皆さんは、「筆界特定制度」についてご存知でしょうか。
不動産の境界トラブルにお困りの方は、筆界特定制度について知る必要があります。
そこで今回は、筆界特定制度がどのようなものなのかご紹介します。
メリットやデメリットについてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも筆界特定制度とは？

そもそも筆界とは、土地を法務局へ登録する時に、その土地の範囲を決めるために定めた境界のことを言います。
合筆や分筆などの手続きがない限り、登記された時の区画線を筆界とします。
なお、筆界は所有者同士が合意しているだけでは変更はできず、手続きが必要です。

ただし、隣の家と筆界が明確になっていない時は、トラブルになるケースがあります。
土地の売却や改築工事をする時などは、特にトラブルに発展しやすいです。
土地の売却時に隣家の土地も売ってしまうと、訴訟などの大きな事態に繋がります。

またブロック塀を作る時も、筆界をめぐるトラブルになりやすいです。
ブロック塀を作る時には境界を決めますが、隣家の立ち合いなしに工事を始めてしまうのは注意が必要です。
「元のブロック塀よりも隣家寄りになった」といったトラブルが発生する可能性があります。

これらのトラブルを防ぐために、「筆界特定制度」が有効です。
筆界特定制度とは、平成18年から開始された、法務局で筆界を特定してもらう制度を言います。
申請をすると、筆界特定登記官と外部の専門家である筆界調査委員が調査と話し合いを行い、筆界を特定します。

　

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筆界特定制度のメリットをご紹介！

筆界特定制度のメリットは3つあります。それぞれのメリットを確認しておきましょう。

1つ目が、裁判を起こすよりは費用が少なく済む点です。
筆界に関するトラブルを防ぐには、筆界特定制度の活用か裁判所での判断の2つの方法があります。
筆界特定制度でも多少の申請料は掛かりますが、裁判を起こすよりも費用がずっと少なく済みます。
別途測量費用が掛かる場合もありますが、裁判では数万円支払う場合があり、それよりも安い費用で筆界特定が可能になるでしょう。

2つ目が、裁判よりも早く筆界を特定できる点です。
筆界特定制度で筆界が特定されるまでの期間は、約半年～1年が目安です。
これでも長いと感じられる方も多いかもしれませんが、裁判になると1年～2年以上の期間を要す場合も多いのです。

また、隣家との人間関係に悪影響が及びにくいこともメリットでしょう。
筆界特定制度で筆界を明確にすれば、お互いが納得した状態で土地の売却や改築工事を行えます。
ご近所づきあいなどの人間関係にも悪影響が出ず、生活への支障もあまりありません。

3つ目が、資料収集の負担が少ないことです。
裁判での方法と比較すると、筆界特定制度の方が申請時の必要書類が少ないです。
専門家が実地調査なども行ってくれるため、それに利用する必要書類のみをそろえることになります。

　

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筆界特定制度のデメリットとは？

筆界特定制度のデメリットは、筆界の特定後もトラブルを解決できない時には、境界確定訴訟になることです。
また、筆界を特定しない場合に比べると、やはり多少は費用が掛かる点もデメリットになるかもしれません。

境界確定訴訟は、筆界特定の結果に合意しない場合に、相手方が納得しない境界について裁判所で判断するための訴訟を指します。
筆界特定の立ち合いを拒否されたときや法外な立ち合い料を請求されたときなどでも、訴訟が可能です。
訴訟この訴訟によって、裁判所にて筆界の結果が決まります。
しかし、訴訟に対する少なくない費用や手間、精神的な苦痛などが伴う場合もあるでしょう。

よって、筆界特定制度の利用の有無に関わらず、訴訟に発展して心身ともに疲労してしまう可能性がある点には、注意が必要です。

筆界特定制度の流れをご紹介！

ここからは、筆界特定制度の流れを6ステップでご紹介します。
1ステップ目は、申請です。
土地の所有権登記の名義人などが、対象の土地を管轄する法務局に申請書を提出して、筆界特定の申請を行います。

2ステップ目は、公告・関係者への通知です。
筆界特定が申請された内容が公告され、筆界で接する隣地所有者などの関係者に対して通知されます。
また、申請人・関係人は意見や資料の提出が可能です。

3ステップ目は、筆界調査委員による調査です。
法務局の長から指定された筆界調査委員が土地に向かい、必要な調査を行います。
筆界調査委員は、対象となる土地の実地調査を行い、申請人や関係人などから知っている事実の聞き取りを行ったり、資料の提出を求めたりします。

4ステップ目は、対象土地の測量です。
申請人が測量にかかる費用の概算額を支払った後、筆界調査委員による調査の結果を踏まえて、対象土地が測量されます。

5ステップ目は、意見聴取等です。
筆界特定を行う筆界特定登記官は、申請人や関係人に、意見を述べたり資料を提出したりする機会を与える必要があります。
意見聴取等の期日には、筆界調査委員も立ち会うことになります。

6ステップ目は、筆界特定です。
筆界調査委員の意見を考慮し、地図等の内容や様々な状況を総合的に判断して、筆界特定登記官が対象となる土地の筆界を特定します。
筆界が特定された後は、申請人や関係人に筆界特定の内容が知らされ、筆界特定をした旨が公告されます。

筆界特定制度にかかる費用をご紹介！

ここからは、筆界特定制度にかかる費用を3つご紹介します。
1つ目が、筆界特定申請手数料です。
筆界特定制度を利用するために必要な費用が筆界特定申請手数料であり、先ほどもご紹介したように申請人が負担します。
筆界特定申請手数料に関しては、対象土地が登録された固定資産課税台帳の価額にもとづいた計算式によって算出できます。

2つ目が、予納手続費用です。
予納手続費用とは、対象となる土地の測量にかかる費用のことで、こちらも先ほどご紹介したように、申請人が負担する必要があります。
申請後の調査段階で筆界調査委員が測量が必要とした場合に支払うことになり、測量を実施する前に支払わないと、申請が却下されてしまうため注意しましょう。

土地の広さや状況によって費用は多少変動しますが、通常の測量費用と同程度だと考えておいて大丈夫です。
なお、一般的な宅地の場合、費用はおおよそ30～ 50万円程度になると考えられます。

3つ目が、代理人の報酬です。
筆界特定制度は簡易に筆界を特定することが目的の制度なので、申請人自らが手続きすることも充分可能ですが、お忙しい方は申請を代理人に任せることも可能です。
その場合は、専門家の報酬を追加で支払うことになり、費用は10～20万円が相場です。

なるべく費用を抑えたい場合は安くない金額ですよね。
しかし、土地家屋調査士に依頼することで、あらかじめ土地の測量を済ませた上で筆界特定の申請もできるため、通常よりスムーズに進みやすいです。
報酬にプラスして測量費用を支払う必要がありますが、事前に土地の図面を用意して申請できるため、予納手続費用を支払う必要もなくなります。

まとめ

今回は、不動産の境界線トラブルにお困りの方に向けて、筆界特定制度について詳しくご紹介しました。
また、筆界特定制度の流れや必要となる費用についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「土地を売りたいが、風致地区に指定されていて売れるか心配」
このようにお困りの方もいらっしゃるでしょう。
風致地区に指定されると家を建てる際に建築制限がかかるため売却が難しくなる場合がありますが、それだけの理由と価値のある土地です。
今回は風致地区の建築制限をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

そもそも風致地区とは？

そもそも風致地区がどのような地区を指すのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
皆さんは普段あまり意識される機会はないかもしれませんが、日本の土地は様々な地区に分割されています。
そして、それぞれの地区には、居住用や観光用などの役割が存在します。

風致地区も同様に役割を持ち、「都市の風致を守るために定められる地区」と定義されています。
風致地区は具体的に、都市計画区域にあって、かつ住環境の優れた地域が指定される場合が多いです。

そもそも風致には、自然の風景などが持つ趣という意味があります。
このことから風致地区は、素晴らしい景色を維持するために、人の手を加えることが制限される環境と言えるでしょう。
風致地区は都市計画法に基づくものですが、詳細は各地方公共団体が都道府県の条例によって定めます。
具体的な制限項目として、土地は6つ、建築物は4つの制限が存在します。

まず、土地に関しての主な制限項目は、「宅地の造成・土地の開墾その他の土地の形質の変更」です。
例えば、田んぼなどの不整地をコンクリートで整備し、その上に新築物件を建てるなどの行為がこれに該当します。

続いて建築物の制限は、以下の4つです。

・建築物その他の工作物の新築・改築・増築又は移転。
・建ぺい率や建築物の高さ、敷地境界線から建築物外壁又はこれに代わる柱の面までの距離や建築物の形態及び意匠色彩など。
・住宅の壁や屋根の色にも気を配る必要がある。
・風致地区の建築制限は、建築基準法と都道府県の条例による2重の制限があるため、通常より制限水準が高い。

