空き家の所有は、管理はもちろん税金がかかることも大きな負担のひとつです。
できるだけ税金対策を行って負担を軽くしたい、という思いは皆様お持ちでしょう。

そこで今回は、相続した空き家を売却する場合の税金対策と、活用する場合の税金対策をそれぞれご紹介します。
所有する前に知っておくと、いざという時にも冷静に判断できます。

はじめに空き家の相続によって発生する税金の種類に関しても触れるので、税金について知らないという方も安心してご一読ください。

□空き家を相続する際にかかる税金をご紹介！

空き家を相続する手続きを進める上で、いくつか税金が必要になるシーンがあります。

まず、「相続税」がかかることは知っている方も多いでしょう。
それに加えて、相続登記をする際に固定資産税評価額の0.4パーセントに相当する「登録免許税」を納める必要があります。

また、土地や家屋を所有し続ける上では必ず、毎年「固定資産税」がかかります。
空き家が市街化区域内にある場合は、同時期に「都市計画税」も課税されるでしょう。

固定資産税は、200平方メートルまでは6分の1となる「住宅用地の特例」という制度があります。
そのため、家屋を取り壊して更地にした場合、約6倍に固定資産税が増税してしまうこともあり、家屋をそのまま放置する方も多いです。

しかし、適切な管理を行わずに放置し「特定空き家」に指定されると、特例の対象外となり更地同様の固定資産税額を支払うことになるので、注意しましょう。
相続した空き家を売却する場合は、譲渡して得た利益に対して「所得税」と「住民税」が課税されます。

□最大3000万円の特別控除とは？

空き家を売却した際にも税金がかかりますが、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度を利用することで、最大3000万円の控除が受けられます。

この特別控除を利用するためには、相続が発生してから3年目の12月31日までに、被相続人が住居として使用していた家屋を相続人が売却していることが条件になります。
3年の猶予が設けられているのは、売り出してすぐには買い手が見つからないことが想定されているためです。

通常、空き家を売却した際は譲渡所得に対して、相応の額が課税されます。
利益の半分に近い額を納税しなければならないこともあるため、特別控除によって税負担が軽くなるのは嬉しいところです。
特別控除の対象となるためには、他にも以下の要件を満たしている必要があります。

・相続の開始直前において、被相続人が居住していたこと
・相続の開始直前において、被相続人以外が居住していなかったこと
・1981年5月31日以前に建築された家屋であること
・相続から譲渡に至るまで、賃貸や事業に利用されていなかったこと
・売却代金が1億円以下であること
・譲渡の際、一定の耐震基準を満たしていること

被相続人が相続の開始直前において居住していたこと、という条件については、要介護によって老人ホームに入居していた場合でも対象になります。
しかし、この特例は2023年12月31日をもって終了することが決定されています。
特例を利用して売却しようとお考えの方は、早急に取り掛かる必要があります。

□セカンドハウスで税金対策！

思い出の詰まった空き家はなかなか手放しづらいものですよね。
そこで、空き家をセカンドハウスという形で活用し、残す方法をご紹介します。

＊セカンドハウスとは

セカンドハウスを別荘と混同される方も多いでしょうが、 別荘は夏休みや冬休みなどの長期休暇のときだけ保養目的で利用される方が多いです。
一方、セカンドハウスは勤務先に通いやすい平日に寝泊まりするためだけの住まいを持ちながら週末や休日には家族との時間を過ごして日常生活をおくるための住まいのことを指します。

近年、都心部に人口が集中し、地方部の過疎化が進行していることが問題を呼んでいます。
そのため、政府はこの問題の是正のために、2地域居住の推進策を進めているところです。
さらに、コロナ禍によるテレワークの増加も相まって、徐々にセカンドハウスの所有は広がりつつあります。

＊セカンドハウスを所有するメリット

セカンドハウスのメリットは、思い出深い実家を残せるだけではありません。

固定資産税や都市計画税などの税金の優遇措置が受けられますし、最終的に子供に資産として遺してあげられます。
別荘扱いでは税金の軽減措置は受けられないため、セカンドハウスの大きなメリットと言えます。

また、相続した空き家をセカンドハウスとして利用すれば、新たに不動産を所得するための初期費用や手間が省けます。

＊セカンドハウスを所有するデメリット

住む上で最低限の防犯対策を施す必要があることや、実家の近隣コミュニティまで引き継ぐことになる点に関しては、手間に感じられる方もいるでしょう。

□セカンドハウスが難しい方におすすめな税金対策とは？

セカンドハウスとして所有するのが難しい場合でも、他に活用する方法はあります。

1つ目は、親族に貸すことです。
親族や信頼できる間柄の友人に居住してもらえば、空き家ではなくなります。

住んでもらうことで、建物や庭の維持・管理を任せられるので、特定空き家に指定されるような事態を防げます。
また、家賃を支払ってもらうと定期的な収入が見込めるので、その分を固定資産税や都市計画税に充てると良いでしょう。

2つ目は、賃貸物件として貸し出すことです。
空き家の状態にもよりますが、住んでもらえる親戚や友人がいない場合は、市場で貸し出すのもひとつの手です。

ただ、よく知っている間柄の人に貸し出すのとは違うため、物件管理やトラブル対応といった手間が増えることは避けられません。

もちろん、入居者が見つからない間は利益を得られない状態で維持・管理を自身が行う必要があります。
また、初期投資としてリフォーム費用がかかることもあるでしょう。

しかし、低所得者用の賃貸として貸し出すことで、「家賃低廉化補助制度」と呼ばれる補助金制度を利用できるといったメリットもあります。
国または自治体から、最長10年間にわたって月に4万円支給されるため、安定した利益の確保が見込めるでしょう。

□空き家を売却することも選択肢のひとつ

将来的に活用する予定がなく、維持管理にかかるコストの負担が重いと感じた場合は、売却することも視野に入れることをおすすめします。
売却すれば固定資産税やリフォーム費用などの長期にわたる多額のコストから開放されるだけでなく、まとまったお金が手に入れられるかもしれません。

生まれ育った実家を残したい気持ちはあるでしょうが、将来自分の子どもに相続するとなったときのことを考えて、よく検討しましょう。

□まとめ

今回は、空き家を今後所有する予定のある方に向けて、税金対策と空き家の活用法をご紹介しました。
空き家を残したい場合は、セカンドハウスとして自身で活用するのが1番ですが、難しい場合は他人に貸し出して利益を得ることで、税金の自己負担を軽くすると良いでしょう。

また、空き家の売却に関する特別控除は終了が迫っているので、利用を考えている方は早急に準備する必要があります。

空き家の売却にはまず不動産査定価格を知って、売り出し価格を決めることから始めましょう。
当サイトでは、インターネットからおおよその査定価格を把握できます。
とりあえず参考程度に知っておきたい、という方はぜひご利用ください。

突然、空き家を所有することになってしまった方は心構えも準備もできておらず、戸惑ってしまいますよね。
空き家を所有しているからにはもちろん、管理する責任が伴います。
空き家では甘くなってしまいがちな防犯対策も入念に行う必要があります。

そこで、まずは今回の記事で空き家を所有するリスクを知って、自分の空き家になにが必要かをしっかりと把握しておきましょう。
また、犯罪に狙われやすい空き家には共通した特徴があります。
自分の所有する空き家が当てはまるかどうか、ぜひチェックしてみてください。

空き家を所有するリスクとは？

人の出入りがない家は、基本的に家の劣化が進みやすいと言われています。
それは、締め切った状態で換気がままならなくなるため、カビが繁殖しやすい環境になるからです。
建物が傷んだまま放置すると、倒壊して周りに被害を及ぼしかねません。

また、雑草や害虫が繁殖してしまい近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性もあるので、注意が必要です。
さらに空き家というのは、人目に付きにくくなるため不法投棄や不法侵入などの犯罪に巻き込まれるリスクが非常に高いと言えます。

特に、不法侵入したまま住み着かれて勝手に家を利用されると、もちろん不快になりますよね。

また、空き家に家財道具を残したままの場合は、通常の住居では盗まれにくいベッドやタンスなどの大型家具であっても、狙われる可能性があります。
最悪の場合には放火されることもあり、その場合は高額な解体費と処分費がかかるだけでなく、警察による現場検証も行われるため、多大な労力を要すことになります。

適切に管理されていない状態の空き家を放置すると、「特定空き家」に指定されて固定資産税の軽減措置対象から除外となり、大幅に増税してしまいます。

トラブルに巻き込まれやすい空き家の特徴とは？

空き家には様々なリスクがあることをご説明しましたが、中でも犯罪に巻き込まれる家には共通した特徴があります。

1つ目は、人通りの少ない場所にあることです。
人目に付きにくいところにあると、不審な動きをしていてもご近所の方の目に留まりにくいため、通報される可能性が低いでしょう。
犯罪者の側に立って考えると、捕まるリスクの低い家は格好の的ですよね。

