用の物件なら「3000万円までの譲渡所得控除」があるため、実際多くの方はかからないでしょう。

まとめ

今回は、離婚時の名義変更について困っているという方に向けて、離婚による家の名義変更は離婚前と離婚後のどちらにすべきかご紹介しました。
また、家を自分名義に変更する手順と名義変更にかかる税金についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

登録免許税とは?離婚による不動産の名義変更にかかる費用をご紹介します!

不動産売却コラム

登録免許税とは何かご存知でしょうか。
離婚で不動産の名義変更をする際には、いくらかの費用がかかります。
そこで今回は、離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金についてご紹介します。
また、名義変更の方法や財産分与で確認すべきことについてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金をご紹介!

離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金は何かご存知でしょうか。
ここでは、離婚による家の名義変更で原則課税される税金を2つご紹介します。
納税義務がある税金もあるのでここできちんと確認しておきましょう。

1つ目が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は財産を譲った時の利益分に課税されます。
ただ、納税者は譲渡した人のみとなり、譲り受けた側の人に納税義務はありません。
例えば、財産分与で共有不動産を妻に名義変更するという場合、夫に対してのみ譲渡所得税が課されることとなります。

さらに、譲渡所得税は不動産の値上がりによって課税されるため、不動産の価値が取得時よりも低下している場合は課税されません。
また、不動産が居住用として使用されているのであれば、条件を満たすと「3000万円の特別控除」などが適用され、大幅に税金が控除される可能性があるので注意しましょう。

2つ目が、登録免許税です。
不動産の所有権は、登記によって初めて第三者に主張できるため、登記は不動産名義変更に不可欠な手続きであり、登記情報を変更する際には必ず納める税金です。
この登録免許税は他と比べて高額なので、中には名義をそのままにする方もいます。
しかし、名義変更をせずにいると重大なトラブルの原因になる恐れがあるため、費用の負担者においては事前に協議しておきましょう。

離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法をご紹介!

ここからは、離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法を3つご紹介します。
ぜひ参考にしてくださいね。

1つ目が、住宅ローンの借り換えをする方法です。
例えば、夫名義の住宅ローンを妻に変更する場合、妻が新規で住宅ローンを契約することによってローン残債を支払います。
住宅ローンを借り換えする際のお金の流れは、以下の通りです。

・借り換えの融資で前住宅ローンを返済する
・既存の住宅ローンが完済される
・不動産に居住する側が債務者となる
・新規の住宅ローンの支払いが開始される

ただし、住宅ローンの借り換えの際には、新たな債務者のローン審査が通りにくいというデメリットも挙げられるでしょう。
例えば、夫から妻に住宅ローンの名義を変更する際には、妻にも夫と同水準の収入がないと審査に通りづらいです。
つまり、妻が専業主婦またはパートについている場合、収入面で審査が通らない可能性が高いことを覚えておきましょう。

2つ目が、連帯債務を他の人に変更する方法です。
連帯債務者とは、住宅ローンを共同で返済する義務がある人のことで、この連帯債務者を金融機関との話し合いの上で他の人に変更する方法もあります。
また、人ではなく、別の不動産などを担保にすることで補える場合もありますよ。
ただし、連帯債務者に代わる人や資産には、以下のような条件があります。

・以前の連帯債務者と同水準の収入がある人
・住宅ローンの相当以上の資産を持つ人またはその資産そのもの

いずれにせよ、連帯債務者の変更が認められるかは金融機関によるのであらかじめ確認しましょう。
新たな連帯債務者になる人は、通常は親族か親族が所有する不動産などが多いです。
親族といっても、連帯債務者となる人や資産はすぐに見つかるようなものではないため、住宅ローン名義を変える方法としてはあまり現実的でないかもしれません。

3つ目が、共有名義をどちらか一方に統一する方法です。
夫婦で連帯債務である場合、離婚後に共有名義を居住する側に統一させられます。
共有名義を統一するには契約自体の内容を変更する必要があるため、これまでの住宅ローンの継続を前提としつつ、債務者を共有者の一方に限定するための手続きをしましょう。
ただし、この方法は金融機関のローン回収リスクが大きくなるため、審査が厳しくなる可能性が高いでしょう。

離婚で不動産を財産分与する際に確認するべきこととは?

皆さんは、財産分与する際に確認するべきことは何だとお考えでしょうか。
確認するべきことについて一緒に確認していきましょう。

1つ目が、不動産の名義です。
不動産の名義は、法務局が発行している不動産の登記簿謄本で確認できます。
万が一「土地の名義が相手の父だった」といったことになると、財産分与の対象にはなりません。

2つ目が、住宅ローンの残債務です。
財産分与する予定の不動産に住宅ローンが残っていると、財産分与ができない場合があるため、住宅ローンの残債務がないか確認しておきましょう。
名義の変更自体は銀行の協力なく行えますが、ローン完済前に勝手に名義を書き換えたことがばれるとローンの契約違反となり、一括弁済を求められる恐れがあります。

3つ目が、財産分与に該当する期間です。
財産分与できる財産は、婚姻期間中に築かれた財産のみが対象となります。
つまり、不動産の購入日が婚姻前であれば、その不動産は原則財産分与の対象とはなりません。

また、場合によっては財産分与の対象を「別居した日まで」とするケースもあります。
この場合は、別居後に購入した不動産も対象とならない可能性がありますので、注意しましょう。

4つ目が、不動産の価格です。
現預金や有価証券などと合計して財産分与の方法を話し合うときには、基準となる価格が必要となる場合があります。
不動産の価格は年月が経てば変動する可能性があるので、離婚時点での価格を不動産会社に査定してもらって把握しましょう。

5つ目が、特有財産の有無です。
特有財産とは、婚姻前に所有していた財産や、夫婦の協力とは関係なく得た財産を指します。
例えば、住宅を購入したときに独身時代の貯金で支払ったり、親から購入資金を援助してもらったりした場合、その分は特有財産となり財産分与の対象から外れます。
特有財産については明確な基準が存在しておらず、トラブルの原因にもなりがちなので注意しましょう。

共同名義のまま離婚する場合のリスクをご紹介!

不動産を共有名義にしたまま離婚すると、様々なリスクが発生します。
ここからは、2つのリスクについてご紹介します。

1つ目が、片方がローンの支払いをストップする恐れがあることです。
家から離れた方も、どこかで生活をすることになりますし、当然、再婚する可能性もあります。
そうなると、新しい生活でも資金がかかり、昔の夫婦関係の住宅ローンを支払いを続けることが負担となり、支払いを止めてしまう場合があります。
このように片方が住宅ローンの支払い止めてしまうと、家を差し押さえられる恐れも出てきます。

2つ目が、家を売却したいときにも双方の合意がなければできないということです。
今はご自身で住み続けたいと考えている我が家でも、災害や事件など、何らかの事情で売却を検討することもあるかもしれません。
その他にも、ライフスタイルの変化によって住み替えを考えるケースもありますよ。

この際に、夫婦で住んでいれば相談して売却が可能ですが、離婚後は相手と連絡が取れない状況も多く、相談が難しいです。
共同名義の不動産は、名義を持つ全員の承認を受けないと売却できないので、「手放したくても手放せない」といった面倒な状況になる場合があるので注意しましょう。

まとめ

今回は、不動産の名義変更をする際の費用が心配だという方に向けて、離婚によって不動産の名義変更にかかる税金についてご紹介しました。
また、離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をする方法や、財産分与で確認すべきこともご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

■関連記事
不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちら?解説します!
離婚で家を財産分与した時に贈与税などの税金はかかる?節税対策もご紹介
共有名義の不動産を売却する際の税金について解説します!

