再建築不可物件の相場や救済措置についてご紹介します！

「再建築不可物件を売りたいが、売却が難しいと聞き困っている」
という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
確かに再建築不可物件の売却は難しいですが、救済措置が存在します。
そこで今回は、再建築不可物件の救済措置についてご紹介します。
売却が難しい理由についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも再建築不可物件とは？

再建築不可物件は、「現在建っている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地」を指します。
この再建築不可物件は、都市計画法で定められた「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
これらの区域で建物を建てる際には、建築基準法で定められた接道義務を満たす必要があります。
接道義務とは、幅員4メートル以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2メートル以上接する義務のことです。

この接道義務から外れた土地には新たに建物が建てられないので、該当する敷地は「再建築不可物件」とされます。
具体的には、下記のようなケースが再建築不可物件です。

・建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない土地
・建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2メートル未満の土地
・建物の敷地が幅員4メートル未満の道路や、私道とのみ接している土地

再建築不可物件が生まれたのは、該当する敷地・建物が誕生した時代と、不動産の法律が誕生した時代のズレが理由です。
建築基準法は1950年に制定された法律で、都市計画法は1968年に制定されました。
そのため、1950年以前に区分された敷地や建てられた建物では、接道義務を満たしていない場合が多いのです。
実際に、全国における再建築不可物件の物件数は全体の約6.7パーセントにも上り、約15件に1件は再建築不可物件であると言えます。

再建築不可物件の売却が難しい理由とは？

再建築不可物件はなぜ売却が難しいのでしょうか。
ここからは、その理由を2つご紹介します。

1つ目が、買主がローンを組めないことです。

再建築不可物件は、既存の建物をリフォームして利用する以外に使い道がないため、活用方法が非常に狭まってしまい、担保価値が低くなります。
金融機関は担保価値の範囲で融資額を決定するので、買主が希望する金額でのローンが組みづらくなるでしょう。
結果として買主は、現金での購入または金利が高めなノンバンクローンでの借り入れを受け入れられる人に限られてしまいます。

2つ目が、建て替えができないので、買主のリスクが高いことです。

先ほどもご紹介したように、再建築不可物件は建て替えができません。
通常だとリフォームしながら住むという選択肢もありますよね。
しかし、老朽化が進んだ時や地震などの天災で倒壊してしまった時に再び建築できないため、買主は活用できない土地を所有する恐れがあります。
このように建て替え不可能であるということは買主にとってリスクが高く、再建築不可物件の売却が難しい要因になるでしょう。

再建築不可物件の価格相場をご紹介！

再建築不可物件が売りにくい理由が分かったところで、売却相場がどれになるのかについて解説します。
先ほどもご紹介したように、再建築不可物件はローンを組みづらく、買主の条件が絞られるうえに、万が一の際に建て替えられないなどリスクが高いです。
そのため再建築不可物件を売却する際には、通常の物件の5～7割程度の売却価格になると言われています。

「再建築できない」ということは、今現在建っている建物が十分丈夫で長く使えるものであるかどうかが売却査定の際の評価ポイントとなります。
構造が頑丈な造りの場合は、フルリフォームによるリノベーション物件として投資家へ売却できる可能性があるでしょう。
しかし、築年数だけでなく、建物が損傷していたり、傾いていたりする場合、査定価格は大きく下がるでしょう。

また、物件の立地も重要です。
人気のエリアや便利な立地であれば需要が高まり、売却価格も上がりやすいでしょう。

再建築不可物件の救済措置をご紹介！

実は、再建築不可物件であっても、法律で定められた交通上・安全上・防火上・衛生上の基準を満たせば再建築できる可能性があります。
再建築不可物件の救済措置は、主に3つです。
ここからは、再建築不可物件の救済措置を3つご紹介します。

1つ目が、道路の位置指定を申請することです。
先ほども少しご紹介したように、再建築不可物件は接道義務を満たさない場合がほとんどです。
接道義務を満たすためには、建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。

ただし、建築基準法上の道路の中には、特定行政庁から道路として認められる「位置指定道路」というものが存在します。
接道が2メートル以下であっても、所有する土地を位置指定道路として認めてもらえれば、再建築できるのです。

2つ目が、隣接地を借地・購入して接道義務を満たすことです。
敷地に面する道路が「建築基準法上の道路」であることを確認して、接道部分が2メートル未満だった場合は、幅員を２メートル以上にすることで再建築可能になります。
接道部分の幅員が2メートル以上になるようにする方法としては、主に以下の2つの方法があります。

・隣接地の土地所有者と交渉して、一部土地を賃貸借する。
・隣接地の土地所有者と交渉し、隣接地を分筆してもらい土地を購入する。

3つ目が、43条但し書き申請することです。
接道義務を満たさず、隣接地の賃貸借や購入も難しい場合は、43条但し書き申請をするという手もあります。
この43条但し書き申請をして申請が認められれば、再建築可能となります。

ただし、この「43条但し書き道路」についてよく知らないという方も多いでしょう。
43条但し書き道路とは、接道義務を満たさず本来は再建築ができないが、建築審査会の許可を受けることで建築が認められる道のことを言います。
次の3つの条件を全てクリアすることで、43条但し書き道路に接道する物件として再建築できるようになります。

・その敷地の周囲に広い空地を所有していること。
・特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたこと。
・建築審査会の同意を得て許可を受けたこと。

この43条但し書き申請で許可を受ければ、土地に建つ建物の建て替えを行えるようになるため、資産価値を高められるでしょう。

このように再建築可能な状態にして売却するのがベストではありますが、条件を満たさず不可能だったという場合もあるでしょう。
そのような場合は、再建築不可の状態のまま売却を検討することになります。
ここからは、再建築不可のまま売却する方法を2つご紹介します。

再建築可能な状態にして、売却できることに越したことはありません。しかし、様々な事情により、再建築可能にできない場合もあるでしょう。その場合には、再建築不可のまま売却をすることも検討する必要があります。

1つ目が、隣地所有者に声をかける方法です。
隣地所有者が家の増築を考えているというような場合には、意外にも買取を承諾してくれることがあります。
可能性は高くありませんがゼロではないので、声をかける前から諦めず、まずは相談をしてみましょう。
相談することで、買取は不可でも、前述のように土地が道路に面している間口を広げるために土地を売却してもらったり、賃借したりする協力を得られる可能性もあります。

2つ目が、買取で売却する方法です。
買取とは、不動産会社などの業者に買い取ってもらうことです。
再建築不可物件は、不動産会社の仲介を通して売却しても高値では売れない可能性が高いので、早く現金化したい場合には、買取が非常におすすめです。
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