2つ目は、角地にあることです。
角地は2箇所の道路に面しているため、万が一見つかった際に逃げ道を確保しやすいという空き巣にはうってつけのメリットがあります。
また、下調べや侵入もしやすいという点も空き巣にとっては好都合です。

3つ目は、窓が多いことです。
窓が多いことも同様に、侵入経路・逃走経路が確保しやすいと言えます。
実際に、警察庁が発表した2021年の空き巣の侵入手段として無施錠の次に多かったのが、ガラス破りでした。

そのため、たとえ玄関の施錠をしっかりしていたとしても、十分空き巣に入られるリスクがあることが分かります。

4つ目は、家が外から見えにくいことです。
塀に覆われていたり、伸びた植木が家を覆っていたりすると、外から家が見えにくい状態になります。

そのような家は、下調べや侵入に時間をかけられるため、空き巣や不法占拠に狙われやすいです。

5つ目は、空き家感が満載なことです。
例えば、草木が伸びきったままであったり、投函物が溢れていたりする状態が挙げられます。
普段人が家にいないことは、空き巣にとってはうってつけの好条件です。

当てはまる特徴が多ければ多いほど、犯罪に巻き込まれるリスクが高いと言えます。

空き家に必要な防犯対策をご紹介！

このような犯罪に巻き込まれないために、空き家であっても以下のような防犯対策をとる必要があります。

定期的な清掃

家の汚れや草木の繁殖が目立つと、人が住んでいないことが外部から丸わかりの状態です。
そのため、月に1、2回は訪れて清掃するようにしましょう。

防犯カメラや砂利の設置

防犯カメラは、映像として犯罪の瞬間を記録できるだけでなく、設置しているだけでも犯罪の抑止に繋がります。
防犯カメラは大層に感じる、という方は音が出る砂利を敷地内に敷いておくのも有効な対策です。

2重ロックの設置

通常の鍵にプラスして後付けの鍵を用意しましょう。
玄関以外にも門や窓、ポストに行うとより効果的です。

防犯フィルムの設置

防犯フィルムとは、窓に貼るだけで衝撃を受けても容易に穴を開けさせなくできる防犯ツールです。
防犯フィルムまで穴を開けようとすると大掛かりな作業が必要になるため、通行人にバレてしまうリスクが上がるので犯行を抑止できます。

設置自体は貼るだけで手軽にできるので、とりあえず何かしておきたい方におすすめです。

ご近所の方との交流

ご近所の方と顔見知りになっておくと、不審なことがあったときに連絡してもらえるかもしれません。
また、空き家を気にかけてもらうことで、人の目があると犯罪者に思わせるという効果もあります。

手広く交流する必要はないので、お隣の方だけでも挨拶しておくと良いでしょう。
また、ご近所の方にとっても所有者が分からない空き家というのは不安要素になるので、挨拶しておくと安心していただけます。

ホームセキュリティの導入は？

空き家に貴重品や骨董品など高価なものがある、という場合はホームセキュリティを導入しても良いでしょう。
それも、自分が遠方に住んでいて近くに定期的に空き家の巡回を行ってくれるような人がいない方には、特におすすめです。

反対に、空き家に大したものは置いていないという場合は毎月の利用料金も発生するので、ホームセキュリティを導入しない方も多くいらっしゃいます。

警備会社によってサービスは異なりますが、基本的に屋外や屋内に設置したセンサー・カメラで侵入者がいないかを24時間見張ってくれます。
万が一、異常が見つかった際は、警備員が即座に駆けつけて現場の確認を行ってくれるので安心です。

また、警備会社によってはオプションサービスで空き家管理まで依頼できる場合もあります。
空き家管理代行では、主に定期的な見回りと投函物の整理、換気・通水や庭の手入れをしてくれます。
建物の劣化を防げるだけでなく、空き家であることを周りに悟られにくくなるでしょう。

空き家の防犯対策が難しい場合の選択肢

今回ご紹介したような空き家の防犯対策を行う事が難しいという方は、売却も選択肢として考えてみましょう。
空き家は様々なリスクを抱えるため、適切な管理は必要不可欠ですが、それにはもちろんある程度のお金や手間が生じます。

そのため、空き家を持て余してしまうようなら売却して、管理の責任から解放されるのもひとつの手です。

当サイトでは、ユーザーの方が所有する不動産の価格をウェブ上で確認できます。
また一括査定サイトとは異なるので、査定依頼後に営業電話が複数かかってくる、ということもありませんので安心してご利用いただけます。

まとめ

今回は、空き家を所有するリスクや有効な防犯対策などをご紹介しました。
空き家を所有すると、事故や犯罪などに巻き込まれるリスクを抱えることになります。

そのリスクを少しでも減らすために、自身の状況に沿って適切な空き家管理を行う必要があります。
遠方にお住まいで自力での管理が難しい方は、ホームセキュリティで管理代行を依頼すると良いでしょう。

また、空き家を今後活用する予定がない方は、売却についても検討してみてはいかがでしょうか。
査定額を確認してから判断したい、という方はぜひ当サイトをご利用ください。

空き家に対して、解体に高額なお金がかかってしまうイメージをお持ちではありませんか。
それが原因で空き家を活用せず、なんとなく所有したままでいる、という方も少なくないでしょう。

そのような場合、空き家の解体に対して補助金が支給される、嬉しい制度があることをご存知でしょうか。
しかし、補助金は誰に対しても支給されるわけではありません。

今回は、空き家の解体工事に補助金がでる理由や適用される条件、注意点などの基本事項をまとめてご紹介します。
今後、空き家を所有する可能性のある方や、空き家を持て余してしまっている、という方はぜひ最後までご一読ください。

空き家の解体工事に補助金が出るのはなぜ？

近年、全国的に空き家の数は増加傾向にあります。
所有者によって適切な管理が行われていれば問題ありませんが、そうでない場合は老朽化が進んで、いつ倒壊してもおかしくない状態になってしまっているでしょう。
耐震性の低い空き家は、災害時に二次被害を招く可能性が非常に高いです。

また、それだけでなく景観や衛生、治安の観点から見ても空き家が抱える問題は多く、ご近所トラブルや犯罪に巻き込まれかねません。
空き家として放置する期間が長ければ長いほど、これらの問題は悪化して、周辺地域に及ぼす悪影響が大きくなります。

このような深刻な空き家問題を解消していくために、国土交通省は「空き家対策総合支援事業」と位置づけて、空き家の除去・活用をする自治体に対して支援を行っています。
そのため、特に空き家が多く所在する自治体では積極的に、空き家の解体に対して補助金を出すといった対策をとるようになりました。

補助金は、おおよそ解体費用の5分の1から2分の1程度支給されるケースが多いです。
空き家対策として行っている支援の名称や条件については自治体によって異なるので、お住まいの自治体のホームページで確認してみましょう。

空き家解体に関する補助金の種類をご紹介！

名称は異なるものの、補助金の種類は基本的に以下の3種類が挙げられます。

老朽危険家屋解体工事補助金

長期間にわたって、適切な管理がされずに放置された家屋を対象に支給されます。
この状態が続くと倒壊してしまう、というリスクを持つ建物に対して補助金を支給して、解体を促進することがねらいです。

都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金

地域の景観を損なわないようにするために、放置された家屋の解体費用を補助します。
補助金を受ける条件として、解体工事後に景観形成基準を満たすような、土地の利用が求められることが多いです。

木造住宅解体工事費補助事業

耐震診断を行った上で、倒壊の可能性が高いと判断された場合に、解体費用の一部を負担してくれる制度です。

また、中には解体だけでなく、空き家の改修工事に対しても補助金を支給する制度を設けている自治体があります。
ガスや水道などインフラの改修や内装、外装の改修まで補助金が支給されることがあります。

どんなときに補助金を受け取れる？

それぞれの制度によって、細かい支給条件は異なりますが、基本的に共通した条件があります。

・個人所有の空き家であること
・築年数が十分に経過していること (特に旧耐震基準建物)
・基準を超えるような老朽、破損箇所が見られること
・税金の滞納がないこと
・所得制限がないこと

まず、空き家の定義として国土交通省は「電気やガスの使用がなく、1年以上誰も住んでいない状態の家」であることとしています。
また、空き家の所有者が複数人いる場合は、全員の同意が得られていることが必須の条件になります。

補助金の対象家屋に築年数を設定している自治体は多く、中でも旧耐震基準建物に当たるものは補助対象になりやすいです。
旧耐震建物とは、1981年より前に建築された、耐震性が極めて乏しいとされる家屋のことです。