風致地区では、建築物によって景観の統一感が壊れないように配慮する必要があります。
例えば、和風の街並みに洋風の家を建てると、景色の調和が乱れてしまいますよね。
また、緑や川などの自然の景色を維持するために、奇抜な色や形状の住宅を建築しないことが、風致地区で建物を持つ義務になります。

　

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風致地区と景観地区・保存地区との違いは？

先ほどもご紹介したように、風致地区景観を保持するために定められる地区ですが、これと似た「景観地区」があります。
例えば、岡山県倉敷市の美観地区などが景観地区に該当します。
景観地区とは、歴史的な町並みを保つ目的で市町村が定めるものです。

また、これとよく似ている「保存地区」というものもあります。
正式には伝統的建造物群保存地区、略して「伝建地区」とも呼ばれます。
この伝建地区は、文化財保護法による国の制度で、京都の清水寺周辺などが該当します。
この地区の制限は、風致地区とおおよそ同様で、市長及び教育委員会から許可を得ることになります。

これ3つの地区はいずれも、歴史や自然を大切にする試みによって定められた制度と言えるでしょう。

風致地区に家を建てるデメリット？建築制限についてご紹介！

風致地区はその景観を守るために、建築に対して様々な規制が存在します。
では、風致地区にかかる建築の制限には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。
先ほどもご紹介したように詳細は各地域によって異なるため、今回は、埼玉県にある大宮風致地区を参考にご紹介します。

なお、所有されている土地の地区内の制限は各都道府県の行政によって異なるため、HPなどを参考に調査してください。
ご不明点があれば、当サイトにお気軽にお問い合わせください。

1つ目が、建築物の高さです。
風致地区内の建物は、高さを12メートル以下にする必要があります。

2つ目が、建ぺい率です。
建ぺい率とは、敷地面積のうちで建物を建てる面積が占める割合を言います。
風致地区の場合は、この建ぺい率が40パーセント以下である必要があります。

3つ目が、建築物の外壁と敷地境界までの距離です。
風致地区においては、道路境界から建物の距離を2メートル以上保つ必要があります。
また、敷地境界線から建物までの距離を1メートル以上確保することも定められています。

4つ目が、建築物・その他工作物の形態及び意匠です。
これに関しては、「当該土地及び周辺の土地の区域における風致と著しく不調和でないこと。外壁、屋根の色は、原色系の派手な色を避けてください。」とされています。
なお、外壁、屋根の色に関しては、「さいたま市景観条例」の基準に適合するものにするようにという内容の規定も存在します。

その他にも、「緑地の割合は、敷地面積の10パーセント以上を確保する」「敷地内に高木と低木を一定の割合以上配置する」などの要件も存在します。
総じて、周囲の環境に十分配慮した上での開発行為を必要とされるでしょう。

　

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風致地区の価値とは？売却の際の強みをご紹介！

土地の価格は、それぞれの時代の景気や流行など、様々な要因で変動するものです。
風致地区も全くの例外ではありませんが、通常の土地と比較すると、土地の値段は変動しにくいです。
ただし原則として、土地の価格は需要と供給を考慮して決定されており、欲しい人が増えれば価格は上がり、欲しい人がいなければ土地の価値が安く設定されます。

この考え方だと、価格が高くなりやすい土地は利便性の高い地域で、人口の多い地域の傾向が高いでしょう。
便利な土地には人が増え、人が増えると仕事ができ、仕事ができるとさらに人が増え、人が増えることでさらに便利になっていきます。
このような好循環が現在起こっている、または起こる未来が予想される土地は価値が高騰する可能性が高く、その土地はより高値で売却しやすいでしょう。
ただし、これと反対の現象が起こる土地は、価値が下がる負のスパイラルに陥る可能性があります。

前者は主に都心部で、後者は過疎地域です。
ただし風致地区に関しては、一般的な土地とは異なる要素が存在します。
それは、土地に課される建築制限と、風致地区の特色です。

風致地区ではご紹介の通り、土地の整備や住宅の建設制限について、通常より高い基準が設定されています。
そのほかにメリットが無ければ、このような制限の厳しい土地を購入する方は少ないかもしれません。
しかし、風致地区にしかない素晴らしい景観や趣に価値を感じられる方は、非常に多いです。

土地の価値は、その時々の需要と供給のバランスで大きく変動しますが、古くから多くの人に慕われ、守られてきた地区の特性は、普遍的な価値を持ちます。
「土地の趣はいらないから好きな家を建てたい」という方には風致地区での生活は難しいですが、その地域の良さを味わいながら生活したいという方には最適です。
つまり、風致地区は、制限の強さによって土地の価値が下がる要素にはなりますが、それにも勝る土地そのものの価値が存在し、他の土地より景気に影響されづらいです。
この点は、風致地区にある土地を売却するうえで大きな強みとなるでしょう。

まとめ

今回は、売ろうとしている土地が風致地区に指定されているという方に向けて、風致地区について詳しくご紹介しました。
また、風致地区に家を建てる際の建築制限と風致地区の価値についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「家を売りに出したいが、狭小住宅のため売れにくいのではないかと悩んでいる」
このような方も多いでしょう。
事実として狭小住宅は通常の住宅より売却が難しい傾向にありますが、工夫次第では売却が可能です。
そこで今回は、狭小住宅をスピーディーに売るためのポイントをご紹介します。
ぜひ参考にしてください。

狭小住宅が売れない理由とは？

そもそも、狭小住宅が売れづらい理由は何なのでしょうか。
ここからは、その理由を主に3つご紹介します。

1つ目が、住みにくく使い勝手の悪い家が多いことです。
狭小住宅は狭い土地にむりやり住宅を建てた場合が多いため、住みにくく使い勝手の悪い傾向があります。
たとえば、下記のような問題点によって日常生活に支障をきたしているケースも多いです。

・階段での移動が多い
・玄関や駐輪場、脱衣場が狭い
・収納スペースが少ない
・部屋にゆとりがないため掃除しにくい
・一階の日当たりが悪い

特に、高齢者の方や小さなお子さんがいるご家庭は事故の危険性も高くなるため、不動産探しの際は条件から外されやすくなります。

2つ目が、住宅ローンが組みにくいことです。
狭小住宅は担保価値が低いため、住宅ローン審査が通りづらい傾向にあります。
万が一住宅ローンが組めない場合は、現金一括で買える人しか購入出来ないことになり、結果的に購入希望者が減少してしまいます。

3つ目は、建物の耐震性能に不安があることです。
狭小住宅は一般的な住宅と比較して耐震性能を担保しづらく、安全性を気にする買主からは候補から外されやすいです。
例えば、3階建てで細長い構造であればそれだけで地震の際に揺れやすくなりますし、吹き抜けやビルトインガレージがある場合は壁が減るのでさらに耐震性が低下します。

法的にはクリアしていても、「基準ギリギリ」で建てられている場合があり、想定外の大地震で倒壊する可能性も全くないとは言えません。
特に築年数が古ければ、経年劣化で倒壊のリスクはますます高まるでしょう。
近年は不動産の安全性に対する意識も向上しているので、耐震リスクのある狭小住宅は補強工事などを施さないと売却しにくいのです。

狭小住宅をスピーディーに売るためのポイントをご紹介！

ここまでご紹介したように、狭小住宅は売却の際に障害となる要素を複数含んでいる場合が多いです。
ここからは、そんな狭小住宅をスピーディーに売るためのポイントを3つご紹介します。

1つ目が、立地の特徴を理解することです。
狭小住宅を売却する際に特に重要なのが、立地です。
例え狭い住宅でも、交通の便や周辺環境が良ければ高値で売却できる可能性があるため、立地の特徴を調べ、内見時に適切な受け答えができるよう備えましょう。
物件のメリットを十分に説明できれば、それがきっかけとなって成約に繋がりやすくなります。

2つ目が、隣接地の所有者に売却を提案することです。
需要の低い狭小地でも、隣接地の所有者であれば高値で買い取ってもらえる場合があります。
なぜなら、隣地を購入することによって購入費用を凌駕する大幅な資産価値の向上が見込めるからです。
特に、間口が狭く接道義務を満たしていない建物は、土地の面積が増加することによって建て替えが可能になる場合もあります。

不動産業界では、時に「隣の土地は倍の金額を出しても買え」「隣の土地は借金してでも買え」と言われます。
一般の不動産市場では需要の少ない狭小地でも、隣接地の所有者にとっては非常に欲している不動産かもしれません。

