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「不動産売却コラム」カテゴリー記事の一覧です

道路に面していない土地は売却価格が安くなる?高値で売るポイントをご紹介します!

不動産売却コラム

土地の売却をご検討の方は、ご自身の土地を出来るだけ高く売りたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、道路に面していない土地の場合は、売却価格が安くなりやすいです。
そこで今回は、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

「道路に面していない土地」の判断基準とは?

道路に面していない土地は、以下の3つの種類に分けられます。

・道路ではない道に面している
・道路に面しているが間口が足りない
・他の土地に囲まれている

また、ここでいう「道路」とは、建築基準法に定義された道路のことです。
そのため、道路に接しているように見える土地でも、建築基準法の規定を満たしていない場合があるため注意しましょう。
建築基準法の規定を満たさない土地は建物の建築や建て替えができず、売却が困難となるのです。
ここからは、先ほどご紹介した3つの条件をもう少し詳しくご紹介します。

1つ目が、道路ではない道に面していることです。
建築基準法上の道路は、原則として幅が4メートル以上と定められています。
そのため、土地と接している道路が幅員4メートル未満の場合は、法的には「道路に面していない」と判断されるのです。
また、地域によっては幅員6メートルが基準となっている区域もあります。

2つ目が、道路に面しているが間口が足りないことです。
道路には面していても、土地と道路の接地面が足りないといったケースも道路に面していないと判断されます。
接道義務を満たすには、建築基準法上の道路に2メートル以上接する必要があります。
そのため、あまりにも縦長の土地など、道路と土地の間口が2メートル未満だった場合は道路に面していない土地と判断されます。

3つ目が、他の土地に囲まれていることです。
土地の周りが他人の土地に囲まれている土地は「袋地」と呼ばれますが、この場合も、当然ながら道路と接していません。
また、崖や河川に接していて、道路に出られない土地は「準袋地」と呼ばれ、こちらも道路に面していないとされます。

先ほどもご紹介したように、このような道路に面していない土地には、新たに建物を建てることも、既存の建物を建て替えることも不可能です。

そのため、通常の土地に比べて利用価値が低下してしまい、売却時の価格も安くなる傾向があります。
一般的には、通常の土地の価格相場に比較して3割程度安くなります。
ただし、実際に土地を売却するとなったら、「道路に面していない」という条件に加えて、さまざまな条件の総合評価で価格が決定されます。

主には、以下のような項目で価格が決定されます。

・駅までの距離など交通の利便性
・買い物のしやすさ
・周辺に学校や公園があるか
・日当たりや風通しの良さ
・周辺に反社会的勢力の事務所などはないか
・騒音や振動はあるか、あるとすればどの程度か
・土壌汚染の有無

道路に面していない土地の売却が難しい理由をご紹介!

ここからは、道路に面していない土地の売却がなぜ難しいのか、その理由を2つご紹介します。
1つ目が、工事車両などが物件に近づけず新たに建物を建てられないことです。
住宅建築で使用される一般的な工事車両の横幅は、2から2.2メートルです。
道路の幅員が4メートル未満であっても、車両は十分に通れるでしょう。

しかし、車両はまだしも、幅員が狭いと、建築に必要な機材や資材を運び入れるのが難しくなってきます。
そのため、工事車両が近づいて作業するのが難しく、新しい建物を建てられません。

また、すでに建物が建っている土地でも、接道義務を満たしていない場合は「既存不適格建築物」として再建築が不可能となります。
建替えの際には建築確認申請をする必要がありますが、接道義務を満たしていないとその申請が通らないからです。
そのため、たとえ地震や豪雨などの自然災害で建物が全壊しても、再建築できないということになります。
このように、建て替えが出来ないというのは、買主にとって非常に大きなリスクを抱えることになるのです。

2つ目が、その土地を担保に買主がローンを組めないということです。
土地を買う場合、ほとんどの方はローンの利用を検討するでしょう。
この際に、購入する土地を担保に入れて融資を受けるのが一般的です。
しかし、道路に面していない土地は、担保価値がゼロ円と判断されるケースがほとんどです。

その結果、通常の土地購入と同様にローンを組むのは非常に難しくなります。
現金で土地を購入するか、金利が高いノンバンクローンを利用する必要に迫られるのです。

道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介!

ここまでご紹介したように、道路に面していない土地はどうしても安価での売却になってしまう傾向があります。
しかし、それでも「少しでも高く売りたい」という気持ちは捨てきれないですよね。
ここからは、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントを3つご紹介します。

1つ目が、無道路地を解消し接道義務を満たす方法です。
土地を高く売却するために最も効果的な方法が、「接道義務を満たすことで再建築可能な通常の宅地にする」ことです。
そのためには、隣地の所有者から土地の一部または全部を購入し、建築基準法上の道路に2メートル以上接道させます。
又は、売却ではなく土地の一部を交換するのも1つの手です。

この場合、隣地の所有者から協力を得ることが不可欠となります。
多少相場より高い価格になっても、接道義務を満たすメリットの方が大きいと考えられる場合は、購入を検討してみましょう。

2つ目が、隣地の所有者に買い取ってもらう方法です。
隣との土地の所有者は、道路に面していない土地を最も高く購入してもらえる相手といえます。
土地は基本的に、面積が大きいほど価値が高くなります。
無道路地と自分の土地を合わせることでより良い整形地になる場合は、購入したいと考える人はいるでしょう。

すでに接道義務を満たしている隣地の所有者に関しては、無道路地を購入してもらえる可能性は十分にあります。
この場合、まずは隣地の所有者の要望を聞き取りましょう。
また、日々のコミュニケーションで相談しやすい関係を築いておくことで、いざというときに快く対応してもらえる可能性が高くなります。

3つ目が、地方公共団体の許可を得る方法です。
建築基準法第43条2項2号の特例を行使することで、建物の再建築を地方公共団体に認めてもらうのも1つの手です。
接道義務を満たしていない場合でも、国が定めた一定の基準をクリアすることで、建築の許可を得られるのです。
この国が定めた一定の基準は、建築基準法施行規則第10条の3第4項に定められる以下の内容です。

・その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
・その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4メートル以上のものに限る)に2メートル以上接する建築物であること
・その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であること

これらの基準に当てはまりそうな場合は、役所の建築課などに問い合わせてみましょう。

まとめ

今回は、道路に面していない土地をなるべく高く売却したいという方に向けて、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介しました。
不動産売却王では、不動産の価格をその場で知れて、ご希望の場合は詳細な査定依頼も可能です。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお問い合わせください。

認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いかご紹介します!

不動産売却コラム

「認知症の両親の家を売りたいが、どうすれば良いかわからず困っている」
という方は多いでしょう。
そこで今回は、認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いかご紹介します。
法定後見制度を使用した不動産売却の手順についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

親が認知症になると実家は売却できない?前提のポイントをご紹介!

結論から申し上げますと、ご両親が認知症になると、親名義の実家は親自身で売却できなくなります。
認知症の方は法律的に、「(実家売却を)判断する能力はない」とみなされてしまうためです。
そして、判断能力が無い認知症の方が締結した売買契約は、残念ながら無効となります。

しかし、実家の売却を諦めるのはまだ早いです。
その前に、大前提となる以下の2つのポイントを確認してみてください。

1つ目が、売却予定の実家は親名義のものかということです。
実家の所有権の名義が認知症の親以外にあれば、問題なく売却が可能です。
まずは、登記簿謄本で実家の名義を調べてみましょう。

2つ目が、親の認知症の度合いはどのくらいかということです。
一言で認知症と言っても、進行度合いは様々です。
不動産売却において、認知症の親の本人確認や意思確認は、司法書士が行うことになります。
司法書士によっても判断基準に多少の違いはありますが、一般的には、これからご紹介することが確認できれば、売却可能と判断される場合が多いです。

・自分の氏名や住所、生年月日を言えること
・「実家を売却する」という行為の意味を理解していること

これらの判断に迷う場合は、ぜひご相談ください。

認知症の両親の家を売るにはどうすれば良い?