1981年に耐震基準の法律改正が行われたため、それ以前の建物は新耐震基準を満たしていない可能性が高いからです。
補助金の対象となる老朽や破損の判定基準は、国土交通省のガイドラインに基づいて各自治体が定めているものになります。

国土交通省の測定基準では、構造部分・インフラ・防火性能・衛生に関する問題を数値化した加算方式で計算されます。
この計算によって導き出された点数が100点を超えた場合、不良住宅と判定されます。

補助金を受ける大前提として、税金を滞納していないかどうかも重要なポイントになります。
補助金は自治体から支給されますが、その元となっているのは国民が支払う税金である場合が多いです。

その点を考慮すると、税金を滞納している人に対して補助金を支給する訳にはいかないことも納得がいきますね。

また、補助を受ける個人の所得制限を設けているケースもあり、その場合前年の所得が1000万円以下であることを基準としている場合が多いです。
補助金はあくまで経済的に苦しい状況にある人のための制度とされているため、比較的お金に余裕があると判断された人に対しては対象から外されてしまいます。

また、その他にも抵当権が設定されていないことや市内の解体業者が解体を受け持つことなど、自治体によって細かく条件や支給金額が設定されているため、申請の前に詳細な情報を入手しておきましょう。

空き家解体の補助金を受ける際のポイントをご紹介！

補助金を受けるために、申請は工事の着手前に行う必要があります。
後からしようと思っていた、と思っても1度着工すると手遅れになってしまいます。
そうなると、予定より数十万円多く自己負担しなければならなくなるため、注意しましょう。

年度ごとに予算や枠は限られているので、工事するタイミングが申請期間内であるかどうか確認しておくことも大切なポイントです。

また、申請を行ってから審査が完了するまでには、時間がかかることを心構えしておきましょう。
倒壊の危険性がどのくらい高いか、老朽化はどのくらい進行しているかをしっかりとチェックする必要があり、1ヶ月以上かかることも珍しくありません。

そのため、余裕をもって申請を行うようにしましょう。

補助金に関する注意点

補助金は、すべて後払いです。
そのため、1度自分で解体費用を全額負担します。
また、補助金は最初に申請してから解体工事の数日後か年度末までに「解体工事完了実績報告書」を自治体に提出し、報告する必要があります。

基本的に、提出期限は工事完了後の30日以内としている自治体がほとんどです。
完了後の報告書の内容が確認されて、おおよそ2から3週間後に補助金が支給されます。
実際に補助金が手に入るまでに、かなりの時間が要することが分かりますね。

まとめ

今回は、空き家の解体に補助金が支給される理由や補助金の種類、基本的な条件、注意点をご紹介しました。
空き家が抱えるリスクは非常に大きいものの、日本では年々増加傾向にあるというのが現状です。

何かトラブルに巻き込まれてしまってからでは、手遅れです。
補助金制度がせっかく用意されているので、利用して空き家を解体することを前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

また、手放すことも視野に入れている方は1度、当サイトで不動産査定価格を調べてみることをおすすめします。
解体費用の負担を免れるだけでなく、利益を得られるかもしれません。

当サイトではウェブ上で査定が完結するので、お気軽にお試しいただけます。
ぜひ、ご利用ください。

空き家を所有することで負う義務は、主に「納税」と「管理」の2つです。
とは言っても、自分が何の税金を納めるのか分からないことには始まらないでしょう。
また、「住んでいないのだから支払わなくても問題ないのでは」とお考えの方も中にはいらっしゃると思います。
しかし、実は空き家を所有することの義務を放置すると、普段の生活に支障をきたす可能性があります。
そこで今回は、空き家にかかる税金と、放置するリスクをご紹介します。

空き家にかかる税金をパターン別にご紹介！

はじめに、空き家にかかる税金をご紹介します。

空き家を相続する方は、まず「相続税」と「登録免許税」がかかります。
相続税は、空き家に限らず土地や家屋などの不動産を相続したときには必ず必要です。
不動産が、被相続人の住居として扱われる場合は、一定の要件を満たすと「小規模宅地等の特例」が適用されて相続税の負担を大幅に減少できる可能性があります。

また、不動産は相続時に名義変更を行って相続登記を行いますが、その際に納めるのが登録免許税です。
登録免許税は、相続する不動産の固定資産税評価額に0.4パーセントをかけることで計算できます。
しかし、遺言によって通常相続人にあたる人以外の人が不動産を相続した場合は、税率が2.0パーセントとなってしまいます。

空き家を売却する方は、「所得税」と「住民税」がかかります。
空き家を売却した場合にはまず、譲渡所得を計算します。
譲渡所得は譲渡収入から取得費をひき、それに譲渡費用を足して計算します。
そのようにして計算した譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されることになります。

空き家を空き家として所有し続ける場合、「固定資産税」と「都市計画税」が毎年課せられます。
法人・個人を問わず、毎年1月1日時点での不動産所有者に対して固定資産税が発生します。
これは、原則相続した全ての土地・家屋が対象になるので注意しましょう。
また、都市計画税は、都市計画法によって市街化区域に定められた地域に所在する土地や家屋のみが課税対象です。

固定資産税の調べ方をご紹介！

ここからは、空き家を所得し続ける方が納める「固定資産税」の調べ方をご紹介します。

最も簡単に調べる方法は、納税通知書を確認することです。
毎年4月から6月あたりに、各自治体から固定資産税と都市計画税両方の年間額が記されている納税通知書が届きます。
納税通知書は、特別な申請をしていない限り、基本的に登記簿に記載されている空き家の所有者に対して送られます。

納税通知書が見つからないが、すぐに固定資産税の額を知りたいという方は、1章でもご紹介したように計算によって導き出せます。
とは言っても、固定資産税評価額が何なのか分からない、という方も多いでしょう。
固定資産税評価額は、ご自身で調べない限り分かりません。
固定資産税評価額を調べたい場合には、以下の方法が挙げられます。

課税明細書を使用する

課税明細書とは、納税通知書と合わせて届く書類です。
納税通知書と同じ封筒に入れられていることも多いので、納税通知書が見つからないという方は、課税明細書もない可能性が高いですが、1度確認してみましょう。
各自治体によって記載の方法が異なるため一概には言えませんが、「固定資産税課税標準額」と記載されている欄があれば空き家の評価額を知れるでしょう。

固定資産課税台帳を見る

どの書類も見当たらないという場合は、固定資産課税台帳を閲覧しましょう。
しかし、固定資産課税台帳の閲覧は空き家の所有者、相続人、または借地人など一部の人に限られるため、閲覧に行く際は本人確認書類を忘れないよう注意しましょう。

固定資産税の滞納は危険？

納税通知書を無くしてしまった場合、わざわざ固定資産課税台帳を見に行くのが面倒に思う方も多いでしょう。
しかし面倒だからと言って固定資産税を滞納すると、様々なリスクが発生します。

1つ目は、滞納1日目から延滞金がかかることです。
延滞金の額については、自治体や時期によって異なるので一概には言えませんが、一日でも遅れると延滞金が追加で発生します。

2つ目は、自治体から催告状や督促状が届くことです。
納付期限を超えてから20日以内に、自治体は滞納者に対して督促状を発送することが法律によって定められています。
督促状を無視し、滞納し続けた場合に催告状が届けられます。
また、電話での納付の催告が行われることも珍しくありません。

3つ目は、財産が差し押さえられることです。
催告状が届いてからも滞納を続けた場合、給与や預貯金、財産などが差し押さえられる滞納処分の対象になります。
給与が差し押さえられる場合、職場に「債権差押通知書」が届き、勤務先の人にも滞納を知られてしまうでしょう。

4つ目は、不動産が競売にかけられることです。
競売とは、行政が滞納者の不動産を売却して現金化し、固定資産税を徴収することを指します。
空き家に価値が無いと判断された場合、滞納者が現在住んでいる住居も競売にかけられる可能性があるので注意しましょう。

固定資産税が増額するケースをご紹介！

所有者は、空き家を適切に管理する義務があります。
この義務を放置して空き家が荒廃した場合、特定空き家に指定されて固定資産税が6倍になる可能性があります。

以下のいずれかの条件を満たした場合、特定空き家に指定されると考えましょう。

1つ目は、倒壊の危険性があることです。
建物の老朽や破損箇所を補修していない場合、建物が倒壊して周辺にまで危険が及ぶ可能性があります。

2つ目は、衛生上有害な可能性があることです。
例えば、害獣や害虫が繁殖したり、ゴミが大量に放置されていたりすることが挙げられます。

3つ目は、景観を著しく損なっていることです。
窓ガラスを割れたままにしていたり、草木が家を覆う位にまで繁殖していると、景観を損ねてしまいます。

4つ目は、周辺の生活環境を保全するために放置が不適切だとされることです。
例えば、土砂が大量に流出していたり、枝木や落石が通行の妨げとなっていたりする場合がこれに該当します。