3つ目が、狭小住宅でも高額で買い取る「専門買取業者」に売却することです。
一般的には売却が難しい狭小住宅ですが、それらを取り扱う専門的な買取業者に相談すれば、高額かつスピーディーに売却できる可能性があります。
専門買取業者は狭小住宅を最大限活用して収益化するためのノウハウを持っているので、査定額も通常より高額となります。

なお、専門買取業者を探す際は、オンラインの一括査定が効率的でおすすめです。
当サイトから申し込める査定では価格をその場で知れて、信頼できる一社に依頼を出せるので安心してご利用ください。

狭小住宅がなかなか売れない場合の対策をご紹介！

ここからは、売却を検討している狭小住宅がなかなか売れない場合の対策を2つご紹介します。

1つ目が、リフォームしてから売却することです。
リフォームをしてから売却すると、早期に売れる可能性が高まります。
狭小住宅に限らず、家はきれいで新しい方が買主の印象が良いのは事実です。
そのため、売却する前にリフォームを検討するのも一つの手でしょう。

内見時の印象を向上できる上に、買主が購入後リフォームを行う必要がなくなるので、購入を前向きに検討してもらいやすいです。
ただし、売却によって得られる利益とリフォームにかかる費用を比べて、本当にご自身にとってプラスになるかはよく考えるのが大切です。

また、いつリフォームをするかも慎重に検討しましょう。
ご自分が必要だと思うリフォームと買主が希望するリフォームが異なる場合、逆に売却しづらくなってしまう可能性があります。
さらに、リフォームしたからといって、必ず購入希望者が現れるわけではないので注意しましょう。
本来なら必要のないリフォームをして費用で損をすることの無いよう、リフォームを検討している際は、具体的な時期や予算も含めてしっかりと検討するのがおすすめです。

2つ目が、売出価格を引き下げることです。
狭小住宅を売るには、売出価格をある程度引き下げるのも有効です。
「家は欲しいけど、初期費用はあまりかけられない」というニーズに寄り添えると、売却しやすくなるでしょう。
特に「中心部の駅から徒歩圏内」といった好立地にある狭小住宅の場合、「通勤・通学に便利な家が欲しいけど、予算が割けない」という人の人気が高まるかもしれません。

ただし、利益と費用を考慮せずにどんどん価格を下げてしまうと、ご自分が損をする可能性もあるため、慎重にすすめるのが重要です。
あらかじめ他の事例の最低価格やその他の希望条件考慮しながら、徐々に価格設定を変更するのが良いでしょう。

狭小住宅を好条件で売却したい場合のコツとは？

狭小住宅をより好条件で売却したい場合、以下の工夫をすれば売却価格を上げられる可能性があります。
ここからは、狭小住宅を好条件で売却したい場合のコツを2つご紹介します。

1つ目が、隣接地の所有者に買い取りを提案することです。
先ほどもご紹介しましたが、一般的にはニーズの少ない狭小地でも、隣接地の所有者にとっては喉から手が出るほど欲しがっている場合があります。
そのため、一般の不動産で狭小住宅を売り出す前に、一度隣接地の所有者に買い取ってもらえないかを提案するのはおすすめです。

2つ目が、不動産買取業者に買い取ってもらうことです。
とにかく早く売りたい場合は、不動産買取業者に買い取りを依頼するのがおすすめです。
狭小住宅を売却する場合、不動産会社に仲介を頼まずとも、不動産会社自ら買い取ってもらえます。
この場合、不動産会社と売主の双方が契約条件に納得すればすぐ成約に至り、買主を探す時間も省けるため早期売却が叶いやすいです。

ただし、市場相場よりも買取価格が低く設定されやすい点には注意しましょう。

まとめ

今回は、狭小住宅の売却を考えている方に向けて、狭小住宅をスピーディーに売るためのポイントをご紹介しました。
また、狭小住宅が売れづらい理由や、なかなか売れない場合の対処法についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお問い合わせください。

「敷地内に井戸がある土地を売却したいが、売れるかわからない」
このようにお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、敷地内に井戸がある土地の売却方法をご紹介します。
また、井戸がある土地の売却で売主の責任が問われるケースや井戸を解体する際の手順についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

敷地内に井戸がある土地はどうすれば売却できる？

「井戸のある土地を売却したい」とお考えの際、井戸をどう処理するべきか迷った方も多いのではないでしょうか。
その井戸がまだ使用できるかどうかは別として、井戸をそのまま放置しておくと様々なトラブルの原因になってしまう場合があります。
そのため、土地を売却する際は井戸を取り壊してから売るのが一般的です。

しかし、一言で「井戸を取り壊す」とはいえど、ただ単純に土で埋めればいい訳ではありません。
必ずしも必要ではないですが、地域によっては信仰が強い場合もあるため、井戸を埋める際はお祓いが必要となるケースが存在します。
また、埋め戻しを行う際には、井戸がすでに機能していない場合は中に残っている水を汲み上げて掃除をし、残っているガスや湿気などを井戸の外に出す工程も必要となります。
解体業者の方ではお祓いの手配まで行ってくれない場合がほとんどなので、お祓いをする場合は各自で神社やお寺などに依頼をする必要があるでしょう。

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井戸がある土地の売却で売主の責任が問われるケースとは？

井戸付きの土地を売却する際には、売主の責任が問われる場合が存在します。
井戸など大きなものが埋まっていると、その土地の地盤が通常より弱くなってしまう可能性があります。
そのため、土地の売買契約の際には、売主には買主に対して井戸などの埋蔵物があるという事実を告知する義務があります。
このような告知をせず、土地の売却後に埋蔵物が見つかった場合は、売主に「瑕疵担保責任」という責任が問われる可能性があるため注意しましょう。

なお、2020年4月に民法が改正されたことにより、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へと変わりました。
売主の責任が問われるケースは「隠れた瑕疵」があった場合ではなく、契約書にかかれた内容と瑕疵があっていないと判断された場合です。
そのため、契約書等にもしっかりと井戸の埋め立ての事実を記載するようにしましょう。

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土地を売却する際に敷地内の井戸を解体する場合の費用とは？

敷地内に井戸がある土地を売却する際には井戸を解体するのが一般的とご紹介しましたが、井戸を解体するための費用の相場は一体どのくらいするのでしょうか。
1つの井戸の解体にあたり、一般的には10万円前後の費用が必要です。
しかし、井戸の大きさ・深さや周りの土地の状況によって費用は変わってくるので、いくらくらいかかるのかといった判断を素人が行うのは難しいでしょう。
そのため、井戸を解体する前に、費用を解体業者に確認しておくのが良いかもしれません。

また、お祓いの費用はどのくらいかかるのでしょうか。
費用の相場としては、神主さんの出張費用も含んで2万～3万円です。
一般的に、お祓いは神主さんに依頼する場合が多いですが、依頼先の神主さんによっても異なりますので、こちらも事前に神主さんに確認するのがおすすめです。

　

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井戸を解体する際の手順をご紹介！

ここからは、井戸を解体する際の具体的な手順について3ステップでご紹介します。
解体自体は、通常解体業者に一任することが多いですが、お祓いや息抜きについてはやるかどうかをご自身で判断し、手配する必要があります。
既に使わず放置されている井戸は、一定の手順にそって解体すれば大丈夫なので、丁寧に工事を行いましょう。

1ステップ目が、解体前の魂抜きです。
この魂抜きは、一般的にお祓いと呼ばれるものです。
このお祓いに関しては、依頼主の方が行うかどうかを判断し、手配することになります。
これまで人々の安全や生活を守ってくれた井戸に対する感謝を、魂抜きを行うことで表しましょう。

万物には命が宿っているという考えの元で、解体工事の前に魂抜きを希望される方は多いです。
井戸や水の神様に対して思いをはせながら、魂抜きと向き合いましょう。

2ステップ目が、息抜きです。
解体作業は、井戸自体を完全に埋め立てて井戸の機能停止を計るケースが多いです。
この解体作業の際に息抜きを行うことで、その後の埋め戻し作業をより順調に行えるでしょう。

息抜きとは、井戸に宿っている水神様が井戸の外に出られるようにと願いを込めて行われ、井戸にたまっているガスなどを外に排出する役割も果たします。
井戸の中に水分やガスがたまった状態で埋め戻しを行ってしまうと、その後の土地の地盤に悪影響を及ぼす可能性が高くなるので注意が必要です。
息抜きでは、パイプを使用して井戸の中にあるものを吸い上げます。
最終的には、井戸の中にある水が全てなくなるまで繰り返します。

