認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いかご紹介します！

「認知症の両親の家を売りたいが、どうすれば良いかわからず困っている」
という方は多いでしょう。
そこで今回は、認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いかご紹介します。
法定後見制度を使用した不動産売却の手順についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

親が認知症になると実家は売却できない？前提のポイントをご紹介！

結論から申し上げますと、ご両親が認知症になると、親名義の実家は親自身で売却できなくなります。
認知症の方は法律的に、「（実家売却を）判断する能力はない」とみなされてしまうためです。
そして、判断能力が無い認知症の方が締結した売買契約は、残念ながら無効となります。

しかし、実家の売却を諦めるのはまだ早いです。
その前に、大前提となる以下の2つのポイントを確認してみてください。

1つ目が、売却予定の実家は親名義のものかということです。
実家の所有権の名義が認知症の親以外にあれば、問題なく売却が可能です。
まずは、登記簿謄本で実家の名義を調べてみましょう。

2つ目が、親の認知症の度合いはどのくらいかということです。
一言で認知症と言っても、進行度合いは様々です。
不動産売却において、認知症の親の本人確認や意思確認は、司法書士が行うことになります。
司法書士によっても判断基準に多少の違いはありますが、一般的には、これからご紹介することが確認できれば、売却可能と判断される場合が多いです。

・自分の氏名や住所、生年月日を言えること
・「実家を売却する」という行為の意味を理解していること

これらの判断に迷う場合は、ぜひご相談ください。

認知症の両親の家を売るにはどうすれば良い？

「先ほどご紹介したチェックポイントに当てはまらなかった」という方も、まだ打つ手はあります。
ここからは、認知症の両親の家を売る方法を2つご紹介します。

1つ目が、親が亡くなって相続した後に売却する方法です。
ご両親が亡くなった後に、相続でご自身が正式に所有者になってから売却するのも1つの手です。
ただ、それまでは売却ができず、空き家を管理する必要が出てきます。

管理に費用がかかったり、空き家になっている間にトラブルが起きたりする可能性もありますが、お金が必要な時に売却できないのはストレスに感じる場合も多いでしょう。
また、長く空き家を放置することになるので、家が傷んで売りづらくなります。

2つ目が、成年後見制度を利用して売却する方法です。
先ほどご紹介したように相続するまで売却を待つのは、現実的には難しい方が多いでしょう。
そこで、認知症などで判断能力に欠く方のために、「成年後見制度」があります。
成年後見人になった人は、所有者でなくても売却が可能になるのです。

成年後見人とは、認知症などになった本人に代わって財産の管理を行う人を言います。
また、成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度が存在し、認知症で判断能力がない場合には、「法定後見制度」を利用することになります。

この制度で大切なのは、「あくまでも意思能力に欠ける人のサポートを行う」という目的であることです。
成年後見人となり家の売却をする場合でも、「売却資金を自分達の生活資金に充てる」という理由ではなく、あくまでも認知症になった親のために使う目的である必要があります。

このように、成年後見人制度を利用することで、空き家にせずに実家を売却することはできますが、注意したい点もあります。
ここからは、法定後見制度で注意すべき3つのことをご紹介します。

1つ目が、必ずしも子供が後見人になれるわけではないということです。
法定後見制度は、「私が後見人になります」という意思だけで成立できません。
法定後見人として認められるには、「自分が法定後見人になる」という意思を家庭裁判所に申し立てて、裁判所に認められる必要があります。

子供や孫など、身近な親族が申し立てるのが一般的ですが、弁護士や司法書士などの専門的な観点で資産管理ができる第三者が適任と判断されるケースも少なくありません。

特に、
・親族が本人の財産を使い込んでしまう恐れがある
・親族間でトラブルなど争いがある
・高齢の親族しかいない

このような場合、親族ではなく第三者が選ばれる可能性が高いでしょう。

2つ目が、第三者が選ばれてしまうと報酬がずっと必要になるということです。
先ほどご紹介したように、法定後見人には、弁護士などの第三者が選ばれる可能性も十分にあります。
そして、弁護士や司法書士などの専門職後見人が選ばれた場合は、本人の財産から家庭裁判所が決めた額の報酬が支払われることになるのです。

また、「家の売却が済んだから」のような理由で解任はできず、本人が亡くなるか判断能力が回復するまで継続されるので、その報酬がずっと発生し続ける点にも注意が必要です。

3つ目が、法定後見人であっても自由に売却できないということです。
仮に法定後見人として認められても、自由に売却できるわけではありません。
売却する場合は、「両親が所有している家を売りたい」と改めて家庭裁判所で手続きを行う必要があります。

この申し立てを家庭裁判所に許可されれば売却できますが、この判断基準は、先ほどご紹介した通り「売却が本人のためになるか」という点で判断されます。
売却で得た代金が正当に親のために利用されるかが、慎重に判断されることになる点は理解しておきましょう。

法定後見制度を使った不動産売却の手順をご紹介！

最後に、法定後見制度を使用した不動産売却の手順を4ステップでご紹介します。
基本的には、ご自身の所有する不動産を売却する際の流れと大きく違いはありません。
しかし親とはいえ、第三者の不動産を売却するので、ご自身の所有する不動産以上に慎重に売却を進めましょう。

1ステップ目は、相場の調査です。
不動産の相場について調査します。
インターネットの情報でおよその相場観を掴んだうえで査定依頼を行いましょう。
また、この査定結果は、高ければ良いという訳ではありません。

2ステップ目は、不動産会社の選定および売り出しです。
1ステップ目で信頼できる不動産会社を選べたら、売り出し価格を決定しましょう。
売り出し価格は、あくまでも「見せ値」であり、必ずしもその価格で売買が成立するとは限りません。
購入検討者と交渉を行い、最終的な売買価格が決定します。
購入者が決定したら、売買契約書案を作りましょう。

3ステップ目は、不動産の売却の許可の申請です。
不動産の売却について、裁判所の許可がいるのは、その不動産が「本人の居住用不動産」であるケースです。
許可を受けずに不動産売却を行ってしまうと、その取り引きは無効となるので注意しましょう。
なお、「本人の非居住用不動産」である場合には許可する必要はありませんが、生活費や介護医療費の確保などといった正当な理由が必要です。

また、著しく低い価格での取り引きは、本人保護の観点から認められない恐れがあります。
不動産の売却を考える際には、事前に裁判所に相談しておくのがおすすめです。