「共有財産を売却したいが、どうすれば良いのかわからない」という方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。
また、共有名義の財産を売却する方法や、売却の際の注意点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介！

ここからは、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介します。
そもそも、共有とはどのような意味なのでしょうか。
「不動産の共有」とは、土地などの所有権を複数人で持っている状態を指します。
共有名義で不動産をもつのは、主に以下のようなケースです。

・相続で不動産をほかの相続人と共有する
・マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする
・マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子で共同名義にする

共有といってもそれぞれの持ち分があり、その持ち分をそれぞれが登記できます。
ここで、共有名義と単独名義の違いを少しご説明します。
単独名義は、一つの不動産を一人で持っている状態を言いますが、共有名義は一つの不動産を複数人で所有している状況のことを言います。
共有名義において共有者の誰か一人でも売却に反対した場合には、売却の手続きを進められません。

続いて、共有持分権者ができることとできないことをご説明します。
共有名義の不動産において、それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」と呼びます。
共有持ち分権者にできることにはどのようなことがあるのかについて解説します。

まず、共有持分権者が単独でできるのは、「保存」と「使用」です。
「保存」は、不動産の現状維持のための活動で、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりする行為です。
「使用」はその名の通り、共有している不動産を使用することです。
共有持分権者は、不動産の持ち分のみではなく、不動産全体の使用が認められているため、例え3分の1の持ち分権者でも、不動産全体を占有して居住できるのです。

また、共有持分権者の過半数の同意が得られれば、「利用」と「改良」も可能です。
「利用」は、不動産を賃貸借に出したり、賃貸借契約を解除したりすることです。
「改良」はその名の通り、リフォームなどを指します。

一方で、「処分」に関しては、共有持分権全員の合意を得ない限り行えません。
「処分」は借地借家法の適用が必要な賃貸借契約を締結したり、抵当権を設定したりすることで、不動産の売却もこれに該当します。

この「合意」に関しては、口約束だけでも成立しないことはないですが、トラブルに発展しやすいため、必ず書面に残すのが大切です。
具体的な処分方法としては、共有名義人である委任者が代表者に委任状を渡します。

共有名義の財産を売却する方法をご紹介！

ここからは、共有名義の財産を売却する方法を3つご紹介します。

1つ目が、全員の同意を得て不動産全体を売却する方法です。
先ほどもご紹介したように、共有者全員の同意を得られたら、不動産全体をそのまま売却できます。
その他の方法と異なり、相場通りの価格で売却でき、売却で出た利益は、共有者間で簡単に分けられます。

ただし、共有者のうち一人でも反対する方がいる場合には手続きは進められないので、共有者の人数が多い場合はスムーズに進まないことも多いでしょう。
また原則、売却利益や売却でかかる諸費用は持分に応じて分けます。
その点を事前に確認しておきましょう。

2つ目が、自分の持分のみを売却する方法です。
不動産が土地の場合は、自分の持分のみを売却できます。
多くの場合は専門の買取業者に依頼することになりますが、単独名義不動産と比較して、売却価格が大幅に安くなることは事前に知っておきましょう。

また、買取業者が他の共有者に持分の売買を強引に持ちかければ、トラブルになる恐れがありますので、売却する前にあらかじめ他の共有者に
買い取りの意思があるかどうか連絡をしておくのが無難です。

3つ目が、ほかの共有者に持分を買い取ってもらう方法です。
売却先の共有者がその不動産を利用している場合は、共有持分を多く持つことでより便利になるので、売却話がスムーズに進みやすいでしょう。

共有名義の不動産を売却する際の注意点とは？

ここからは、共有名義の不動産を売却する際の注意点を2つご紹介します。

1つ目が、名義の確認は入念におこなうことです。
共有名義の不動産を売却する際には、不動産の共有持分権者についてしっかりと調べる必要があります。
特に、共有持分になってから長期間が経過している場合には、兄弟や親戚の誰がどの部分の共有持分権者か把握できない場合もあります。
この場合は、不動産会社や司法書士に依頼して、まずは誰が共有持分権者なのかを明確にすることから始める必要があるでしょう。

2つ目が、持ち分割合に応じて配分される税金やローン返済です。
例えば、住宅ローンの残債が残っている状態で不動産を売却する場合は、残債を一括返済する必要があります。

売却資金から返済できる場合は問題ないですが、残債より売却価格が小さい場合は自己資金を用意する必要も出てきます。
自己資金を支払うことになったら、共有持分権者の誰がその費用を負担するのかあらかじめ決めておく必要があるでしょう。

共有持分を勝手に売却されたらどう対処すべき？

ここからは、共有持分を勝手に売却された場合の対処法を2つご紹介します。
1つ目が、共有持分買取業者と交渉をする方法です。
前提として、他の共有持分権者による共有持分売却を取り消すのは不可能です。
売却自体に法的な問題は無いため、そのままでは共有持分の買取業者との共有状態が継続されます。

こうなると、業者は持分買取に関する提案をしてくる場合が多いです。
提案をされたら、まずは受けるか受けないかを判断しましょう。
納得のいく金額が提示される場合は売ってもかまわないですし、こちらから相手の持分を買い取って完全な所有権を手にするという手もあります。
金額についても交渉可能なので、希望金額を伝えて検討してもらうのも良いでしょう。

ただ、不動産会社が他の共有者に有利になる金額を提示することは少ないです。
もし提示された金額に納得できない場合は、無理に妥協する必要はないでしょう。

2つ目が、共有物分割請求をされる可能性です。
共有持分の買取交渉がスムーズに行かないと、不動産会社は共有物分割請求を行います。
共有物分割請求とは、共有物件を持分割合によって分割する手続きを言います。
まずは当事者同士で話し合いますが、話し合いで解決できないと「共有物分割訴訟」という裁判で決定します。

裁判になると、裁判所に分割方法を指定されます。
どちらか一方が代償金を支払って取得するか、物件を強制的に売却してお金で分ける方法が一般的です。

このように不動産業者との話し合いが難航すると、最終的には裁判を起こされて大きなトラブルに発展する恐れもあります。
そうなる前に、共有不動産トラブルに詳しい弁護士に問い合わせて、対処方法についてアドバイスをもらうのがおすすめです。

まとめ

今回は、共有財産を売却したいとお考えの方に向けて、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をご紹介しました。
また、共有名義の財産を売却する方法や売却の際の注意点、勝手に売却された際の対処法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

離婚を検討しているが、その前に別居をするためにすべきことがわからず困っているという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、離婚で別居をする際の準備や持ち出し物リストをご紹介します。
また、財産分与の問題点についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚前に別居をする際の準備をご紹介！

ここでは、離婚前に別居をする際の準備を4つご紹介します。
1つ目が、別居後の住居の確保です。
家をでて別居する場合、別居後の住居は必ず確保しておきましょう。
いったん実家に住まわせてもらう方以外は、新しく家を借りることによって住居を準備する必要があります。

別居前の切羽詰まっていない時期に、お子さんの学校やご自身の勤務先を考慮の上で家探しを始めましょう。
別居前は検討すべきことが多く時間も労力も必要となりますが、根気強く探すことが重要です。
専業主婦である場合は、収入がないことで賃貸物件を借りにくい場合もあります。
賃貸を探す前に仕事についたり、親や親戚に連帯保証人を依頼したりする方がスムーズでしょう。

2つ目が、引っ越し費用・生活費の確保です。
別居開始までに、引っ越し費用や当面の生活費を用意しましょう。
賃貸物件を借りる場合は、毎月かかる賃料の5カ月分ほどが初期費用として必要になると計算します。
例えば、月8万円の賃貸の場合は、初期費用として40万円は最低必要となります。

また、これに加えて家具や家電を用意する費用や、引っ越し業者に依頼する費用なども合わせると、最低でも100万円は現金で準備しておくと安心できますね。
生活後のお金の関しては、別居までにしっかりと計画を立てて、なるべく出費を抑えられるように検討しておきましょう。

3つ目が、離婚原因となる証拠を確保です。
別居するまでに、別居や離婚原因となる証拠を確保しましょう。
別居した後では証拠を確保しづらくなります。
特に、不倫の証拠に関しては、同居中が相手のスケジュールや行動を把握するのに最も都合がよいです。

別居後に慰謝料を請求したり離婚を求めたりするには、離婚原因となる証拠を確保する必要が出てきます。
そのため、同居中に集められる証拠はできるだけ確保しておき、相手の言動なども日記やメモとして残しておくのが良いでしょう。

4つ目が、夫・妻の財産や収入の把握です。
別居後に離婚したいという場合は、別居前に相手の財産や収入を把握しておく必要があります。
離婚が決まると、財産分与を行うことになります。
この財産分与は、財産の合計額を算出して、より多くの財産を持っている方が少ない方へ差額を支払う形で行われます。