離婚で家を財産分与した時に贈与税などの税金はかかる?節税対策もご紹介

不動産売却コラム

離婚で家を財産分与した時に贈与税などの税金はかかるかご存知でしょうか。
この記事では、財産分与される側とする側の視点に分けてご説明します。
また併せて利用できる節税対策もご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚時に財産分与される側にかかる税金とは?

離婚時の財産分与でかかってくる税金は、財産分与される側とする側で異なります。
まずは財産分与される側の税金についてご説明します。

そもそも財産分与とは何なのでしょうか。
財産分与には大きく分類して、3つの種類があります。

1つ目が、夫婦が婚姻中に形成した財産を清算するものです。
2つ目が、離婚によって困窮する元配偶者を扶養するためのものです。
3つ目が、傷付けたことに対する慰謝料としての意味を含んでいる財産分与です。

次に、ここでの主題である財産を受け取る側の税金についてご説明します。

原則としては、財産分与をされた側には贈与税はかかりません。
上記で3つの種類の財産分与について触れましたが、どのタイプのものでも贈与税が課されることはありません。
その理由は、財産分与は婚姻期間中に夫婦が2人で築いたものを分けるものであるからです。
相手から贈与としてただもらうものではないのです。

ただ、例外もあります。
例外とは、婚姻している期間に2人が協力して築いた財産の額やその他すべての事情を考慮したとしても、分与された財産の額が多すぎる場合などが当てはまります。
具体的にどれくらいの額から贈与税がかかるのかについては、さまざまな要因を考慮する必要があるでしょう。
例えば、婚姻している期間がとても短いのにも関わらず、配偶者がすべての財産を受け取るケースなどは、贈与税が課される可能性があります。

また、不動産を受け取った場合にも税金がかかります。
不動産を受け取る際には、不動産取得税や登録免許税、固定資産税などがかかります。
これは財産分与であっても、そうでなくても同様です。

しかし、不動産取得税に関しては、財産分与の場合はかからないでしょう。
ただ、それも原則であって例外的に課税されることもあるので注意してください。

財産分与をした側にかかる税金とは?

続いては、財産分与を行った側にかかる税金についてご説明します。

不動産を財産分与した場合は、譲渡所得税がかかる可能性があるでしょう。
一般的に譲渡所得税とは、建物や土地、株式やゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生じる所得のことです。
不動産を売却などで譲渡すると、譲渡所得税は発生するでしょう。

課税譲渡所得の金額は、不動産の時価から取得費用と譲渡費用を足し合わせたものを引き、特別控除がある場合はそれも引くことで求められます。
つまり、不動産の時価が購入時よりも上昇している場合には、譲渡所得税が発生する可能性があります。
反対に、購入時よりも下がっている場合などには発生しません。

また、家を無償で財産分与した場合も譲渡所得税がかかります。
注意してください。

それでは、住宅ローンが残っている家を財産分与したケースではどうなのでしょうか。
この場合は、贈与税はかかりません。
ただ、贈与したケースでは、家の時価からローン残額を控除することで課税価格を算出できます。

離婚に伴う財産分与の税金対策をご紹介

続いては、離婚に伴い財産分与の税金対策をご紹介します。

財産を分与される側

まずは、財産を分与される側に関してです。
第一は、財産分与の相当額を超えない範囲で分与を受けることです。
これが最も効果的な節税対策でしょう。
分与される額がさまざまな事情を考慮しても多いと判断された場合には。課税がされるからです。

贈与税がかかることが心配な場合はどうしたら良いでしょうか。
そのような場合には、分与の相当性を法的に説明できるようにしておくと良いです。
参考にしてください。

財産を分与する側

次に財産を分与する側の節税対策です。

購入した時よりも価値が上がっている不動産を財産分与する場合には、分与する側に譲渡所得税がかかることがあるとご説明しました。
このケースで考えられる節税は、マイホーム特例というものがあります。

マイホーム特例とは、一定の要件を満たしてマイホームを売却した時は、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3000万円まで控除できるという特例です。
この特例は、夫婦間で行われる贈与や売買では使用できません。

しかし、離婚の際に行われる財産分与の際は利用できます。
その理由は、離婚後なので夫婦という関係性ではなく、元配偶者という関係になるためです。
正式に離婚して名義変更をした後であれば、マイホーム特例を利用できるのです。
ただ、形式的には離婚していたとしても内縁関係にあると認められる場合は、利用できません。

そのうえ、申告をしないと特例は適用されません。
そのため、確定申告をする必要があるでしょう。
詳細については税理士に確認されることをおすすめします。

また、離婚の際に発生する慰謝料については、精神的に傷ついたことに対する賠償なので、金銭による賠償であれば原則として課税されないです。
養育費に関しては、扶養義務者の相互間、つまり両親において扶養義務を履行するために給付される金品です。
そのため、所得税は課税されません。

教育費に関しては、必要と認められたものには贈与税も課税されないです。
ただ、将来の養育費として一括で支払われた場合は、贈与税の課税対象となるケースもあるでしょう。

財産分与でも贈与税がかかるケースについて

最後に、財産分与でも贈与税がかかるケースについてまとめます。

1つ目のケースは、過大であると評価された場合です。
具体的にいくらからが過大であるという基準があるわけではありません。
個別の状況に応じて判断されます。

例えば、夫婦の共有財産の中に不動産が複数あり、現金預貯金も多額で、生命保険や株式などの資産もあり、かつそれら大半が旦那さんの稼ぎによって得られたものであるとします。
そのような場合で、すべての財産を奥さんに財産分与すると、過大と評価される可能性があるでしょう。
過大と評価されたら、奥さんが受け取るべき財産を超える部分に対して贈与税が課税されます。

2つ目は、離婚を偽装した場合です。
例えば、家の名義を旦那さんに移したい時、婚姻中に贈与すると、高額な贈与税や不動産取得税が課されます。
そのため、形式的に離婚届を出して戸籍をわけ、離婚時財産分与として家の名義を旦那さんに変更するのです。

しかし、実際には不仲になって離婚したわけではないので、離婚した後も同居したり一緒に子どもを育てたりし、夫婦が協力して生活しています。
このような場合には、贈与税の支払いを免れるために離婚を偽装したと判断されるので、税務署に知られると贈与税を課税されるでしょう。

また、悪質な事案の場合は、延滞税や不申告加算税、重加算税などが加算されることもあります。
これらが加算されてしまったら、支払う合計の額が大きく膨らんでしまうでしょう。
注意してください。

まとめ

この記事では、離婚時の財産分与の際に発生する贈与税などの税金に関してご説明しました。
基本的には課税されないことが多いですが、例外的に税金の支払いが必要なこともあります。
節税する方法もあるので、いろいろと調べて慎重に行うことが大切でしょう。
ぜひこの記事を参考にしていただけたら幸いです。

■関連記事
共有名義の不動産を売却する際の税金について解説します!
離婚する場合ペアローンはどうなる?財産分与について解説
離婚後の財産分与に期限はある?排斥期間を延長する方法などもご紹介!