長期間使用していない井戸であっても水が意外に溜まっているという場合も少なくありませんし、水が溜まっていない場合はガスや湿気を蒸発させることが大切です。
また、基本的にこの息抜きは解体業者が行う場合が多いです。

3ステップ目が、井戸の埋め戻しです。
先ほどもご紹介したように、本格的に井戸を埋め戻して井戸の穴を塞ぐことで、機能を停止させます。
井戸がある場所の地下には、他の土地と同様に地層があり、様々な土や砂が混ざって地層を構築しているため、その地層に沿って順番通りに土砂を埋め戻す必要があります。
このため、井戸を埋め戻す際には以下の2点を意識しましょう。

・井戸の底は砂などの粒が大きいもので埋め戻し、地下水がスムーズに流れるようにする。
・井戸の上の部分は、地方から雨水が直接入ってこないような形状の素材を使用する。

この2点を意識して井戸を埋め戻すことで、井戸をスムーズに撤去できるでしょう。
また、井戸から繋がる土管に関しても、基本的には一緒に取り除きます。
土管の周りに空洞があることがあり、そのまま放置すると将来土地が沈んでしまう恐れがあるのです。
しかし、土管を取り除くことでプラスの解体料金がかかる場合もあるので、解体業者の方に相談してみてください。

井戸を解体する際の地盤への影響は？

「井戸を解体してしまったら、その後に地盤が緩くなってしまわないか心配」とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、順序に沿って井戸を埋立てできれば、地盤に関して特段の心配はいりません。
井戸自体が人工的につくったものなので、先ほどご紹介したような手順でしっかりと埋立てれば、自然本来の姿に戻るだけです。

ただし、埋立てた井戸がある場所の上に基礎杭を建てるのは、多少のリスクがありますので避けるのが無難でしょう。
先ほどもご紹介したように、井戸があった事実を隠して売買してしまうと、瑕疵担保責任に問われてしまう可能性があります。
そのような事態を避けるために、井戸があった場所はしっかりと把握しておいて、売却の際にはしっかりと説明できるようにしておきましょう。
井戸があった場所は図面上で把握しておくのがおすすめです。

まとめ

今回は、敷地内に井戸がある土地を売却しようとお考えの方に向けて、敷地内に井戸がある土地の売却方法についてご紹介しました。
また、井戸がある土地の売却で売主の責任が問われるケースや、井戸の解体費用、解体手順についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

「売りたい土地があるが、その土地が土砂災害特別警戒区域に入っているので売れるか心配だ」
このような場合もあるでしょう。
土砂災害特別警戒区域に入っている土地は果たして売却できるのでしょうか。
そこで今回は、土砂災害警戒区域の不動産を売却する方法や、売却の際の注意点をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

土砂災害のリスクが高い土地の制限とは？

皆さんもご存じ通り、土砂災害とは「豪雨や地震によって急傾斜地に土石流や地滑り、崖崩れなどが起こること」を指します。
このリスクが高いエリアは住民に危険が及ぶ可能性があるため土砂災害警戒区域などに指定されており、何らかの制限が設けられている場合があります。
ここからは、土砂災害の危険がある土地にかけられている規制についてご紹介します。

まずは、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）です。

土砂災害の危険があるエリアは「土砂災害防止法」に基づき、2段階で区域が指定されており、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）もその一つです。
イエローゾーンの土地には建築制限がありませんが、安全と言い切れないエリアのため、ハザードマップでイエローゾーンと表示され、災害時の避難場所などが定められます。
また、不動産取引の際に不動産会社は、重要事項説明でイエローゾーンに指定されていることを知らせる義務があります。

次に、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）です。
イエローゾーンよりもより警戒度が高く、土地の利用に関して様々な制限が設けられます。
宅地の売却には都道府県知事の許可を取る必要があり、崖の崩落を防ぐ補強や建物を強固にするなどの対策が必要となります。
また危険が伴う状況になれば、都道府県知事が区域外への移転を勧告する場合もあります。

イエローゾーンと同じく、こちらも重要事項説明の際にはレッドゾーンに指定されていることを知らせる義務があります。

続いて、造成宅地防災区域です。
造成宅地防災区域は、「宅地造成等規制法」で指定されたエリアで、造成された宅地のうち、地震等が原因で地盤や地層が動き、災害が発生する恐れのある区域を言います。
自然の傾斜地を切り崩した宅地だけでなく、人工的に作られた崖地なども当てはまる場合があります。

この区域内の不動産所有者は、擁壁の設置など災害防止のための対策を取るように都道府県知事から言われる可能性があります。
これに関しても、宅地建物取引業者は、造成宅地防災区域であるという事実を重要事項として説明する必要があります。

最後に、近くに崖がある家・土地です。
崖に近い家は、崖の崩落が起きると土砂が家の中に流れ込む恐れがあります。
積み上げた土が崩れずに安定を保てる「安息角」という角度が存在し、その角度は30度と言われています。
また、万が一崖が崩れてしまっても住居者の安全を確保するために、崖の下に建つ家は少なくとも崖の高さの2倍以上の距離を離して建てる必要があります。

　

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土砂災害警戒区域の不動産を売却してもらう方法をご紹介！

土砂災害警戒区域内の土地を売却したいという場合、不動産会社に買取ってもらうのがおすすめです。
基本的に通常より売却がしづらくなる可能性が高いですが、そのようなエリアで不動産を売却している不動産会社は、買取可能な場合が多いです。
まずは、不動産一括査定サービスを利用して買取価格を比較すると、最適の不動産会社に買取ってもらえるためおすすめです。
特定の不動産会社に最初から絞ってしまうと、適正価格より安く売却してしまう恐れがあるので注意しましょう。

当サイトでは価格をその場で知れて、詳細な査定を依頼を出す前に依頼を出すかどうかを決定できる安全なサービスを提供しています。
ご関心のある方は、ぜひお問い合わせください。

続いて、不動産会社に仲介をしてもらって買主と売買契約したが、交渉中に災害が起きた場合についてご紹介します。
土砂災害警戒区域などに指定されている不動産を購入する人は、土地自体に期待していない場合が多いです。
しかし、売却交渉中に予想外のトラブルが生まれ、物件が損害を被ったことで売主が大幅に損してしまう恐れもあります。

原則として、売買契約の成立した後に損害が発生した場合は、買主の責任となります。
不動産を購入した後は直ぐ引き渡す訳では無く、引っ越しやローン契約といった手続きをした後に引き渡しが行われます。
そのため、その土地が引き渡されるまでに1～2週間程度時間がかかり、その間に災害が発生して不動産にダメージが及んだ場合は、買主が費用を出して修理します。

ただし、万が一売却交渉中に物件が損害を被った場合は、トラブルになる場合が多いです。
トラブルを防ぐためにも、契約書に危険負担について事前にしっかりと取り決めをしておきましょう。
危険負担とは、不動産を引き渡す前に物件が災害で損害した場合の修理負担などの対応を取り決めることです。
この危険負担についての記載がないまま売買契約を結ぶと後々の対応でトラブルになりやすいため、細かいことまでしっかりと決めておきましょう。

土砂災害のリスクが高い土地を売却する際の注意点とは？

ここからは、イエローゾーンとレッドゾーンの土地を売却する際の注意点をそれぞれご紹介します。

まずは、イエローゾーンにある家を売却する際の注意点です。
先ほどもご紹介したように、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)は土砂災害防止法に基づいて都道府県知事が指定する区域です。
このため、「不動産を手に入れた時にはまだイエローゾーンに指定されていなかった」という場合があります。
購入時に不動産会社から説明がなかったからと言って安心せず、売却前にこれらの区域に指定されていないかをしっかりと確認するのが大切です。

イエローゾーンでは特別な建築規制はないため、売却価格が相場よりも大きく下がることはほとんどありません。
しかし、近年は大型台風による豪雨被害が多発しているためリスクに敏感になり、購入を敬遠するという人もいるでしょう。
このため、ある程度売却価格を相場より低く設定しないと、売却できない可能性があります。

イエローゾーンは、土砂災害が起きても家屋が倒壊する危険ほどは想定していませんが、避難を必要とされる事態は十分に考えられます。
このため、イエローゾーンでは危険に備えて十分な整備を行う義務が定められています。
売却を行うときには、避難場所や避難経路などの情報を把握し、安心して利用できることを買主にしっかり理解してもらう工夫が重要となるでしょう。

続いて、レッドゾーン内の不動産売却に関する注意点です。
レッドゾーンは、急傾斜地が崩壊した際には建築物が損壊し、住民の命が危険にさらされる危害が生ずる恐れのある区域とされています。
危険が伴う可能性が高いので、売買契約の前に都道府県知事の許可を得ることが必要です。
また建物の建て替えを行う際には、危険がある箇所の外壁を鉄筋コンクリートにして、土砂災害に耐えられる強さに補強する必要があります。