そのため、相手の財産を正確に把握していないと、財産分与の際に手続きに手間取ったり、最悪の場合損をしたりしてしまう可能性があるのです。
共有財産には、現金や預貯金に加えて、不動産や有価証券なども範囲内です。
たとえ相手名義の財産でも、結婚後に取得したものは共有財産とみなされます。

別居が財産分与の基準となるため、別居直前の財産を調べましょう。
財産の種類ごとの把握事項は、以下の通りです。

・預貯金に関しては、銀行名や支店名、口座番号、婚姻日から別居日直前までの残高の把握
・掛け捨てではない生命保険に関しては、生命保険会社名や契約者名、証券番号、保険商品名、解約返戻金の有無
・有価証券と株式に関しては、証券会社名や銘柄、保有数
・住宅ローンに関しては、ローンの残高や所有名義、不動産の実勢価格、連帯保証人、連帯債務者
・収入に関しては、給与明細や源泉徴収票
・結婚後に購入した家財道具に関しては、購入日や購入金額

不動産や車などに関しては、別居後でも査定書を取得できるため、別居前に取得しなくても大丈夫です。
対して、自治体役所で取得する配偶者の課税証明書は、同居家族しか代理で取得できないため、別居前に忘れず取得しましょう。

離婚をする際の持ち出し物リストをご紹介！

離婚を前提として別居をする場合は、自分や子供達の持ち物だけでなく、その後の調停や訴訟を見据えて持ち出しておくべきものがあります。
別居後は、家にあるものの返還を相手に申し入れても、なかなか返してもらえない場合も多いです。
また、相手方も感情的になっており、既に捨てられてしまっているといった最悪のケースも想定できます。

そのため、別居のタイミングで、下記の物はなるべく持ち出しておくべきでしょう。
ただし、相手名義の預金通帳などは、コピーにとどめておきましょう。

・預金通帳、キャッシュカード、印鑑
・健康保険証
・年金手帳
・身分証明書
・証券や株券等
・DVや浮気を立証するのに必要な証拠類（写真や診断書等）

忘れやすいのが、友人や知人の連絡先を書いたメモ等です。
スマホに連絡先がある場合は大丈夫ですが、年賀状だけを交換している旧友などの連絡先も忘れずに持っていきましょう。

別居準備・別居中の注意点とは？

ここからは、別居準備・別居中の注意点を3つご紹介します。

1つ目が、マイホームからの別居後は勝手に家に入れないということです。
夫名義のマイホームから出て行って別居した後は、勝手に家に入って荷物を持ち出せないので気を付けましょう。
いくら合鍵を持っているといえ、勝手に入ると「住居侵入罪」という罪に該当する恐れがあります。

そのため、以前住んでいた家に荷物を取りに行くなどの用事がある場合は、必ず夫の許可を取るようにしましょう。

2つ目が、自分に非がある場合の別居は慎重に行うことです。
自分自身に非があるという場合は、すぐに別居をするのは考え直した方が良いかもしれません。
ご自分の非を認めることになり、後々不利になってしまう場合があります。
あなたの行った行為を非と証明するのは、あくまでも配偶者となります。

過去に行ったことは責められるべきことかもしれませんが、その後に夫婦円満の努力を行うことで、マイナスをゼロに戻せる可能性も十分にあります。
たとえ浮気やDVの証拠を取られても、その証拠の効力は有限なのです。
証拠の効力が無くなるまでは何もしないという方法も一つの手でしょう。

3つ目が、別居準備は早い段階から余裕を持って行うということです。
これまでもご紹介したように、別居をするとなると、さまざまな検討事項や準備項目があり、時間や手間は少なからずかかります。

そのため、焦って別居準備をすると、後になって忘れていたものや見逃していた問題が出てきて、後々後悔する事態になりかねません。
特に、別居からそのまま離婚しようとお考えの場合は、離婚の条件決めに有用な資料など、長期的な視点から入念な準備を行いましょう。

別居準備をする際には必要なものや手続きをリストアップするところから始めましょう。
お子さんが複数人いる場合は、一人一人のリストを作成します。
相手との関係が悪化して、少しも心の余裕が持ちづらい状況に追い詰められてしまうと、冷静な判断が難しくなってしまします。
限界を迎える前にコツコツと準備を進めていくことで、計画的に別居ができるでしょう。

まとめ

今回は、離婚前に別居をしたいとお考えの方に向けて、準備すべきことや持ち出し物リストについてご紹介しました。
また、離婚前に別居する場合の財産分与の問題点についてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
その他ご質問や相談などがありましたら当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

　

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「奥さんが専業主婦になる予定があるが、住宅ローン控除はどうなるのだろう」とお悩みの方は多いでしょう。
今回は、専業主婦が共有名義の住宅ローン控除を受けられるかご紹介します。
また、妻が住宅ローンを払えない場合の対処法や、夫婦共有名義の受託ローンを組むデメリットもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

専業主婦になっても共有名義の住宅ローンは控除を受けられる？

夫婦の共有名義という形で住宅ローンを組む際には、基本的に2人分の住宅ローン控除を受けられます。
そもそも住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、毎年の住宅ローン残高によって所得税の一部が控除されるという制度です。

夫婦の共有名義でローンを利用する場合、「ペアローン型」と「連帯債務型」といった2種類が存在します。

ペアローン型は、夫婦の双方が不動産の権利を所有し、返済義務は各自で借りた分のローンの返済義務を各自が持つことになります。
一方で連帯債務型は、同じく夫婦両方が不動産の権利を持ちますが、夫婦二人に返済義務が課されることになります。

そして、先ほども言ったように、夫婦の共有名義でローンを利用する際には、どちらも債務者の場合は2人分の住宅ローン控除を受けられます。

しかし、妻が専業主婦の場合は妻側の所得税がなくなってしまいますよね。
その場合、住宅ローン控除も受けられなくなるのでしょうか。
結論から申し上げますと、妻が専業主婦である、もしくは専業主婦になった場合、妻の分の住宅ローン控除は適用されません。

先ほど申し上げたルールにより、専業主婦には収入がないため、控除対象となる所得税が課されないのです。
夫婦の共有名義で住宅ローンを組む場合、夫婦2人で最大80万円まで控除が適用されますが、妻が専業主婦になると、最大40万円までしか控除が受けられないことになります。

夫が妻の分の控除を二重に受けるという利用方法は認められないので、気を付けて下さいね。

しかし、共有名義で住宅ローンを利用すると、妻が専業主婦になり控除が無くなった後も支払いはそのまま続行されます。
共有名義の住宅ローンでは夫婦両方が債務者となるので、どのような理由があっても返済義務が残り続けるのです。

一方で、退職した専業主婦は収入がなく、さらに住宅ローン控除も受けられないため、以前に比べて住宅ローンの返済が苦しくなるでしょう。
専業主婦の妻が貯金を崩しながら自ら住宅ローンを返済しても、所得を得ていないと住宅ローン控除は受けられません。

ローンが共有名義にもかかわらず妻が専業主婦となった場合、ローン残債は夫の収入から返済していくケースが多いかと思います。
本来なら妻が支払うべき住宅ローンを夫が返済すると、肩代わりした分に贈与税が課せられるので、注意してください。

贈与税を避けるためには、当初から夫名義の住宅ローンにしておいたり、妻の退職後に夫名義のローンへ借り換えたりするという方法があります。

　

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妻が住宅ローンを払えない時の対処法をご紹介！

これまでは専業主婦の妻は住宅ローンの控除が受けられないことをご紹介しましたが、そうなった場合にローンの支払いが難しいこともあるでしょう。
ここからは、妻が住宅ローンを払えないときの対処法を3つご紹介します。

1つ目が、住宅ローンを借り換え、名義を夫だけの単独名義にするという方法です。
住宅ローンが夫の単独名義であれば、妻は返済義務を負う必要がなくなります。

また、夫が死亡した際にローン残債の返済を免除できる「団体信用生命保険（団信）」に加入すれば、万が一のことが起きても妻が返済する義務はなくなります。
ただし、ローンの審査は夫1人分の収入で受けることになるので、共有名義よりも借入額が少なくなりやすい点は注意しましょう。

2つ目が、連帯保証型の住宅ローンを組むことです。
連帯保証型は、夫婦の片方が債務者、残った一方が連帯保証人となります。
債務者になると返済の義務がありますが、連帯保証人には返済義務はありません。
つまり、債務者が住宅ローン返済を続けていると、連帯保証人にローンの返済義務がないため、妻が専業主婦となっても問題ないのです。