離婚の際に家を売るタイミングはいつが良い?離婚前に家を売る場合は?

不動産売却コラム

離婚をする際に、夫婦で一緒に住んでいた家を手放すかもしれません。
その際、家を売るタイミングはいつが適切なのでしょうか。
この記事では、家を売るタイミングやその判断ポイント、また注意点などについてご紹介します。
家を手放そうかお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

家を売るタイミングはいつが良い?

離婚をする予定の方は、何かと慌ただしく家の対処まで追いつかないかもしれません。
「離婚に必要な手続きで忙しく、離婚してから家を売却したい」
「離婚前か離婚後か損をしないタイミングで家を売るにはどうしたら良いのかな」
このようにお考えの方もいらっしゃるでしょう。

離婚時に家を売却するタイミングは、個別の事情や希望することによって異なります。
それぞれの夫婦によって、都合や事情は違います。
お互いの事情を考慮したうえで、売却するタイミングを見つけます。
ここでは、売るタイミングの目安のために、離婚前に売却するのがおすすめの人と、離婚後に売るのがおすすめの人に分けてご紹介します。

離婚前に家を売るのがおすすめの人

まずは、離婚が成立する前に家を売った方が良い人をご紹介します。
以下の人が当てはまるでしょう。

・離婚した後、お互いに連絡することを最小限にしたい
・家が売却するまで離婚を待てる
・離婚後のトラブルをできるだけ回避したい

1つ目の離婚した後は、お互いに連絡することを最小限にしたいという方は、離婚前に売却することをおすすめします。
不動産を売却する手続きには、お互いの同意が必要です。
離れてからでは、なかなか同意をし合うことも難しくなるかもしれません。
また、一緒にいる時の方が話し合いもスムーズなことが多いでしょう。

家を売却するとなると、手続きのためなどで頻繁にやりとりすることになります。
そのため、離婚してからはなるべく連絡を取りたくないと思われている場合は、離婚する前に終わらせることがおすすめです。

2つ目は、家が売却するまで離婚を待てる人です。
不動産を売却するのには、時間がかかってしまいます。
一般的に売却が完了するまでに、3ヶ月から6ヶ月の期間が必要になるでしょう。
場合によってはそれよりももっと長引いてしまうこともあります。

そのため、離婚を決めてから、離婚する前に家を売却する場合は、売却が完了するまで離婚を待つ必要があります。
離婚を待てることが前提となるので、注意してください。

3つ目は、離婚後のトラブルを避けたい場合です。
離婚前に家を売却するメリットは、話し合いをしっかりすることで、夫婦の同意が得られることです。
きちんと話し合うことで、トラブルの芽もつんでおけるでしょう。

離婚してからだと、トラブルに発展する可能性も高くなります。
その理由は、「早く手続きを進めたいのに連絡がつかない」「売却したいのにできない」といった不満が一方に溜まりやすくなるためです。
不動産の対処を放置しておくと、そこから感情的なトラブルに発展してしまうかもしれません。

離婚後に家を売るのがおすすめの人

続いては、離婚した後に家を売った方が良い人についてです。
以下のような人が当てはまります。

・できるだけ早く離婚したい
・家をできるだけ高く売りたい
・家を急いで売る必要性がなく、離婚後に連絡を取り合うことに抵抗がない

家をできるだけ高く売却しようと思うと、査定をしてから売却が完了するまでに、3ヶ月から6ヶ月ほどかかります。
離婚協議中は、離婚の手続きと並行して家の売却手続きも進める必要があります。
そのため、慌ただしく、売却に専念できないこともあるでしょう。

理想的な価格で売却を成立させたい場合は、離婚協議などが終わった後、専念できる環境になってからが良いでしょう。
家を高く売るためにもコツがあるので、それらを参考にして売却活動を行う必要があります。

離婚で家を売るタイミングを決める判断ポイントとは?

続いては、離婚に伴って家を売る場合のタイミングを決める判断ポイントについてご紹介します。

1つ目は、離婚する前に売却することでトラブルをあらかじめ回避できることです。
上記でも述べたように、離婚をしてから売却の話を進めることは困難が伴う場合があるでしょう。
そのため、離婚をする前のまだゆっくりと話し合いができる時に売却をすることで、トラブルをあらかじめ回避できます。

離婚のタイミングには、そういった手続きなども終わらせておくことで、新生活をすっきりとした気持ちで始められるかもしれません。
ぜひ参考にしてみてください。

2つ目は、離婚した後に売却すると、売却活動に専念できることです。
離婚が成立する前に売却活動も行うと、なかなか売却活動に専念できないかもしれないことをご説明しました。
売却活動に専念できないと、高値で売れなくなる可能性があります。
家の売却に関して、できるだけ高いお金で売却したい場合は、離婚後をおすすめします。

家を売却する流れをご紹介!

続いては、家を売却する流れをご紹介します。

まずは、住宅ローンの残債とローンの名義人を確認します。
財産分与をする前に、ローンについて把握することが必須です。
ローンの残債に関しては、借入先の金融機関に問い合わせると、どれくらい残っているか確認していただけます。

そして、不動産会社に相談して家の査定をします。
財産分与をするにあたって、家にどれくらいの価値があるのか把握する必要があります。
不動産会社に依頼することで、家の査定はできます。
査定した後は、家の引き渡し時期などの細かい条件を照らし合わせ、最終的な売却価格を決定します。

その後、実際に家を売却するか決定します。
住宅ローンの残債と家の売却価格がわかることで、アンダーローンなのかオーバーローンなのか判明します。

売却することを決定したら、売却活動を始めます。
依頼する先の不動産会社を決めて、具体的な売却活動に進みます。
この際に、契約条件などのしっかりと決めたうえで、交渉することが大切です。

購入したいという希望者が現れたら売買契約を結びます。
そして、引っ越しをして家を買主に引き渡したら一連の流れが完了です。

家の財産分与での注意点とは?

最後に、家の財産分与での注意点をご紹介します。

1つ目は、婚姻前に購入した家でも財産分与の対象となるケースがあることです。
夫婦どちらか一方が結婚をする前から持っていた家は「特有財産」と評価されます。
これは、財産分与の対象にはならないでしょう。

ただ、どちらかが結婚前に購入した家の住宅ローンを結婚後も支払っていた場合は、結婚後、ローンを支払った分については共有財産となります。
つまり、財産分与の対象となるのです。

2つ目は、状況に応じては売却できない可能性があることです。
離婚調停の期間中に、夫婦のどちらかが居住していて売却を拒否していたり、単独名義であっても離婚調停で共有財産と判断された場合は、売却できないことがあります。

3つ目は、オーバーローンの場合はそもそも財産分与の対象とならないことです。
家の住宅ローンがオーバーローンだった場合、財産分与の対象とならないでしょう。

まとめ

この記事では、離婚する際の家の売却に関してご説明しました。
離婚する前に売却するのが良いか、離婚した後に売却するのが良いかは、人によって異なります。
パートナーともぜひ相談してみてください。
本記事でご紹介したことをぜひ参考にしてみてください。

■関連記事
離婚する場合ペアローンはどうなる?財産分与について解説
離婚後の財産分与に期限はある?排斥期間を延長する方法などもご紹介!
離婚で家を財産分与した時に贈与税などの税金はかかる?節税対策もご紹介

離婚後の財産分与に期限はある?排斥期間を延長する方法などもご紹介!