建築に際してはこうした条件が加えられ、現地の状況も危険を予測させる地形になっていることから、売却価格は相場よりも大幅に減額される場合が多いです。

まとめ

今回は、土地の売却を検討されている方に向けて、土砂災害特別警戒区域の不動産を売却する方法や売却の際の注意点をご紹介しました。
また、土砂災害特別警戒区域の規制についても詳しくご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「再建築不可物件を売りたいが、売却が難しいと聞き困っている」
という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
確かに再建築不可物件の売却は難しいですが、救済措置が存在します。
そこで今回は、再建築不可物件の救済措置についてご紹介します。
売却が難しい理由についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも再建築不可物件とは？

再建築不可物件は、「現在建っている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地」を指します。
この再建築不可物件は、都市計画法で定められた「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
これらの区域で建物を建てる際には、建築基準法で定められた接道義務を満たす必要があります。
接道義務とは、幅員4メートル以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2メートル以上接する義務のことです。

この接道義務から外れた土地には新たに建物が建てられないので、該当する敷地は「再建築不可物件」とされます。
具体的には、下記のようなケースが再建築不可物件です。

・建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない土地
・建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2メートル未満の土地
・建物の敷地が幅員4メートル未満の道路や、私道とのみ接している土地

再建築不可物件が生まれたのは、該当する敷地・建物が誕生した時代と、不動産の法律が誕生した時代のズレが理由です。
建築基準法は1950年に制定された法律で、都市計画法は1968年に制定されました。
そのため、1950年以前に区分された敷地や建てられた建物では、接道義務を満たしていない場合が多いのです。
実際に、全国における再建築不可物件の物件数は全体の約6.7パーセントにも上り、約15件に1件は再建築不可物件であると言えます。

再建築不可物件の売却が難しい理由とは？

再建築不可物件はなぜ売却が難しいのでしょうか。
ここからは、その理由を2つご紹介します。

1つ目が、買主がローンを組めないことです。

再建築不可物件は、既存の建物をリフォームして利用する以外に使い道がないため、活用方法が非常に狭まってしまい、担保価値が低くなります。
金融機関は担保価値の範囲で融資額を決定するので、買主が希望する金額でのローンが組みづらくなるでしょう。
結果として買主は、現金での購入または金利が高めなノンバンクローンでの借り入れを受け入れられる人に限られてしまいます。

2つ目が、建て替えができないので、買主のリスクが高いことです。

先ほどもご紹介したように、再建築不可物件は建て替えができません。
通常だとリフォームしながら住むという選択肢もありますよね。
しかし、老朽化が進んだ時や地震などの天災で倒壊してしまった時に再び建築できないため、買主は活用できない土地を所有する恐れがあります。
このように建て替え不可能であるということは買主にとってリスクが高く、再建築不可物件の売却が難しい要因になるでしょう。

再建築不可物件の価格相場をご紹介！

再建築不可物件が売りにくい理由が分かったところで、売却相場がどれになるのかについて解説します。
先ほどもご紹介したように、再建築不可物件はローンを組みづらく、買主の条件が絞られるうえに、万が一の際に建て替えられないなどリスクが高いです。
そのため再建築不可物件を売却する際には、通常の物件の5～7割程度の売却価格になると言われています。

「再建築できない」ということは、今現在建っている建物が十分丈夫で長く使えるものであるかどうかが売却査定の際の評価ポイントとなります。
構造が頑丈な造りの場合は、フルリフォームによるリノベーション物件として投資家へ売却できる可能性があるでしょう。
しかし、築年数だけでなく、建物が損傷していたり、傾いていたりする場合、査定価格は大きく下がるでしょう。

また、物件の立地も重要です。
人気のエリアや便利な立地であれば需要が高まり、売却価格も上がりやすいでしょう。

再建築不可物件の救済措置をご紹介！

実は、再建築不可物件であっても、法律で定められた交通上・安全上・防火上・衛生上の基準を満たせば再建築できる可能性があります。
再建築不可物件の救済措置は、主に3つです。
ここからは、再建築不可物件の救済措置を3つご紹介します。

1つ目が、道路の位置指定を申請することです。
先ほども少しご紹介したように、再建築不可物件は接道義務を満たさない場合がほとんどです。
接道義務を満たすためには、建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。

ただし、建築基準法上の道路の中には、特定行政庁から道路として認められる「位置指定道路」というものが存在します。
接道が2メートル以下であっても、所有する土地を位置指定道路として認めてもらえれば、再建築できるのです。

2つ目が、隣接地を借地・購入して接道義務を満たすことです。
敷地に面する道路が「建築基準法上の道路」であることを確認して、接道部分が2メートル未満だった場合は、幅員を２メートル以上にすることで再建築可能になります。
接道部分の幅員が2メートル以上になるようにする方法としては、主に以下の2つの方法があります。

・隣接地の土地所有者と交渉して、一部土地を賃貸借する。
・隣接地の土地所有者と交渉し、隣接地を分筆してもらい土地を購入する。

3つ目が、43条但し書き申請することです。
接道義務を満たさず、隣接地の賃貸借や購入も難しい場合は、43条但し書き申請をするという手もあります。
この43条但し書き申請をして申請が認められれば、再建築可能となります。

ただし、この「43条但し書き道路」についてよく知らないという方も多いでしょう。
43条但し書き道路とは、接道義務を満たさず本来は再建築ができないが、建築審査会の許可を受けることで建築が認められる道のことを言います。
次の3つの条件を全てクリアすることで、43条但し書き道路に接道する物件として再建築できるようになります。

・その敷地の周囲に広い空地を所有していること。
・特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めたこと。
・建築審査会の同意を得て許可を受けたこと。

この43条但し書き申請で許可を受ければ、土地に建つ建物の建て替えを行えるようになるため、資産価値を高められるでしょう。

このように再建築可能な状態にして売却するのがベストではありますが、条件を満たさず不可能だったという場合もあるでしょう。
そのような場合は、再建築不可の状態のまま売却を検討することになります。
ここからは、再建築不可のまま売却する方法を2つご紹介します。

再建築可能な状態にして、売却できることに越したことはありません。しかし、様々な事情により、再建築可能にできない場合もあるでしょう。その場合には、再建築不可のまま売却をすることも検討する必要があります。

1つ目が、隣地所有者に声をかける方法です。
隣地所有者が家の増築を考えているというような場合には、意外にも買取を承諾してくれることがあります。
可能性は高くありませんがゼロではないので、声をかける前から諦めず、まずは相談をしてみましょう。
相談することで、買取は不可でも、前述のように土地が道路に面している間口を広げるために土地を売却してもらったり、賃借したりする協力を得られる可能性もあります。

2つ目が、買取で売却する方法です。
買取とは、不動産会社などの業者に買い取ってもらうことです。
再建築不可物件は、不動産会社の仲介を通して売却しても高値では売れない可能性が高いので、早く現金化したい場合には、買取が非常におすすめです。
当サイトは、所有する不動産の価格をその場で査定でき、そのまま詳細な査定依頼も出せるため、ご関心のある方はぜひご利用ください。

まとめ

今回は、再建築不可物件の売却を検討されている方に向けて、再建築不可物件の売却救済措置についてご紹介しました。
また、再建築不可物件の売却が難しい理由や価格相場についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

土地の売却をご検討の方は、ご自身の土地を出来るだけ高く売りたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、道路に面していない土地の場合は、売却価格が安くなりやすいです。
そこで今回は、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

「道路に面していない土地」の判断基準とは？

道路に面していない土地は、以下の3つの種類に分けられます。

・道路ではない道に面している
・道路に面しているが間口が足りない
・他の土地に囲まれている

また、ここでいう「道路」とは、建築基準法に定義された道路のことです。
そのため、道路に接しているように見える土地でも、建築基準法の規定を満たしていない場合があるため注意しましょう。
建築基準法の規定を満たさない土地は建物の建築や建て替えができず、売却が困難となるのです。
ここからは、先ほどご紹介した3つの条件をもう少し詳しくご紹介します。

1つ目が、道路ではない道に面していることです。
建築基準法上の道路は、原則として幅が4メートル以上と定められています。
そのため、土地と接している道路が幅員4メートル未満の場合は、法的には「道路に面していない」と判断されるのです。
また、地域によっては幅員6メートルが基準となっている区域もあります。

2つ目が、道路に面しているが間口が足りないことです。
道路には面していても、土地と道路の接地面が足りないといったケースも道路に面していないと判断されます。
接道義務を満たすには、建築基準法上の道路に2メートル以上接する必要があります。
そのため、あまりにも縦長の土地など、道路と土地の間口が2メートル未満だった場合は道路に面していない土地と判断されます。