ただし、連帯保証型の住宅ローンの場合、住宅ローン控除を受けられるのは夫だけとなります。
あくまで妻は債務者としての責任はないので、住宅ローン控除を受けられません。

3つ目が、各種控除や補助金を利用して負担を抑える方法です。
家を購入する際には、以下のようなさまざまな控除・補助金の制度を利用できる可能性があります。

・すまい給付金
・地域型住宅グリーン化事業
・長期優良住宅化リフォーム推進事業
・ZEH補助金
・エネファーム補助金

ただし、各種控除や補助金制度は、複数併用できない場合があるので注意が必要です。
各ケースで受けられる控除が異なるので、どのような控除・補助金が利用できるか知りたい場合は不動産会社に相談してみましょう。

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夫婦共有名義の住宅ローンを組むと起こり得るデメリットをご紹介！

ここからは、夫婦共有名義の住宅ローンを組むデメリットを3つご紹介します。
メリットとデメリットの双方を把握したうえで、ご自身に合うかどうか検討してみてくださいね。

1つ目が、一方の収入が減った際に返済が困難となることです。
先ほどもご紹介したように、夫婦共有名義の住宅ローンは夫婦のそれぞれが返済義務を負うことになります。

そのため、何らかの理由でどちらかの収入が減少した場合は、返済が苦しくなる可能性があります。
また、支払いができないときの対処法として、夫婦間で資金のやりとりをすると、もらった方に対して贈与税が課せられる点もデメリットとなるでしょう。

2つ目が、共有者の同意を得られない場合は勝手に売却できず、離婚時にトラブルが起こりやすいことです。
不動産が共有名義である場合、他の共有者の同意を得ないと勝手に売却できません。
例えば、万が一離婚することになった際、不動産を売却して現金を分け合えれば問題はありませんが、どちらか一方が家に住み続けたいと主張した場合はトラブルになる可能性もあります。

この場合は、片方が相手の持分を買い取ることで、共有状態を解消出来ます。
共有名義であっても、自分の持分のみであれば他の共有者の承諾を得ずに処分可能なため、共有持分を専門としている買取業者に買取を依頼するのも一つの手です。

3つ目が、購入資金の負担割合と持分割合が異なると贈与税が課せられることがあるということです。
先ほどもご紹介したように、夫婦共有名義の住宅ローンを利用する際は、負担割合に応じて持分を所有権登記します。

例えば3000万円の住宅を購入する際に夫と妻で1500万円ずつローンを組んだときは、それぞれ2分の1ずつの持分となります。

しかし、夫が2000万円、妻が1000万円の住宅ローンを組んだのに所有権の持分を2分の1ずつとすると、妻の負担すべき金額と実際の負担金額に500万円の差額が生まれます。
このようなケースでは、夫から妻へ500万円の贈与があったと判断されて妻側に贈与税が課せられるため、共有名義にする時は負担割合と持分割合を揃えるのが大切です。

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まとめ

今回は、共有名義の住宅ローンを検討されている方に向けて、共有名義の住宅ローンであれば専業主婦も控除を受けられるのかご紹介しました。
また、妻が住宅ローンを払えないときの対処法と、夫婦共有名義の住宅ローンを組むと起こりうるデメリットについてもご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。

共有持分の土地を売却したいが、契約書についてよくわからず困っているという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点についてご紹介します。
また、売買契約書を紛失してしまったときの対処法についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

売買契約書とは？

そもそも、売買契約書はどういうものなのかよくわからない方もいらっしゃるでしょう。
売買契約書とは簡単に言うと、「売主と買主で売買契約を結ぶ時に必要な書類」のことです。
売買契約とは、売買するときにさまざまな約束事やルールを当事者間で決めることです。
この売買契約で決められた、権利関係や結果などを文書におとしたものが「売買契約書」なのです。

しかし、実は売買契約書自体の作成義務がなく、法律上では口約束のみの売買契約も認められています。
ただし、不動産の売買には高額な金額がやり取りされるため、権利関係を明確にするのが大切です。
売買契約書を作成せずに不動産の売買をしてしまうと、のちのち権利関係や金銭問題によるトラブルが起きてしまう可能性があるのです。

また、不動産を売買する時は、売主と買主が存在するため、一般的には売買契約書の原本を2通作成し、それぞれが保管することが多いです。
売買契約書の原本は一通のみでも、コピーをとり保管することも法的には認められています。

ただし、後々にトラブルが起きるケースもあるため、売買契約書の原本を2通作成するのがおすすめです。

不動産会社や仲介業者を通して不動産を売買する際には、通常その業者が売買契約書を作成します。
宅地建物取引業法という法律で、不動産会社は売買契約書を作成するというルールが義務付けられているのです。

そのため、不動産会社や仲介業者に頼んで不動産を売買する時は、不動産会社が売買契約書を作成しているのです。

しかし、不動産業者を通さずに不動産を売買する場合は、契約相手と話し合って売買契約書を用意しましょう。
「契約自由の原則」が民法で定められているため、売主と買主どちらにも作成義務がないのです。

そのため、個人で不動産を売買する際には、双方が納得できる形で売買契約書を用意するのが良いです。

また、売買契約をする時には、「重要事項説明書」も併せて作成されます。
不動産業者を介して売買契約を結ぶ時には、重要事項説明というものが行われます。

重要事項説明とは、買主に対して「不動産の法令上の制限」や「契約事項」などが説明されるものです。
重要事項説明は、不動産業者を通して売買する際には必ず行われます。
そして、この重要事項説明の内容を書類におとしたものが、「重要事項説明書」なのです。

この重要事項の説明や重要事項説明書の作成は、宅地建物取引士によってのみ行われます。
そのため、個人間での不動産売買を行う時に、一緒に重要事項説明書は作れません。
もしも買主が住宅ローンを組む時には重要事項説明書は必ず必要になってくるため、個人間売買をする際には十分に気を付けましょう。

共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点をご紹介！

ここまでは売買契約書の基本情報についてご紹介しましたが、ここからは、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点を3つご紹介します。

1つ目が、契約不適合責任の免責です。
契約不適合責任とは、売買契約を締結した物件に傷などの瑕疵があった場合に、一定の責任を負うというものです。

この責任は民法で定められており、旧民法では「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年より大幅に改正され、「契約不適合責任」という名前になりました。
改正法に基づいて考えると、買主側は以下のような責任を追及できます。

・追完請求（引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約内容に適合しない場合は代替品の交付を請求できる）
・代金減額請求（目的物が契約内容に適合しない場合で、買主が期間を決めて追完請求をしても追完されなければ、代金減額を請求できる）
・契約解除（売主によって上記の追完がなされない場合には買主は契約を解除できる）
・損害賠償請求（買主に損害が発生していれば損害賠償請求ができる）

ただし、上記でご紹介した責任を免除したり、責任を負う期間を短くする特約を契約書に記載したりすることも可能です。
契約不適合責任は任意規定で、もしこの規定と異なる契約内容が契約書に記載されていれば、そちらが優先されることになっています。
なお、免責できる場合には例外が存在し、「売主が目的物の瑕疵を認知していたのに買主に告げなかった場合」は責任を免れられないので注意してください。

2つ目が、実測測量は行わず、登記簿面積と違っても請求はしないことです。
土地売買において「面積」は非常に重要な要素ですが、取引では「公簿売買」「実測売買」という２つの方法のどちらかが採用されます。
この2つの方法について簡単にご紹介します。

まず公簿売買は、登記簿の面積を正しいものとみなし、登記簿を基準にして価格を決める方法です。
公簿売買の際には実際に土地の面積を測量しないので、簡易な方法といえますが、後から実測との差がわかってもその分を精算できません。

それに対して実測売買は、実際に土地の面積を測量し、それを基準に価格を決める方法です。
基本的に、後者は行われないため、登記簿面積と異なることが分かっても、請求などは行わない点に注意しましょう。

3つ目が、設備の修復義務は負わないということです。
これは、たとえ引き渡した不動産の設備に不備があったとしても、売主は修復したりその費用を負担したりする責任が生じないということです。

売買契約書を紛失してしまったときの対処法をご紹介！

ここからは、売買契約書を紛失してしまったときの対処法を2つご紹介します。
1つ目が、代替書類を集める方法です。
不動産売却の際には、取得費を計算するために売買契約書が必要ですが、状況によっては売買契約書を紛失してしまっても代替書類で確定申告が行える場合もあります。
代替書類として認められる可能性のある書類は、以下のようなものです。