不動産売却コラム

「離婚後の財産分与に期限はあるのかな」
このようにお考えの方は多いでしょう。
期限に関しては、除斥期間というものがあります。
この記事では、除斥期間について、またその期間を伸ばす方法などをご紹介します。
離婚の協議を行っている方や除斥期間についてお調べの方は、ぜひご一読ください。

財産分与とは?改めて確認しましょう

まずはじめに、財産分与について改めて確認していきます。

財産分与には、財産分与請求権というものがあります。
これは、離婚の際に相手に対して、夫婦共有の財産の清算を求める権利です。

婚姻関係にあった期間中は、夫婦の預貯金や不動産などの財産が共有になっていても問題ありません。
しかし、離婚後も共有のままにしておくことで、さまざまなトラブルや問題が生じる可能性があります。
不都合を被らないためにも、分割する必要があります。
その手続きのことを財産分与といいます。

次に、財産分与の対象となる可能性のある財産をご紹介します。
基本的に、財産分与の対象となるのは、夫婦が結婚生活の中で協力して築いた財産のみです。
どちらか片方が結婚する前から保有していた財産や、実家から相続・贈与を受けた財産などは対象にならないでしょう。
具体的には以下の項目が対象のものとして挙げられます。

・現金や預貯金
・車
・家や土地などの不動産
・株式や投資信託
・積立型の保険
・ゴルフ会員権
・動産類
・各種の積立金や積立資産

また、ここで特に注意していただきたいことが銀行口座です。
相手が隠し口座を持っている可能性があるでしょう。

財産分与をする際に、相手から開示された財産内容に疑問があったり、腑に落ちない点があったりする場合は、弁護士会照会などで調査すると良いでしょう。
不安があれば、弁護士に相談されることをおすすめします。

財産分与ができる期間とは?

財産分与は離婚をする時に行うのが一般的です。
しかし、離婚が成立した日から数えて2年以内であれば、財産分与を請求できます。
この期間のことを除斥期間といいます。
この期間を過ぎてしまったら、相手側が応じてくれない限り、財産分与を請求することは厳しいでしょう。

民法において期限を考える際に代表的な言葉が時効です。
時効と除斥期間は何が違うのでしょうか。
財産分与においては、時効ではなく除斥期間なので、明確な区別が必要です。

時効とは

まずは、時効の説明からします。
時効とは、時間が経過することによって権利を取得したり、消滅したりする制度のことを指します。
具体例としては、お金を誰かに貸したケースで、10年間何も返済されず、かつ請求もしなかった場合、時効によってお金を返済してもらえる権利が消滅します。

より正確にいうと、時効までの時間が経過して当事者が「時効を援用する」という意思を表示することで時効が成立するのです。
時効の期間を延ばしたり、中断したりしたい場合は、裁判を起こしたり、内容証明郵便を郵送したりすると良いです。
制度をしっかりと把握しておくことで、時効が勝手に成立してしまったということを防げます。

除斥期間とは

続いては、除斥期間についてです。

これは、ある一定の期間が過ぎると自然と権利が消滅するものです。
時効と違って、この期間は中断することができないです。
ただ、財産分与の話し合いがまとまらずに長引いてしまうこともありますね。
その場合は、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることで、期間の延長ができます。

また、除斥期間が過ぎたとしても財産分与できるケースもあります。
1つ目のケースは、相手が任意で応じ、お互いが合意する場合です。
2つ目のケースは、相手が財産を隠していた場合です。

除斥期間が過ぎてしまったからといって、絶対に財産分与ができなくなるというわけではありません。
上記のケースや相手が任意で応じた場合には、可能になります。
さらに、離婚時に財産分与をしたけれど、相手が財産を隠し持っていた場合も例外になります。
このような場合では、損害賠償を請求できる可能性があります。

また、離婚が実際に成立する前から別居をしていた場合はどうなるのでしょうか。
別居を始めていた場合は、別居を開始する日までに築いた財産が分与の対象となります。
別居後に築いた財産は対象とはなりません。
しかし、除斥期間については変わらずに離婚が成立した日から2年間です。

また、財産分与が確定した後でも時効があります。
話し合いや調停にて財産分与の額を決定するでしょう。
その後は、引き渡しを請求する権利は10年間と決められています。
これは、通常の債権と同様で10年間請求できる権利となるためです。

除斥期間を伸ばす方法をご紹介!

上記でも触れましたが、除斥期間を伸ばす方法を詳しく解説します。

2年の期間というのは、短いと感じられる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、この期間は中断できません。
ただ、伸ばすことは可能なので、利用される方も多くいらっしゃるかもしれません。

伸ばす方法は、家庭裁判所に調停を申し立てることです。
期間内である2年以内に調停を申し立てることで、話し合いがまとまらず請求が2年を超えてしまっても大丈夫になります。

調停は、お互いが話し合いを行い、それぞれの折り合いのつくポイントで調停成立となります。
このお互いが折り合いのつくポイントが見つからない場合は、審判に移行して裁判官が判断を下すことになります。
この場合は、調停を取り消せますが、取り消しをする時点で除斥期間の2年を超えてしまっている場合は、財産分与請求ができなくなってしまいます。
2年の期間内であれば、請求をしたい場合もう一度調停や審判の申し立てをする必要があるでしょう。

離婚をしてから2年が過ぎていても財産分与ができるケースをご紹介!

さいごに、離婚が成立してから2年が過ぎていても、財産分与ができるケースをご紹介します。

上記でもご紹介したように、可能なケースは2つあります。
1つが、相手が任意に応じる場合です。
そして2つ目が、相手が財産を隠していた場合です。
2つ目のケースについて解説します。

相手側に隠し財産があった場合は、離婚後2年が経過した後であっても、隠し財産の引き渡しが可能であるとされています。
例えば、財産分与が認められないとすると、財産分与するものをできるだけ少なくしたい側としては、財産があることを2年間隠し通そうとします。
そして、実際に分与を逃れられることになってしまいますよね。

これでは、財産分与を拒んでいる側にとって、あまりにも有利な制度となってしまいます。
また、本来財産分与を受ける権利のある人が損をしてしまうでしょう。
このため、相手側に隠し財産があった場合には2年が経過していても、引き渡しを求められます。

離婚の際に相手から財産分与の対象財産が公開されるでしょう。
この時に財産を隠していそうだなと感じられた場合は、弁護士に相談してみると良いです。
弁護士会照会制度という制度があり、銀行口座の残高を調べられます。
後のトラブルを避けるためにも、あらかじめそういった対処を行い、対策しておくのも有効でしょう。

まとめ

この記事では、離婚した後の財産分与について、財産分与の期限についてご説明しました。
財産分与は時効ではなく、除斥期間が設けられていました。
2年という短い期間ですので、過ぎてしまわないよう注意してくださいね。
財産分与についてお調べの方にこの記事が参考になれば幸いです。

■関連記事
離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い?
共有名義の不動産を売却する際の税金について解説します!
離婚する場合ペアローンはどうなる?財産分与について解説

離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い?