「先ほどご紹介したチェックポイントに当てはまらなかった」という方も、まだ打つ手はあります。
ここからは、認知症の両親の家を売る方法を2つご紹介します。

1つ目が、親が亡くなって相続した後に売却する方法です。
ご両親が亡くなった後に、相続でご自身が正式に所有者になってから売却するのも1つの手です。
ただ、それまでは売却ができず、空き家を管理する必要が出てきます。

管理に費用がかかったり、空き家になっている間にトラブルが起きたりする可能性もありますが、お金が必要な時に売却できないのはストレスに感じる場合も多いでしょう。
また、長く空き家を放置することになるので、家が傷んで売りづらくなります。

2つ目が、成年後見制度を利用して売却する方法です。
先ほどご紹介したように相続するまで売却を待つのは、現実的には難しい方が多いでしょう。
そこで、認知症などで判断能力に欠く方のために、「成年後見制度」があります。
成年後見人になった人は、所有者でなくても売却が可能になるのです。

成年後見人とは、認知症などになった本人に代わって財産の管理を行う人を言います。
また、成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度が存在し、認知症で判断能力がない場合には、「法定後見制度」を利用することになります。

この制度で大切なのは、「あくまでも意思能力に欠ける人のサポートを行う」という目的であることです。
成年後見人となり家の売却をする場合でも、「売却資金を自分達の生活資金に充てる」という理由ではなく、あくまでも認知症になった親のために使う目的である必要があります。

このように、成年後見人制度を利用することで、空き家にせずに実家を売却することはできますが、注意したい点もあります。
ここからは、法定後見制度で注意すべき3つのことをご紹介します。

1つ目が、必ずしも子供が後見人になれるわけではないということです。
法定後見制度は、「私が後見人になります」という意思だけで成立できません。
法定後見人として認められるには、「自分が法定後見人になる」という意思を家庭裁判所に申し立てて、裁判所に認められる必要があります。

子供や孫など、身近な親族が申し立てるのが一般的ですが、弁護士や司法書士などの専門的な観点で資産管理ができる第三者が適任と判断されるケースも少なくありません。

特に、
・親族が本人の財産を使い込んでしまう恐れがある
・親族間でトラブルなど争いがある
・高齢の親族しかいない

このような場合、親族ではなく第三者が選ばれる可能性が高いでしょう。

2つ目が、第三者が選ばれてしまうと報酬がずっと必要になるということです。
先ほどご紹介したように、法定後見人には、弁護士などの第三者が選ばれる可能性も十分にあります。
そして、弁護士や司法書士などの専門職後見人が選ばれた場合は、本人の財産から家庭裁判所が決めた額の報酬が支払われることになるのです。

また、「家の売却が済んだから」のような理由で解任はできず、本人が亡くなるか判断能力が回復するまで継続されるので、その報酬がずっと発生し続ける点にも注意が必要です。

3つ目が、法定後見人であっても自由に売却できないということです。
仮に法定後見人として認められても、自由に売却できるわけではありません。
売却する場合は、「両親が所有している家を売りたい」と改めて家庭裁判所で手続きを行う必要があります。

この申し立てを家庭裁判所に許可されれば売却できますが、この判断基準は、先ほどご紹介した通り「売却が本人のためになるか」という点で判断されます。
売却で得た代金が正当に親のために利用されるかが、慎重に判断されることになる点は理解しておきましょう。

法定後見制度を使った不動産売却の手順をご紹介!

最後に、法定後見制度を使用した不動産売却の手順を4ステップでご紹介します。
基本的には、ご自身の所有する不動産を売却する際の流れと大きく違いはありません。
しかし親とはいえ、第三者の不動産を売却するので、ご自身の所有する不動産以上に慎重に売却を進めましょう。

1ステップ目は、相場の調査です。
不動産の相場について調査します。
インターネットの情報でおよその相場観を掴んだうえで査定依頼を行いましょう。
また、この査定結果は、高ければ良いという訳ではありません。

2ステップ目は、不動産会社の選定および売り出しです。
1ステップ目で信頼できる不動産会社を選べたら、売り出し価格を決定しましょう。
売り出し価格は、あくまでも「見せ値」であり、必ずしもその価格で売買が成立するとは限りません。
購入検討者と交渉を行い、最終的な売買価格が決定します。
購入者が決定したら、売買契約書案を作りましょう。

3ステップ目は、不動産の売却の許可の申請です。
不動産の売却について、裁判所の許可がいるのは、その不動産が「本人の居住用不動産」であるケースです。
許可を受けずに不動産売却を行ってしまうと、その取り引きは無効となるので注意しましょう。
なお、「本人の非居住用不動産」である場合には許可する必要はありませんが、生活費や介護医療費の確保などといった正当な理由が必要です。

また、著しく低い価格での取り引きは、本人保護の観点から認められない恐れがあります。
不動産の売却を考える際には、事前に裁判所に相談しておくのがおすすめです。

4ステップ目は、売買契約の締結および引渡しです。
裁判所の許可を得たあとで、買主と売買契約を締結し、不動産の引渡しを行いましょう。

まとめ

今回は、認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いのかについてご紹介しました。
不動産売却王では、不動産の価格をその場で知れて、ご希望の場合は詳細な査定依頼も可能です。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

契約不適合責任とは?買主が持つ権利と注意点についてご紹介します!

不動産売却コラム

「契約不適合責任という言葉を聞いたが、どのような意味か分からず困っている」
このようなお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、契約不適合責任について詳しくご紹介します。
契約不適合責任で買い手が持つ権利や留意点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

契約不適合責任とは?詳しくご紹介!

契約不適合とは、2020年に民法が改正されたことで定められた文言で、「目的物が、その種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないこと」を言います。
つまり、「納品されたものに、契約内容と違う点があることが判明したときに、売り手が負担する責任」を言います。

契約不適合責任で買い手が持つ権利についてご紹介!

ここからは、この「契約不適合責任」によって買い手が持つ権利を5つご紹介します。
売り手側の方は、買い手の権利を把握したうえで、注意して契約をこなしましょう。

1つ目が、追完請求の権利です。
追完請求とは、「契約内容通りの給付を改めて請求する」ということです。
種類や品質、数量などの条件が契約内容と違っている場合は、追完請求によって完全なものを求められます。
ただし、ほとんどの場合全く同じ条件の不動産が2つ存在しないので、数量を追加することはできません。

そのため、一般に不動産売買における追完請求とは、修補の請求が該当します。
契約不適合責任が発生するかどうかは、「契約書に記載があるか否か」という点が大きなポイントになります。
売り手が追完請求を避けるには、売却する物件の内容を把握し、細部まで明記するのが大切です。

2つ目が、代金減額請求です。
先ほどご紹介した追完請求を売り手が行わない時、買い手は次の手段として、代金減額請求ができます。
一般には、売り手がこの請求に対応しなかった場合になされますが、例えば修繕が不可能であったり、売り手が履行を拒絶した場合などは、追完請求抜きで代金減額請求が可能です。

3つ目が、催告解除です。
催告解除は、追完請求に売り手が応じない場合に、買い手が催告して契約をキャンセルすることを言います。
売り手が追完請求を遂行しない場合、買い手は代金減額請求では納得できないケースも多いです。
特に住宅など不動産の場合は、売買代金が多少減額されても、「住めない」「住むために多額の費用がかかる」といったケースが多いからです。

そのような場合、「購入自体をキャンセルする」と売り手に伝えることを催告解除といいます。
契約解除と同様の意味です。
ただし、契約後に契約を取りやめると通常は違約金が発生しますが、催告解除によって契約が解除されると、売り手から買い手に売買代金を返済する義務が発生するのです。

4つ目が、無催告解除です。
先ほど「催告解除(追完請求をしても売り手がそれに応じない場合に、買い手が催告して契約解除をすること)」を紹介しました。
一方で無催告解除は、契約の目的を成し遂げるのが難しい、つまり相手方の契約が履行されない可能性が高いと考えられる場合にできる契約解除です。
これは催告なしに、直ちに契約を解除できるものとなります。

この無勧告解除が適用されるのは、以下のようなケースです。

・債務の全部の履行が不能である場合
・債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合
・定期行為の時期を経過した場合
・催告をしても契約の目的を成し遂げるのに足りる履行が見込めないことが明らかな場合

5つ目が、損害賠償です。
損害賠償請求は、旧民法でも認められていましたが、契約不適合責任では少し内容に変更点があります。
その変更点とは、瑕疵担保責任の損害賠償請求は売り手の「無過失責任」だったが、契約不適合責任では売り手の「過失責任」になったという点です。

無過失責任とは、損害の発生について故意や過失がなくても損害賠償の責任があるということです。
一方で過失責任とは、故意や過失がなければ損害賠償の責任を負う必要はないということです。
つまり契約不適合責任では、売り手が意図して隠した不具合や、売り手の過失でできた損害以外、買い手は損害賠償請求が出来なくなったということです。

ただし、瑕疵担保責任の損害賠償請求が可能な範囲は「信頼利益」の範囲内とされていましたが、契約不適合責任の場合は「履行利益」も範囲に含まれます。
信頼利益とは、契約が無効となった場合に、その契約が有効である前提の元で被った損害を指します。
不動産売却の場合では、登記費用などの契約締結のための準備にかかった費用などを指します。

また、履行利益とは、契約が履行されたら債権者が得られたであろう利益を失った場合の損害を指します。
例えば、転売利益や営業利益などがこれに該当します。

契約不適合責任に関する留意点とは?