また、放置された空き家は犯罪に利用されるリスクも高くなるので、地域の安全性にまで影響を及ぼしかねません。

このような条件にひとつでも当てはまる場合、特定空き家に指定されるリスクがあります。
特定空き家に指定されると翌年からの固定資産税が最大で6倍まで跳ね上がるので、避けたいところです。

空き家の管理が難しい方の選択肢とは？

空き家を適切に管理することが難しいと判断した場合、特定空き家に指定されてしまう前に対応を取りましょう。

選択肢として、「売却」と「賃貸」の2つが挙げられます。

賃貸にだす

将来的に活用する予定はあるため、今は使っていないけれどそのまま所有し続けたい方におすすめなのが、賃貸にだすことです。
日常的に管理する手間も省けますし、賃貸収入も得られるでしょう。
ただ、空き家の状態によっては内装や設備に対して初期投資が必要な可能性もあります。

売却する

これから維持していく手間やコストを考えると、
必要のない空き家は売却してしまうというのも選択のひとつです。
売却すると、ご紹介したような税金の負担やリスクから解放されるだけでなく、まとまった資金も得られます。

まとめ

今回は、空き家にかかる税金と滞納を放置するリスクを詳しくご紹介しました。
納税や空き家の放置は、ご自身の生活に大きなデメリットを及ぼしかねません。
催告状が届いたり特定空き家に指定されたりするような状況は特に避けたいところです。
そのため住んでいない家であっても、普段から気にかけるようにしましょう。
また、管理が難しく将来的にも活用する予定がない場合は売却を検討するのも良いでしょう。
査定価格を簡単かつ早急に知りたいという方は、ぜひ当サイトをご利用ください。

近年問題になっているのが空き家の増加。
特に実家や不動産を相続して、使い道がなくそのまま放置しているケースが多いようです。
もちろん「使い道が決まっている」、「資金が無く一時的に空き家にしているだけ」のようなケースであれば仕方ないですが、漠然とした空き家の放置によって被害を受けるのは紛れもなく売り手側です。
税金・維持費の支払い、メンテナンスなど、売り手の手をこまねかせるデメリットしかありません。

この場合は思い切って売却してしまいましょう。
そこで今回は空き家の所有によるデメリットと、売却方法・手順や注意点を幅広くご紹介します。

空き家の放置は危険？

「何にも使っていないから放置してても良いのではないか」と思うかもしれませんが、だからこそのデメリットがあることを留意しておかなければなりません。
デメリットは、「維持費や管理が必要である」「価値が下がってしまう」「トラブルの原因になる」の3つです。

「維持費や管理が必要である」

まず前提として、人の住んでいない家は劣化するのが早くなります。
理由は、人の出入りによる換気が無くなることで、ほこりやカビが発生したり上下水管に水が通らなかったりするからです。
劣化を防ぐためには、定期的な掃除や換気、水の使用をしなければいけません。
使いもしない空き家に、わざわざこれだけのために通うのは中々億劫になるのではないでしょうか。

また、空き家で何かに使っていなかったとしても、固定資産税がかかります。
そのため毎年固定資産税の支払いで無駄な費用が発生することに加え、”特定空き家”に指定されてしまえば、さらに固定資産税の額が上がってしまうことに注意しましょう。

「価値が下がってしまう」

空き家に限らず、そもそも不動産自体が資産価値の下がりやすいもので、年数が経てば経つほど不動産の価値は下がっていくのです。
特に、今は面倒で放置して数年後気が向いたら売却しようと思っている方、危険です。
なぜなら建物には耐用年数が定められており、これを過ぎてしまうことで価値が大きく下がってしまうからです。

「トラブルの原因になる」

空き家は誰もいないため、不審者や犯罪者によって勝手に住まれたりたまり場にされたりしてしまうことがあります。
また、経年劣化による倒壊で周囲の人々や住宅、車などに当たってしまうことで、損害賠償に発展することもあります。

住宅や車などの物損事故であればお金で解決するかもしれませんが、人に当たってケガや命に関わる事故、後遺症が残る事故であった場合はお金ではどうしようもありません。
そんな最悪のケースを避けることも重要です。

空き家売却の3つの手段をご紹介！

実際に空き家を売却するうえで、その方法は大きく3つに分かれます。
個人の置かれている状況によって選択する方法が変わってくると思うので、ぜひどれが自分に合っているのかを確認してみてください。

1.　「空き家をそのままの状態で売却」
土地＋空き家で売却に出す方法です。
解体やリフォームを行わないため、これに伴う費用が必要無いのがメリットで、時間とお金の節約につながります。
ただし、状態によっては売却価格が低くなりがちで、望み通りの条件で売却できない可能性が高くなってしまうことに注意しましょう。

2.　「空き家を解体して土地だけ売却」
空き家を解体後、土地だけの状態にして売却する方法です。
状態の悪い空き家があるより、土地だけの方が比較的高額で売却できるというメリットがあります。
特に土地の需要が高い地域では、すぐに買取希望者が見つかるのではないでしょうか。
ただし解体に費用がかかるのがネックなので、事前の費用を準備してかなければいけません。

3.　「空き家をリフォームして売却」
もちろん空き家をきれいな状態に刷新してから売却する方法もあります。
リフォームによって空き家がきれいになれば、買取希望者もすぐに現れ、比較的好条件で売却できるでしょう。

ただ、やはりリフォームの費用が必要になるのと、リフォームにかかる期間を考慮して売却計画を建てなければいけないことに留意しておかなければなりません。

空き家を売却するときの手順をご紹介！

1.　査定をしてもらう
まず自身の所有している空き家が、どれくらいの金額で売却できる予定かを査定で判断してもらいます。
独断で解体したりリフォームしたりするのではなく、査定金額をもとに判断しましょう。

当サイトでは、web上ですぐに査定金額を知ることができます。
また、査定をしたからといって複数社に本格的な査定依頼を出すわけではなく、どこに出すかを自分で決められます。
そのため、できるかぎり納得のいく業者を選べるというメリットがあるのです。
空き家の査定をお考えの方は、ぜひ一度当サイトで査定をしてみてください。

2.　媒介契約を結ぶ
売却方針が決まれば、不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社に買い手を見つけるまでの手続きをすべて行ってもらう代わりに、仲介手数料を支払うのです。

3.　売却活動開始
媒介契約を結べば、実際に売却活動を始めます。
この際、空き家を残した状態であれば買取希望者の内見に対応しなければなりません。
そのため、希望者に少しでも買い取ってもらえるように、できるだけきれいな状態を保つことを心がけましょう。

4.　売買契約を結ぶ
内見が済み、買取希望者が買取を決断すれば売買契約を結びます。
この際、値下げ交渉を受けることもあるのでそれを考慮しつつ、どこまでなら譲れるかを家族同士で相談しておきましょう。

5.　支払いと引き渡し
最後は金銭のやり取り、引き渡しを行って終了です。
ここまでに必要な書類が多いので不動産会社と相談の元、早めの準備をしておくことをおすすめします。

空き家を売却するときにかかるお金は？

空き家の売却には少なからずお金がかかり、税金と税金以外に分かれます。

税金

1.　譲渡所得税
これは不動産売却において、利益が出た際に必要な税金です。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

・譲渡収入額ー(取得費用＋譲渡費用)＝譲渡所得

譲渡収入額は空き家の売却額、取得費用は家を購入した際にかかる費用を指します。
取得費用は例えば、建築費や仲介手数料なども含まれています。

譲渡所得税は、譲渡所得に対して、不動産の所有期間によって変わる倍率がかけられて算出されます。
所有期間が5年以下だと39.63%、それ以上だと20.315%です。

2.印紙税
これは契約書に収入印紙を貼って納めるもので、売却価格によって変動します。
金額は国税庁のサイトよりご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

税金以外

売却手数料
不動産仲介を選択し、媒介契約を結んで買い手を探してもらった際に不動産会社へ支払うものです。
こちらも売却価格で変動し、割合は以下の通りです。

・200万以下　物件価格×0.05+消費税
・200万超～400万以下　物件価格×0.04+2万+消費税
・400万超〜　物件価格×0.03+6万+消費税

空き家売却の注意点をご紹介！

売却は名義人でなければ不可能

不動産売却は、その不動産を所有している名義人でなければ行えません。
例えば親から相続して、名義をそのままにしておくと、いざ売却する際に「名義が違うのでできない」という事態になってしまいます。
そのため相続したらすぐに名義変更を行うようにしましょう。