不動産売却コラム

離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良いでしょうか。
共同名義の場合は、対処するべき手続きがあります。
この記事では、離婚後の家の対処について説明します。
ぜひ参考にしてみてください。

離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い?

離婚することになってしまった時、夫婦間で家が共同名義のままにしていることがあります。
そのうえ、共同名義の家にローンが残っていることもあるでしょう。
そのような場合、どうしたら良いのでしょうか。

まず、名義に関して押さえておきましょう。
ここでの名義は2つの種類があります。
1つが家を所有している名義とローンの名義です。
また、家の名義が共同名義になっている場合、持分の割合も決まっているでしょう。

例えば、6000万円の住宅ローンを夫婦がペアローンで組んでいた場合、夫が4000万円で妻が2000万円の割合で支払いをしているとします。
この場合、夫が3分の2、妻が3分の1の持分割合となります。

このように持分割合が同じでない時、財産分与もその割合通りにすると考えがちです。
このケースですと、夫が3分の2で、妻が3分の1ですね。
しかし、夫婦の共有財産は折半にすると決められています。
ローンの支払い割合に応じて変わるわけではないので、注意してください。

離婚した場合の共同名義の家はどのような対処法があるでしょうか。
対処法としては、売却するか、住み続けるかの2択になるでしょう。

まずは売却する場合について見ていきます。

売却する場合にも2つのパターンがあります。
1つが家の価値よりも住宅ローンの残債が小さいアンダーローンで、もう1つが家の価値よりも住宅ローンの残債が大きいオーバーローンです。

1つ目のアンダーローンの場合だと、家を売ることによって利益を得られるので、ローンを完済しつつも残った利益を分割して受け取ることができます。
一方で、オーバーローンの場合は家を売ったとしてもローンを完済できません。
残債を一括で返済できなければ、そもそも売却を認めてもらえないこともあります。

次の章で住み続ける場合について見ていきます。

離婚後も継続して暮らしたい場合は?

共同名義の家を離婚してしまったので、売却される方もいらっしゃるでしょう。
その一方で、離婚後も継続して暮らしたい方もいらっしゃいます。
このような場合は、特別な手続き等は必要ありません。
ただ、ローンが残っている場合は、もちろんローンを支払い続ける必要があります。

しかし、夫か妻かどちらかだけが住むとなった場合、出て行く方はローンの支払いを続けたがらないかもしれません。
また、自分自身が仕事を辞めることになり、支払いが難しくなる可能性もあるでしょう。
離婚をすることによって、今までとは状況が異なるので、安定した支払いの目処が立たないかもしれませんね。

住宅ローンの返済が残っている家に住み続ける場合は、今の状況を鑑みたうえで、将来の状況など万が一の住まいのことを考慮して決めることが大切です。
この時に、1人の一方的な意見でなくお互いが話し合って決定することが重要でしょう。

また、どちらかが連帯保証人となっている場合もあります。
そのような場合は、夫婦どちらかの名義で住宅ローンを借りていて、返済義務もその人が負っているというケースです。
名義人となっている人が、ローンの返済ができないとなると、連帯保証人に返済義務が生じます。

離婚をした後に、収入が減少したなどの理由で返済が滞ると、連帯保証人になっている方が支払いをする必要があります。
離婚をしたからといって、連帯保証人を解消することは難しいでしょう。

離婚した相手の保証人でい続けることは、将来的なリスクやトラブルの可能性も高いです。
金融機関に代理の連帯保証人を立てられるかどうか聞いてみることをお勧めします。

住宅ローンを共同名義のままにしておくことのリスクとは?

住宅ローンを夫婦間で共同名義のままにしておくといくつかのリスクがあります。
リスクを把握したうえで、これからの動きを検討しましょう。

1つ目は、ローンの負債を一気に背負う可能性があることです。
夫婦で共同名義にしているペアローンの場合、お互いが連帯保証人となっています。
そのため、どちらか一方が支払えなかったり、支払いが滞ったりすると、もう片方の名義人が一括での返済を求められます。
もともと自分が支払う予定のローンの割合で毛でなく、相手のローンも抱えてしまうリスクがあるでしょう。

2つ目は、売却や相続をする際にトラブルに発展してしまうことです。
家を売る場合は、原則として名義人全員の同意が必要になります。

つまり、夫婦の共同名義の場合は夫婦2人ともの合意のもとで売却が可能になります。
どちらか一方が反対していたら売却できません。
意見の相違によってトラブルに発展してしまうリスクもあるでしょう。

3つ目は、離婚した後も関係が続いてしまうことです。
共同名義の家を持ち続けている限り、離婚したからといってその権利と責任は変わりません。
ローンを完済するまで、その立場が変わることはないでしょう。
ローンを返済するにあたって、離婚してからも関係が続いてしまいます。

離婚をしたら完全に連絡をとりたくないと思われる方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、共同名義は辛くなっていくかもしれません。
よく検討しましょう。

財産分与について解説

最後に、離婚に関する財産分与について解説します。

まず、財産の中にも財産分与の対象となるものと対象とならないものがあります。
対象とならないものは、以下の通りです。

・特有財産
・別居後に築いた財産
・債務
・年金

特有財産とは、独身の期間に貯めたお金や結婚に際して道具として持ってきたもの、また一方の親の遺産や贈与などによって得た資産のことを指します。
債務に関しては、片方の借金を分割することはないです。
住宅ローンも債務に当てはまるため、分割対象ではありません。

次に、財産分与の種類についてご紹介します。
財産分与には、清算的財産分与、扶養的財産分与、慰謝料的財産分与の3つがあります。

清算的財産分与は、離婚によって夫婦が共有している財産を分割して清算するものです。
扶養的財産分与は、夫婦どちらかの生活に不安がある場合に、収入の多い方から少ない方へ財産分与の名目で行われる生活の援助をするものを指します。
慰謝料的財産分与は、精神的損害に対する賠償の意味を持つ財産分与です。

財産分与は基本的に、税務上の贈与に該当しません。
つまり、原則として税金はかからないでしょう。
しかし、一部正当な財産分与でないと認められた場合などには課税されることもあるようです。

相手に財産分与を求める権利には期間があります。
この権利のことを財産分与請求権といいます。
この権利は2年と定められていて、2年以内に財産分与を請求しないと、権利が消滅してしまうでしょう。

離婚届が役所で受理されて法的に離婚が成立した時からこの期間が開始します。
期間を過ぎてしまわないように注意しましょう。

まとめ

この記事では、離婚時に共同名義の家に住宅ローンが残っていた場合の対処法について解説しました。
売却するか、住み続けるかの2択がありました。
どちらにせよ注意していただくことやトラブルに発展する可能性があるので、慎重に検討してください。
この記事が参考になれば幸いです。

■関連記事
共同名義の家はどうなる?離婚の際の財産分与について
共有名義の不動産を売却する際の税金について解説します!
離婚する場合ペアローンはどうなる?財産分与について解説

離婚する場合ペアローンはどうなる?財産分与について解説

不動産売却コラム

ペアローンという契約方法をご存知でしょうか。
ペアローンという言葉を聞いたことはあるけど、内容は詳しく知らないという方も多くいらっしゃるでしょう。
今回は、ペアローンについて、また離婚時の財産分与などについて見ていきます。
ぜひご一読ください。

財産分与をする前に確認しておきたいこととは?