最後に、契約不適合責任に関する留意点を2つご紹介します。

1つ目が、契約不適合責任が適用される期間です。
買い手が、種類または品質に関して、売り手に契約不適合責任を求める時は、契約不適合責任の責任期間内に売り手に対して不適合の存在を通知する必要があります。
責任期間は原則として、「不適合を知った時から1年間」となります。

なお、責任期間に関する民法の定めは任意規定のため、排除が認められる特約が使用できる場合があります。
ただし新築住宅については、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)における特則があります。
すなわち、「構造耐力上主要となる部分」や「雨水の浸入を防止する部分」については、「引き渡しから10年」の責任期間が強制的に適用されるため、注意しましょう。
また以下の場合についても、売り手の免責が認められない可能性があるので注意しましょう。

・不適合の存在を認知していながら、買い手にそれを告げなかった場合
・自らの行為によって、権利に関する不適合が生じた場合
(上記2つは、いずれも契約不適合責任の免責が一切認められません。)
・売り手が宅建業者の場合
(契約不適合責任の責任期間を「引き渡しから2年以上」とする特約以外の、買い手に不利となる民法566条に関する特約は不可能です。)

2つ目が、明記することで、契約不適合責任を回避できるということです。
先ほどご紹介したように契約不適合責任は、あくまでも「目的物が契約内容とは異なること」について、売り手側が負担する責任を指します。
そのため、契約に記載されていることについて責任を負うことはありません。

不動産の売買契約書では、契約不適合責任の対象外とする事項を容認事項として記載するケースがあります。
売り手としては、責任を負いきれないものに関しては、容認事項として網羅的に列挙しておくか、特約として契約不適合責任の対象とならないことを明記するのが大切です。
一方、買い手としては、契約書に書かれている内容の中で、受け入れの難しいものがないかを必ず確認しましょう。

まとめ

今回は、「契約不適合責任について知りたい」という方に向けて、契約不適合責任について詳しくご紹介しました。
また、契約不適合責任で買い手が持つ権利や、留意点についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

人の家の木を勝手に切るのはNG!正しい対処方法をご紹介します!

不動産売却コラム

隣の家の庭の木が自宅の敷地に侵入することで、被害を受けている方は少なくありません。
自分の敷地に侵入している部分は自身で処分しようと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、人の家の木を勝手に切ってはいけません。
今回は、隣家の庭木に困っている場合の対処法をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

隣家の庭の木の被害が原因で発生しやすいトラブルとは?

隣の家の庭木が原因となって発生するトラブルは、意外に多いです。
ここでは3つのケースについて解説します。

1つ目が、隣家の枝や葉・根っこが自宅の敷地内に侵入することによる被害例です。
樹木は枯れるまで成長し続けるので、植えた当時は小さくても、年月を重ねるにつれて大きくなっていきます。
そして、気付くと隣家の敷地内や近接道路まで伸びてしまう事態が頻発します。

成長して大幅に伸びている枝は、隣の家の建物の一部や駐車中の自動車を損傷してしまっている場合もあります。

また、枝葉が隣家に生い茂ることにより、隣家の日当たりを遮断してしまうことも考えられます。
さらに、枝や葉が道路の方向に伸びてくると、通行人の妨げになったり、視界を遮ることで交通が危険になったりする可能性もあります。

2つ目が、落ち葉によって起こる被害例です。
落葉樹の場合は、ある季節になると大量の落ち葉が毎年隣家に落ちることになります。
落ち葉は積み重なり、それらが雨にぬれると滑りやすくなって大変危険です。

また、葉っぱが溝にたまることで、溝が詰まってしまう可能性もあり、隣家からの落ち葉の掃除に追われてしまう方も少なからずいらっしゃいます。

3つ目が、虫が発生する例です。
樹木には虫が発生するケースも多いです。
木によって発生する虫の種類は違いますが、時には人や家に害を及ぼす虫が大量に発生し、トラブルになることもあります。

特に、隣地の木で繁殖した害虫が自宅の庭木に移動して被害を受けたり、虫が外で乾かしている洗濯物についたり、はたまた人が刺されてしまったりするなどの被害は甚大です。

人の家の木を勝手に切るのはNG!正しい対処方法とは?

「敷地内に入ってきた枝葉を自分でさっさと処理したい」という気持ちになることもありますよね。
しかし、敷地内に入ってきた樹木とは言えど、隣の家の所有物です。
勝手に切ってよいのか分からない場合もありますよね。
このような場合、正式な対処はどうすべきか、法律を見てみましょう。

民法233条では隣の家の枝が自宅の敷地内に入ってきた場合でも、所有者本人の許可を得ないままに枝を勝手に切ることは許されていません。
相談なしに勝手に切ってしまうと、権利の侵害として損害賠償請求がされたり、刑法上の器物損壊罪で訴えられたりする恐れもあります。

このケースでは、枝のせんていを隣の家の人に依頼するのが良いでしょう。
依頼することによって円満に解決できるケースが多いです。
ただし、枝は勝手に切れませんが、根は侵入された場合には切除できます。
このように、枝葉と根で対処方法が変わってくる理由としては、複数の説があります。
1つ目は、根の一部を切除したとしても木が枯れることはあまりないが、枝を切ると木が枯れる可能性が高くなるからという理由や、根の方が枝葉に比べて成長が大きく、家に対する被害が大きくなるからという理由があります。

どのような理由にせよ、法律上において、根っこは切除してもよいが、枝葉を許可なく切ることは違法である、という事実をしっかりと理解しておいてくださいね。

つまり、枝葉が自宅敷地内にいかに侵入してきても、勝手に切ることは法律に反します。
そのため先ほどもご紹介したように、隣人の枝や葉を処理したい時には、対象となる木の所有者に剪定や伐採を求めるしかありません。

所有者は、隣地の状況に関して無自覚だったという場合も多いです。
ご近所トラブルに発展したくないからと言わない方も多いのですが、被害が大きくなると解決より難航する場合もあるため、あくまでも冷静に事情を説明しましょう。

しかし、話し合いが進まない場合には、裁判所の調停制度も利用できます。
調停は、裁判所を通して行う話し合いの一種であり、調停員が間に入ることで、合意に向けた話をスムーズに進められます。
この調停で話し合いを進められた場合は、その話し合いの内容に基づいて相手が剪定などの対処を取ってくれるでしょう。

ただし、調停はあくまで話し合いなので、相手が応じなければ始められません。
裁判所に呼び出しても、隣人の方が出頭しないケースもあります。
その場合は調停が成立しないため、枝の対処もできません。

調停で解決ができない場合には、侵入してきた枝の切除を求める訴訟を提起します。
この訴訟に勝ったら、勝訴判決に基づき枝葉の切除が強制執行されます。
この裁判を成功させるには、枝葉が敷地内に侵入した事実や侵入による被害や損害の恐れについて、被害側が立証する必要があります。
立証には、枝葉と被害の実態を鮮明に写真に写すなどの工夫が必要です。

このように、樹木の所有者が把握でき連絡が取れる場合は、何らかの手段で対応できます。
しかし、最近は隣地の所有者が不明であるケースもあり、誰も住んでいない空き家の急増も社会問題となっています。
このように、樹木の所有者がわからない場合にはどのように対処すべきなのでしょうか。

このような場合、隣地の住所地の不動産登記を取得することで、土地の所有者を把握できます。
具体的には、まずは法務局で不動産登記を申請しましょう。
ただし、登記上の所有者がすでにご存命でなかったり、所在不明で連絡がつかなかったりするケースも多いです。

相手の居場所が把握できなければ、調停も訴訟も不可能です。
この場合は、不在者の財産管理人の選任の申し立てを家庭裁判所に行います。
そして、裁判所から選ばれた財産管理人に、枝葉の対処を要求しましょう。

ご自身が隣家に迷惑をかけないためにできることをご紹介!