3つ目が、他の土地に囲まれていることです。
土地の周りが他人の土地に囲まれている土地は「袋地」と呼ばれますが、この場合も、当然ながら道路と接していません。
また、崖や河川に接していて、道路に出られない土地は「準袋地」と呼ばれ、こちらも道路に面していないとされます。

先ほどもご紹介したように、このような道路に面していない土地には、新たに建物を建てることも、既存の建物を建て替えることも不可能です。

そのため、通常の土地に比べて利用価値が低下してしまい、売却時の価格も安くなる傾向があります。
一般的には、通常の土地の価格相場に比較して3割程度安くなります。
ただし、実際に土地を売却するとなったら、「道路に面していない」という条件に加えて、さまざまな条件の総合評価で価格が決定されます。

主には、以下のような項目で価格が決定されます。

・駅までの距離など交通の利便性
・買い物のしやすさ
・周辺に学校や公園があるか
・日当たりや風通しの良さ
・周辺に反社会的勢力の事務所などはないか
・騒音や振動はあるか、あるとすればどの程度か
・土壌汚染の有無

道路に面していない土地の売却が難しい理由をご紹介！

ここからは、道路に面していない土地の売却がなぜ難しいのか、その理由を2つご紹介します。
1つ目が、工事車両などが物件に近づけず新たに建物を建てられないことです。
住宅建築で使用される一般的な工事車両の横幅は、2から2.2メートルです。
道路の幅員が4メートル未満であっても、車両は十分に通れるでしょう。

しかし、車両はまだしも、幅員が狭いと、建築に必要な機材や資材を運び入れるのが難しくなってきます。
そのため、工事車両が近づいて作業するのが難しく、新しい建物を建てられません。

また、すでに建物が建っている土地でも、接道義務を満たしていない場合は「既存不適格建築物」として再建築が不可能となります。
建替えの際には建築確認申請をする必要がありますが、接道義務を満たしていないとその申請が通らないからです。
そのため、たとえ地震や豪雨などの自然災害で建物が全壊しても、再建築できないということになります。
このように、建て替えが出来ないというのは、買主にとって非常に大きなリスクを抱えることになるのです。

2つ目が、その土地を担保に買主がローンを組めないということです。
土地を買う場合、ほとんどの方はローンの利用を検討するでしょう。
この際に、購入する土地を担保に入れて融資を受けるのが一般的です。
しかし、道路に面していない土地は、担保価値がゼロ円と判断されるケースがほとんどです。

その結果、通常の土地購入と同様にローンを組むのは非常に難しくなります。
現金で土地を購入するか、金利が高いノンバンクローンを利用する必要に迫られるのです。

道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介！

ここまでご紹介したように、道路に面していない土地はどうしても安価での売却になってしまう傾向があります。
しかし、それでも「少しでも高く売りたい」という気持ちは捨てきれないですよね。
ここからは、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントを3つご紹介します。

1つ目が、無道路地を解消し接道義務を満たす方法です。
土地を高く売却するために最も効果的な方法が、「接道義務を満たすことで再建築可能な通常の宅地にする」ことです。
そのためには、隣地の所有者から土地の一部または全部を購入し、建築基準法上の道路に2メートル以上接道させます。
又は、売却ではなく土地の一部を交換するのも1つの手です。

この場合、隣地の所有者から協力を得ることが不可欠となります。
多少相場より高い価格になっても、接道義務を満たすメリットの方が大きいと考えられる場合は、購入を検討してみましょう。

2つ目が、隣地の所有者に買い取ってもらう方法です。
隣との土地の所有者は、道路に面していない土地を最も高く購入してもらえる相手といえます。
土地は基本的に、面積が大きいほど価値が高くなります。
無道路地と自分の土地を合わせることでより良い整形地になる場合は、購入したいと考える人はいるでしょう。

すでに接道義務を満たしている隣地の所有者に関しては、無道路地を購入してもらえる可能性は十分にあります。
この場合、まずは隣地の所有者の要望を聞き取りましょう。
また、日々のコミュニケーションで相談しやすい関係を築いておくことで、いざというときに快く対応してもらえる可能性が高くなります。

3つ目が、地方公共団体の許可を得る方法です。
建築基準法第43条2項2号の特例を行使することで、建物の再建築を地方公共団体に認めてもらうのも1つの手です。
接道義務を満たしていない場合でも、国が定めた一定の基準をクリアすることで、建築の許可を得られるのです。
この国が定めた一定の基準は、建築基準法施行規則第10条の3第4項に定められる以下の内容です。

・その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
・その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員4メートル以上のものに限る）に2メートル以上接する建築物であること
・その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であること

これらの基準に当てはまりそうな場合は、役所の建築課などに問い合わせてみましょう。

まとめ

今回は、道路に面していない土地をなるべく高く売却したいという方に向けて、道路に面していない土地を高値で売却するためのポイントをご紹介しました。
不動産売却王では、不動産の価格をその場で知れて、ご希望の場合は詳細な査定依頼も可能です。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお問い合わせください。

「認知症の両親の家を売りたいが、どうすれば良いかわからず困っている」
という方は多いでしょう。
そこで今回は、認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いかご紹介します。
法定後見制度を使用した不動産売却の手順についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

親が認知症になると実家は売却できない？前提のポイントをご紹介！

結論から申し上げますと、ご両親が認知症になると、親名義の実家は親自身で売却できなくなります。
認知症の方は法律的に、「（実家売却を）判断する能力はない」とみなされてしまうためです。
そして、判断能力が無い認知症の方が締結した売買契約は、残念ながら無効となります。

しかし、実家の売却を諦めるのはまだ早いです。
その前に、大前提となる以下の2つのポイントを確認してみてください。

1つ目が、売却予定の実家は親名義のものかということです。
実家の所有権の名義が認知症の親以外にあれば、問題なく売却が可能です。
まずは、登記簿謄本で実家の名義を調べてみましょう。

2つ目が、親の認知症の度合いはどのくらいかということです。
一言で認知症と言っても、進行度合いは様々です。
不動産売却において、認知症の親の本人確認や意思確認は、司法書士が行うことになります。
司法書士によっても判断基準に多少の違いはありますが、一般的には、これからご紹介することが確認できれば、売却可能と判断される場合が多いです。

・自分の氏名や住所、生年月日を言えること
・「実家を売却する」という行為の意味を理解していること

これらの判断に迷う場合は、ぜひご相談ください。

認知症の両親の家を売るにはどうすれば良い？

「先ほどご紹介したチェックポイントに当てはまらなかった」という方も、まだ打つ手はあります。
ここからは、認知症の両親の家を売る方法を2つご紹介します。

1つ目が、親が亡くなって相続した後に売却する方法です。
ご両親が亡くなった後に、相続でご自身が正式に所有者になってから売却するのも1つの手です。
ただ、それまでは売却ができず、空き家を管理する必要が出てきます。

管理に費用がかかったり、空き家になっている間にトラブルが起きたりする可能性もありますが、お金が必要な時に売却できないのはストレスに感じる場合も多いでしょう。
また、長く空き家を放置することになるので、家が傷んで売りづらくなります。

2つ目が、成年後見制度を利用して売却する方法です。
先ほどご紹介したように相続するまで売却を待つのは、現実的には難しい方が多いでしょう。
そこで、認知症などで判断能力に欠く方のために、「成年後見制度」があります。
成年後見人になった人は、所有者でなくても売却が可能になるのです。

成年後見人とは、認知症などになった本人に代わって財産の管理を行う人を言います。
また、成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度が存在し、認知症で判断能力がない場合には、「法定後見制度」を利用することになります。

この制度で大切なのは、「あくまでも意思能力に欠ける人のサポートを行う」という目的であることです。
成年後見人となり家の売却をする場合でも、「売却資金を自分達の生活資金に充てる」という理由ではなく、あくまでも認知症になった親のために使う目的である必要があります。

このように、成年後見人制度を利用することで、空き家にせずに実家を売却することはできますが、注意したい点もあります。
ここからは、法定後見制度で注意すべき3つのことをご紹介します。

1つ目が、必ずしも子供が後見人になれるわけではないということです。
法定後見制度は、「私が後見人になります」という意思だけで成立できません。
法定後見人として認められるには、「自分が法定後見人になる」という意思を家庭裁判所に申し立てて、裁判所に認められる必要があります。