まずは、財産分与をするにあたって、確認しておきたいポイントを2つご紹介します。

1つ目は、ペアローンになっている家を売却する場合は、2人ともの同意が必須であるという点です。
ペアローンで契約している物件は、お互いが連帯保証人となっています。
また、物件の所有権も共有名義となっている可能性も高いでしょう。

ペアローンの物件を売却したくても、どちらか片方が反対したら売却できません。
現在別居中などで、物件の売却を検討している方は、相手の同意を得てから売却活動を進められると良いです。

2つ目の確認しておきたいポイントは、アンダーローンとオーバーローンについてです。
ペアローンで組んでいる物件を売ろうと思う際は、ローンの残債を確認しましょう。
ローンの返済が完全に終わっている方は該当しないです。

ローンの残債が残っている場合は、その残債の額と物件の売却価格を比べる必要があります。
比べた結果、ローンの残債の方が多かったら、オーバーローンになります。
その一方で、ローンの残債よりも物件の売却価格の方が多かったら、アンダーローンです。

オーバーローンだと、家が売れる価格よりもローンの残債の方が大きいので、資産価値がマイナスの状態といえます。
そのため、原則的に財産分与の対象とはならないでしょう。
しかし、ペアローンでローンを組んでいるため、ローン契約における返済の義務が発生します。
つまり、家を売却したとしても残債が残るので、その残った分を返済する必要があるのです。

オーバーローンの物件を売却する場合は、2つの方法が取れます。
1つが、売却後も支払いを続ける方法です。
もう1つが、金融機関の承諾を得たうえで、売却を行う任意売却をすることです。

そして、オーバーローンの反対であるアンダーローンについてです。
アンダーローンは、資産価値がプラスの状態となります。
アンダーローンの場合は、物件を売ることでローンを完済でき、そのうえで、利益が手元に残ります。
その手元に残った利益を夫婦間で分与するのが一般的でしょう。

以上がオーバーローンでもアンダーローンでも、物件を売却する前提の話でした。
しかし、中にはどちらかが住み続けたいというケースもあります。

オーバーローン物件に住み続ける場合は、ローンの支払いについて話し合う必要があります。
話し合った結果、家の名義を共有名義から単独名義に変更するのが良いでしょう。
そしてローン契約の変更を行いましょう。

アンダーローン物件の場合は、不動産の価格からローン残債を引いた金額が分与の対象となります。
また、オーバーローンの際と同様に単独名義に変更すると良いでしょう。

住宅ローンの解消について

上記では、ローンの契約変更を行うと良いと説明しました。
共有名義だったのから、離婚を機に単独名義に変更するという手続きですね。
では、実際どのようにしたら良いのでしょうか。

実は、住宅ローンの名義変更は非常に難しいです。
ペアローンを組む時、銀行などの金融機関は住宅ローンの審査として支払い能力などを厳しく判断して融資を決定します。
それを借り手の都合で変更することは、銀行からしたら受け入れ難いでしょう。

例えば、ペアローンで購入した家に妻が住み続けて、夫が出ていく場合、これ以上家を利用しない夫はローンの債務者から外れたいと思います。
夫婦間では同意したとしても、金融機関が同意しないことが多いです。

それでは、どうしたら良いのでしょうか。
ペアローンの名義変更は難しいとしても、住宅ローンの借換えはできるかもしれません。
先ほどの例のように夫が家を出ていくとします。
この時、妻が住宅ローンの借換え先を探して、その資金でペアローンを返済してしまうのです。

こうすることによって、ペアローンは解消されます。
夫もローンの名義から外れるでしょう。

ただ、この際に妻に経済的な支払い能力があると認められ、審査に合格する必要があります。
この点でハードルが高くなってしまうでしょう。

ペアローンのメリットとデメリットとは?

ここで、改めてペアローンのメリットとデメリットを確認します。
これからペアローンを組むか検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

ペアローンのメリット

まずは、メリットからです
メリットは、単独で住宅ローンを組む場合よりも借入上限額が増えることです。
通常、住宅ローンは個々の年収に応じて借入可能額が決められます。
ペアローンを利用すると、各々の年収から借入金額を決められるので、1人で組むよりも上限額が多くなるのです。

また、住宅ローン控除を受けられるというメリットもあります。
控除に関しても、枠を最大限まで利用できるようになるでしょう。
つまり、節税にもなり、大きく支出を抑えられるかもしれません。

また、場合によっては最大控除額よりも多くの免除を受けられることもあります。
その理由は、1人5000万円の住宅ローンを組んだ場合の最大控除額の上限は4000万円に1パーセントをかけて、さらに10をかけた金額です。
しかし、ペアローンで5000万円の住宅ローンを組むと、それぞれの負担が半分の2500万円です。
つまり、どちらも最大控除額の上限を超えることがありませんので、本来400万円の控除額のところ、500万円の控除が受けられます。

ペアローンのデメリット

続いては、デメリットについてです。
デメリットは、ローン残債が借金として残ること、離婚や死亡の際に保証が受けられないこと、そして二重ローンになることが挙げられます。
また、離婚の際にトラブルにも発展しやすいでしょう。

ペアローンはメリットもある一方で、デメリットもあります。
契約する前は、デメリットもしっかりと把握したうえで、どうするのが最適なのか慎重に検討することが大切です。
よく話し合ったうえで決めることをおすすめします。

ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の選択肢とは?

最後に、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する際の選択肢についてまとめます。

上記でもご紹介しましたが、ペアローンの物件を持っている夫婦は2つの選択肢があります。
それは、家を売却するか、どちらか片方が住み続けるかです。

家を売却する場合にも2つの選択肢がありました。
それは、アンダーローンなのかオーバーローンなのかで必然的に採用できる方法が変わってきます。

また、住み続ける場合も、やるべきことがありました。
それは、ペアローンを一本化したり、一括返済することです。
その理由は、ペアローンのまま置いておくと、どちらかが住んでないのに住宅ローンを支払い続けることになります。
そうすると、トラブルに発展するかもしれないためです。

ペアローンはメリットも多い一方で、後にトラブルの種となるかもしれません。
ペアローンの性質を把握したうえで、検討しましょう。

まとめ

この記事では、ペアローンについて詳しく解説しました。
ペアローンは、夫婦が共同でローンを組む契約方法で、多く借り入れられたり控除の上限が多くなったりと良いこともあります。
しかし、トラブルに発展する可能性もあることを押さえておきましょう。

■関連記事
共同名義の家はどうなる?離婚の際の財産分与について
共有名義の不動産を売却する際の税金について解説します!
離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い?

共有名義の不動産を売却する際の税金について解説します!

不動産売却コラム

共有名義の不動産を売却するご予定の方はいらっしゃいませんか。
共有名義の場合は何かと手続きなどが複雑な場合があります。
この記事では、売却する際の税金について解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

共有名義の不動産を売却する方法とは?