ここからは、ご自身が隣の家に迷惑をかけないためにできることを3つご紹介します。
「出来ていないかも」と感じる箇所があれば、意識して手入れしてみてくださいね。

1つ目が、枝の剪定・伐採です。
先ほどのご紹介の通り、隣の家との敷地の境界線付近に植えられた植物は、成長するにつれ隣家にはみ出してしまう可能性があります。
木の見た目を保つだけでなく、近所に迷惑をかけないためにも、こまめに枝を切ってメンテナンスをするのがおすすめです。

2つ目が、落ち葉の掃除です。
特に、秋は落ち葉が増える季節なので、気づかないうちに隣の敷地に落ち葉が大量に舞い込んでしまう場合もあります。
落ち葉が原因で、隣家の排水溝や雨どいを詰まらせてしまうことの無いように、こまめに掃除をしましょう。

3つ目が、害虫の予防です。
庭木が害虫の付きやすい種類だと、いつの間にか隣家にも迷惑をかけてしまう可能性があるので、殺虫剤などで事前に対策をするのも重要です。

また、庭木を放っておくと、枝が密集して風通しが悪化し、じめじめした環境を好む虫が集まりやすくなります。
そういった環境を防止するため、害虫予防の観点でも適度な剪定は必要になるでしょう。

まとめ

今回は隣家で起こりがちなトラブルや正しい対処法、迷惑をかけないためにできることについてご紹介しました。
また、ご自身が隣の家に迷惑をかけないためにできることについてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

共有財産を売却したい方必見!方法や注意点をご紹介します!

不動産売却コラム

「共有財産を売却したいが、どうすれば良いのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。
また、共有名義の財産を売却する方法や、売却の際の注意点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介!

ここからは、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。
そもそも、共有とはどのような意味なのでしょうか。
「不動産の共有」とは、土地などの所有権を複数人で持っている状態を指します。
共有名義で不動産をもつのは、主に以下のようなケースです。

・相続で不動産をほかの相続人と共有する
・マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする
・マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子で共同名義にする

共有といってもそれぞれの持ち分があり、その持ち分をそれぞれが登記できます。
ここで、共有名義と単独名義の違いを少しご説明します。
単独名義は、一つの不動産を一人で持っている状態を言いますが、共有名義は一つの不動産を複数人で所有している状況のことを言います。
共有名義において共有者の誰か一人でも売却に反対した場合には、売却の手続きを進められません。

続いて、共有持分権者ができることとできないことをご説明します。
共有名義の不動産において、それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」と呼びます。
共有持ち分権者にできることにはどのようなことがあるのかについて解説します。

まず、共有持分権者が単独でできるのは、「保存」と「使用」です。
「保存」は、不動産の現状維持のための活動で、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりする行為です。
「使用」はその名の通り、共有している不動産を使用することです。
共有持分権者は、不動産の持ち分のみではなく、不動産全体の使用が認められているため、例え3分の1の持ち分権者でも、不動産全体を占有して居住できるのです。

また、共有持分権者の過半数の同意が得られれば、「利用」と「改良」も可能です。
「利用」は、不動産を賃貸借に出したり、賃貸借契約を解除したりすることです。
「改良」はその名の通り、リフォームなどを指します。

一方で、「処分」に関しては、共有持分権全員の合意を得ない限り行えません。
「処分」は借地借家法の適用が必要な賃貸借契約を締結したり、抵当権を設定したりすることで、不動産の売却もこれに該当します。

この「合意」に関しては、口約束だけでも成立しないことはないですが、トラブルに発展しやすいため、必ず書面に残すのが大切です。
具体的な処分方法としては、共有名義人である委任者が代表者に委任状を渡します。

共有名義の財産を売却する方法をご紹介!

ここからは、共有名義の財産を売却する方法を3つご紹介します。

1つ目が、全員の同意を得て不動産全体を売却する方法です。
先ほどもご紹介したように、共有者全員の同意を得られたら、不動産全体をそのまま売却できます。
その他の方法と異なり、相場通りの価格で売却でき、売却で出た利益は、共有者間で簡単に分けられます。

ただし、共有者のうち一人でも反対する方がいる場合には手続きは進められないので、共有者の人数が多い場合はスムーズに進まないことも多いでしょう。
また原則、売却利益や売却でかかる諸費用は持分に応じて分けます。
その点を事前に確認しておきましょう。

2つ目が、自分の持分のみを売却する方法です。
不動産が土地の場合は、自分の持分のみを売却できます。
多くの場合は専門の買取業者に依頼することになりますが、単独名義不動産と比較して、売却価格が大幅に安くなることは事前に知っておきましょう。

また、買取業者が他の共有者に持分の売買を強引に持ちかければ、トラブルになる恐れがありますので、売却する前にあらかじめ他の共有者に
買い取りの意思があるかどうか連絡をしておくのが無難です。

3つ目が、ほかの共有者に持分を買い取ってもらう方法です。
売却先の共有者がその不動産を利用している場合は、共有持分を多く持つことでより便利になるので、売却話がスムーズに進みやすいでしょう。

共有名義の不動産を売却する際の注意点とは?

ここからは、共有名義の不動産を売却する際の注意点を2つご紹介します。

1つ目が、名義の確認は入念におこなうことです。
共有名義の不動産を売却する際には、不動産の共有持分権者についてしっかりと調べる必要があります。
特に、共有持分になってから長期間が経過している場合には、兄弟や親戚の誰がどの部分の共有持分権者か把握できない場合もあります。
この場合は、不動産会社や司法書士に依頼して、まずは誰が共有持分権者なのかを明確にすることから始める必要があるでしょう。

2つ目が、持ち分割合に応じて配分される税金やローン返済です。
例えば、住宅ローンの残債が残っている状態で不動産を売却する場合は、残債を一括返済する必要があります。

売却資金から返済できる場合は問題ないですが、残債より売却価格が小さい場合は自己資金を用意する必要も出てきます。
自己資金を支払うことになったら、共有持分権者の誰がその費用を負担するのかあらかじめ決めておく必要があるでしょう。

共有持分を勝手に売却されたらどう対処すべき?

ここからは、共有持分を勝手に売却された場合の対処法を2つご紹介します。
1つ目が、共有持分買取業者と交渉をする方法です。
前提として、他の共有持分権者による共有持分売却を取り消すのは不可能です。
売却自体に法的な問題は無いため、そのままでは共有持分の買取業者との共有状態が継続されます。

こうなると、業者は持分買取に関する提案をしてくる場合が多いです。
提案をされたら、まずは受けるか受けないかを判断しましょう。
納得のいく金額が提示される場合は売ってもかまわないですし、こちらから相手の持分を買い取って完全な所有権を手にするという手もあります。
金額についても交渉可能なので、希望金額を伝えて検討してもらうのも良いでしょう。

ただ、不動産会社が他の共有者に有利になる金額を提示することは少ないです。
もし提示された金額に納得できない場合は、無理に妥協する必要はないでしょう。

2つ目が、共有物分割請求をされる可能性です。
共有持分の買取交渉がスムーズに行かないと、不動産会社は共有物分割請求を行います。
共有物分割請求とは、共有物件を持分割合によって分割する手続きを言います。
まずは当事者同士で話し合いますが、話し合いで解決できないと「共有物分割訴訟」という裁判で決定します。

裁判になると、裁判所に分割方法を指定されます。
どちらか一方が代償金を支払って取得するか、物件を強制的に売却してお金で分ける方法が一般的です。

このように不動産業者との話し合いが難航すると、最終的には裁判を起こされて大きなトラブルに発展する恐れもあります。
そうなる前に、共有不動産トラブルに詳しい弁護士に問い合わせて、対処方法についてアドバイスをもらうのがおすすめです。

まとめ

今回は、共有財産を売却したいとお考えの方に向けて、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介しました。
また、共有名義の財産を売却する方法や売却の際の注意点、勝手に売却された際の対処法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

離婚で別居をする際の持ち出し物リストや準備をご紹介します!

不動産売却コラム

離婚を検討しているが、その前に別居をするためにすべきことがわからず困っているという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、離婚で別居をする際の準備や持ち出し物リストをご紹介します。
また、財産分与の問題点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚前に別居をする際の準備をご紹介!