特定空き家に指定されないようにする

特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税が最大6倍まで膨らんでしまいます。
特定空き家とは、このままでは倒壊の危険性があったり衛生上害があったりで、周囲に危険を及ぼす可能性が高い空き家に対して適用されます。
そのため普、段のメンテナンスや清掃を心がけましょう。

まとめ

空き家は、ただ所有しているだけの場合はデメリットが多く、コストや手間が非常にかかります。
周囲とのトラブルの原因になることも多く、外壁や屋根などの倒壊や落下によって、物損事故や人身事故につながってしまえば、ただ事では済みません。
そのため使い道がないのであれば、必ず自分に合った売却方法を選択し、早めに売却活動を始めるようにしましょう。
空き家の売却をお考えの方は、まずはぜひ一度当サイトで査定をしてみてください。

急遽実家を相続することになったものの、住み移る予定がない場合、何をしたら良いのか分かりませんよね。
何もしない、という方も中にはいらっしゃるでしょう。
しかし空き家の管理について知らずに放っておくと、後から取り返しのつかないトラブルが発生してしまうかもしれません。
そこで今回は、空き家管理の費用や方法、放置するリスクについてご紹介します。
実際に空き家をお持ちの方や、これから所有する可能性がある方は、ぜひ一度、ご確認ください。

空き家の維持にはお金がかかる？

空き家を維持するためには、住んでいなくても諸々の費用がかかります。
以下より、空き家の維持にかかるお金をご紹介します。

1つ目は、固定資産税です。
毎年1月1日に、その時点での持ち主に対して固定資産税が請求されます。
空き家のある地域の自治体が定めた「固定資産税評価額」に標準税率の1.4パーセントをかけた金額が、固定資産税の額になります。

2つ目は、都市計画税です。
これは、空き家が市街化区域内にある場合に、その家屋と土地に対してかかる税金です。
税額は、固定資産税評価額に上限を0.3パーセントとする一定の税率をかけることで計算できます。

3つ目は、火災保険料です。
加入はもちろん必須ではありませんが、自然災害や火災の被害を受けたときに備えておくことをおすすめします。
その際、空き家は住宅物件扱いではなく、店舗や事務所を対象とした一般物件として扱われる可能性が高いです。
そのため、普段お住まいの住宅よりも火災保険料が割高になることがあります。

とは言っても、もし火災で近隣住宅に被害が及んでしまうと、さらに膨大な損害賠償を支払うことになるので、もしものときのために加入しておくのが無難でしょう。

4つ目は、水道光熱費です。
空き家だから使用しない限り水道光熱費はかからないと思われている方は多いでしょう。
しかし、契約した状態のままであれば全く使用していない場合でも基本使用料がかかります。
適切に管理するために、定期的な掃除も必要になるので、契約解除してしまうのもあまりおすすめしません。

5つ目は、修繕費用です。
人が住んでいない家は、老朽化が進みやすいです。
空き家を適切に管理できていないと判断された場合、特定空き家に指定されます。
それを防ぐために、空き家であっても定期的に修繕を行う必要があります。

空き家の放置が危険な理由とは？

以下より、空き家を放置することのリスクをご紹介します。

1つ目は、家が倒壊や火災するリスクです。
人が住んでいない家は、通常よりも老朽化が進みやすいです。
そのため、台風や地震で倒壊する可能性も上がります。
また空き家は、放火のターゲットになりやすい傾向があり、火災のリスクも無視できません。

2つ目は、被災時に家の一部が飛散してしまうリスクです。
外壁材や屋根材、雨樋が劣化していると、台風や地震で落下・飛散することがあります。
このような状態にある家は近隣住民にとっても脅威であるため、あまり良い顔はされないでしょう。

3つ目は、雑草や害虫が繁殖するリスクです。
空き家を放置すると、敷地内の雑草が生い茂って、害虫を呼び寄せてしまう可能性があります。
害虫や伸びた草木が原因で、隣家からクレームが来ることも考えられるでしょう。

4つ目は、犯罪被害に遭うリスクです。
空き家は粗大ゴミや生活ゴミなどの不法投棄をされやすく、点検にきた時に大量のゴミが捨てられていた、というケースも珍しくありません。
また、知らないうちに犯罪者に住み着かれる可能性もあります。

5つ目は、特定空き家に指定されるリスクです。
空き家を適切に管理せずに特定空き家に指定されると、税金の負担が急増してしまいます。
例えば、固定資産税の優遇措置から外されたり、最大6倍の納税が課されたりするでしょう。
また、解体が強制執行された場合は、解体費用を全て空き家の所有者が負担します。

空き家を適切に維持するためには？

空き家を適切な状態で維持するためには、「自分で管理」と「管理会社に委託」の2つの方法があります。

自分で管理

月に1、2回の頻度で空き家を管理できるのであれば、自分で管理して問題ないでしょう。
自分で管理する際は、以下のことを行いましょう。

1つ目は、通風です。
空き家に着いたら、まず初めに窓を開けて部屋全体の空気を入れ替えましょう。
通風は、シロアリやカビの原因である湿気の防止に欠かせません。
建物としての価値を落とさないために、忘れず行うようにしましょう。
また、帰宅前には必ず、全ての窓や扉が施錠されているか確認しましょう。

2つ目は、通水です。
排水溝の下は、封水と呼ばれる水が常に溜まるような構造をしています。
封水があることで、下水管の下からの汚臭が逆流することを普段防げています。
しかし、その水が蒸発してしまうと空き家から汚臭が立ち込めてしまう原因となります。
水道を止めている場合は、ペットボトルや水筒に入れて持ってきた水を流しましょう。

3つ目は、ごみ拾いです。
自分の家の敷地内だけでなく、道路や周辺住宅に空き家からゴミや落ち葉が散乱していないかの確認もします。

4つ目は、清掃です。
電気を止めている場合はホウキでも構いませんので、清掃を行うようにしましょう。
特に猫や犬のフンは、一度マーキングされてしまうと、繰り返し被害を受けてしまいます。
フンよけ防止グッズや対策を取り入れることをおすすめします。

5つ目は、目視確認です。
屋根や雨樋、外壁が剥離していないかを確認します。
台風や大雨などが発生した場合は、できるだけ翌日に確認しに行くようにしましょう。

管理会社に委託

空き家が遠方にあり、なかなか自分で定期的に管理しに行くことが難しい場合は、管理会社に頼むと良いでしょう。
通風や通水、清掃などのサービスを定期的に巡回し行ってくれます。

それぞれの管理方法のメリット・デメリットをご紹介！

自分で管理することのメリットは、費用を抑えられることです。
管理会社に頼んだ場合は、もちろん費用を支払う必要があるので、その分を浮かせられます。

デメリットは、手間がかかることです。
定期的に通い手入れを行う必要があるので、遠方にお住いの場合は交通費を考えると管理会社に頼んだ方が安い場合もあります。

管理会社に委託することのメリットは、手間が省けることです。
仕事や家庭が忙しいとき、どうしても面倒に感じたり手を抜いてしまったりするでしょう。
プロに任せておけば、自分たちはほとんど干渉することなく空き家を維持できます。

デメリットはやはり、費用がかかることです。
移動時間や交通費と管理委託費用を比較すると良いでしょう。

空き家は売却するのもひとつの手段

自分たちで管理するのも難しいけれど、使わない家のために出費するのも気が進まないという方は、空き家を売却するという選択も検討してみてはいかがでしょうか。
売却をすると、維持費はかかりませんし、何より放置するリスクも消滅できます。

まとめ

今回は、空き家の維持にかかる費用や放置するリスク、管理方法などをご紹介しました。
空き家の管理にはお金がかかりますが、放置するとさらに高額な請求をされるというリスクがあります。
そのため、相続してそのまま放置、という状況にはしないように気をつけましょう。
また、自分での管理が厳しいと感じたときは、無理せず売却の手段も視野に入れましょう。
当サイトでは、所有されている不動産の価格をウェブ上で査定できます。
ぜひ、ご利用ください。

土地の売却をご検討の方は、「接道義務」についてご存知でしょうか。
接道義務を満たさない土地は、建物を建築する際に制限が加えられるため、売却が難しくなります。
そこで今回は、接道義務の条件や目的、これを満たさない土地の例についてご紹介します。
また、再建築の方法についてもご紹介するので、参考にしてください。

接道義務の条件や目的とは？

そもそも、接道義務についてよく知らないという方が多いのではないでしょうか。
そこでまずは、接道義務がどのような法律なのかについてご紹介します。
実は、土地に建物を建築するには、「接道義務の要件」を満たす必要があります。
接道義務は「建築基準法第43条」に記載され、都市計画区域にある土地では、接道義務の要件を守っていない場合、建物を建築できないことが規定されています。