・不動産購入時の領収書
・不動産購入時のチラシ
・仲介業者の計算明細書
・通帳の振込記録
・抵当権設定登記の債権額
・住宅ローンの返済予定表

「不動産売却を考えているけれど、売買契約書が見当たらない」という場合は、これらの書類がないか探してみましょう。

2つ目が、不動産会社や取引相手と連絡して「再発行」または「コピーをもらう」方法です。
売買契約書を紛失したら、まずは売買した不動産会社や取引相手に問い合わせましょう。
売買契約書を再発行するには、買主や仲介業が書類を再確認した上で、署名捺印が必要となります。

また、売買契約書のコピーをもらうという方法もあります。
不動産会社は、最低5年は売買契約書を保管することになっているため、不動産会社に依頼すればコピーをもらえる可能性があります。
いずれにせよ、売買契約書の紛失に気づいたら、その時点で早めに不動産会社や取引相手に連絡をするのがおすすめです。

まとめ

今回は、共有持分の土地を売却したいという方に向けて、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点についてご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
不動産売却王では、査定価格がその場でわかります。
その他ご質問や相談等ありましたら、当サイトまでお気軽にお問い合わせください。

住宅ローンで収入合算を利用したいが、その時の持分割合が気になっているという方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、収入合算を利用した時の持分割合の決め方についてご紹介します。
また、収入合算を利用する時の注意例や、連帯保証と連帯債務の違いについてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

収入合算を利用した時の持分割合はどう決まる？

マイホームを購入する際、1人では借入額に限りがあるので、夫婦共同で住宅ローンを借りるという場合もあるでしょう。
このように、夫婦で収入合算をして住宅を購入した時の「住宅の持分」はどのようにして決められるのでしょうか。

結論から申し上げますと、収入合算利用時の持分割合は、「出資額」に応じて決定されます。
つまり、それぞれの持分の割合は、それぞれがお金を出した割合に合わせて決めるということです。

収入合算を利用する際の注意点とは？

ここからは、そんな収入合算の注意点を2つご紹介します。
1つ目が、出資額を無視して持分割合を決めると、贈与税がかかる恐れがあることです。

さきほどご紹介したように、収入合算を利用した時の持分割合は、出資額によって決められます。
しかし、もしも出資額を無視して持分割合を決めてしまった場合、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があるため、注意しましょう。

例えば、1000万円の不動産を夫が900万円、妻が100万円負担して購入したとします。
そして、「夫婦それぞれに半分ずつ」のように出資額と関係なく持分割合を決めてしまった場合、妻に対して贈与税が課せられる恐れがあります。

なお、贈与税は年間110万円以上の贈与があった時に課せられるものです。
そのため、持分割合を決める際は、110万円までなら贈与税が課せられない点も覚えておくと良いでしょう。

もし、出資額と異なる割合で持分を設定したい場合は、弁護士に相談するのがおすすめです。
各状況をもとに、贈与税ができるだけかからないよう調整してもらえるでしょう。

2つ目が、団体信用生命保険に加入できるのは、「主債務者のみ」が一般的であることです。
団体信用生命保険、通称「団信」とは、夫婦どちらかの死亡時に、住宅ローンの残債を無くせる保険を言います。
この団信に加入すれば、夫婦のどちらかが亡くなった時に、残された配偶者の負担が軽減されます。

そしてこの団信に加入できるのは、収入合算を利用した際には「主債務者のみ」が一般的となっているのです。

例えば、夫が主債務者として収入合算を利用して夫婦で不動産を購入したケースであれば、団信に加入できるのは夫だけとなります。
この場合、夫が死亡した場合、住宅ローンは免除されますが、連帯債務者である妻は団信に加入にできないので、妻が死亡しても住宅ローンの免除はされません。

連帯保証と連帯債務の違いとは？

住宅ローンを検討される際に、「連帯保証」「連帯債務」という言葉を見かけた方も多いのではないでしょうか。
非常に似ている言葉のため、ほとんど同じと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、法律的には全く異なるものです。

収入合算を利用する場合には、これらの違いを理解していないと、困ったことになる恐れがあるので、しっかり把握しておくのが大切です。
次には、連帯債務と連帯保証にはどのような違いがあるのかについて詳しく解説していきます。
とても重要なポイントなので、しっかりと確認してくださいね。

まずは、連帯保証です。
皆さんも聞いたことがあるであろう「連帯保証人」とは、主債務者が債務を履行しない場合にその債務の履行を保証する人のことです。

つまり、「お金を借りた人がお金を返さない時に、その返済を肩代わりする約束をした人」という意味です。
この場合、主債務者と連帯保証人との間には主従関係があり、連帯保証人は債務者ではありません。

続いて、連帯債務です。
「連帯債務者」は連帯保証人と異なり、主債務者と一緒に主債務者の債務の履行に責任を持つ債務者を言います。
この場合、主債務者と連帯債務者に主従関係はなく、ともに債務者となる点に連帯保証との違いがあります。

つまり、連帯債務者は、お金を借りた人と同等に返済する義務を負った人のことです。
この場合、お金を貸した側から見ると、主債務者1人に貸した訳ではなく、連帯債務者と主債務者の複数人に貸したと判断されるので、どちらに請求してもよいことになります。

連帯債務のメリット・デメリットとは？

ここからは、連帯債務のメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。
まずは、メリットを3つご紹介します。
1つ目が、収入を合算できるため、借入金額を増やせることです。
夫婦の収入を合算してローンを組めるので、どちらか一方が単独ローンを組む場合と比較して、金融機関から借入できる金額を増やせます。

2つ目が、夫婦それぞれが住宅ローン控除の適用を受けられることです。
連帯債務だと、夫婦の双方が住宅ローンの債務者となります。
そのため、年収や住宅の持ち分比率によって、夫婦の双方が確定申告や年末調整の際に住宅ローン控除の適用を受けられます。

3つ目が、ペアローンと比較して諸費用を抑えられることです。
連帯債務型でローンを受ける場合には、単独ローンと同じく1つのローンを組むので、ペアローンと比較すると保証料や手数料の負担を抑えやすいです。

続いて、連帯債務型住宅ローンのデメリットを2つご紹介します。
1つ目が、連帯債務者が亡くなった場合に、主となる債務者に返済義務が残ることです。

通常の団体信用生命保険の場合は、保険に加入できるのは債務者だけのため、連帯債務者が亡くなった場合でも債務者の返済義務は継続されます。
ただし、中には連帯債務者も団信に加入できる金融機関もあるので、連帯債務型ローンを検討する場合には、団体信用生命保険の加入条件に注意するのが良いでしょう。

2つ目が、連帯債務者も継続して安定した収入が必要となることです。
連帯債務型ローンは夫婦の双方が債務者となるので、連帯債務者も債務者と同様、今後も継続して安定した収入を得ることが重視されます。
そのため、数年後に仕事を辞める意向がある場合などは、連帯債務型ローンを避けるべきでしょう。

連帯保証のメリット・デメリットとは？

まずは、メリットを2つご紹介します。
1つ目が、収入を合算できるので借入金額を増やせることです。
連帯保証型ローンも連帯債務型ローンと同様に、夫婦の収入を合算してローン審査を受けられます。
そのため、単独ローンの場合よりも金融機関からの借入金額を増やせるのは魅力でしょう。

2つ目が、諸費用を抑えられることです。
連帯保証型ローンも連帯債務型ローンと同様に、一つのローンを組むことになるため、保証料や手数料などのローンにかかる諸費用を抑えられます。

次に、デメリットを2つご紹介します。
1つ目が、住宅ローン控除が受けられるのは債務者のみであることです。
連帯保証型ローンでは債務者は1人となるため、住宅ローン控除を受けられるのも債務者のみです。

2つ目が、連帯保証人が亡くなった場合の保証はないことです。
連帯保証型ローンでは、団体信用生命保険に加入できるのは債務者のみとなるため、連帯保証人が亡くなった場合の保証はありません。

まとめ

今回は、住宅ローンで収入合算を利用したいとお考えの方に向けて、収入合算を利用したときの持分割合についてご紹介しました。
また、収入合算を利用する際の注意点や連帯保証と連帯債務の注意点についてもご紹介しました。
当サイトではほかにもためになる情報を発信しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚して住宅ローンが残った家に妻が住む場合の名義変更がしたいが、贈与税がかかるのか心配だというケースも多いです。
そこで今回は、離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税がかかるのかご紹介します。
また、離婚後に不動産を名義変更する際にかかる税金もご紹介するので、参考にしてみてください。

住宅ローンが残っている場合に名義変更をする方法をご紹介！

ここでは、住宅ローンが残っている場合に家の名義変更をする方法についてご紹介します。
ほとんどの住宅ローン契約では、「名義変更には金融機関の承諾が必要である」というルールがあることをご存知でしょうか。
よって、住宅ローンが残っている自宅の名義変更を行いたい場合は、金融機関の承諾を得る必要があります。