ここでは、離婚前に別居をする際の準備を4つご紹介します。
1つ目が、別居後の住居の確保です。
家をでて別居する場合、別居後の住居は必ず確保しておきましょう。
いったん実家に住まわせてもらう方以外は、新しく家を借りることによって住居を準備する必要があります。

別居前の切羽詰まっていない時期に、お子さんの学校やご自身の勤務先を考慮の上で家探しを始めましょう。
別居前は検討すべきことが多く時間も労力も必要となりますが、根気強く探すことが重要です。
専業主婦である場合は、収入がないことで賃貸物件を借りにくい場合もあります。
賃貸を探す前に仕事についたり、親や親戚に連帯保証人を依頼したりする方がスムーズでしょう。

2つ目が、引っ越し費用・生活費の確保です。
別居開始までに、引っ越し費用や当面の生活費を用意しましょう。
賃貸物件を借りる場合は、毎月かかる賃料の5カ月分ほどが初期費用として必要になると計算します。
例えば、月8万円の賃貸の場合は、初期費用として40万円は最低必要となります。

また、これに加えて家具や家電を用意する費用や、引っ越し業者に依頼する費用なども合わせると、最低でも100万円は現金で準備しておくと安心できますね。
生活後のお金の関しては、別居までにしっかりと計画を立てて、なるべく出費を抑えられるように検討しておきましょう。

3つ目が、離婚原因となる証拠を確保です。
別居するまでに、別居や離婚原因となる証拠を確保しましょう。
別居した後では証拠を確保しづらくなります。
特に、不倫の証拠に関しては、同居中が相手のスケジュールや行動を把握するのに最も都合がよいです。

別居後に慰謝料を請求したり離婚を求めたりするには、離婚原因となる証拠を確保する必要が出てきます。
そのため、同居中に集められる証拠はできるだけ確保しておき、相手の言動なども日記やメモとして残しておくのが良いでしょう。

4つ目が、夫・妻の財産や収入の把握です。
別居後に離婚したいという場合は、別居前に相手の財産や収入を把握しておく必要があります。
離婚が決まると、財産分与を行うことになります。
この財産分与は、財産の合計額を算出して、より多くの財産を持っている方が少ない方へ差額を支払う形で行われます。

そのため、相手の財産を正確に把握していないと、財産分与の際に手続きに手間取ったり、最悪の場合損をしたりしてしまう可能性があるのです。
共有財産には、現金や預貯金に加えて、不動産や有価証券なども範囲内です。
たとえ相手名義の財産でも、結婚後に取得したものは共有財産とみなされます。

別居が財産分与の基準となるため、別居直前の財産を調べましょう。
財産の種類ごとの把握事項は、以下の通りです。

・預貯金に関しては、銀行名や支店名、口座番号、婚姻日から別居日直前までの残高の把握
・掛け捨てではない生命保険に関しては、生命保険会社名や契約者名、証券番号、保険商品名、解約返戻金の有無
・有価証券と株式に関しては、証券会社名や銘柄、保有数
・住宅ローンに関しては、ローンの残高や所有名義、不動産の実勢価格、連帯保証人、連帯債務者
・収入に関しては、給与明細や源泉徴収票
・結婚後に購入した家財道具に関しては、購入日や購入金額

不動産や車などに関しては、別居後でも査定書を取得できるため、別居前に取得しなくても大丈夫です。
対して、自治体役所で取得する配偶者の課税証明書は、同居家族しか代理で取得できないため、別居前に忘れず取得しましょう。

離婚をする際の持ち出し物リストをご紹介!

離婚を前提として別居をする場合は、自分や子供達の持ち物だけでなく、その後の調停や訴訟を見据えて持ち出しておくべきものがあります。
別居後は、家にあるものの返還を相手に申し入れても、なかなか返してもらえない場合も多いです。
また、相手方も感情的になっており、既に捨てられてしまっているといった最悪のケースも想定できます。

そのため、別居のタイミングで、下記の物はなるべく持ち出しておくべきでしょう。
ただし、相手名義の預金通帳などは、コピーにとどめておきましょう。

・預金通帳、キャッシュカード、印鑑
・健康保険証
・年金手帳
・身分証明書
・証券や株券等
・DVや浮気を立証するのに必要な証拠類(写真や診断書等)

忘れやすいのが、友人や知人の連絡先を書いたメモ等です。
スマホに連絡先がある場合は大丈夫ですが、年賀状だけを交換している旧友などの連絡先も忘れずに持っていきましょう。

別居準備・別居中の注意点とは?

ここからは、別居準備・別居中の注意点を3つご紹介します。

1つ目が、マイホームからの別居後は勝手に家に入れないということです。
夫名義のマイホームから出て行って別居した後は、勝手に家に入って荷物を持ち出せないので気を付けましょう。
いくら合鍵を持っているといえ、勝手に入ると「住居侵入罪」という罪に該当する恐れがあります。

そのため、以前住んでいた家に荷物を取りに行くなどの用事がある場合は、必ず夫の許可を取るようにしましょう。

2つ目が、自分に非がある場合の別居は慎重に行うことです。
自分自身に非があるという場合は、すぐに別居をするのは考え直した方が良いかもしれません。
ご自分の非を認めることになり、後々不利になってしまう場合があります。
あなたの行った行為を非と証明するのは、あくまでも配偶者となります。

過去に行ったことは責められるべきことかもしれませんが、その後に夫婦円満の努力を行うことで、マイナスをゼロに戻せる可能性も十分にあります。
たとえ浮気やDVの証拠を取られても、その証拠の効力は有限なのです。
証拠の効力が無くなるまでは何もしないという方法も一つの手でしょう。

3つ目が、別居準備は早い段階から余裕を持って行うということです。
これまでもご紹介したように、別居をするとなると、さまざまな検討事項や準備項目があり、時間や手間は少なからずかかります。

そのため、焦って別居準備をすると、後になって忘れていたものや見逃していた問題が出てきて、後々後悔する事態になりかねません。
特に、別居からそのまま離婚しようとお考えの場合は、離婚の条件決めに有用な資料など、長期的な視点から入念な準備を行いましょう。

別居準備をする際には必要なものや手続きをリストアップするところから始めましょう。
お子さんが複数人いる場合は、一人一人のリストを作成します。
相手との関係が悪化して、少しも心の余裕が持ちづらい状況に追い詰められてしまうと、冷静な判断が難しくなってしまします。
限界を迎える前にコツコツと準備を進めていくことで、計画的に別居ができるでしょう。

まとめ

今回は、離婚前に別居をしたいとお考えの方に向けて、準備すべきことや持ち出し物リストについてご紹介しました。
また、離婚前に別居する場合の財産分与の問題点についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談などがありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

共有名義の住宅ローンであれば専業主婦でも控除を受けられるのかご紹介!

不動産売却コラム

「奥さんが専業主婦になる予定があるが、住宅ローン控除はどうなるのだろう」とお悩みの方は多いでしょう。
今回は、専業主婦が共有名義の住宅ローン控除を受けられるかご紹介します。
また、妻が住宅ローンを払えない場合の対処法や、夫婦共有名義の受託ローンを組むデメリットもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

専業主婦になっても共有名義の住宅ローンは控除を受けられる?

夫婦の共有名義という形で住宅ローンを組む際には、基本的に2人分の住宅ローン控除を受けられます。
そもそも住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、毎年の住宅ローン残高によって所得税の一部が控除されるという制度です。

夫婦の共有名義でローンを利用する場合、「ペアローン型」と「連帯債務型」といった2種類が存在します。

ペアローン型は、夫婦の双方が不動産の権利を所有し、返済義務は各自で借りた分のローンの返済義務を各自が持つことになります。
一方で連帯債務型は、同じく夫婦両方が不動産の権利を持ちますが、夫婦二人に返済義務が課されることになります。

そして、先ほども言ったように、夫婦の共有名義でローンを利用する際には、どちらも債務者の場合は2人分の住宅ローン控除を受けられます。

しかし、妻が専業主婦の場合は妻側の所得税がなくなってしまいますよね。
その場合、住宅ローン控除も受けられなくなるのでしょうか。
結論から申し上げますと、妻が専業主婦である、もしくは専業主婦になった場合、妻の分の住宅ローン控除は適用されません。

先ほど申し上げたルールにより、専業主婦には収入がないため、控除対象となる所得税が課されないのです。
夫婦の共有名義で住宅ローンを組む場合、夫婦2人で最大80万円まで控除が適用されますが、妻が専業主婦になると、最大40万円までしか控除が受けられないことになります。

夫が妻の分の控除を二重に受けるという利用方法は認められないので、気を付けて下さいね。

しかし、共有名義で住宅ローンを利用すると、妻が専業主婦になり控除が無くなった後も支払いはそのまま続行されます。
共有名義の住宅ローンでは夫婦両方が債務者となるので、どのような理由があっても返済義務が残り続けるのです。

一方で、退職した専業主婦は収入がなく、さらに住宅ローン控除も受けられないため、以前に比べて住宅ローンの返済が苦しくなるでしょう。
専業主婦の妻が貯金を崩しながら自ら住宅ローンを返済しても、所得を得ていないと住宅ローン控除は受けられません。

ローンが共有名義にもかかわらず妻が専業主婦となった場合、ローン残債は夫の収入から返済していくケースが多いかと思います。
本来なら妻が支払うべき住宅ローンを夫が返済すると、肩代わりした分に贈与税が課せられるので、注意してください。

贈与税を避けるためには、当初から夫名義の住宅ローンにしておいたり、妻の退職後に夫名義のローンへ借り換えたりするという方法があります。

妻が住宅ローンを払えない時の対処法をご紹介!