都市計画区域とは、市街地を形成するために、都市計画法という法律に基づいて整備された地域のことを指します。
そして、接道義務の要件には、主に以下のような項目が存在します。

・土地に接する道路が、建築基準法の道路の要件を満たしていること。
・原則として幅員が4メートル以上であること。
・土地と道路とが2メートル以上接していること。

これらの要件を全て満たさなければ、その土地に建物を建てたり増改築をしたりすることが不可能となります。
そのため、接道義務を満たさない土地を売却しようと思っても、なかなか買い手が見つからないといった状況に陥る可能性が十分に考えられます。
そもそも、道路と呼ばれているもの全てが接道義務を満たすわけではありません。
たとえば、高速道路など接道が危険な道路は対象外となります。

このような義務が設けられていることに何の意味があるのだろうと思われる方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、接道義務の目的についてご紹介します。

接道義務は、そこに暮らす人の命を守るために、もしもの時に消防車や救急車などの車両がスムーズに現地に到着できるようにするためのものです。
そのため、近隣の住民からの同意を得れば接道義務を免れられるといった簡単なものではないのです。

ただ、建物を建てられないとなると、土地を購入する際の致命傷にもなりえますので、売却は苦戦する場合があります。
ご自身の所有されている土地が接道義務に接しているのかわからないという場合は、専門家に相談するのも一つの手でしょう。

接道義務を満たさない土地の具体例をご紹介！

ここからは、接道義務を満たさない土地の具体例を2つご紹介します。
1つ目が、道路に接している路地が2メートルより狭い土地です。
接道義務の条件に適合しづらい土地の一つに、「旗竿地(はたざおち)」という旗のような形の土地があります。
旗竿地は別名「敷地延長」「敷延(しきえん)」とも呼ばれ、通常の土地と比較して購入価格が安いですが、接道義務の視点から見ると要注意な形状です。

旗竿地が接道義務を満たす要件として、接道部分のみならず通路部分を含めた全ての幅員が2メートル以上である必要があります。
つまり、接道部分のみが2メートル以上でも、通路の途中が2メートル未満だと接道義務違反となり、建物が建てられなくなってしまうのです。
特に、旗竿地は住宅が密集した場所に多い傾向にあるので、当てはまりそうな場合は公図やブルーマップで確認してみましょう。

2つ目が、接している道路が建築基準法外の土地です。
先ほどもご紹介したように、建築基準法は原則、幅員が4メートル以上の道路に土地が2メートル以上接していなければ建物を建てられません。
建築基準法上の道路と認められない例として、農道や林道、遊歩道などがあります。

接道義務の例外についてご紹介！

先ほどご紹介したように、接道義務の要件が守られていない土地は、原則として住宅が建てられません。
ただし、例外的に建築可能となる場合があるので、これからご紹介します。

1つ目が、2項道路の規定です。
建築基準法には、1950年11月23日以前から建物が立ち並ぶ幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、（建築基準法上の）道路とみなすことが規定されています。
このような「みなし道路」に当てはまる場合は、幅員4メートルに満たなくても住宅を建築できるのです。

ここまでご紹介した中で、「建築基準法に違反する土地にはそもそも建物自体が存在することはないのではないか」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。
実は、接道義務が施行されたのは昭和25年以降のことで、それ以前は道路を走行する自動車が少なく、幅員が4メートルに満たない道路が多く存在していました。
そのため、建築基準法が施行される以前から建てられている建物については、救済措置として幅員4メートル未満の道路でも、法律上の道路として認められています。
なお、規定が第42条2項に記載されているため、みなし道路のことを2項道路と呼ぶケースもあります。

2つ目が、2018年の建築基準法の改正による緩和です。
接道要件に適合しない土地でも、周囲に広い空地があって一定の適合を満たす場合は、建築審査会の許可を受ければ建築できるとされています。

これまでは、建築審査会の許可が逐一必要となるため、非常に手間がかかっていました。
しかし、2018年の建築基準法改正で大幅に緩和され、特定行政庁で決められた基準をクリアしていれば、建築審査会の許可は不要となったのです。

接道義務違反の土地で再建築する方法をご紹介！

ここからは、接道義務を満たさない土地を再建築を可能な土地に変えて、売却しやすくする方法を2つご紹介します。

1つ目が、セットバックです。
先ほど、建築基準法に該当しない道でも「みなし道路（2項道路）」として道路に該当するケースがあることをご紹介しました。
しかし、このみなし道路に面する土地では、道の中心から水平距離2メートルの範囲には建築できないのです。

そのため、改築以前には中心線から2メートルの範囲内で住宅が建っていたとしても、再建築時にはセットバックを行う必要があります。
セットバックとは、道路の中心部分から2メートルの位置まで土地を後退させることにより、幅員を4メートルに拡大させる方法を指します。

また、道路の反対側に川が流れている場合などは、道路の幅込みで4メートルを確保することになります。
もちろん、セットバックを行うことで建物を建てるスペースが狭くなってしまいます。
しかし、道路を広く設けることで避難スペースが確保でき消防車が乗り入れしやすくなるため、防災面が向上し安心して暮らせるようになるでしょう。

2つ目が、隣地の買取です。
幅員4メートル以上の道路に接しているにも関わらず、接している敷地の長さが2メートルに満たない場合は、隣地を買い取って土地を広げるという方法があります。
また、ご自身の土地が先ほどご紹介した、旗のような形の「旗竿地」に当てはまる場合は、ご自身の土地と隣の土地を等価交換することでも対応できます。
近隣住民の方と直接買取や交換の交渉を行うのが難しいという場合は、業者を仲介して交渉・契約するのがおすすめです。

まとめ

今回は、接道義務の条件や目的、満たさない土地の例についてご紹介しました。
また、接道義務の例外や接道義務に反する土地でも再建築する方法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「空き家を売りに出したいが、高額な税金がかかりそうで躊躇している」
このような方も多いでしょう。
しかし実は、条件を満たすことで、空き家売却の所得を控除できる特例があるのです。
そこで今回は、特別控除の特例や手続きについてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□空き家売却の譲渡所得の特別控除の特例とは？

相続で所有した空き家を売りたいが、税金が怖いと売るのを躊躇されている方も多いでしょう。
実は、相続で引き継いだ空き家を売却した際の利益から、3000万円を譲渡税控除できるのです。
これを、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。
例えば、3000万円で空き家を売却して特例を使うと、税金はかからないということになります。

なお譲渡所得は、譲渡価格から必要経費と特別控除を引いた額となります。
この際の譲渡所得は不動産を売却したときの利益、譲渡価額は空き家の売却価格となります。

□特例の適用条件についてご紹介！

3000万円も控除される特例は非常に魅力的ですが、どの空き家でも適用される訳ではありません。
この特例が適用されるには、いくつかの要件をすべて満たす必要があるのです。
ここからは、その要件をご紹介します。

1つ目が、相続した空き家に関する適用要件です。
相続で得た空き家に関する適用要件は、次の4点です。

1点目は、元の所有者が1人で暮らしていたことです。
つまり、別荘などご自宅以外の不動産に関しては、この特例は使えません。

2点目は、昭和56年5月31日以前に建築されたことです。
この特例は、昭和56年5月31日より前に建築された一戸建てに限ります。
つまり、マンション等の区分所有登記をされている建物には使えません。

3点目が、相続してから売却が完了するまでずっと空き家だったことです。
空き家を売却するまでの間に、人に貸したり誰かがしばらく住んだり、事業などで利用したりした場合は使えません。
また、相続してから売却までずっと空き家であったことを証明するために、以下の書類が必要となります。

・ご自宅のある役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付申請すること。
・電気やガスの閉栓証明書や、水道の使用廃止届出書など。

4点目が、空き家が耐震基準を満たしているか更地であることです。
古い建物は現代に定められている耐震基準を満たしていない場合も多く、売却する際に耐震基準を満たすよう修繕したり、更地にして売却したりする必要があります。
また更地にする場合は、相続人が更地にして売却することが条件となります。

2つ目が、期間に関する適用要件です。
期間に関する適用要件は主に以下のようなものがあります。

・特例の適用期限である2023年12月31日までに売却していること。
・相続が発生した日から3年が経つ年の12月31日までに売却していること。

3つ目が、その他の適用要件です。
家や期間の他の条件は、主に2点です。

1点目が、売却代金が1億円以下であることです。
売却代金は、建物と土地を合わせて1億円以下である必要があります。
複数に分けて売却したり、共有名義の相続のまま売却したりした場合にも、その合計金額で判断されます。
なお売却代金は、固定資産税を清算する金額まで含めた金額となります。