共有名義とは1つの不動産をいくつかの人で同時に所有している状態のことを指します。
例えば、共有名義になるケースは、夫婦が共同で不動産を買った場合や、相続人が複数人いてみんなで相続した場合などが挙げられます。
共有名義は、共有している名義人がみんな平等に権利を持っている状態です。
そんな共有名義の不動産はどのように売却したら良いのでしょうか。

1つ目の方法は、自分の共有持分のみを売却する方法です。
共有名義の不動産はそれぞれの持分が決まっています。
その持分のことを共有持分と呼びます。

自分の共有持分に関しては、他の共有者の同意がなくても売却ができるのです。
不動産の全体を売ろうとする場合は、全員の同意が必要になります。
そのため、同意を得られない場合などは自分の共有持分のみを売却する方法があるでしょう。

しかし、デメリットも挙げられます。
不動産の一部のみを売りに出したとしても、その部分以外が他の所有者のものであれば、その一部を購入したいという人はあまりいません。
需要が少ないために、売却が難しかったり売却できても価値が下がったりしてしまいます。

2つ目の方法は、共有名義の不動産が土地の場合なら分筆して売却することです。
分筆とは、もともと1つの土地だったものを線で分けたように分割することです。
分筆された土地は、それぞれが独立した別物の土地として登録されます。
そのため、分筆することで、それぞれの土地の所有者となれるのです。

分筆の手順は、まず土地の境界線を明確にすることからです。
土地を測量するなどによって、境界線を確定します。
そして、確定が問題なくできたら、分筆登記に必要な書類を用意します。

分筆のメリットは、完全に名義が違うもので土地をそれぞれ所有できることです。
つまり、トラブルを回避できるでしょう。

ただ、デメリットとしては、分筆の手続きは通常数ヶ月を要します。
そのうえ、土地の面積や市街化調整区域などの理由によって分筆ができないという可能性もあるでしょう。
注意してください。

3つ目は、共有者全員の同意のもと売却することです。
上記の2つは、それぞれ別の行動をとる場合のものでした。
それらとは異なり、共有者全員が同意していたら、不動産を売却することも可能です。

通常の不動産売却と同じように売却できます。
不動産が売れてから、持分に応じて金額が分配されるでしょう。

全員が同意していたら、最もスムーズに問題なく売却ができる方法です。
しかし、誰か1人でも反対している人がいたら実現しないので、注意が必要です。

共有名義の不動産を売ったら3000万円特別控除の特例が受けられる?

一般的に、マイホームなどを売却すると、譲渡所得から3000万円まで控除できる特例が利用できることがあります。
特例を利用できるかは一定の要件を満たす必要があります。
要件とは、実際に住んでいた家であることや、住まなくなって3年が経過した年の年末までに売却することなどが挙げられます。

共有名義の不動産の場合も同様です。
3000万円特別控除の特例は、それぞれの共有者が受けられるでしょう。

例えば、譲渡所得が4000万円の不動産を売った兄弟がいるとします。
この兄弟は不動産を共有していて、不動産は共有名義でした。
この場合、それぞれの譲渡所得は2000万円です。
特例が適用されるので、課税対象となる譲渡益は0になるでしょう。

ただ、この不動産が土地の場合は特例を利用できません。
3000万円特別控除の特例は、実際に住んでいた家にのみ適用されるものです。
そのため家屋ではなく、土地を売却した場合は、適用できないので注意してください。

確定申告について解説

続いては、確定申告について解説します。
確定申告は手続きがなかなか複雑で敬遠してしまう方も多いのはないでしょうか。
できるだけわかりやすく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

まず前提として、共有名義の不動産を売った場合は、確定申告をする必要があります。
共有名義ではない場合も同様ですが、不動産を売ることによって利益が生じたら、売却益に対して税金が発生します。
その税金とは所得税と住民税です。
これらを納めるために、確定申告が必要なのです。

ただ、そこで既に所得税を払っていると思われる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産を売った場合の所得は、分離課税といわれるもので、その他の所得とは別で計算する必要があるのです。

次に、税金の計算方法をご紹介します。

不動産などの資産を譲渡することで発生する所得を譲渡所得といいます。
譲渡所得の計算方法は、譲渡価格から取得費と譲渡費用、そして特別控除を引きます。
譲渡価格とは、その不動産が売れた金額のことを指します。
売買契約書で確認できるでしょう。

ここでの取得費とは、不動産を購入した費用や減価償却費が含まれます。
購入した費用に含まれるのは、不動産そのものの価格の他に、不動産へ支払った仲介手数料や登録免許税などです。
減価償却とは、耐用年数をもとに数年に分けて経費として計上することをいいます。

譲渡費用は、買主に譲渡した時に発生した費用のことを指します。
例えば、不動産会社に支払いをした仲介手数料や印紙税などが挙げられるでしょう。

特別控除も引くことを忘れないでください。
マイホームの場合は、3000万円特別控除が受けられることがあります。
3000万円以下の場合は、税金がかからないという特例でした。

譲渡所得の金額が求められたら、共有持分で配分をします。
ここで注意が必要なことが、配分する金額は特別控除を差し引く前の金額です。
特別控除はそれぞれに対して適用できるためです。

確定申告の方法をご紹介

最後に確定申告の方法をご紹介します。

まず、確定申告の時期に関しては、原則として、1月1日から12月31日までの所得を翌年の2月16日から3月15日までに申告して納税をすることです。
この日程は年によって少し変わることもあるので、注意が必要です。
国税庁のホームページなどで確認いただけるでしょう。

確定申告は書類を提出しますが、そのフォーマットは決まっています。
書類を入手する方法は以下の3つあります。

・最寄りの税務署
・郵送
・インターネット

最寄りの税務署では、窓口まで行き書類をもらいます。
税務署に行くと、自分の申告すべき内容に応じた申告書を選んでもらえたり、確定申告の手引きなどを渡してもらえたりします。

郵送の場合は、返信用封筒と、希望の申告書様式、所得税確定申告の手引き、そして簡単に申告内容を書き留めたメモ用紙を同封して税務署まで郵送します。
返信用封筒に切手を貼付することを忘れないようにしてください。

インターネットの場合は、国税庁のホームページより申告書用紙などをダウンロードできます。
確認してみてください。

まとめ

この記事では、共有名義の不動産を売却する場合について詳しく解説しました。
共有名義の不動産を売却するとなると、全員の同意が必要でした。
また、確定申告もする必要があるので、この記事を参考にしてまずは期限に間に合うように書類の入手からすることをお勧めします。

■関連記事
共同名義の家はどうなる?離婚の際の財産分与について
離婚する場合ペアローンはどうなる?財産分与について解説
離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い?

共同名義の家はどうなる?離婚の際の財産分与について

不動産売却コラム

夫婦が離婚する際には、いろいろな手続きを行う必要があります。
そのうちの1つが財産分与です。
そして、財産分与の対象である家の名義に関して悩む人は多いです。
そこで今回は、財産分与や家の名義はどうしたら良いかについてご紹介いたします。

離婚による財産分与とは?