これまでは専業主婦の妻は住宅ローンの控除が受けられないことをご紹介しましたが、そうなった場合にローンの支払いが難しいこともあるでしょう。
ここからは、妻が住宅ローンを払えないときの対処法を3つご紹介します。

1つ目が、住宅ローンを借り換え、名義を夫だけの単独名義にするという方法です。
住宅ローンが夫の単独名義であれば、妻は返済義務を負う必要がなくなります。

また、夫が死亡した際にローン残債の返済を免除できる「団体信用生命保険(団信)」に加入すれば、万が一のことが起きても妻が返済する義務はなくなります。
ただし、ローンの審査は夫1人分の収入で受けることになるので、共有名義よりも借入額が少なくなりやすい点は注意しましょう。

2つ目が、連帯保証型の住宅ローンを組むことです。
連帯保証型は、夫婦の片方が債務者、残った一方が連帯保証人となります。
債務者になると返済の義務がありますが、連帯保証人には返済義務はありません。
つまり、債務者が住宅ローン返済を続けていると、連帯保証人にローンの返済義務がないため、妻が専業主婦となっても問題ないのです。

ただし、連帯保証型の住宅ローンの場合、住宅ローン控除を受けられるのは夫だけとなります。
あくまで妻は債務者としての責任はないので、住宅ローン控除を受けられません。

3つ目が、各種控除や補助金を利用して負担を抑える方法です。
家を購入する際には、以下のようなさまざまな控除・補助金の制度を利用できる可能性があります。

・すまい給付金
・地域型住宅グリーン化事業
・長期優良住宅化リフォーム推進事業
・ZEH補助金
・エネファーム補助金

ただし、各種控除や補助金制度は、複数併用できない場合があるので注意が必要です。
各ケースで受けられる控除が異なるので、どのような控除・補助金が利用できるか知りたい場合は不動産会社に相談してみましょう。

夫婦共有名義の住宅ローンを組むと起こり得るデメリットをご紹介!

ここからは、夫婦共有名義の住宅ローンを組むデメリットを3つご紹介します。
メリットとデメリットの双方を把握したうえで、ご自身に合うかどうか検討してみてくださいね。

1つ目が、一方の収入が減った際に返済が困難となることです。
先ほどもご紹介したように、夫婦共有名義の住宅ローンは夫婦のそれぞれが返済義務を負うことになります。

そのため、何らかの理由でどちらかの収入が減少した場合は、返済が苦しくなる可能性があります。
また、支払いができないときの対処法として、夫婦間で資金のやりとりをすると、もらった方に対して贈与税が課せられる点もデメリットとなるでしょう。

2つ目が、共有者の同意を得られない場合は勝手に売却できず、離婚時にトラブルが起こりやすいことです。
不動産が共有名義である場合、他の共有者の同意を得ないと勝手に売却できません。
例えば、万が一離婚することになった際、不動産を売却して現金を分け合えれば問題はありませんが、どちらか一方が家に住み続けたいと主張した場合はトラブルになる可能性もあります。

この場合は、片方が相手の持分を買い取ることで、共有状態を解消出来ます。
共有名義であっても、自分の持分のみであれば他の共有者の承諾を得ずに処分可能なため、共有持分を専門としている買取業者に買取を依頼するのも一つの手です。

3つ目が、購入資金の負担割合と持分割合が異なると贈与税が課せられることがあるということです。
先ほどもご紹介したように、夫婦共有名義の住宅ローンを利用する際は、負担割合に応じて持分を所有権登記します。

例えば3000万円の住宅を購入する際に夫と妻で1500万円ずつローンを組んだときは、それぞれ2分の1ずつの持分となります。

しかし、夫が2000万円、妻が1000万円の住宅ローンを組んだのに所有権の持分を2分の1ずつとすると、妻の負担すべき金額と実際の負担金額に500万円の差額が生まれます。
このようなケースでは、夫から妻へ500万円の贈与があったと判断されて妻側に贈与税が課せられるため、共有名義にする時は負担割合と持分割合を揃えるのが大切です。

まとめ

今回は、共有名義の住宅ローンを検討されている方に向けて、共有名義の住宅ローンであれば専業主婦も控除を受けられるのかご紹介しました。
また、妻が住宅ローンを払えないときの対処法と、夫婦共有名義の住宅ローンを組むと起こりうるデメリットについてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

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共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点をご紹介!

不動産売却コラム

共有持分の土地を売却したいが、契約書についてよくわからず困っているという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点についてご紹介します。
また、売買契約書を紛失してしまったときの対処法についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

□売買契約書とは?

そもそも、売買契約書はどういうものなのかよくわからない方もいらっしゃるでしょう。
売買契約書とは簡単に言うと、「売主と買主で売買契約を結ぶ時に必要な書類」のことです。
売買契約とは、売買するときにさまざまな約束事やルールを当事者間で決めることです。
この売買契約で決められた、権利関係や結果などを文書におとしたものが「売買契約書」なのです。

しかし、実は売買契約書自体の作成義務がなく、法律上では口約束のみの売買契約も認められています。
ただし、不動産の売買には高額な金額がやり取りされるため、権利関係を明確にするのが大切です。
売買契約書を作成せずに不動産の売買をしてしまうと、のちのち権利関係や金銭問題によるトラブルが起きてしまう可能性があるのです。

また、不動産を売買する時は、売主と買主が存在するため、一般的には売買契約書の原本を2通作成し、それぞれが保管することが多いです。
売買契約書の原本は一通のみでも、コピーをとり保管することも法的には認められています。

ただし、後々にトラブルが起きるケースもあるため、売買契約書の原本を2通作成するのがおすすめです。

不動産会社や仲介業者を通して不動産を売買する際には、通常その業者が売買契約書を作成します。
宅地建物取引業法という法律で、不動産会社は売買契約書を作成するというルールが義務付けられているのです。

そのため、不動産会社や仲介業者に頼んで不動産を売買する時は、不動産会社が売買契約書を作成しているのです。

しかし、不動産業者を通さずに不動産を売買する場合は、契約相手と話し合って売買契約書を用意しましょう。
「契約自由の原則」が民法で定められているため、売主と買主どちらにも作成義務がないのです。

そのため、個人で不動産を売買する際には、双方が納得できる形で売買契約書を用意するのが良いです。

また、売買契約をする時には、「重要事項説明書」も併せて作成されることが多いです。
不動産業者を介して売買契約を結ぶ時には、重要事項説明というものが行われます。

重要事項説明とは、買主に対して「不動産の法令上の制限」や「契約事項」などが説明されるものです。
重要事項説明は、不動産業者を通して売買する際には必ず行われます。
そして、この重要事項説明の内容を書類におとしたものが、「重要事項説明書」なのです。

この重要事項の説明や重要事項説明書の作成は、宅地建物取引士によってのみ行われます。
そのため、個人間での不動産売買を行う時に、一緒に重要事項説明書は作れません。
もしも買主が住宅ローンを組む時には重要事項説明書は必ず必要になってくるため、個人間売買をする際には十分に気を付けましょう。

□共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点をご紹介!