子供や孫など、身近な親族が申し立てるのが一般的ですが、弁護士や司法書士などの専門的な観点で資産管理ができる第三者が適任と判断されるケースも少なくありません。

特に、
・親族が本人の財産を使い込んでしまう恐れがある
・親族間でトラブルなど争いがある
・高齢の親族しかいない

このような場合、親族ではなく第三者が選ばれる可能性が高いでしょう。

2つ目が、第三者が選ばれてしまうと報酬がずっと必要になるということです。
先ほどご紹介したように、法定後見人には、弁護士などの第三者が選ばれる可能性も十分にあります。
そして、弁護士や司法書士などの専門職後見人が選ばれた場合は、本人の財産から家庭裁判所が決めた額の報酬が支払われることになるのです。

また、「家の売却が済んだから」のような理由で解任はできず、本人が亡くなるか判断能力が回復するまで継続されるので、その報酬がずっと発生し続ける点にも注意が必要です。

3つ目が、法定後見人であっても自由に売却できないということです。
仮に法定後見人として認められても、自由に売却できるわけではありません。
売却する場合は、「両親が所有している家を売りたい」と改めて家庭裁判所で手続きを行う必要があります。

この申し立てを家庭裁判所に許可されれば売却できますが、この判断基準は、先ほどご紹介した通り「売却が本人のためになるか」という点で判断されます。
売却で得た代金が正当に親のために利用されるかが、慎重に判断されることになる点は理解しておきましょう。

法定後見制度を使った不動産売却の手順をご紹介！

最後に、法定後見制度を使用した不動産売却の手順を4ステップでご紹介します。
基本的には、ご自身の所有する不動産を売却する際の流れと大きく違いはありません。
しかし親とはいえ、第三者の不動産を売却するので、ご自身の所有する不動産以上に慎重に売却を進めましょう。

1ステップ目は、相場の調査です。
不動産の相場について調査します。
インターネットの情報でおよその相場観を掴んだうえで査定依頼を行いましょう。
また、この査定結果は、高ければ良いという訳ではありません。

2ステップ目は、不動産会社の選定および売り出しです。
1ステップ目で信頼できる不動産会社を選べたら、売り出し価格を決定しましょう。
売り出し価格は、あくまでも「見せ値」であり、必ずしもその価格で売買が成立するとは限りません。
購入検討者と交渉を行い、最終的な売買価格が決定します。
購入者が決定したら、売買契約書案を作りましょう。

3ステップ目は、不動産の売却の許可の申請です。
不動産の売却について、裁判所の許可がいるのは、その不動産が「本人の居住用不動産」であるケースです。
許可を受けずに不動産売却を行ってしまうと、その取り引きは無効となるので注意しましょう。
なお、「本人の非居住用不動産」である場合には許可する必要はありませんが、生活費や介護医療費の確保などといった正当な理由が必要です。

また、著しく低い価格での取り引きは、本人保護の観点から認められない恐れがあります。
不動産の売却を考える際には、事前に裁判所に相談しておくのがおすすめです。

4ステップ目は、売買契約の締結および引渡しです。
裁判所の許可を得たあとで、買主と売買契約を締結し、不動産の引渡しを行いましょう。

まとめ

今回は、認知症の両親の家を売るにはどうすれば良いのかについてご紹介しました。
不動産売却王では、不動産の価格をその場で知れて、ご希望の場合は詳細な査定依頼も可能です。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

「契約不適合責任という言葉を聞いたが、どのような意味か分からず困っている」
このようなお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、契約不適合責任について詳しくご紹介します。
契約不適合責任で買い手が持つ権利や留意点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

契約不適合責任とは？詳しくご紹介！

契約不適合とは、2020年に民法が改正されたことで定められた文言で、「目的物が、その種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないこと」を言います。
つまり、「納品されたものに、契約内容と違う点があることが判明したときに、売り手が負担する責任」を言います。

契約不適合責任で買い手が持つ権利についてご紹介！

ここからは、この「契約不適合責任」によって買い手が持つ権利を5つご紹介します。
売り手側の方は、買い手の権利を把握したうえで、注意して契約をこなしましょう。

1つ目が、追完請求の権利です。
追完請求とは、「契約内容通りの給付を改めて請求する」ということです。
種類や品質、数量などの条件が契約内容と違っている場合は、追完請求によって完全なものを求められます。
ただし、ほとんどの場合全く同じ条件の不動産が2つ存在しないので、数量を追加することはできません。

そのため、一般に不動産売買における追完請求とは、修補の請求が該当します。
契約不適合責任が発生するかどうかは、「契約書に記載があるか否か」という点が大きなポイントになります。
売り手が追完請求を避けるには、売却する物件の内容を把握し、細部まで明記するのが大切です。

2つ目が、代金減額請求です。
先ほどご紹介した追完請求を売り手が行わない時、買い手は次の手段として、代金減額請求ができます。
一般には、売り手がこの請求に対応しなかった場合になされますが、例えば修繕が不可能であったり、売り手が履行を拒絶した場合などは、追完請求抜きで代金減額請求が可能です。

3つ目が、催告解除です。
催告解除は、追完請求に売り手が応じない場合に、買い手が催告して契約をキャンセルすることを言います。
売り手が追完請求を遂行しない場合、買い手は代金減額請求では納得できないケースも多いです。
特に住宅など不動産の場合は、売買代金が多少減額されても、「住めない」「住むために多額の費用がかかる」といったケースが多いからです。

そのような場合、「購入自体をキャンセルする」と売り手に伝えることを催告解除といいます。
契約解除と同様の意味です。
ただし、契約後に契約を取りやめると通常は違約金が発生しますが、催告解除によって契約が解除されると、売り手から買い手に売買代金を返済する義務が発生するのです。

4つ目が、無催告解除です。
先ほど「催告解除（追完請求をしても売り手がそれに応じない場合に、買い手が催告して契約解除をすること）」を紹介しました。
一方で無催告解除は、契約の目的を成し遂げるのが難しい、つまり相手方の契約が履行されない可能性が高いと考えられる場合にできる契約解除です。
これは催告なしに、直ちに契約を解除できるものとなります。

この無勧告解除が適用されるのは、以下のようなケースです。

・債務の全部の履行が不能である場合
・債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合
・定期行為の時期を経過した場合
・催告をしても契約の目的を成し遂げるのに足りる履行が見込めないことが明らかな場合

5つ目が、損害賠償です。
損害賠償請求は、旧民法でも認められていましたが、契約不適合責任では少し内容に変更点があります。
その変更点とは、瑕疵担保責任の損害賠償請求は売り手の「無過失責任」だったが、契約不適合責任では売り手の「過失責任」になったという点です。

無過失責任とは、損害の発生について故意や過失がなくても損害賠償の責任があるということです。
一方で過失責任とは、故意や過失がなければ損害賠償の責任を負う必要はないということです。
つまり契約不適合責任では、売り手が意図して隠した不具合や、売り手の過失でできた損害以外、買い手は損害賠償請求が出来なくなったということです。

ただし、瑕疵担保責任の損害賠償請求が可能な範囲は「信頼利益」の範囲内とされていましたが、契約不適合責任の場合は「履行利益」も範囲に含まれます。
信頼利益とは、契約が無効となった場合に、その契約が有効である前提の元で被った損害を指します。
不動産売却の場合では、登記費用などの契約締結のための準備にかかった費用などを指します。

また、履行利益とは、契約が履行されたら債権者が得られたであろう利益を失った場合の損害を指します。
例えば、転売利益や営業利益などがこれに該当します。

契約不適合責任に関する留意点とは？

最後に、契約不適合責任に関する留意点を2つご紹介します。

1つ目が、契約不適合責任が適用される期間です。
買い手が、種類または品質に関して、売り手に契約不適合責任を求める時は、契約不適合責任の責任期間内に売り手に対して不適合の存在を通知する必要があります。
責任期間は原則として、「不適合を知った時から1年間」となります。

なお、責任期間に関する民法の定めは任意規定のため、排除が認められる特約が使用できる場合があります。
ただし新築住宅については、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）における特則があります。
すなわち、「構造耐力上主要となる部分」や「雨水の浸入を防止する部分」については、「引き渡しから10年」の責任期間が強制的に適用されるため、注意しましょう。
また以下の場合についても、売り手の免責が認められない可能性があるので注意しましょう。

・不適合の存在を認知していながら、買い手にそれを告げなかった場合
・自らの行為によって、権利に関する不適合が生じた場合
（上記2つは、いずれも契約不適合責任の免責が一切認められません。）
・売り手が宅建業者の場合
（契約不適合責任の責任期間を「引き渡しから2年以上」とする特約以外の、買い手に不利となる民法566条に関する特約は不可能です。）