例えば、夫名義の住宅ローンで買った家に居住している夫婦が、離婚することになり、妻がその家に居住を続けることを希望して夫もそれを了承したとします。
この時に名義を変更するには、住宅ローンの借入先である金融機関の了承を得る必要があります。
ただし、住宅ローンを完済していない状態で、金融機関に名義変更を認めてもらうことは非常に難しいと言えるでしょう。
ここからは、その場合の対処法を2つご紹介します。

1つ目が、住宅ローン残債を一括返済する方法です。
住宅ローンの残債を一括で返済できれば、住宅ローンが無くなるため、法務局に申請すると自宅の名義変更が可能となります。
しかし、当然ながら一括返済するための現金が手元に必要となるため、住宅ローンの残債額によるもののまとまった現金をすぐ用意できるという人は少ないでしょう。
そのため、自宅以外の財産を売却して資金を作ったり、親や親戚に金銭的援助を依頼したりするなどの金策が必要となります。

2つ目が、住宅ローンを借り換えて自宅の名義を変更する方法です。
家を貰う側が、住宅ローンの借り換えをする方法もありますよ。
夫が契約した住宅ローンを一括返済するために、妻が別の住宅ローンを契約するというものです。
ただし、住宅ローンを契約するためには妻が審査に通過する必要があり、職歴や収入によっては借り換えが難しいというケースもあるでしょう。

　

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離婚して住宅ローンの残った家に妻が住む場合の名義変更で贈与税はかかる？

財産分与とは、夫婦が結婚中にともに築いた財産を離婚時に分け合うことをいい、不動産も財産分与の対象内となります。
分け合う割合としては、共働きの場合は半々となり、妻が専業主婦の場合は3割〜5割程度を目安に、話し合いによって決めるのが以前は一般的な方法でした。
しかし時代の流れとともに、夫婦のどちらも財産形成に同等に貢献しているとして、基本的に夫婦が半分ずつ平等に分け合うというケースが近年はメジャーといえるでしょう。

贈与税は、財産を無償で譲り受けた時に課される税金です。
例えば、現金預金や生命保険、積立金、株式などの動産類、車や不動産などを譲り受けると基本的に贈与税を納める必要があります。
贈与税の税率は最高55パーセントにもなり、非常に高額ですが、離婚の財産分与で家を譲り受けた場合は贈与税が課されませんので安心してください。
その理由としては、国税庁が「離婚による財産の分与で取得した財産は、贈与により取得した財産とはならない」と考えられているからです。

　

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財産分与でも贈与税がかかるケースをご紹介！

先ほどご紹介したように、財産分与の際には基本的に贈与税が課されませんが、例外的に課税される場合もあるので注意しましょう。
ここからは、財産分与でも贈与税がかかるケースを2つご紹介します。

1つ目が、財産分与が過大と評価された場合です。
具体的にいくらが過大かという明確な基準はないため、個々の状況に応じて判断されることになることを把握しておきましょう。
例えば、夫婦共有財産の中に不動産がいくつも存在し、現金預貯金も多額で生命保険や株式などの資産も所有し、それらの大半が旦那側の稼ぎによるものとします。
この場合に、全部の財産を妻側に財産分与すると、過大と判断が下されて、奥さんが受けとるべき財産を超過する部分に贈与税が課税される恐れがあるので注意しましょう。

2つ目が、離婚を偽装した場合です。
例えば、奥さんに家の名義を変更したい時、婚姻中に贈与をしてしまうと高額な贈与税や不動産取得税が課されることとなります。
その場合、形式的に離婚届を提出して戸籍を分けることによって、離婚時財産分与として家の名義を妻に変更しようと考える人がいます。

しかし、実際に2人が離婚後も同居したり一緒に子供を育てたりして夫婦が協力して生活している場合には、偽装とみなされるでしょう。
税務署に知られると、贈与税を課税されることを覚えておきましょう。

　

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離婚後に不動産を名義変更する際にかかる税金をご紹介！

ここからは、離婚後に不動産を名義変更する際にどのような税金がかかるのかを、通常課される税金を中心にご紹介します。

1つ目が、贈与税です。
財産を譲り渡す際に納める贈与税は、離婚時には原則非課税となります。
ただし、以下の場合には贈与税が課される恐れがあるので、注意しましょう。

・婚姻中に夫婦が協力して得た財産に比べて分与された財産が多すぎる場合
・贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合

2つ目が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は財産を譲った時の利益分に課税され、この譲渡所得税は離婚時にも課税対象です。
ただし、納税者は譲渡した人のみで、受け取った人に納税義務はありません。
例えば、財産分与で共有不動産を妻に名義変更するという場合、夫に対してのみ譲渡所得税が課税されるという仕組みです。

さらに、譲渡所得税は不動産の値上がりによって課税されるため、不動産の価値が取得時より下がっているケースでは課税されません。
また、不動産が居住として使用される場合であれば、条件を満たすと「3000万円の特別控除」などが適用されて大幅に税金が控除されます。
非居住用の場所が混在する時には、居住用の部分のみが控除対象となります。
3000万円までの物件の場合は、特別控除があり課税額の負担はありません。

3つ目が、不動産取得税です。
新たに不動産を所有した際に課される不動産取得税は、離婚時の名義変更では原則非課税となります。
もともと夫婦共同で築いた財産を分け合うため、不動産取得税は必要ないのです。
ただし贈与税と同様、財産を分け合うのではなく、慰謝料や離婚後の生活扶助が目的とされている場合は、課税対象になる場合があります。

4つ目が、登録免許税です。
登記名義の変更手続きに課される登録免許税は、離婚時の名義変更でも課税する必要があります。
不動産の所有権は、登記によって初めて第三者に主張できるようになりますよ。
そのため、登記は不動産名義変更に不可欠な手続きとなり、登記情報を変更する際には必ず納める必要があるので忘れないようにしましょう。

この登録免許税は高額なので、中には名義を放置している人もいます。
しかし、名義変更を怠ると大きなトラブルの原因ともなりえるので、費用の負担者など事前に協議しておくべきでしょう。
不動産はたとえ無償でも、名義変更するだけで登録免許税は課されます。
思わぬ税負担で困惑することの無いよう、名義変更する前に専門家に相談するのが良いでしょう。

　

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まとめ

今回は、離婚して住宅ローンが残った家に住む場合の名義変更がしたいが、贈与税がかかるのか心配だという方に向けて、贈与税がかかるのかご紹介しました。
また、住宅ローンが残っている場合に名義変更する方法についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

不動産の名義変更は離婚前と離婚後どちらにすべきなのでしょうか。
不動産の名義変更が初めての場合は戸惑いますよね。
そこで今回は、離婚による家の名義変更は離婚前と後どちらにすべきかご紹介します。
また、家を自分名義に変更する手順や必要な税金についてもご紹介するのでぜひ参考にしてみてください。

離婚時にはなぜ名義変更をする必要があるのか？

家の名義は通常、「夫の単独名義」「夫婦共有名義」「妻の単独名義」の3つの場合が多いです。
夫婦どちらかの単独名義であり、離婚後も家の名義人がそのまま住み続けるという場合には名義変更の必要はありません。
夫婦共有名義の場合や家の名義人ではない方が住み続けるという場合は、名義変更を完了させないと離婚後にトラブルが発生してしまう可能性が高いでしょう。
例えば、離婚後に家を売却したいという場合には名義を持つ全員の同意を得なければ売却できないため、手放したくても手放せない事態になる可能性があります。

また、家の名義人でない方が住む場合には、家の名義人が勝手に家を売却できるため、知らない間に売却が完了しており家を出ていかなければならない状態になりかねません。
そのため、離婚時に自分名義に変更する必要があります。

　

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離婚による家の名義変更は離婚前と離婚後のどちらにすべき？

　

結論から申し上げますと、家の名義変更は離婚後に行います。
不動産の名義変更をする際には、法律で決められた「原因」で登記する必要があります。
その原因によって効力発生の条件があることをご存知でしょうか。

離婚を原因として名義変更をする際には、財産分与を原因として、名義変更します。
この財産分与の効力が発生するには、「離婚届を提出している」「財産分与の協議が成立している」という２つの要件が必要です。
つまり、離婚届の提出をする前に、離婚による財産分与を原因として名義変更はできません。

その場合、「それなら離婚届を提出してから名義変更すればいいんだ」と安易に考えると苦労する可能性があります。
不動産の名義変更には、夫と妻双方の協力が不可欠となります。
特に、名義を失う方は実印や印鑑証明書が必要となるので、相手に協力してもらえない限り、不動産の名義変更は行えません。

