接道なしの土地を売却するための方法をご紹介します！

「接道義務を守られていない土地を売却したいが、なかなか売れないと聞いて困っている」
このような方もいらっしゃるでしょう。
もしくは、ご自身の土地が未接道かわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、土地の売却が難しい原因である接道義務についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

土地の売却がしづらい原因になる接道義務とは？

「接道義務」と聞いて、その意味を正確に理解している方は多くないでしょう。
そもそも接道義務とは、所有する土地に建物を建てる際に、建築基準法に定められた道路に2メートル以上接している必要があるという決まりを指します。
路地の奥にある土地でも、道路に面する通路の間口を2メートル以上設ける必要があります。

この接道義務が守られていない土地には、原則として建物は建てられません。
接道義務を守られていない土地に現在建物が建っているという場合も、新たに増築や再建築が出来ません。
強行突破で建築してしまうと、建築中でも工事を中止せざるを得なくなったり、取り壊して再建築する必要が出てきたりするので注意しましょう。

ただし、未接道の土地でも建て替えられる例外が存在し、この例外を建築基準法の「43条ただし書許可」と言います。
この許可を得るには、以下のような細かな基準をクリアする必要があります。

・建替えをする時に、道路の空間が4メートルになるまで建物を下げること。
・2階以下の専用住宅にすること。
・通路に接する権利者全員の承認を得ること。
・敷地の周りに広い空き地を持つなどの基準に適していること。
・交通・安全・衛生・防災上支障がないこと。
・特定行政庁の許可を得ていること。
・建築審査会の同意を得ていること。

ところで、そもそもなぜこれが義務として定めらているのでしょうか。
ここからはその理由について、詳しく2つご紹介します。

1つ目が、緊急車両などの通行確保のためです。
接道義務は、火災が起きたり急に人が倒れたりした際に、緊急車両などが通行できるように設けられています。
たとえ路地上の道路であっても、道路と隣り合っている道の入り口部分を2メートル以上あける必要があります。
この2メートルというサイズは、建物で火災が発生するなどの緊急時に、前の道路に車を止めたり、ホースを持って来れたりできる最低の広さと決められています。

2つ目が、災害時の避難路を確保するためです。
日本は災害が多く、地震や台風による水害なども近年多発していますよね。
接道義務は、そのような予期せぬ大災害の際の避難路を確保するために設定されているのです。
特に地震の際は、避難経路確保のみならず、二次災害として発生する可能性がある火災の際に、スムーズな消火活動にも繋がります。

このように、接道義務は、緊急時に備えて皆が安心して生活できるように法律で定められているのです。

接道なしと判断されるケースをご紹介！

ここからは、接道なしと判断されるケースを4つご紹介します。
1つ目が、敷地に接している道路の幅が4メートル未満であることです。
例え土地が接道であっても道路の幅が4メートル未満の場合は未接道物件となり、場合によっては幅員を6メートル以上としている自治体もあります。
幅員が基準より小さい場合は、「セットバック」という方法で幅員を広げる必要があります。

2つ目は、道路に面する入口が2メートルより小さいことです。
このケースは、不整形地や路地状敷地、敷地延長の土地などに多くあてはまります。
複数人で相続した土地を分ける時や、奥の方にある土地への通路を確保する時に、このような形状の土地が発生しやすいです。

3つ目が、旗竿地で通路部分の一部が2メートル未満であることです。
旗竿地とは、旗のような形をしている土地を言い、道路と接する部分は狭く奥に行くと広い空間があるのが特徴です。
この旗竿地では、間口部分が2メートル以上あっても再建築できず、建物まで全て幅2メートル以上あいていることが必要です。

4つ目が、道路と接していない袋地であることです。
袋地とは、他人の土地や河川・崖などで周囲が囲まれており、1面も道路と接さない土地を指します。
袋地に出入りする際には、隣接地の一部を私道として使わせてもらうか、許可をもらって敷地内を通行させてもらう必要があります。
たとえ通行は可能でも、車両の通行などに制限がかかる恐れがあります。

また、水道やガスなどの工事を行い地面を掘り返す必要がある場合、それぞれの土地に許可を得る必要があります。

道路に面していない土地を売却する方法をご紹介！

ここからは、道路に面していない未接道の土地を売却する方法を2つご紹介します。
1つ目が、土地に手を加えて接道地に変え、建築できる状態に整えてから仲介で売却する方法です。
土地を建築できる状態に整えてから仲介を利用して売却すれば、本来の市場相場通りの金額で売却が可能です。

不動産を仲介で売却する際には、不動産知識をそれほど持たず、自身が居住する目的である個人が買主となります。
売主から売却の依頼を受けた仲介業者は、平均で3ヶ月から半年以上の時間をかけて買い手を募ります。
購入希望者が現れると、内覧や交渉を行い、双方が合意すれば売買契約を締結させ、売却が完了します。

この方法だと、新築や増築が可能になるため、ニーズの低さが解消されます。
ただし、売却前に土地に手直しをするため高額な費用がかかり、買い手が現れない限り売却できないというデメリットもあります。
なお、未接道の土地を再建築可能にする方法は、以下の3つが主にあります。

・隣地の土地の一部を購入すること。
・土地をセットバックすること。
・「43条但し書き道路」の認可を受けること。

2つ目が、接道義務を守っていない土地のままで、再建築不可物件として買取で売却する方法です。
道路に面していない土地を売却する方法はこれらの2種類がありますが、よりお得に売却したい場合は、こちらの方法がおすすめです。
1つ目の方法は土地を再建築可能にする必要がありましたが、買取であれば、再建築できない土地でもそのまま売却できます。

買取の売却では、売主から売却の依頼を受けたプロの買取業者が、そのまま買主となります。
買取業者は、土地を購入した後にリフォームなどを施してから再度販売する目的で土地を購入します。
そのため、もう一度売却して利益が見込めると判断すれば、買取価格の提示が可能となります。
買取価格や条件などで双方の合意が取れれば、売主と買取業者が直接売買契約を締結します。

このような売却方法によって、接道義務を守っていない土地も買取でき、売主は多くのメリットを得られるのです。
なお、買取では、再販までにかかるリフォームの費用などのコスト分が市場価格から差し引かれるので、注意しましょう。
ただし、専門知識を持たない人が正確なコスト計算をするのは難しいため、買取価格を知りたい場合は、査定をする必要があります。
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