不動産を売りに出す際には、様々な契約方法が選択肢として存在しています。
それぞれの契約方法にはそれぞれの特徴があり、異なるメリット・デメリットを持っています。
そのため、同じ不動産を売りに出すとしても、どの契約方法を選ぶかによって売却結果には違いが生まれるのです。
今回は、そんな不動産売却の契約方法について、それぞれの方法の特徴をご紹介します。
具体的には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のそれぞれの特徴や違いを解説します。
これから不動産売却をしようかとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
そもそも媒介契約とは？
不動産取引において、納得のいく売却を行うためには、媒介契約について正しく理解することが不可欠です。
媒介契約とは、宅地建物取引業者（不動産仲介会社）が不動産を売却しようとする者または売買の当事者の双方との間で締結する契約のことです。
土地や建物などの不動産を売る際、売主が自らすべての売却活動を行い、購入希望者を集めることは難しく、現実的ではありません。
そこで不動産会社が売主に代わって売却活動を行い、購入希望者を集めます。
そこで、依頼者にとって不利にならない正当な売買契約を結ぶために、法律に基づいた媒介契約を結ぶ必要があるのです。
媒介契約は、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぐために重要です。
この契約により、依頼者と不動産会社の間の期待と責任が明確になり、双方に安心をもたらします。
法的にも、宅地建物取引業法に基づき、媒介契約の締結が義務付けられています。
また売主は、自身の状況やニーズに応じて最適な契約形態を選択することが重要です。
例えば、広範囲に販売活動を行いたい場合は一般媒介が適しているかもしれませんし、特定の不動産会社と密接に協力して取引を進めたい場合は専任媒介や専属専任媒介が適しています。
一般媒介契約の特徴
1.複数社との契約可能
一般媒介契約は、不動産売買において最も柔軟性が高い契約形態とされています。
最大の特徴は、複数の不動産会社と同時に契約を結べることです。
これにより、売主は広範な販売網を利用して物件を売却する機会を増やせます。
また、複数の会社が競うことで、より良い条件での売却を期待できます。
2.自己発見取引の可能性
一般媒介契約では、売主が自ら買主を見つけて売却できるケースもあります。
これは自己発見取引と呼ばれ、売主が直接買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引を行えます。
そのようにして個人間での直接取引が成立した場合、不動産会社の仲介は受けていないことになるため、仲介手数料の節約につながります。
こうした柔軟性は、売主にとって大きなメリットとなります。
3.仲介手数料に関する誤解の解消
一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼するため、仲介手数料が高くなるとの誤解があります。
しかし、実際には売買契約が成立した際のみ手数料が発生するため、手数料の金額は他の契約形態と同様です。
この点を理解することで、売主は安心して契約形態を選択できます。
4.明示型と非明示型の選択
一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。
明示型では、他の不動産会社との契約状況を明らかにする必要があり、非明示型ではその必要がありません。
売主は自身の状況に応じて、適切なタイプを選択することが重要です。
専任媒介契約の特徴
1.契約可能な不動産会社は1社のみ
専任媒介契約を結ぶ際、売主は1つの不動産会社とのみ契約を結びます。
これにより、選ばれた不動産会社は売主に対してより専念したサービスを提供することが可能となり、売却活動における効率性と集中力が高まります。
例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、他の不動産会社との契約は不可能になりますが、その分A社は売却物件に対してより熱心な販売活動を展開することが期待できます。
2.自己発見取引の可能性
専任媒介契約では、一般媒介契約と同様に、売主が自ら買主を見つけて売却できるケースがあります。
後述する専属専任媒介契約ではこうした自己発見取引は不可能であるため、自己発見取引を行う可能性がある場合は契約方法を慎重に選ぶべきでしょう。
3.契約期間の上限は3ヶ月
法律により、専任媒介契約の期間は最長3ヶ月と定められています。
この期間内に売却が成立しない場合、売主は契約を更新するか、他の不動産会社との契約を検討できます。
この制限は、売主が1つの不動産会社に縛られる期間を適切に管理し、必要に応じて柔軟に対応できるようにするためのものです。
4.仲介手数料の一貫性
専任媒介契約を含む、どの媒介契約を選択しても、仲介手数料に差はありません。
これにより、売主は契約の種類によるコストの違いを気にせず、自身のニーズに最適な契約形態を選択できます。
5.レインズへの登録義務
専任媒介契約では、契約した不動産会社には物件情報をレインズに登録する義務が生じます。
これにより、物件情報が全国の不動産会社に共有され、より多くの買主候補にリーチ可能となります。
例えば、A社と契約した場合、A社は物件情報をレインズに登録し、他の不動産会社がその情報をもとに買主を探せます。
6.営業活動状況の定期報告
不動産会社は2週間に1回以上、売主に対して営業活動の状況を報告する義務があります。
これにより、売主は物件の売却状況を定期的に把握し、必要に応じて販売戦略を調整できます。
例えば、A社が売却活動の進捗を報告することで、売主は市場の反応を理解し、価格調整や販売方法の変更を検討できます。
□専属専任媒介契約の特徴
1.売りにくい物件でも迅速に売却しやすい
専属専任媒介契約は、特に売りにくい物件の迅速な売却に有効です。
この契約形態では、不動産会社が物件に対して積極的な販売活動を展開することが期待されます。
例えば、駅から遠い立地や築年数が経過した物件など、一般的に需要が低いとされる物件でも、専属専任媒介契約を利用することで、より迅速に買い手を見つけられる可能性が高くなります。
これは、不動産会社が物件情報をレインズに登録し、定期的に業務状況を報告する義務があるため、より一層の販売努力が期待できるからです。
2.1つの不動産会社とのみの取引で手間を削減
専属専任媒介契約のもう1つの大きな利点は、手間を削減できることです。
この契約では、売却に関わるすべての業務を1つの不動産会社に依頼します。
これにより、複数の不動産会社とのやり取りが不要となり、売却過程での手間が大幅に軽減されます。
特に、買い手との交渉や契約手続きなど、不動産取引においては予期せぬ時間が必要となることが多いため、この点は大きなメリットと言えます。
さらに、不動産会社は定期的に業務状況を報告するため、売主は自ら積極的に情報を求める必要がなく、安心して取引を進められます。
3.専属専任媒介契約の選択がもたらす安心感
専属専任媒介契約を選択することで得られるもう1つの利点は、安心感です。
この契約形態では、不動産会社が売却物件に対してより個別かつ専門的なアプローチを行うため、売主はその物件の販売における最適な戦略を期待できます。
また、不動産会社は契約に基づき、定期的に売却活動の状況を報告する義務があり、売主は常に最新の情報を手に入れられます。
これにより、売却プロセス全体を通じて、売主はより安心して不動産取引を進められます。
専属専任媒介契約は、売主にとって、物件の売却をよりスムーズかつ安心して進めるための有効な手段と言えるでしょう。
まとめ
今回は、媒介契約の概要と、それぞれの契約方法の特徴をご紹介しました。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれに異なるメリット・デメリットがあります。
契約方法で損をしないためにも、契約方法について検討する際には、それぞれの特徴や違いをきちんと理解することを意識しましょう。
今回の内容が、これから不動産売却を行う方にとって少しでも参考になれば幸いです。