離婚届けを提出したものの、相手方が名義変更の手続きに協力してくれないといった場合、財産分与の調停を裁判所に申し立てる必要があります。
離婚届けを提出すると名実ともに他人になってしまうため、協力をお願いするのも難しくなることが多いでしょう。
また、財産分与の調停申し立ては離婚後２年間を経過すると受け付けられなくなり、そうなると名義変更がほぼ不可能となってしまいます。
このような事態を防ぐために、不動産の義変更の手続きと離婚届の提出を並行して行うのが良いでしょう。

　

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家を自分名義に変更する手順をご紹介！

ここからは、家を自分名義にする手順を3ステップでご紹介します。
1ステップ目は、相手から家の所有権を譲ってもらいましょう。
方法としては、次の2つです。

1つ目が、財産分与としてもらう方法です。
財産分与とは、夫婦が婚姻中に積み上げた財産を離婚時に分け合うことで、この財産には家も含まれます。
離婚時の財産分与は基本的に夫婦で2分の1ずつに分けますが、双方が合意するとその割合を変えられるので覚えておきましょう。
そこで相手が合意すると、家をすべてあなたのものにできますよ。

2つ目が、慰謝料としてもらう方法です。
相手が不倫している場合や暴力をふるったというような場合、慰謝料の代わりに家をもらえます。
慰謝料として家をもらう場合でも「慰謝料的財産分与」といって、財産分与の一部として家をもらうケースもありますよ。
慰謝料的財産分与は、慰謝料を含んだ財産分与という意味です。

家をご自身の名義に変更したいなら、まずは相手を説得して、離婚の条件として上記のいずれかの方法をとるのを認めさせるのが良いでしょう。

2ステップ目は、離婚協議書を作成しましょう。
相手が家の分与に納得したら、家を譲ってもらうことを明確にした合意書を作成しましょう。
自分名義に変更する登記申請をする際にこの合意書が必要になります。

なお、合意書は公正証書でなくても可能ですが、確実性を高めるためにできれば、離婚公正証書にしておきましょう。
公正証書とは、公証人が作成する、法律行為や権利についての証書です。
特に、養育費などの支払いを約束する場合は、将来支払いが滞った時に対応するため公正証書化がおすすめです。

3ステップ目は、離婚届を提出し、所有移転登記を行いましょう。
協議離婚合意書や財産分与契約書の作成が完了したら、離婚届を作成し市区町村役場に提出します。
先ほどもご紹介したように、財産分与に基づく家の名義変更には、基本的に離婚成立が条件となるので注意しましょう。
万が一、離婚前に申請すると、贈与税が発生する可能性があるため注意しましょう。

離婚が成立して戸籍が変更されたら、その書面をもって家の名義をご自身の名義に変更できます。
家の名義を変更する登記のことを所有権移転登記といいます。

名義変更にかかる税金とは？

ここからは、家を自分名義にした時にかかる税金をご紹介します。
離婚で家を自分名義にすると税金がかかるのか心配だという方は多いでしょう。
家を始めとする財産分与において、財産をもらう側には基本的に課される税金の負担がありません。
ここからもう少し詳しくご紹介します。

1つ目は、贈与税です。
財産を譲り渡すときにかかる贈与税は、離婚時には原則不要です。
ただし、財産分与や慰謝料としては明らかに大きい贈与があった場合には、超過分に対して贈与税が課されるケースもまれにああるので注意しましょう。
また、贈与税や相続税を免除されるために離婚したとみなされた場合も、贈与税の課税対象となります。

2つ目が、不動産取得税です。
不動産取得税とは土地や建物などを取得したときにかかる税金で、こちらも贈与税と同様離婚では不要です。
もともと夫婦で積み上げた財産を分け合うという認識なので、新たに取得したことにはなりません。
また、贈与税と同じく、財産分与や慰謝料としては不自然に大きい贈与である場合や贈与税や相続税を免れるために離婚したとみなされた場合は課税対象です。

3つ目が、登録免許税です。
登録免許税は、必ずかかる税金なので覚えておきましょう。
先ほどご紹介したように、自分の名義にするときには所有権移転登記が必要です。
この登記とは、その不動産の状況や権利関係の情報を登記簿に記載することをいい、この登記に登録免許税がかかります。

4つ目が、譲渡所得税です。
家を財産分与すると、分与した側には譲渡所得税という税金がかかる可能性があるでしょう。
譲渡所得税とは、不動産を譲渡して利益が発生した際に課される税金です。
財産分与の場合、財産分与した時点の時価を基準に譲渡所得税が算出され、課税されることになります。

つまり、家を購入した時よりも財産分与時の家の価値が大きく上回っている場合には、分与した側に譲渡所得税がかかるのです。
ただし、居住用の物件なら「3000万円までの譲渡所得控除」があるため、実際多くの方はかからないでしょう。

まとめ

今回は、離婚時の名義変更について困っているという方に向けて、離婚による家の名義変更は離婚前と離婚後のどちらにすべきかご紹介しました。
また、家を自分名義に変更する手順と名義変更にかかる税金についてもご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

登録免許税とは何かご存知でしょうか。
離婚で不動産の名義変更をする際には、いくらかの費用がかかります。
そこで今回は、離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金についてご紹介します。
また、名義変更の方法や財産分与で確認すべきことについてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金をご紹介！

離婚により不動産の名義変更をした際にかかる税金は何かご存知でしょうか。
ここでは、離婚による家の名義変更で原則課税される税金を2つご紹介します。
納税義務がある税金もあるのでここできちんと確認しておきましょう。

1つ目が、譲渡所得税です。
譲渡所得税は財産を譲った時の利益分に課税されます。
ただ、納税者は譲渡した人のみとなり、譲り受けた側の人に納税義務はありません。
例えば、財産分与で共有不動産を妻に名義変更するという場合、夫に対してのみ譲渡所得税が課されることとなります。

さらに、譲渡所得税は不動産の値上がりによって課税されるため、不動産の価値が取得時よりも低下している場合は課税されません。
また、不動産が居住用として使用されているのであれば、条件を満たすと「3000万円の特別控除」などが適用され、大幅に税金が控除される可能性があるので注意しましょう。

2つ目が、登録免許税です。
不動産の所有権は、登記によって初めて第三者に主張できるため、登記は不動産名義変更に不可欠な手続きであり、登記情報を変更する際には必ず納める税金です。
この登録免許税は他と比べて高額なので、中には名義をそのままにする方もいます。
しかし、名義変更をせずにいると重大なトラブルの原因になる恐れがあるため、費用の負担者においては事前に協議しておきましょう。

　

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離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法をご紹介！

ここからは、離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をするときの方法を3つご紹介します。
ぜひ参考にしてくださいね。

1つ目が、住宅ローンの借り換えをする方法です。
例えば、夫名義の住宅ローンを妻に変更する場合、妻が新規で住宅ローンを契約することによってローン残債を支払います。
住宅ローンを借り換えする際のお金の流れは、以下の通りです。

・借り換えの融資で前住宅ローンを返済する
・既存の住宅ローンが完済される
・不動産に居住する側が債務者となる
・新規の住宅ローンの支払いが開始される

ただし、住宅ローンの借り換えの際には、新たな債務者のローン審査が通りにくいというデメリットも挙げられるでしょう。
例えば、夫から妻に住宅ローンの名義を変更する際には、妻にも夫と同水準の収入がないと審査に通りづらいです。
つまり、妻が専業主婦またはパートについている場合、収入面で審査が通らない可能性が高いことを覚えておきましょう。

2つ目が、連帯債務を他の人に変更する方法です。
連帯債務者とは、住宅ローンを共同で返済する義務がある人のことで、この連帯債務者を金融機関との話し合いの上で他の人に変更する方法もあります。
また、人ではなく、別の不動産などを担保にすることで補える場合もありますよ。
ただし、連帯債務者に代わる人や資産には、以下のような条件があります。

・以前の連帯債務者と同水準の収入がある人
・住宅ローンの相当以上の資産を持つ人またはその資産そのもの

いずれにせよ、連帯債務者の変更が認められるかは金融機関によるのであらかじめ確認しましょう。
新たな連帯債務者になる人は、通常は親族か親族が所有する不動産などが多いです。
親族といっても、連帯債務者となる人や資産はすぐに見つかるようなものではないため、住宅ローン名義を変える方法としてはあまり現実的でないかもしれません。

3つ目が、共有名義をどちらか一方に統一する方法です。
夫婦で連帯債務である場合、離婚後に共有名義を居住する側に統一させられます。
共有名義を統一するには契約自体の内容を変更する必要があるため、これまでの住宅ローンの継続を前提としつつ、債務者を共有者の一方に限定するための手続きをしましょう。
ただし、この方法は金融機関のローン回収リスクが大きくなるため、審査が厳しくなる可能性が高いでしょう。