ここまでは売買契約書の基本情報についてご紹介しましたが、ここからは、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点を3つご紹介します。

1つ目が、契約不適合責任の免責です。
契約不適合責任とは、売買契約を締結した物件に傷などの瑕疵があった場合に、一定の責任を負うというものです。

この責任は民法で定められており、旧民法では「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年より大幅に改正され、「契約不適合責任」という名前になりました。
改正法に基づいて考えると、買主側は以下のような責任を追及できます。

・追完請求(引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約内容に適合しない場合は代替品の交付を請求できる)
・代金減額請求(目的物が契約内容に適合しない場合で、買主が期間を決めて追完請求をしても追完されなければ、代金減額を請求できる)
・契約解除(売主によって上記の追完がなされない場合には買主は契約を解除できる)
・損害賠償請求(買主に損害が発生していれば損害賠償請求ができる)

ただし、上記でご紹介した責任を免除したり、責任を負う期間を短くする特約を契約書に記載したりすることも可能です。
契約不適合責任は任意規定で、もしこの規定と異なる契約内容が契約書に記載されていれば、そちらが優先されることになっています。
なお、免責できる場合には例外が存在し、「売主が目的物の瑕疵を認知していたのに買主に告げなかった場合」は責任を免れられないので注意してください。

2つ目が、実測測量は行わず、登記簿面積と違っても請求はしないことです。
土地売買において「面積」は非常に重要な要素ですが、取引では「公簿売買」「実測売買」という2つの方法のどちらかが採用されます。
この2つの方法について簡単にご紹介します。

まず公簿売買は、登記簿の面積を正しいものとみなし、登記簿を基準にして価格を決める方法です。
公簿売買の際には実際に土地の面積を測量しないので、簡易な方法といえますが、後から実測との差がわかってもその分を精算できません。

それに対して実測売買は、実際に土地の面積を測量し、それを基準に価格を決める方法です。
基本的に、後者は行われないため、登記簿面積と異なることが分かっても、請求などは行わない点に注意しましょう。

3つ目が、設備の修復義務は負わないということです。
これは、たとえ引き渡した不動産の設備に不備があったとしても、売主は修復したりその費用を負担したりする責任が生じないということです。

□売買契約書を紛失してしまったときの対処法をご紹介!

ここからは、売買契約書を紛失してしまったときの対処法を2つご紹介します。
1つ目が、代替書類を集める方法です。
不動産売却の際には、取得費を計算するために売買契約書が必要ですが、状況によっては売買契約書を紛失してしまっても代替書類で確定申告が行える場合もあります。
代替書類として認められる可能性のある書類は、以下のようなものです。

・不動産購入時の領収書
・不動産購入時のチラシ
・仲介業者の計算明細書
・通帳の振込記録
・抵当権設定登記の債権額
・住宅ローンの返済予定表

「不動産売却を考えているけれど、売買契約書が見当たらない」という場合は、これらの書類がないか探してみましょう。

2つ目が、不動産会社や取引相手と連絡して「再発行」または「コピーをもらう」方法です。
売買契約書を紛失したら、まずは売買した不動産会社や取引相手に問い合わせましょう。
売買契約書を再発行するには、買主や仲介業が書類を再確認した上で、署名捺印が必要となります。

また、売買契約書のコピーをもらうという方法もあります。
不動産会社は、最低5年は売買契約書を保管することになっているため、不動産会社に依頼すればコピーをもらえる可能性があります。
いずれにせよ、売買契約書の紛失に気づいたら、その時点で早めに不動産会社や取引相手に連絡をするのがおすすめです。

□まとめ

今回は、共有持分の土地を売却したいという方に向けて、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点についてご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
不動産売却王では、査定価格がその場でわかります。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

住宅ローンで収入合算利用時の持分割合は?連帯保証と連帯責務の違いもご紹介!

不動産売却コラム

住宅ローンで収入合算を利用したいが、その時の持分割合が気になっているという方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、収入合算を利用した時の持分割合の決め方についてご紹介します。
また、収入合算を利用する時の注意例や、連帯保証と連帯債務の違いについてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

収入合算を利用した時の持分割合はどう決まる?

マイホームを購入する際、1人では借入額に限りがあるので、夫婦共同で住宅ローンを借りるという場合もあるでしょう。
このように、夫婦で収入合算をして住宅を購入した時の「住宅の持分」はどのようにして決められるのでしょうか。

結論から申し上げますと、収入合算利用時の持分割合は、「出資額」に応じて決定されます。
つまり、それぞれの持分の割合は、それぞれがお金を出した割合に合わせて決めるということです。

収入合算を利用する際の注意点とは?

ここからは、そんな収入合算の注意点を2つご紹介します。
1つ目が、出資額を無視して持分割合を決めると、贈与税がかかる恐れがあることです。

さきほどご紹介したように、収入合算を利用した時の持分割合は、出資額によって決められます。
しかし、もしも出資額を無視して持分割合を決めてしまった場合、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があるため、注意しましょう。

例えば、1000万円の不動産を夫が900万円、妻が100万円負担して購入したとします。
そして、「夫婦それぞれに半分ずつ」のように出資額と関係なく持分割合を決めてしまった場合、妻に対して贈与税が課せられる恐れがあります。

なお、贈与税は年間110万円以上の贈与があった時に課せられるものです。
そのため、持分割合を決める際は、110万円までなら贈与税が課せられない点も覚えておくと良いでしょう。

もし、出資額と異なる割合で持分を設定したい場合は、弁護士に相談するのがおすすめです。
各状況をもとに、贈与税ができるだけかからないよう調整してもらえるでしょう。

2つ目が、団体信用生命保険に加入できるのは、「主債務者のみ」が一般的であることです。
団体信用生命保険、通称「団信」とは、夫婦どちらかの死亡時に、住宅ローンの残債を無くせる保険を言います。
この団信に加入すれば、夫婦のどちらかが亡くなった時に、残された配偶者の負担が軽減されます。

そしてこの団信に加入できるのは、収入合算を利用した際には「主債務者のみ」が一般的となっているのです。

例えば、夫が主債務者として収入合算を利用して夫婦で不動産を購入したケースであれば、団信に加入できるのは夫だけとなります。
この場合、夫が死亡した場合、住宅ローンは免除されますが、連帯債務者である妻は団信に加入にできないので、妻が死亡しても住宅ローンの免除はされません。

連帯保証と連帯債務の違いとは?

住宅ローンを検討される際に、「連帯保証」「連帯債務」という言葉を見かけた方も多いのではないでしょうか。
非常に似ている言葉のため、ほとんど同じと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、法律的には全く異なるものです。

収入合算を利用する場合には、これらの違いを理解していないと、困ったことになる恐れがあるので、しっかり把握しておくのが大切です。
次には、連帯債務と連帯保証にはどのような違いがあるのかについて詳しく解説していきます。
とても重要なポイントなので、しっかりと確認してくださいね。

まずは、連帯保証です。
皆さんも聞いたことがあるであろう「連帯保証人」とは、主債務者が債務を履行しない場合にその債務の履行を保証する人のことです。

つまり、「お金を借りた人がお金を返さない時に、その返済を肩代わりする約束をした人」という意味です。
この場合、主債務者と連帯保証人との間には主従関係があり、連帯保証人は債務者ではありません。

続いて、連帯債務です。
「連帯債務者」は連帯保証人と異なり、主債務者と一緒に主債務者の債務の履行に責任を持つ債務者を言います。
この場合、主債務者と連帯債務者に主従関係はなく、ともに債務者となる点に連帯保証との違いがあります。

つまり、連帯債務者は、お金を借りた人と同等に返済する義務を負った人のことです。
この場合、お金を貸した側から見ると、主債務者1人に貸した訳ではなく、連帯債務者と主債務者の複数人に貸したと判断されるので、どちらに請求してもよいことになります。

連帯債務のメリット・デメリットとは?

ここからは、連帯債務のメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。
まずは、メリットを3つご紹介します。
1つ目が、収入を合算できるため、借入金額を増やせることです。
夫婦の収入を合算してローンを組めるので、どちらか一方が単独ローンを組む場合と比較して、金融機関から借入できる金額を増やせます。

2つ目が、夫婦それぞれが住宅ローン控除の適用を受けられることです。
連帯債務だと、夫婦の双方が住宅ローンの債務者となります。
そのため、年収や住宅の持ち分比率によって、夫婦の双方が確定申告や年末調整の際に住宅ローン控除の適用を受けられます。

3つ目が、ペアローンと比較して諸費用を抑えられることです。
連帯債務型でローンを受ける場合には、単独ローンと同じく1つのローンを組むので、ペアローンと比較すると保証料や手数料の負担を抑えやすいです。

続いて、連帯債務型住宅ローンのデメリットを2つご紹介します。
1つ目が、連帯債務者が亡くなった場合に、主となる債務者に返済義務が残ることです。

通常の団体信用生命保険の場合は、保険に加入できるのは債務者だけのため、連帯債務者が亡くなった場合でも債務者の返済義務は継続されます。
ただし、中には連帯債務者も団信に加入できる金融機関もあるので、連帯債務型ローンを検討する場合には、団体信用生命保険の加入条件に注意するのが良いでしょう。

2つ目が、連帯債務者も継続して安定した収入が必要となることです。
連帯債務型ローンは夫婦の双方が債務者となるので、連帯債務者も債務者と同様、今後も継続して安定した収入を得ることが重視されます。
そのため、数年後に仕事を辞める意向がある場合などは、連帯債務型ローンを避けるべきでしょう。

連帯保証のメリット・デメリットとは?

