近年は空き家の増加が社会的に問題となっており、実際に空き家をお持ちである、あるいは、今後空き家を相続する予定があるという方もたくさんいらっしゃいます。
そうした状況の中、空き家の売却をお考えの方もいらっしゃいますが、そうした方の中には、「売却時にかかる税金のことがよくわからない」「税金がどのくらいかかるのか不安」「少しでも税金を抑える方法を知りたい」などとお考えの方も多くいらっしゃることでしょう。
そこで今回は、空き家を売却した際にかかる税金や、売却時に使える特例、特例適用にあたっての注意点をご紹介します。
これから空き家の売却を控えているという方は、ぜひ最後までご覧ください。
空き家売却でかかる税金とは？
譲渡所得税・住民税とは
空き家を売却する際、最も気になるのが税金の問題です。
特に、売却によって利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されることを理解しておく必要があります。
この税金は、空き家を所有していた期間によって異なる税率が適用されます。
具体的には、所有期間が5年を超える場合、譲渡所得税率は15％、住民税は5%となります。
一方、5年以内の場合は、譲渡所得税率が30％、住民税が9%となります。
このように、所有期間が長ければ長いほど税率が低くなるため、売却を検討する際のタイミングも重要となります。
なお、親が所有していた期間も税率の計算に含まれるため、相続直後でも長期譲渡所得の税率が適用されることがあります。
つまり、親が長く所有していた不動産を相続した場合、その利益に対する税率が低くなるメリットがあるということです。
復興特別所得税とは
2013年から2037年までの間、日本国内での所得に対して「復興特別所得税」として基準所得税額の2.1％（長期譲渡所得の場合 30% × 2.1% = 0.63%、短期譲渡所得の場合 15% × 2.1% = 0.315%）が追加で課税されます。
この税金は、東日本大震災の復興支援のために導入されたもので、空き家の売却による所得にも適用されるため、注意が必要です。
印紙税・登録免許税とは
売却に関連する手続きには、印紙税や登録免許税といった税金がかかります。
印紙税は、売却にかかる契約書などの文書に貼付するもので、金額は数千円から数万円程度となります。
一方、登録免許税は、売却時の登記申請に関連して課税されるものです。
例えば、抵当権抹消登記を行う場合は2,000円（土地 1,000 円 + 建物 1,000 円）、相続登記の場合は「固定資産税評価額×0.4％」相当となります。
ただし、売却時の所有権移転登記の登録免許税は、一般的に買主が負担するため、売主は支払う必要がありません。
空き家売却で使える特別控除・特例は？
相続空き家の3,000万円特別控除とは
「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続や遺贈によって取得した空き家の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度のことを指します。
この制度は、相続や遺贈によって取得した空き家の譲渡所得(売却益)から最大3,000万円まで差し引ける特例として存在します。
この特例は、日本国内で増え続ける空き家問題に対応するため、2016年の税制改正により創設されました。
この控除を利用することで、古くて耐震性が低い空き家の売却を促進し、空き家問題の深刻化を防ぐことが目的とされています。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いたものとして計算されます。
具体的には、譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)という式で求められます。
売却価格は、不動産を売却した際に得られる代金を指します。
取得費は、不動産の購入や取得時にかかった費用を指します。
特に、相続した不動産の場合、取得費は被相続人が支払った金額を基に計算されます。
しかし、被相続人も相続で家を取得していたり、購入時の費用が不明な場合が多いです。
譲渡費用は、不動産の売却時にかかった費用を指します。
概算取得費の適用とその影響
購入時の費用が不明な場合、売却価格の5％を取得費として譲渡所得を計算する方法があり、これを「概算取得費」と呼びます。
この方法を利用すると、譲渡所得が高額になりやすくなるため、税金の負担も増加する可能性があります。
不動産売却の税金は、譲渡所得に税率をかけ合わせて計算されるため、相続した不動産の売却による税金を抑えるためには、譲渡所得を小さくする「相続空き家の3,000万円特別控除」の利用が鍵となります。
控除の適用要件
相続空き家の3,000万円特別控除の適用には、多くの条件が設けられています。
以下はその主な条件です。
・建物だけでなく土地も相続していること
・相続があった日から3年後の年末までの間に売却していること
・区分所有建物(マンション)でないこと
・1981年5月31日以前に建築された建物であること
・被相続人が亡くなる直前まで居住していた家であること
・同じ被相続人の相続で既に空き家特例を利用していないこと
・買主は第三者であること
・売却金額が1億円以下であること
・売却する建物に一定の耐震性が認められること
・相続してから売却するまで、賃貸に出していないこと
これらの条件は、空き家問題の解決を目的とした特例のため、厳格に設定されています。
特に、耐震性の条件や売却金額の制限などは、安全性や市場価格を考慮したものとなっています。
空き家特例の背景には、深刻化する空き家増加の問題があり、この特例は古くて耐震性が低い空き家の増加を抑制する目的で作られました。
また、上記の要件以外にも、様々な細かい条件が定められているため、実際に特例の利用をお考えの方は、詳しい要件について事前に確認しておく必要があります。
特例適用にあたっての注意点は？
1.兄弟間での相続と特例控除
相続空き家の3,000万円特別控除は、相続人ごとに最大3,000万円の控除が適用されます。
例えば、兄弟で同じ不動産を2分の1の持分で相続した場合、それぞれが3,000万円の控除を受けられます。
ただし、被相続人の土地と建物の両方を相続して売却することが条件となるため、一方が土地、もう一方が建物を相続するような場合、特例の適用は受けられません。
2.自宅と相続空き家の同時売却
自宅の売却に際しても、特定の条件下で居住用財産の3,000万円特別控除が適用されることがあります。
ただし、1年の間に自宅と相続空き家の両方を売却する場合、これらの特例を併用することはできても、合計の控除額は3,000万円が上限となります。
3.過去の相続との関連性
例えば、数年前に一方の親が亡くなり、その際に家の半分を相続した後、もう一方の親が亡くなったといった場合、特例の適用は新たに相続した部分にのみ適用されます。
全体の価値ではなく、新たに相続した部分の価値にのみ3,000万円の控除が適用される点を理解しておくことが重要です。
4.他の特例との併用
空き家の3,000万円控除は、他の特例と併用できます。
例として、小規模宅地等の特例や居住用財産の3,000万円特別控除などが挙げられます。
ただし、「取得費加算の特例」は併用できないため、どちらの特例を利用するか、またどちらを適用する方が税金が有利になるかを事前に確認することが必要です。
まとめ
今回は、空き家売却にかかる税金と、利用できる特例、特例適用時の注意点について解説しました。
空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税などの税金を支払うことになります。
これらの税金を納める際には、相続空き家の3,000万円特別控除などの特別控除を利用できるケースがあるため、空き家の売却を行う前にこうした制度についてはよく理解しておくことが大切です。
不動産売却の税金に関する制度には難解な点も多く、今回ご紹介した以外にも様々な制度が存在します。
空き家を売却する際には、早めに専門家に相談し、失敗のない売却を行ってくださいね。