　

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離婚で不動産を財産分与する際に確認するべきこととは？

皆さんは、財産分与する際に確認するべきことは何だとお考えでしょうか。
確認するべきことについて一緒に確認していきましょう。

1つ目が、不動産の名義です。
不動産の名義は、法務局が発行している不動産の登記簿謄本で確認できます。
万が一「土地の名義が相手の父だった」といったことになると、財産分与の対象にはなりません。

2つ目が、住宅ローンの残債務です。
財産分与する予定の不動産に住宅ローンが残っていると、財産分与ができない場合があるため、住宅ローンの残債務がないか確認しておきましょう。
名義の変更自体は銀行の協力なく行えますが、ローン完済前に勝手に名義を書き換えたことがばれるとローンの契約違反となり、一括弁済を求められる恐れがあります。

3つ目が、財産分与に該当する期間です。
財産分与できる財産は、婚姻期間中に築かれた財産のみが対象となります。
つまり、不動産の購入日が婚姻前であれば、その不動産は原則財産分与の対象とはなりません。

また、場合によっては財産分与の対象を「別居した日まで」とするケースもあります。
この場合は、別居後に購入した不動産も対象とならない可能性がありますので、注意しましょう。

4つ目が、不動産の価格です。
現預金や有価証券などと合計して財産分与の方法を話し合うときには、基準となる価格が必要となる場合があります。
不動産の価格は年月が経てば変動する可能性があるので、離婚時点での価格を不動産会社に査定してもらって把握しましょう。

5つ目が、特有財産の有無です。
特有財産とは、婚姻前に所有していた財産や、夫婦の協力とは関係なく得た財産を指します。
例えば、住宅を購入したときに独身時代の貯金で支払ったり、親から購入資金を援助してもらったりした場合、その分は特有財産となり財産分与の対象から外れます。
特有財産については明確な基準が存在しておらず、トラブルの原因にもなりがちなので注意しましょう。

　

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共同名義のまま離婚する場合のリスクをご紹介！

不動産を共有名義にしたまま離婚すると、様々なリスクが発生します。
ここからは、2つのリスクについてご紹介します。

1つ目が、片方がローンの支払いをストップする恐れがあることです。
家から離れた方も、どこかで生活をすることになりますし、当然、再婚する可能性もあります。
そうなると、新しい生活でも資金がかかり、昔の夫婦関係の住宅ローンを支払いを続けることが負担となり、支払いを止めてしまう場合があります。
このように片方が住宅ローンの支払い止めてしまうと、家を差し押さえられる恐れも出てきます。

2つ目が、家を売却したいときにも双方の合意がなければできないということです。
今はご自身で住み続けたいと考えている我が家でも、災害や事件など、何らかの事情で売却を検討することもあるかもしれません。
その他にも、ライフスタイルの変化によって住み替えを考えるケースもありますよ。

この際に、夫婦で住んでいれば相談して売却が可能ですが、離婚後は相手と連絡が取れない状況も多く、相談が難しいです。
共同名義の不動産は、名義を持つ全員の承認を受けないと売却できないので、「手放したくても手放せない」といった面倒な状況になる場合があるので注意しましょう。

まとめ

今回は、不動産の名義変更をする際の費用が心配だという方に向けて、離婚によって不動産の名義変更にかかる税金についてご紹介しました。
また、離婚時に不動産の住宅ローンの名義変更をする方法や、財産分与で確認すべきこともご紹介しました。
その他ご質問や相談等ありましたら当社までお気軽にお問い合わせください。

離婚で家を財産分与した時に贈与税などの税金はかかるかご存知でしょうか。
この記事では、財産分与される側とする側の視点に分けてご説明します。
また併せて利用できる節税対策もご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

離婚時に財産分与される側にかかる税金とは？

離婚時の財産分与でかかってくる税金は、財産分与される側とする側で異なります。
まずは財産分与される側の税金についてご説明します。

そもそも財産分与とは何なのでしょうか。
財産分与には大きく分類して、3つの種類があります。

1つ目が、夫婦が婚姻中に形成した財産を清算するものです。
2つ目が、離婚によって困窮する元配偶者を扶養するためのものです。
3つ目が、傷付けたことに対する慰謝料としての意味を含んでいる財産分与です。

次に、ここでの主題である財産を受け取る側の税金についてご説明します。

原則としては、財産分与をされた側には贈与税はかかりません。
上記で3つの種類の財産分与について触れましたが、どのタイプのものでも贈与税が課されることはありません。
その理由は、財産分与は婚姻期間中に夫婦が2人で築いたものを分けるものであるからです。
相手から贈与としてただもらうものではないのです。

ただ、例外もあります。
例外とは、婚姻している期間に2人が協力して築いた財産の額やその他すべての事情を考慮したとしても、分与された財産の額が多すぎる場合などが当てはまります。
具体的にどれくらいの額から贈与税がかかるのかについては、さまざまな要因を考慮する必要があるでしょう。
例えば、婚姻している期間がとても短いのにも関わらず、配偶者がすべての財産を受け取るケースなどは、贈与税が課される可能性があります。

また、不動産を受け取った場合にも税金がかかります。
不動産を受け取る際には、不動産取得税や登録免許税、固定資産税などがかかります。
これは財産分与であっても、そうでなくても同様です。

しかし、不動産取得税に関しては、財産分与の場合はかからないでしょう。
ただ、それも原則であって例外的に課税されることもあるので注意してください。

財産分与をした側にかかる税金とは？

続いては、財産分与を行った側にかかる税金についてご説明します。

不動産を財産分与した場合は、譲渡所得税がかかる可能性があるでしょう。
一般的に譲渡所得税とは、建物や土地、株式やゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生じる所得のことです。
不動産を売却などで譲渡すると、譲渡所得税は発生するでしょう。

課税譲渡所得の金額は、不動産の時価から取得費用と譲渡費用を足し合わせたものを引き、特別控除がある場合はそれも引くことで求められます。
つまり、不動産の時価が購入時よりも上昇している場合には、譲渡所得税が発生する可能性があります。
反対に、購入時よりも下がっている場合などには発生しません。

また、家を無償で財産分与した場合も譲渡所得税がかかります。
注意してください。

それでは、住宅ローンが残っている家を財産分与したケースではどうなのでしょうか。
この場合は、贈与税はかかりません。
ただ、贈与したケースでは、家の時価からローン残額を控除することで課税価格を算出できます。

離婚に伴う財産分与の税金対策をご紹介

続いては、離婚に伴い財産分与の税金対策をご紹介します。

財産を分与される側

まずは、財産を分与される側に関してです。
第一は、財産分与の相当額を超えない範囲で分与を受けることです。
これが最も効果的な節税対策でしょう。
分与される額がさまざまな事情を考慮しても多いと判断された場合には。課税がされるからです。

贈与税がかかることが心配な場合はどうしたら良いでしょうか。
そのような場合には、分与の相当性を法的に説明できるようにしておくと良いです。
参考にしてください。

財産を分与する側

次に財産を分与する側の節税対策です。

購入した時よりも価値が上がっている不動産を財産分与する場合には、分与する側に譲渡所得税がかかることがあるとご説明しました。
このケースで考えられる節税は、マイホーム特例というものがあります。

マイホーム特例とは、一定の要件を満たしてマイホームを売却した時は、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3000万円まで控除できるという特例です。
この特例は、夫婦間で行われる贈与や売買では使用できません。

しかし、離婚の際に行われる財産分与の際は利用できます。
その理由は、離婚後なので夫婦という関係性ではなく、元配偶者という関係になるためです。
正式に離婚して名義変更をした後であれば、マイホーム特例を利用できるのです。
ただ、形式的には離婚していたとしても内縁関係にあると認められる場合は、利用できません。

そのうえ、申告をしないと特例は適用されません。
そのため、確定申告をする必要があるでしょう。
詳細については税理士に確認されることをおすすめします。

また、離婚の際に発生する慰謝料については、精神的に傷ついたことに対する賠償なので、金銭による賠償であれば原則として課税されないです。
養育費に関しては、扶養義務者の相互間、つまり両親において扶養義務を履行するために給付される金品です。
そのため、所得税は課税されません。

教育費に関しては、必要と認められたものには贈与税も課税されないです。
ただ、将来の養育費として一括で支払われた場合は、贈与税の課税対象となるケースもあるでしょう。