まずは、メリットを2つご紹介します。
1つ目が、収入を合算できるので借入金額を増やせることです。
連帯保証型ローンも連帯債務型ローンと同様に、夫婦の収入を合算してローン審査を受けられます。
そのため、単独ローンの場合よりも金融機関からの借入金額を増やせるのは魅力でしょう。

2つ目が、諸費用を抑えられることです。
連帯保証型ローンも連帯債務型ローンと同様に、一つのローンを組むことになるため、保証料や手数料などのローンにかかる諸費用を抑えられます。

次に、デメリットを2つご紹介します。
1つ目が、住宅ローン控除が受けられるのは債務者のみであることです。
連帯保証型ローンでは債務者は1人となるため、住宅ローン控除を受けられるのも債務者のみです。

2つ目が、連帯保証人が亡くなった場合の保証はないことです。
連帯保証型ローンでは、団体信用生命保険に加入できるのは債務者のみとなるため、連帯保証人が亡くなった場合の保証はありません。

まとめ

今回は、住宅ローンで収入合算を利用したいとお考えの方に向けて、収入合算を利用したときの持分割合についてご紹介しました。
また、収入合算を利用する際の注意点や連帯保証と連帯債務の注意点についてもご紹介しました。
当サイトではほかにもためになる情報を発信しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税はかかる?

不動産売却コラム

離婚して住宅ローンが残った家に妻が住む場合の名義変更がしたいが、贈与税がかかるのか心配だというケースも多いです。
そこで今回は、離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税がかかるのかご紹介します。
また、離婚後に不動産を名義変更する際にかかる税金もご紹介するので、参考にしてみてください。

住宅ローンが残っている場合に名義変更をする方法をご紹介!

ここでは、住宅ローンが残っている場合に家の名義変更をする方法についてご紹介します。
ほとんどの住宅ローン契約では、「名義変更には金融機関の承諾が必要である」というルールがあることをご存知でしょうか。
よって、住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行いたい場合は、金融機関の承諾を得る必要があります。

例えば、夫名義の住宅ローンで買った家に居住している夫婦が、離婚することになり、妻がその家に居住を続けることを希望して夫もそれを了承したとします。
この時に名義を変更するには、住宅ローンの借入先である金融機関の了承を得る必要があります。
ただし、住宅ローンを完済していない状態で、金融機関に名義変更を認めてもらうことは非常に難しいと言えるでしょう。
ここからは、その場合の対処法を2つご紹介します。

1つ目が、住宅ローン残債を一括返済する方法です。
住宅ローンの残債を一括で返済できれば、住宅ローンが無くなるため、法務局に申請すると自宅の名義変更が可能となります。
しかし、当然ながら一括返済するための現金が手元に必要となるため、住宅ローンの残債額によるもののまとまった現金をすぐ用意できるという人は少ないでしょう。
そのため、自宅以外の財産を売却して資金を作ったり、親や親戚に金銭的援助を依頼したりするなどの金策が必要となります。

2つ目が、住宅ローンを借り換えて自宅の名義を変更する方法です。
家を貰う側が、住宅ローンの借り換えをする方法もありますよ。
夫が契約した住宅ローンを一括返済するために、妻が別の住宅ローンを契約するというものです。
ただし、住宅ローンを契約するためには妻が審査に通過する必要があり、職歴や収入によっては借り換えが難しいというケースもあるでしょう。

離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税はかかる?

財産分与とは、夫婦が結婚中にともに築いた財産を離婚時に分け合うことをいい、不動産も財産分与の対象内となります。
分け合う割合としては、共働きの場合は半々となり、妻が専業主婦の場合は3割〜5割程度を目安に、話し合いによって決めるのが以前は一般的な方法でした。
しかし時代の流れとともに、夫婦のどちらも財産形成に同等に貢献しているとして、基本的に夫婦が半分ずつ平等に分け合うというケースが近年はメジャーといえるでしょう。

贈与税は、財産を無償で譲り受けた時に課される税金です。
例えば、現金預金や生命保険、積立金、株式などの動産類、車や不動産などを譲り受けると基本的に贈与税を納める必要があります。
贈与税の税率は最高55パーセントにもなり、非常に高額ですが、離婚の財産分与で家を譲り受けた場合は贈与税が課されませんので安心してください。
その理由としては、国税庁が「離婚による財産の分与で取得した財産は、贈与により取得した財産とはならない」と考えられているからです。

財産分与でも贈与税がかかるケースをご紹介!

先ほどご紹介したように、財産分与の際には基本的に贈与税が課されませんが、例外的に課税される場合もあるので注意しましょう。
ここからは、財産分与でも贈与税がかかるケースを2つご紹介します。

1つ目が、財産分与が過大と評価された場合です。
具体的にいくらが過大かという明確な基準はないため、個々の状況に応じて判断されることになることを把握しておきましょう。
例えば、夫婦共有財産の中に不動産がいくつも存在し、現金預貯金も多額で生命保険や株式などの資産も所有し、それらの大半が旦那側の稼ぎによるものとします。
この場合に、全部の財産を妻側に財産分与すると、過大と判断が下されて、奥さんが受けとるべき財産を超過する部分に贈与税が課税される恐れがあるので注意しましょう。

2つ目が、離婚を偽装した場合です。
例えば、奥さんに家の名義を変更したい時、婚姻中に贈与をしてしまうと高額な贈与税や不動産取得税が課されることとなります。
その場合、形式的に離婚届を提出して戸籍を分けることによって、離婚時財産分与として家の名義を妻に変更しようと考える人がいます。

しかし、実際に2人が離婚後も同居したり一緒に子供を育てたりして夫婦が協力して生活している場合には、偽装とみなされるでしょう。
税務署に知られると、贈与税を課税されることを覚えておきましょう。

離婚後に不動産を名義変更する際にかかる税金をご紹介!

ここからは、離婚後に不動産を名義変更する際にどのような税金がかかるのかを、通常課される税金を中心にご紹介します。

1つ目が、贈与税です。
財産を譲り渡す際に納める贈与税は、離婚時には原則非課税となります。
ただし、以下の場合には贈与税が課される恐れがあるので、注意しましょう。

・婚姻中に夫婦が協力して得た財産に比べて分与された財産が多すぎる場合
・贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合

2つ目が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は財産を譲った時の利益分に課税され、この譲渡所得税は離婚時にも課税対象です。
ただし、納税者は譲渡した人のみで、受け取った人に納税義務はありません。
例えば、財産分与で共有不動産を妻に名義変更するという場合、夫に対してのみ譲渡所得税が課税されるという仕組みです。

さらに、譲渡所得税は不動産の値上がりによって課税されるため、不動産の価値が取得時より下がっているケースでは課税されません。
また、不動産が居住として使用される場合であれば、条件を満たすと「3000万円の特別控除」などが適用されて大幅に税金が控除されます。
非居住用の場所が混在する時には、居住用の部分のみが控除対象となります。
3000万円までの物件の場合は、特別控除があり課税額の負担はありません。

3つ目が、不動産取得税です。
新たに不動産を所有した際に課される不動産取得税は、離婚時の名義変更では原則非課税となります。
もともと夫婦共同で築いた財産を分け合うため、不動産取得税は必要ないのです。
ただし贈与税と同様、財産を分け合うのではなく、慰謝料や離婚後の生活扶助が目的とされている場合は、課税対象になる場合があります。

4つ目が、登録免許税です。
登記名義の変更手続きに課される登録免許税は、離婚時の名義変更でも課税する必要があります。
不動産の所有権は、登記によって初めて第三者に主張できるようになりますよ。
そのため、登記は不動産名義変更に不可欠な手続きとなり、登記情報を変更する際には必ず納める必要があるので忘れないようにしましょう。

この登録免許税は高額なので、中には名義を放置している人もいます。
しかし、名義変更を怠ると大きなトラブルの原因ともなりえるので、費用の負担者など事前に協議しておくべきでしょう。
不動産はたとえ無償でも、名義変更するだけで登録免許税は課されます。
思わぬ税負担で困惑することの無いよう、名義変更する前に専門家に相談するのが良いでしょう。

まとめ

今回は、離婚して住宅ローンが残った家に住む場合の名義変更がしたいが、贈与税がかかるのか心配だという方に向けて、贈与税がかかるのかご紹介しました。
また、住宅ローンが残っている場合に名義変更する方法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

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