2点目が、親子や夫婦など特別な関係の人以外への売却であることです。
売却の相手が特別な関係にある場合は、この特例は適用されません。
特別な関係の人とは具体的に、生計を共にする親族や建物に同居する予定の親族、内縁関係にある方や特殊な関係のある法人などです。

□特例の手続きをご紹介！

空き家特例の3000万円控除は、必要な書類を集めて税務署にて確定申告をすると、控除が受けられる仕組みです。
確定申告を行う期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日となっています。
多くの書類を集めて役所による審査を受ける必要があるため、時間にゆとりをもってしっかりと準備を行いましょう。

ここからは、手順全体の流れを5ステップでご紹介します。

1ステップ目が、空き家（敷地）を売却することです。
先ほどもご紹介したように、この控除を受けるには、相続した空き家を令和5年（2023年）12月31日までに売却する必要があります。
また、相続が開始した日から3年後の日にちが属する年の12月31日までに売却することも条件です。
たとえば、相続開始日が2020年の1月1日であれば、その3年後は2023年12月31日となるので、売却期限は2023年12月31日です。

空き家を売却した際に取得できる書類は、売買契約書のコピー等があります。
これは、売却額が1億円以下であることを証明する際に必要となりますので、なくさないようしっかり保管しましょう。
また、解体更地にしてから売却する場合は、空き家の解体後から売却前の写真も用意することになります。
これも、売却までの敷地の使用状況を確認するのに必要となるので、しっかりと用意しましょう。

2ステップ目が、市区町村役場による審査を受けるためにその他必要書類を集めることです。
空き家を売却する際に取得する書類に加えて、自治体や法務局などで取得する書類も存在します。
これらをもれなく揃えて、空き家が所在する市区町村の役場で「確認書」を交付してもらうための手続きをしましょう。

3ステップ目が、市区町村役場による審査と確認書（被相続人居住用家屋等確認書）の交付です。
これまで集めた全ての書類を持って市区町村役場まで行き、控除が受けられるかどうかの審査を受けます。
審査の結果が出るまでは、1週間程度かかることを想定しておきましょう。
結果が出るまでにある程度時間がかかることから、前年の所得を翌年に申告するためには、確定申告が始まる2月上旬には手続きを行い、必要書類を揃えるのが望ましいです。

なお、審査の後に交付される「被相続人居住用家屋等確認書（申請書）」は、確定申告を行う際に使用するので、なくさず保管しましょう。

4ステップ目が、確定申告のためのその他必要書類を揃えることです。
確定申告を行うには、確定申告書や被相続人居住用家屋等確認書に加えて、譲渡所得の内訳書や売買契約書のコピーなどが必要となります。
1つでも忘れると控除は受けられませんので、忘れずに揃えましょう。

5ステップ目が、確定申告を行うことです。
上記書類を全て揃えたら、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、ご自身が住んでいる地域の税務署で確定申告を行います。
確定申告が完了すれば、控除を受ける手続きは完了となります。

□老人ホームに入居していた場合の適用は？

一人暮らしをされていた方が老人ホームに入り、そのまま空き家を残して亡くなられた場合も、特別控除の特例の対象となります。
ただし、通常の要件に加えて以下の3つの要件を満たしている必要があるので、注意しましょう。

1つ目が、亡くなられた方が老人ホームに入所する前に要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたことです。
2つ目が、亡くなられた方が老人ホーム等に入所してから相続開始直前まで、その家屋が亡くなられた方に継続使用されていたことです。
3つ目が、2019年4月1日以降に空き家を売却したことです。

これらを満たしているかどうか、今一度確認してみてくださいね。

□まとめ

今回は、相続した空き家売却の特例とはなにかについてご紹介しました。
また、特例を受けるための手続きや、老人ホームに入居していた場合の適用についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「相続で手に入れた空き家を手放したいが、なんだか大変そうで躊躇してしまう」
このような方は多いのではないでしょうか。
そもそも、空き家の処分方法をご存じない方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、空き家の処分方法や売却の手順についてご紹介します。
ぜひ参考にしてください。

□空き家を放置するデメリットとは？

空き家を放置すると、ご自身にも空き家のご近所の方にもよくない影響があります。
そこでここからは、空き家を放置するデメリットを3つご紹介します。

1つ目が、固定資産税がかかることです。
空き家の所有者には、固定資産税や都市計画税が課せられます。
納税額は各空き家によって異なりますが、多い場合は年税額100万円を超えるケースもあります。
また、空き家を放置し続けて「特定空き家」と認定されると、固定資産税の軽減措置対象から外され、約6倍の納税義務を負う恐れもあります。

2つ目が、近隣トラブルの原因になることです。
家は一見丈夫に見えますが、放置すると急速に老朽化が進み、外壁材や屋根材が落下する危険があります。
そのため、空き家を放置することで近隣住民の方に被害が及び、近隣トラブルの原因になる可能性があります。

3つ目が、資産価値が下がることです。
家は、住人がおらず放置されると、湿気がこもったり修繕されなかったりすることから、急速に老朽化が進みます。
その結果、資産価値が急激に低下し、「タダに近い安い価格でしか売却できない」という状態になる可能性があります。
空き家の放置を続けると日に日に資産価値が下がってしまうため、なるべく早く対処しましょう。

□空き家の寄付についてご紹介！

空き家の処分方法は、主に「寄付」と「売却」の2つがあります。
まずは、寄付についてご紹介します。

寄付は一般的に、売却できなかった場合に行うことが多いです。
ただし、誰でも受け取ってくれるわけではなく、基本的には次の3つの寄付先から選ぶことになります。

1つ目が、自治体です。
寄付先として思い浮かぶことが多い自治体ですが、使用する目的がなければ土地などの不動産の寄付は受け付けてもらえない場合が多いです。
自治体ごとに定められた条件を満たすと無償で引き取ってくれますが、これはあまりメジャーではありません。

2つ目が、個人です。
個人への寄付に関しては、相手側の需要があれば誰でも良いのですが、あなたがどう活用して良いか分からない土地を欲しがる人はそれほど多くないと考えた方が自然でしょう。
ただし、「隣地の所有者に対して寄付する」場合は、有効であることが多いです。
隣地の所有者は土地を有効活用しやすいですし、今所有する土地ともまとめられます。

なお、個人へ不動産を寄付する場合は、相手方に「贈与税」という税金がかかります。
贈与税に関しては、毎年110万円の基礎控除を受けられるので、土地の評価額から110万円を差し引いた額に税率が課されて、税額が決まります。

3つ目が、法人です。
個人の場合は、隣地の所有者くらいしか寄付先がない場合も多いですが、法人であれば利用の可能性が広がるため、欲しがる企業はあるかもしれません。
また、個人だと譲渡を受ける際に税金がかかりますが、法人なら費用も経費扱いにできます。
なお寄付先に関しては、一般企業よりもNPO法人や学校などの公益法人等の方が可能性が高いと言えるでしょう。

□空き家の売却についてご紹介！

売却は、空き家を処分するときの一般的な方法です。
管理コストのかかる空き家や土地を手放すことで対価を得られる可能性もあるため、メリットが大きいのが特徴です。

なお、売却にはいくつかの方法があります。
具体的には、以下のような方法です。

・そのまま販売する（仲介売却）。
・更地にして土地として販売する（仲介売却）。
・リフォームしたあとに販売する（仲介売却）。
・不動産会社に買い取ってもらう（買取）。

仲介売却でそのまま売却する場合は、物件の状態が良ければ「中古住宅」として、家には住めないほど劣化している場合は「古家付き土地」として販売します。
また、物件がかなり劣化している場合は、家が無い方が高く売れやすいので、家を解体して土地として販売するのも一つの手です。
その他、不動産会社に直接買い取りを依頼する「買取」もあります。
買取を選ぶと、仲介売却ではなかなか売れない物件でも販売しやすくなりますが、販売価格が通常の5〜8割程度まで下がる場合があります。

□空き家売却の流れをご紹介！

「空き家を売却したいが、どのような手順を踏めば良いかわからない」という方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、空き家売却の流れを4ステップでご紹介します。

1ステップ目は、不動産価格の査定です。
先ほどご紹介したどの方法で空き家を売却するにしろ、まずはご自身が所有する空き家のおおよその価格を知る所から始めましょう。
おおよその価格を知ることで、このまま売却するか更地にするかなどの方向性を決められます。
また、大体の相場を知ることで、売却する際の価格設定にも役立ちますし、安すぎる価格で売却して損をすることもなくなるでしょう。

なお、当サイトではweb上でご自身の所有する不動産の価格を手軽に査定できます。
空き家の処分になかなか時間が割けない方でも、まずは当サイトで査定をするところから始めてみてください。

