不動産売却をご検討の方は、「契約不適合責任」をご存知でしょうか。
契約不適合責任とは、不動産を売却した際に「契約内容に適合していない」と判断された場合に売主が負う必要のある責任です。
そこで今回は、この契約不適合責任についてより詳しくご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。
そもそも契約不適合責任とは？
契約不適合責任は、旧「瑕疵担保責任」です。
2020年4月1日に民法が改正されて瑕疵担保責任から契約不適合責任となり、売主側の責任が重くなっている箇所もあるため、しっかりと理解しましょう。
不動産の売主は、売買の契約内容にあったものを買主に引き渡す義務があります。
契約不適合責任とは、この契約で売主が売却したものが、種類や品質、数量などに関して契約内容に反していると判断された場合、買主に対して売主が負う責任です。
この責任で最も重要なポイントは、売却する前に、売る予定の不動産がどのようなものであるか正確に把握し、契約内容に反映することです。
不動産においては一般的に、契約内容を売買契約書に記載します。
そのため、売買契約書に売却する不動産の状態や契約の条件を詳細かつ正確に書いておけば、責任を問われるリスクをぐっと減らせるでしょう。
この責任について、雨漏りを例にして詳しくご説明します。
売却物件に雨漏りがある旨を買主側に伝えて了承をもらっており、売買契約書にも雨漏りの記載があれば、契約不適合責任は問われない可能性が高いです。
しかし、売買契約書に雨漏りの内容が記載されていない場合は、売却後に雨漏りの修繕費用を請求されたり、補償を要求されたりする恐れがあります。
この通り契約不適合責任は、不動産を売却する際に、その契約内容に商品が反していないかに加えて、不動産の劣化の内容が契約書に書かれていたかどうかがカギとなります。
契約不適合責任の制限期間をご紹介！
ここからは、契約不適合責任が適用される期間について、3つの種類に分けてご紹介します。
1つ目が、目的物の種類・品質の契約不適合です。
売却するものの種類や品質について買主が契約不適合を知った場合、不適合を知った段階から1年以内に売主に知らせた場合が有効となります。
不適合の通知は、原則1年以内に行う必要がありますが、請求については、通常の消滅時効の到来前にされると有効です。
2つ目が、目的物の数量・権利の契約不適合です。
売却するものの数量や権利の契約不適合が分かった場合には、見た目にも明らかに判断できるため、請求の時期で無効になる可能性は少なく、通常の時効消滅通りの扱いになります。
通常の消滅時効とは、「権利の行使が可能であることを知ってから5年」「権利の行使が可能となってから10年」となります。
3つ目が、買主が業者の場合です。
買主が業者の場合は、買主か個人の場合と異なります。
業者が売買する際には、買主は購入後ただちに検査を行い、検査中に契約不適合を見つけた場合はすぐに売主に通知する必要があります。
そのため、売却後の検査で通知が来なかった場合、契約不適合責任の追及はそれ以降不可能となります。
契約不適合責任によって買主に認められる権利をご紹介！
ここからは、契約不適合責任で買主に認められる（＝売主が負う必要のある）4つの権利についてご紹介します。
1つ目が、損賠賠償請求権です。
契約不適合で買主が被害を受けた場合は、損害賠償請求を行えます。
ただし、契約不適合が売主の過失によるものでない場合には、損害賠償の訴えが認められない場合もあり、契約不適合があれば必ず責任を負うことにはなりません。
2つ目が、契約解除権です。
契約解除権は、不適合な契約を買主が強制的に解除できるという権利です。
契約解除が適用されるかは契約内容からどれだけ外れているかで判断され、不適合とされる内容が小さい場合は、契約解除が認められません。
なお、契約解除が認められなかった場合は、その他救済措置に変更されます。
また、商品の受け渡し自体が出来ない場合や、契約不適合によって契約目的を達成できないことが明らかとなる場合は、無催告解除も認められています。
3つ目が、履行の追完請求権です。
追完請求権は、民法の改正で新たに加えられた請求内容です。
契約が不適合である場合、買主が売主に対して補修や代替物の納品などを求め、当初の契約内容を満たすように請求できます。
ただし、不適合が買主の責任だと判断された際は、この請求は認められません。
4つ目が、代金の減額請求です。
こちらも民法の改正で新たに認められた権利で、買主が追完の催促をしても期日内に十分な対応がない場合、当初想定していた支払い代金の減額請求ができる権利です。
また、売主が買主の請求を無視して上記3つの権利を適用できない場合などは、発覚時点で減額を請求される可能性があります。
契約不適合責任を免責にするメリット・デメリットとは？
これまで、新たに改正された契約不適合責任で売主が負うことになる責任（＝買主の権利）についてご紹介しました。
ただし、免責の特約を設定すると、売主は損害賠償等の責任を逃れられるのです。
ただし、免責を適用するには、契約不適合責任免責の特性についてしっかりと理解した上で、改正民法のルール内で特約を記載する必要があります。
ここからは、契約不適合責任を免責にするメリットとデメリットについてそれぞれご紹介します。
まずは、メリットです。
売主が免責を付ける最大のメリットは、売却後に責任を負わずに済むことです。
売主が個人の場合、「設備の補修のみ」といった一部の項目を免責とする特約もできますし、引き渡し直後から全ての項目を免責にもできます。
その反面、免責の特約を適用しない場合には、先ほどご紹介した「買主の請求権の時効」までは損害賠償等のリスクを負う必要があります。
買主が請求権を保持できる期間は「引き渡しから10年間」と定められているため、最大10年間は損害賠償などをするリスクがあります。
免責で売買後の損害賠償等のリスクをゼロにできるのは、売主の負担を大幅な軽減につながるでしょう。
次に、デメリットです。
免責を付ける際の売主側のデメリットは、「契約が決まりにくくなる」ことと、「売却の際の価格が安くなる」ことの2つです。
免責事項があまりに多すぎると買主側のリスクも高まるので、契約がなかなか決まらない可能性があり、販売価格が下がる恐れもあります。
買主にとっては手厚い補償のある物件の方が魅力的なので、免責事項が多すぎる物件よりは適度に保証のある物件が選ばれる可能性が高いでしょう。
さらに、売主側が免責事項を多く設定してしまうと、買主は「何か大きな問題がある物件なのではないか」と感じ、信頼を落としてしまう要因にもなりえます。
そのため、免責事項を多く設定すると、契約が決まりにくくなるかもしれません。
また、一般的に免責事項が多い物件ほど販売価格も低くなりやすいので、あまりに多くの項目を免責にすると、物件を高額で売却するのは難しいでしょう。
まとめ
今回は不動産売却をご検討の方に向けて、契約不適合責任とは何か詳しくご紹介しました。
また、契約不適合責任を免責にするメリットとデメリットもご紹介しました。
売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてスムーズな売却を叶えてくださいね。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。