財産分与とは、夫婦が結婚していた間に形成した財産を、離婚する際に分けることを指します。
そのため、夫と妻の間に共有の財産が存在すれば、財産分与は離婚の際に必ず行わなければなりません。
財産分与で分ける割合は、原則として半分ずつとされています。
しかし、ご家庭の事情によっては6対4になったりもするので、ケースバイケースです。

一口に財産分与と言っても、いくつか種類が存在します。
財産分与は大きく分けると3種類です。
それぞれについて説明いたします。

1つ目は、清算的財産分与です。
一般的に財産分与と言う場合、この清算的財産分与を指すます。
清算的財産分与とは、結婚している間に夫婦で形成した財産を、それぞれの貢献度によって分配する方法です。

2つ目は、扶養的財産分与です。
これは、離婚した後に、夫婦のどちらかが金銭問題で生活が苦しくなると判断される場合、その相手を助けるために行います。
ほとんどの場合、夫婦間で話し合って決めた金額を一定期間払います。

3つ目は、慰謝料的財産分与です。
これは、不貞行為やDVなどを行い、離婚する原因を作った方が、慰謝料の意味を含めて行います。
一般的に、財産分与と慰謝料は別々のものですが、それらをまとめて相手に渡す意味で慰謝料的財産分与と呼ばれています。

ここまで何度か、「財産」という言葉が登場しましたが、財産分与の対象となる財産はどのようなものなのでしょうか。
財産分与の対象となる財産についてご説明いたします。

財産分与の対象となるのは、夫婦が結婚中に形成したすべての共有財産です。
この共有財産は、財産の名義が共同名義でなくとも構いません。
つまり、財産の名義が夫婦どちらかの単独名義であっても、夫婦で形成したものなら財産分与の対象です。

具体的に、お金や不動産、生命保険、年金などが財産分与の対象となる財産です。
場合によっては、退職金も対象になる可能性があります。
また、プラスの財産だけでなく、住宅ローンや借金などのマイナスの財産も分与の対象になります。
しかし、どちらかが個人的に借りたお金は対象外です。

共同名義にしておくことのデメリットについて

不動産は、夫婦の共同名義で購入している方が多いです。
離婚するとしても、共同名義のままにしておけるのでそのままにしている人もいらっしゃいます。
しかし、共同名義にしておくと離婚した後にトラブルが発生してしまうかもしれません。
具体的に、どんなトラブルが発生するのか、いくつかご紹介いたします。

売却や活用ができない

将来、家を売りたくなったり貸したくなった際、共同名義になっていると相手の同意が必要なので、相手と自分の意見が食い違った場合は売ったり貸したりできません。
家を自由に活用するためにも、離婚の際に共同名義を解消しておきましょう。

相続の際に複雑になる

もし、離婚した後に夫婦のどちらかが亡くなった場合、家の共有持分は亡くなった側の遺族が相続することになります。
例えば、亡くなった方が離婚後に再婚して子供もいた場合は、亡くなった方が持っていた共有持分を配偶者と子供が相続します。
そして、今後はその配偶者と子供の同意がなければ家を売却したり、活用したりできないです。

共有分割調停や裁判になるかもしれない

共有分割調停とは、話し合いによって協議が整わなかった際に、裁判所の調停委員に話し合いの仲介をしてもらう手続きのことを指します。
これにより、相手と直接連絡を取ったり、会ったりする必要がなくなります。
また、調停委員が客観的な和解案を提案してくれるため、話し合いが進みやすいです。

もし、共有分割調停でも話し合いが終わらなかった場合、「共有物分割訴訟」と呼ばれる裁判によって解決するしかないです。
共有物分割訴訟では、3つの分割方法から1つの方法が決まります。
3つの分割方法とは以下の通りです。

・共有物自体を切り分ける現物分割
・他の共有者の持分をお金で買い取る価格賠償
・共有物を売却し、売却によって得たお金を分ける換価分割

もし3つ目の換価分割になってしまった場合、その家に住み続けたい場合でも売却しなくてはいけなくなります。

以上のように、家を共有名義にしたままで離婚すると、後々面倒になる可能性があるので、共有名義を解消しておくことをおすすめいたします。

家の共同名義の変更方法について

ここでは、家の共同名義の変更方法の1つである、共同名義から単独名義に変更する方法についてご紹介いたします。
変更する方法は、住宅ローンが残っている場合と残っていない場合で変わってくるので、それぞれ解説いたします。

住宅ローンが残っていない場合の単独名義への変更方法について

住宅ローンが残っていない場合の変更方法は、残っている場合と比べて非常に簡単です。
離婚が成立した後に、法務局で登記申請すると名義変更が完了します。
登記登録が面倒な方は、司法書士に依頼をして手続きを手伝ってもらうのが良いでしょう。

住宅ローンが残っている場合の単独名義への変更方法について

住宅ローンが残っている場合だと、単独名義への変更が難しいです。
その理由の1つがローンを完済しないと単独名義に変更できない場合があるからです。

ローンが残っていても共同名義を解消する方法を2つ紹介いたします。

1つ目の方法は、他の金融機関から借り換えをする方法です。
具体的な流れとしては、まず他の金融機関から住宅ローンの借り換えを行います。
次に、前の住宅ローンを完済します。
そして、借り換えを行った金融機関でローンの返済を行いましょう。

しかし、住宅ローンの借り換えは審査が通りにくい傾向があります。
収入が不安定だったり、住宅ローンの金額が大きいと審査に通りにくいです。

2つ目の方法は、第三者に連帯保証人になってもらう方法です。
住宅ローンを共同名義で組んでいる場合、夫と妻がそれぞれ連帯保証人になっていることが多いでしょう。
金融会社の立場からすると、二人の収入の合計をもとにお金を貸しています。
そのため、名義人が1人になるのは金融機関は承諾してくれにくいです。

そこで、第三者に連帯保証人になってもらいます。
そうすることで、支払えないリスクを低くできるので金融機関に承諾してもらいやすいです。

名義変更の際にかかる税金について

ここまで離婚の時に名義を変更した方が良いと話してきました。
しかし、名義を変更する際にはいくつかの税金がかかる場合があります。
ここでは、名義変更の際にかかる税金を2つ説明いたします。

1つ目は、譲渡所得税です。
これは、「財産分与した際の家の価値」が「減価償却後の家の価値」よりも高い場合にかかります。
つまり、譲渡所得が発生した際にかかる税金です。
この譲渡所得の金額によってかかる税金は変わります。

しかし、譲渡所得が発生した場合でも、その家が貸し出されるのではなく自分が住むために使われる場合は、3000万円分まで税金が控除されます。

2つ目は、登録免許税です。
これは、名義の変更の際に必ず支払わなくてはいけない税金です。

まとめ

今回は、財産分与についてや家の名義はどうしたら良いかについてご紹介いたしました。
離婚する時も大変ですが、離婚した後にトラブルが発生するともっと大変なので、離婚前に対策しておきましょう。
当サイトでは、web上で所有している不動産の価格を確認できます。
家の売却をお考えの方は、ぜひ利用してみてください。

■関連記事
離婚時に夫婦の共同名義の家に住宅ローンが残っている場合はどうしたら良い?(2022/04/22)
共同名義のまま離婚してしまったら不動産はどうなる?トラブルの防ぎ方を紹介します!(2022/03/02)
登録免許税とは?離婚による不動産の名義変更にかかる費用をご紹介します!(2022/06/05)