2ステップ目は、売却活動です。
査定金額が分かったら、不動産会社と媒介契約を結び、売却を始めましょう。
場合によっては、「空き家が古い」「立地が悪い」などの理由から売却が長引く恐れを不動産会社に伝えられるかもしれません。
しかし、売却にそれほど時間の制限がない場合は、まず売却活動を始めてみて、購入希望者が現れるか様子を見てみましょう。

買い手が現れた場合は、そのまま売買の交渉に入ります。
もし売却活動を始めてもなかなか買い手が現れない場合は、次のステップに移ります。

3ステップ目は、買取や譲渡の検討です。
なかなか空き家の買い手が見つからない場合は、売却価格の値下げを検討する他に、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらうことも選択肢に入れてみましょう。

先ほどもご紹介したように、買取の場合は通常の売却よりも5～8割程度の価格となる場合が多いです。
例えば、空き家の市場価値が1000万円だった場合、仲介で売却すると1000万円で売れるところを、買取の場合は500万円～800万円で買取することになります。
価格は下がってしまいますが、多少古い空き家でも売却しやすいというメリットがあります。

不動産会社からも買取を断られてしまった場合は、寄付を検討しましょう。
寄付をすると手に入る売却益はゼロですが、固定資産税やメンテナンスの費用は掛からなくなります。

ステップ4で、処分の完了です。
処分までにどれほど時間をかけるかは人によって異なりますが、空き家を放置すると様々なデメリットに繋がるため、できるだけ早くに進めるのがおすすめです。
また、売却する場合は、なるべく売却益を多くもらうためにも、3000万円特別控除が使える範囲内で処分が完了するスケジュールを立てておくのが良いでしょう。

□まとめ

今回は、空き家を手放したいとお考えの方に向けて、空き家の処分方法についてご紹介しました。
また、空き家を売却する際の手順についてもご紹介しました。
空き家は放置するとご自身にもご近所の方にも良くないので、早めに処分しましょう。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

不動産売却をご検討の方は、「契約不適合責任」をご存知でしょうか。
契約不適合責任とは、不動産を売却した際に「契約内容に適合していない」と判断された場合に売主が負う必要のある責任です。
そこで今回は、この契約不適合責任についてより詳しくご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

そもそも契約不適合責任とは？

契約不適合責任は、旧「瑕疵担保責任」です。
2020年4月1日に民法が改正されて瑕疵担保責任から契約不適合責任となり、売主側の責任が重くなっている箇所もあるため、しっかりと理解しましょう。

不動産の売主は、売買の契約内容にあったものを買主に引き渡す義務があります。
契約不適合責任とは、この契約で売主が売却したものが、種類や品質、数量などに関して契約内容に反していると判断された場合、買主に対して売主が負う責任です。
この責任で最も重要なポイントは、売却する前に、売る予定の不動産がどのようなものであるか正確に把握し、契約内容に反映することです。

不動産においては一般的に、契約内容を売買契約書に記載します。
そのため、売買契約書に売却する不動産の状態や契約の条件を詳細かつ正確に書いておけば、責任を問われるリスクをぐっと減らせるでしょう。

この責任について、雨漏りを例にして詳しくご説明します。
売却物件に雨漏りがある旨を買主側に伝えて了承をもらっており、売買契約書にも雨漏りの記載があれば、契約不適合責任は問われない可能性が高いです。
しかし、売買契約書に雨漏りの内容が記載されていない場合は、売却後に雨漏りの修繕費用を請求されたり、補償を要求されたりする恐れがあります。

この通り契約不適合責任は、不動産を売却する際に、その契約内容に商品が反していないかに加えて、不動産の劣化の内容が契約書に書かれていたかどうかがカギとなります。

契約不適合責任の制限期間をご紹介！

ここからは、契約不適合責任が適用される期間について、3つの種類に分けてご紹介します。
1つ目が、目的物の種類・品質の契約不適合です。
売却するものの種類や品質について買主が契約不適合を知った場合、不適合を知った段階から1年以内に売主に知らせた場合が有効となります。
不適合の通知は、原則1年以内に行う必要がありますが、請求については、通常の消滅時効の到来前にされると有効です。

2つ目が、目的物の数量・権利の契約不適合です。
売却するものの数量や権利の契約不適合が分かった場合には、見た目にも明らかに判断できるため、請求の時期で無効になる可能性は少なく、通常の時効消滅通りの扱いになります。
通常の消滅時効とは、「権利の行使が可能であることを知ってから5年」「権利の行使が可能となってから10年」となります。

3つ目が、買主が業者の場合です。
買主が業者の場合は、買主か個人の場合と異なります。
業者が売買する際には、買主は購入後ただちに検査を行い、検査中に契約不適合を見つけた場合はすぐに売主に通知する必要があります。
そのため、売却後の検査で通知が来なかった場合、契約不適合責任の追及はそれ以降不可能となります。

契約不適合責任によって買主に認められる権利をご紹介！

ここからは、契約不適合責任で買主に認められる（＝売主が負う必要のある）4つの権利についてご紹介します。
1つ目が、損賠賠償請求権です。
契約不適合で買主が被害を受けた場合は、損害賠償請求を行えます。
ただし、契約不適合が売主の過失によるものでない場合には、損害賠償の訴えが認められない場合もあり、契約不適合があれば必ず責任を負うことにはなりません。

2つ目が、契約解除権です。
契約解除権は、不適合な契約を買主が強制的に解除できるという権利です。
契約解除が適用されるかは契約内容からどれだけ外れているかで判断され、不適合とされる内容が小さい場合は、契約解除が認められません。
なお、契約解除が認められなかった場合は、その他救済措置に変更されます。

また、商品の受け渡し自体が出来ない場合や、契約不適合によって契約目的を達成できないことが明らかとなる場合は、無催告解除も認められています。

3つ目が、履行の追完請求権です。
追完請求権は、民法の改正で新たに加えられた請求内容です。
契約が不適合である場合、買主が売主に対して補修や代替物の納品などを求め、当初の契約内容を満たすように請求できます。
ただし、不適合が買主の責任だと判断された際は、この請求は認められません。

4つ目が、代金の減額請求です。
こちらも民法の改正で新たに認められた権利で、買主が追完の催促をしても期日内に十分な対応がない場合、当初想定していた支払い代金の減額請求ができる権利です。
また、売主が買主の請求を無視して上記3つの権利を適用できない場合などは、発覚時点で減額を請求される可能性があります。

契約不適合責任を免責にするメリット・デメリットとは？

これまで、新たに改正された契約不適合責任で売主が負うことになる責任（＝買主の権利）についてご紹介しました。
ただし、免責の特約を設定すると、売主は損害賠償等の責任を逃れられるのです。
ただし、免責を適用するには、契約不適合責任免責の特性についてしっかりと理解した上で、改正民法のルール内で特約を記載する必要があります。
ここからは、契約不適合責任を免責にするメリットとデメリットについてそれぞれご紹介します。

まずは、メリットです。
売主が免責を付ける最大のメリットは、売却後に責任を負わずに済むことです。
売主が個人の場合、「設備の補修のみ」といった一部の項目を免責とする特約もできますし、引き渡し直後から全ての項目を免責にもできます。
その反面、免責の特約を適用しない場合には、先ほどご紹介した「買主の請求権の時効」までは損害賠償等のリスクを負う必要があります。

買主が請求権を保持できる期間は「引き渡しから10年間」と定められているため、最大10年間は損害賠償などをするリスクがあります。
免責で売買後の損害賠償等のリスクをゼロにできるのは、売主の負担を大幅な軽減につながるでしょう。

次に、デメリットです。
免責を付ける際の売主側のデメリットは、「契約が決まりにくくなる」ことと、「売却の際の価格が安くなる」ことの2つです。

免責事項があまりに多すぎると買主側のリスクも高まるので、契約がなかなか決まらない可能性があり、販売価格が下がる恐れもあります。
買主にとっては手厚い補償のある物件の方が魅力的なので、免責事項が多すぎる物件よりは適度に保証のある物件が選ばれる可能性が高いでしょう。
さらに、売主側が免責事項を多く設定してしまうと、買主は「何か大きな問題がある物件なのではないか」と感じ、信頼を落としてしまう要因にもなりえます。

そのため、免責事項を多く設定すると、契約が決まりにくくなるかもしれません。
また、一般的に免責事項が多い物件ほど販売価格も低くなりやすいので、あまりに多くの項目を免責にすると、物件を高額で売却するのは難しいでしょう。

まとめ

今回は不動産売却をご検討の方に向けて、契約不適合責任とは何か詳しくご紹介しました。
また、契約不適合責任を免責にするメリットとデメリットもご紹介しました。
売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてスムーズな売却を叶えてくださいね。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。