財産分与でも贈与税がかかるケースについて

最後に、財産分与でも贈与税がかかるケースについてまとめます。

1つ目のケースは、過大であると評価された場合です。
具体的にいくらからが過大であるという基準があるわけではありません。
個別の状況に応じて判断されます。

例えば、夫婦の共有財産の中に不動産が複数あり、現金預貯金も多額で、生命保険や株式などの資産もあり、かつそれら大半が旦那さんの稼ぎによって得られたものであるとします。
そのような場合で、すべての財産を奥さんに財産分与すると、過大と評価される可能性があるでしょう。
過大と評価されたら、奥さんが受け取るべき財産を超える部分に対して贈与税が課税されます。

2つ目は、離婚を偽装した場合です。
例えば、家の名義を旦那さんに移したい時、婚姻中に贈与すると、高額な贈与税や不動産取得税が課されます。
そのため、形式的に離婚届を出して戸籍をわけ、離婚時財産分与として家の名義を旦那さんに変更するのです。

しかし、実際には不仲になって離婚したわけではないので、離婚した後も同居したり一緒に子どもを育てたりし、夫婦が協力して生活しています。
このような場合には、贈与税の支払いを免れるために離婚を偽装したと判断されるので、税務署に知られると贈与税を課税されるでしょう。

また、悪質な事案の場合は、延滞税や不申告加算税、重加算税などが加算されることもあります。
これらが加算されてしまったら、支払う合計の額が大きく膨らんでしまうでしょう。
注意してください。

まとめ

この記事では、離婚時の財産分与の際に発生する贈与税などの税金に関してご説明しました。
基本的には課税されないことが多いですが、例外的に税金の支払いが必要なこともあります。
節税する方法もあるので、いろいろと調べて慎重に行うことが大切でしょう。
ぜひこの記事を参考にしていただけたら幸いです。

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・離婚する場合ペアローンはどうなる？財産分与について解説
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離婚をする際に、夫婦で一緒に住んでいた家を手放すかもしれません。
その際、家を売るタイミングはいつが適切なのでしょうか。
この記事では、家を売るタイミングやその判断ポイント、また注意点などについてご紹介します。
家を手放そうかお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。

家を売るタイミングはいつが良い？

離婚をする予定の方は、何かと慌ただしく家の対処まで追いつかないかもしれません。
「離婚に必要な手続きで忙しく、離婚してから家を売却したい」
「離婚前か離婚後か損をしないタイミングで家を売るにはどうしたら良いのかな」
このようにお考えの方もいらっしゃるでしょう。

離婚時に家を売却するタイミングは、個別の事情や希望することによって異なります。
それぞれの夫婦によって、都合や事情は違います。
お互いの事情を考慮したうえで、売却するタイミングを見つけます。
ここでは、売るタイミングの目安のために、離婚前に売却するのがおすすめの人と、離婚後に売るのがおすすめの人に分けてご紹介します。

離婚前に家を売るのがおすすめの人

まずは、離婚が成立する前に家を売った方が良い人をご紹介します。
以下の人が当てはまるでしょう。

・離婚した後、お互いに連絡することを最小限にしたい
・家が売却するまで離婚を待てる
・離婚後のトラブルをできるだけ回避したい

1つ目の離婚した後は、お互いに連絡することを最小限にしたいという方は、離婚前に売却することをおすすめします。
不動産を売却する手続きには、お互いの同意が必要です。
離れてからでは、なかなか同意をし合うことも難しくなるかもしれません。
また、一緒にいる時の方が話し合いもスムーズなことが多いでしょう。

家を売却するとなると、手続きのためなどで頻繁にやりとりすることになります。
そのため、離婚してからはなるべく連絡を取りたくないと思われている場合は、離婚する前に終わらせることがおすすめです。

2つ目は、家が売却するまで離婚を待てる人です。
不動産を売却するのには、時間がかかってしまいます。
一般的に売却が完了するまでに、3ヶ月から6ヶ月の期間が必要になるでしょう。
場合によってはそれよりももっと長引いてしまうこともあります。

そのため、離婚を決めてから、離婚する前に家を売却する場合は、売却が完了するまで離婚を待つ必要があります。
離婚を待てることが前提となるので、注意してください。

3つ目は、離婚後のトラブルを避けたい場合です。
離婚前に家を売却するメリットは、話し合いをしっかりすることで、夫婦の同意が得られることです。
きちんと話し合うことで、トラブルの芽もつんでおけるでしょう。

離婚してからだと、トラブルに発展する可能性も高くなります。
その理由は、「早く手続きを進めたいのに連絡がつかない」「売却したいのにできない」といった不満が一方に溜まりやすくなるためです。
不動産の対処を放置しておくと、そこから感情的なトラブルに発展してしまうかもしれません。

離婚後に家を売るのがおすすめの人

続いては、離婚した後に家を売った方が良い人についてです。
以下のような人が当てはまります。

・できるだけ早く離婚したい
・家をできるだけ高く売りたい
・家を急いで売る必要性がなく、離婚後に連絡を取り合うことに抵抗がない

家をできるだけ高く売却しようと思うと、査定をしてから売却が完了するまでに、3ヶ月から6ヶ月ほどかかります。
離婚協議中は、離婚の手続きと並行して家の売却手続きも進める必要があります。
そのため、慌ただしく、売却に専念できないこともあるでしょう。

理想的な価格で売却を成立させたい場合は、離婚協議などが終わった後、専念できる環境になってからが良いでしょう。
家を高く売るためにもコツがあるので、それらを参考にして売却活動を行う必要があります。

離婚で家を売るタイミングを決める判断ポイントとは？

続いては、離婚に伴って家を売る場合のタイミングを決める判断ポイントについてご紹介します。

1つ目は、離婚する前に売却することでトラブルをあらかじめ回避できることです。
上記でも述べたように、離婚をしてから売却の話を進めることは困難が伴う場合があるでしょう。
そのため、離婚をする前のまだゆっくりと話し合いができる時に売却をすることで、トラブルをあらかじめ回避できます。

離婚のタイミングには、そういった手続きなども終わらせておくことで、新生活をすっきりとした気持ちで始められるかもしれません。
ぜひ参考にしてみてください。

2つ目は、離婚した後に売却すると、売却活動に専念できることです。
離婚が成立する前に売却活動も行うと、なかなか売却活動に専念できないかもしれないことをご説明しました。
売却活動に専念できないと、高値で売れなくなる可能性があります。
家の売却に関して、できるだけ高いお金で売却したい場合は、離婚後をおすすめします。

家を売却する流れをご紹介！

続いては、家を売却する流れをご紹介します。

まずは、住宅ローンの残債とローンの名義人を確認します。
財産分与をする前に、ローンについて把握することが必須です。
ローンの残債に関しては、借入先の金融機関に問い合わせると、どれくらい残っているか確認していただけます。

そして、不動産会社に相談して家の査定をします。
財産分与をするにあたって、家にどれくらいの価値があるのか把握する必要があります。
不動産会社に依頼することで、家の査定はできます。
査定した後は、家の引き渡し時期などの細かい条件を照らし合わせ、最終的な売却価格を決定します。

その後、実際に家を売却するか決定します。
住宅ローンの残債と家の売却価格がわかることで、アンダーローンなのかオーバーローンなのか判明します。

売却することを決定したら、売却活動を始めます。
依頼する先の不動産会社を決めて、具体的な売却活動に進みます。
この際に、契約条件などのしっかりと決めたうえで、交渉することが大切です。

購入したいという希望者が現れたら売買契約を結びます。
そして、引っ越しをして家を買主に引き渡したら一連の流れが完了です。

家の財産分与での注意点とは？

最後に、家の財産分与での注意点をご紹介します。

1つ目は、婚姻前に購入した家でも財産分与の対象となるケースがあることです。
夫婦どちらか一方が結婚をする前から持っていた家は「特有財産」と評価されます。
これは、財産分与の対象にはならないでしょう。

ただ、どちらかが結婚前に購入した家の住宅ローンを結婚後も支払っていた場合は、結婚後、ローンを支払った分については共有財産となります。
つまり、財産分与の対象となるのです。

2つ目は、状況に応じては売却できない可能性があることです。
離婚調停の期間中に、夫婦のどちらかが居住していて売却を拒否していたり、単独名義であっても離婚調停で共有財産と判断された場合は、売却できないことがあります。

3つ目は、オーバーローンの場合はそもそも財産分与の対象とならないことです。
家の住宅ローンがオーバーローンだった場合、財産分与の対象とならないでしょう。

まとめ

この記事では、離婚する際の家の売却に関してご説明しました。
離婚する前に売却するのが良いか、離婚した後に売却するのが良いかは、人によって異なります。
パートナーともぜひ相談してみてください。
本記事でご紹介したことをぜひ参考にしてみてください。

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