2つ目が、明記することで、契約不適合責任を回避できるということです。
先ほどご紹介したように契約不適合責任は、あくまでも「目的物が契約内容とは異なること」について、売り手側が負担する責任を指します。
そのため、契約に記載されていることについて責任を負うことはありません。

不動産の売買契約書では、契約不適合責任の対象外とする事項を容認事項として記載するケースがあります。
売り手としては、責任を負いきれないものに関しては、容認事項として網羅的に列挙しておくか、特約として契約不適合責任の対象とならないことを明記するのが大切です。
一方、買い手としては、契約書に書かれている内容の中で、受け入れの難しいものがないかを必ず確認しましょう。

まとめ

今回は、「契約不適合責任について知りたい」という方に向けて、契約不適合責任について詳しくご紹介しました。
また、契約不適合責任で買い手が持つ権利や、留意点についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

※ 2023/07/30 加筆あり

隣の家の庭の木が自宅の敷地に侵入することで、被害を受けている方は少なくありません。
自分の敷地に侵入している部分は自身で処分しようと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、人の家の木を勝手に切ってはいけません。
今回は、隣家の庭木に困っている場合の対処法をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

隣家の庭の木の被害が原因で発生しやすいトラブルとは？

隣の家の庭木が原因となって発生するトラブルは、意外に多いです。
ここでは3つのケースについて解説します。

1つ目が、隣家の枝や葉・根っこが自宅の敷地内に侵入することによる被害例です。
樹木は枯れるまで成長し続けるので、植えた当時は小さくても、年月を重ねるにつれて大きくなっていきます。
そして、気付くと隣家の敷地内や近接道路まで伸びてしまう事態が頻発します。

成長して大幅に伸びている枝は、隣の家の建物の一部や駐車中の自動車を損傷してしまっている場合もあります。

また、枝葉が隣家に生い茂ることにより、隣家の日当たりを遮断してしまうことも考えられます。
さらに、枝や葉が道路の方向に伸びてくると、通行人の妨げになったり、視界を遮ることで交通が危険になったりする可能性もあります。

2つ目が、落ち葉によって起こる被害例です。
落葉樹の場合は、ある季節になると大量の落ち葉が毎年隣家に落ちることになります。
落ち葉は積み重なり、それらが雨にぬれると滑りやすくなって大変危険です。

また、葉っぱが溝にたまることで、溝が詰まってしまう可能性もあり、隣家からの落ち葉の掃除に追われてしまう方も少なからずいらっしゃいます。

3つ目が、虫が発生する例です。
樹木には虫が発生するケースも多いです。
木によって発生する虫の種類は違いますが、時には人や家に害を及ぼす虫が大量に発生し、トラブルになることもあります。

特に、隣地の木で繁殖した害虫が自宅の庭木に移動して被害を受けたり、虫が外で乾かしている洗濯物についたり、はたまた人が刺されてしまったりするなどの被害は甚大です。

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人の家の木を勝手に切るのはNG！正しい対処方法とは？

「敷地内に入ってきた枝葉を自分でさっさと処理したい」という気持ちになることもありますよね。
しかし、敷地内に入ってきた樹木とは言えど、隣の家の所有物です。
勝手に切ってよいのか分からない場合もありますよね。
このような場合、正式な対処はどうすべきか、法律を見てみましょう。

民法233条では隣の家の枝が自宅の敷地内に入ってきた場合でも、所有者本人の許可を得ないままに枝を勝手に切ることは許されていません。
相談なしに勝手に切ってしまうと、権利の侵害として損害賠償請求がされたり、刑法上の器物損壊罪で訴えられたりする恐れもあります。

このケースでは、枝のせんていを隣の家の人に依頼するのが良いでしょう。
依頼することによって円満に解決できるケースが多いです。
ただし、枝は勝手に切れませんが、根は侵入された場合には切除できます。
このように、枝葉と根で対処方法が変わってくる理由としては、複数の説があります。
1つ目は、根の一部を切除したとしても木が枯れることはあまりないが、枝を切ると木が枯れる可能性が高くなるからという理由や、根の方が枝葉に比べて成長が大きく、家に対する被害が大きくなるからという理由があります。

どのような理由にせよ、法律上において、根っこは切除してもよいが、枝葉を許可なく切ることは違法である、という事実をしっかりと理解しておいてくださいね。

つまり、枝葉が自宅敷地内にいかに侵入してきても、勝手に切ることは法律に反します。
そのため先ほどもご紹介したように、隣人の枝や葉を処理したい時には、対象となる木の所有者に剪定や伐採を求めるしかありません。

所有者は、隣地の状況に関して無自覚だったという場合も多いです。
ご近所トラブルに発展したくないからと言わない方も多いのですが、被害が大きくなると解決より難航する場合もあるため、あくまでも冷静に事情を説明しましょう。

しかし、話し合いが進まない場合には、裁判所の調停制度も利用できます。
調停は、裁判所を通して行う話し合いの一種であり、調停員が間に入ることで、合意に向けた話をスムーズに進められます。
この調停で話し合いを進められた場合は、その話し合いの内容に基づいて相手が剪定などの対処を取ってくれるでしょう。

ただし、調停はあくまで話し合いなので、相手が応じなければ始められません。
裁判所に呼び出しても、隣人の方が出頭しないケースもあります。
その場合は調停が成立しないため、枝の対処もできません。

調停で解決ができない場合には、侵入してきた枝の切除を求める訴訟を提起します。
この訴訟に勝ったら、勝訴判決に基づき枝葉の切除が強制執行されます。
この裁判を成功させるには、枝葉が敷地内に侵入した事実や侵入による被害や損害の恐れについて、被害側が立証する必要があります。
立証には、枝葉と被害の実態を鮮明に写真に写すなどの工夫が必要です。

このように、樹木の所有者が把握でき連絡が取れる場合は、何らかの手段で対応できます。
しかし、最近は隣地の所有者が不明であるケースもあり、誰も住んでいない空き家の急増も社会問題となっています。
このように、樹木の所有者がわからない場合にはどのように対処すべきなのでしょうか。

このような場合、隣地の住所地の不動産登記を取得することで、土地の所有者を把握できます。
具体的には、まずは法務局で不動産登記を申請しましょう。
ただし、登記上の所有者がすでにご存命でなかったり、所在不明で連絡がつかなかったりするケースも多いです。

相手の居場所が把握できなければ、調停も訴訟も不可能です。
この場合は、不在者の財産管理人の選任の申し立てを家庭裁判所に行います。
そして、裁判所から選ばれた財産管理人に、枝葉の対処を要求しましょう。

　

【※ 加筆 2023/07/30】
令和5年4月1日の民法改正により、以下のいずれかの場合には、越境された土地の所有者自らが枝を切り取ることができるようになりました。
(1) 竹木の所有者に枝を切除するように催告したにも関わらず、相当の期間内に切除しないとき。 (この時の「相当の期間」とは一般的に大体 2 週間くらいだそうです)
(2) 竹木の所有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないとき。(電話しても出ないという程度では足りず、住民票などの公的記録の確認や、現地調査などを実施した上でもなお不明というくらいの条件は必要のようです)
(3) 急迫の事情があるとき。
(民法233条法改正部分より)

　

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ご自身が隣家に迷惑をかけないためにできることをご紹介！

ここからは、ご自身が隣の家に迷惑をかけないためにできることを3つご紹介します。
「出来ていないかも」と感じる箇所があれば、意識して手入れしてみてくださいね。

1つ目が、枝の剪定・伐採です。
先ほどのご紹介の通り、隣の家との敷地の境界線付近に植えられた植物は、成長するにつれ隣家にはみ出してしまう可能性があります。
木の見た目を保つだけでなく、近所に迷惑をかけないためにも、こまめに枝を切ってメンテナンスをするのがおすすめです。

2つ目が、落ち葉の掃除です。
特に、秋は落ち葉が増える季節なので、気づかないうちに隣の敷地に落ち葉が大量に舞い込んでしまう場合もあります。
落ち葉が原因で、隣家の排水溝や雨どいを詰まらせてしまうことの無いように、こまめに掃除をしましょう。

3つ目が、害虫の予防です。
庭木が害虫の付きやすい種類だと、いつの間にか隣家にも迷惑をかけてしまう可能性があるので、殺虫剤などで事前に対策をするのも重要です。

また、庭木を放っておくと、枝が密集して風通しが悪化し、じめじめした環境を好む虫が集まりやすくなります。
そういった環境を防止するため、害虫予防の観点でも適度な剪定は必要になるでしょう。

まとめ

今回は隣家で起こりがちなトラブルや正しい対処法、迷惑をかけないためにできることについてご紹介しました。
また、ご自身が隣の家に迷惑をかけないためにできることについてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。