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令和6年能登半島地震により被災された皆さまに、
心よりお見舞い申し上げます。
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空き家を所有することは、多くの人にとって重要な資産管理の一環です。
特に近年では全国的に空き家が増加傾向にあり、社会問題として空き家の管理や処分について注目が高まっています。

例えば、管理されずに放置される空き家が以前に比べてより問題視されてきていますが、そのように空き家の管理を怠ってしまうと、予想以上のリスクに直面することがあります。
実際、空き家を放置したことによってさまざまなデメリットや直接的な金銭的損失を被ったり、行政代執行を受ける結果になってしまったりすることがあります。

そこで今回は、空き家を放置した場合に生じるリスクや、行政代執行の流れ、それを避けるための具体的な対策について解説していきます。
空き家の管理でお困りの方は、ぜひご覧ください。

空き家を放置しておくことのリスクとは？

1:老朽化に伴う大規模な修繕が必要になる

空き家は、使用されていないことから老朽化が進みやすく、修繕が必要となる場合、その規模は大きくなりがちです。
特に、定期的なメンテナンスが行われていない場合、修繕にかかる費用は通常の家屋に比べて高額になる可能性があります。

2:特定空き家に指定される

放置された空き家は、地方公共団体によって特定空き家と指定されることがあります。
この指定を受けると、強制的な撤去や修繕の命令が出され、それに伴う高額な費用が所有者の負担となります。

3:危険性が高く近隣住民に賠償責任が生じる

放置された空き家は、周囲の住民に対する危険性が高まります。
倒壊や火災などの危険があり、これらが原因で近隣住民に被害を及ぼした場合、所有者は賠償責任を負うことになります。

4:自然災害による倒壊の処分費用が必要になる

空き家は、台風や地震などの自然災害に弱く、被害を受けやすい傾向にあります。
倒壊した場合、その処分には高額な費用がかかります。

5:不審火・放火で賠償責任が生じる

空き家は放火の対象となりやすく、火災が発生した場合、その賠償責任は所有者に及びます。
特に、放火による火災は近隣地域にも広がるリスクがあり、大きな損害を引き起こす可能性があります。

6:資産価値への悪影響がある

空き家の放置は、その資産価値にも影響を及ぼします。
建物の劣化や周囲の環境悪化により、不動産としての価値が著しく低下することがあります。

行政代執行とは？解体費用はかかる？

行政代執行は、空き家の問題が深刻化した場合、行政が直接介入し、解体や改修を強制的に実行する手続きです。
この措置は、空き家の所有者にとって大きな経済的な負担となり得ます。
行政代執行を受けることで、空き家の所有者は以下のような影響を受けます。

高額な解体費用の請求

行政代執行による解体は、通常の会社を雇うよりも高コストです。
行政は解体の迅速さを重視し、高い技術を持つ会社に依頼するため、その費用は所有者の想定を大きく超えることが多いです。
場合によっては、解体費用が数百万円から1000万円以上にも達することがあり、これが全額所有者の負担となります。
さらに、解体後の廃材処理費用も加わるため、総コストはさらに増加します。

財産の差し押さえ

解体費用を所有者が支払えない場合、行政は財産差し押さえに踏み切ることがあります。
この差し押さえには、現金、預貯金、株式、車、貴金属など、幅広い財産が含まれる可能性があります。
さらに、給与の一部も差し押さえの対象となることがあり、所有者は重大な経済的ダメージを受けることになります。
このような差し押さえは、所有者のライフプランに深刻な影響を及ぼし、計画していた将来の投資や支出計画に支障を来たすことになります。

個人情報の公開と社会的信用の失墜

行政代執行が行われると、その事実は多くの場合、公開されます。
これにより、所有者の個人情報が公にされることになり、地域社会や職場などでの評判に影響を与える可能性があります。
また、行政代執行を受けた事実は、社会的信用の低下につながり、将来のキャリアに悪影響を及ぼすことも考えられます。
特に、ビジネスや職業上の信用が重要な役割を果たす場合、このような公開は大きなダメージとなりえます。

行政代執行までの流れ

1:所有者への助言・指導

最初のステップとして、市町村の長は、特定空家の所有者や管理者に対し、除却や修繕などの必要な措置を取るよう助言または指導を行います。
この段階では法的な強制力はありませんが、重要な警告として受け止め、早期の対応を検討する必要があります。
助言・指導を受けた所有者は、空き家の現状を見直し、必要な改修や清掃を行うことが望ましいです。

2:勧告

助言や指導に応じない場合、次に市町村長は所有者に対して正式な勧告を行います。
勧告には通常、実行すべき措置と猶予期限が設定されます。
この時点で、所有者は空き家の状態改善に向けた具体的な計画を立て、着手することが重要です。
勧告を無視すると、行政代執行が一層現実的になります。

3:命令

勧告に対しても適切な対応が取られない場合、市町村長は所有者に対して命令を出します。
命令段階になると、法的拘束力が発生し、命令に従わない場合には罰則が科せられる可能性が出てきます。
この段階で、所有者は解体や修繕に対する更なる責任を負うことになり、必要な措置を迅速に取る必要があります。

4:行政代執行の戒告

命令に従わない場合、市町村長は行政代執行の実施を戒告します。
この戒告は、行政代執行が現実のものとなる重要な通知です。
所有者はこの段階で最後の対応機会を持ち、早急に適切な措置を講じることが求められます。

5:行政代執行の通知

戒告後、指定された期限までに適切な対応が取られない場合、市町村長は行政代執行令書を発送します。
この令書には、行政代執行の詳細と期限が明示され、所有者には最後の通告となります。
この通知を受けた所有者は、速やかな行動が必要です。

6:行政代執行の実施・費用の徴収

最終的に所有者が適切な措置を取らない場合、行政代執行が実施され、空き家は撤去または改修されます。
この際の費用は、所有者の負担となり、高額の負担となる可能性があります。

行政代執行を回避するための方法

空き家の自主的な解体や修繕

行政代執行を回避する最も直接的な方法は、空き家を自主的に解体または修繕することです。
特に、建物の状態が著しく劣化している場合、解体が最も効果的です。
解体には費用がかかりますが、行政代執行による解体費用と比較すると、所有者が自ら会社を選定する方がコストを抑えられます。
また、修繕を行う場合、空き家の再利用や賃貸など、新たな価値を生み出すことも期待できます。

不動産買取会社による売却

空き家の問題解決のもう1つの方法は、不動産買取会社による売却です。
空き家を専門に扱う買取会社に売却することで、管理の責任から解放されるだけでなく、即時的な資金化が可能となります。
買取会社は、空き家の状態を問わず買い取ることが多いため、解体や修繕に費用をかけることなく売却できることが大きなメリットです。

まとめ

今回は、空き家の放置によるリスクと、行政代執行のデメリット、そしてそれを回避するための具体的な対策を紹介しました。
空き家の放置に関しては、老朽化に伴う大規模な修繕の必要性、特定空き家への指定、近隣住民への危険や賠償責任、自然災害による倒壊リスク、放火や不審火の可能性、資産価値の減少など、多岐にわたるリスクを理解し、適切な対応を取ることが重要です。

また、行政代執行のリスクとその対応策についても、理解しておくことが望ましいです。
どのような流れで行政代執行が実施されるのかを知っておくことは、適切な対処につながります。

空き家の所有者は、これらの情報を参考にして、適切な管理と対策を実施することが求められます。
空き家問題は個人の資産管理だけでなく、地域社会にも影響を及ぼすため、早期の対応と適切な管理が不可欠です。

不動産を売りに出す際には、様々な契約方法が選択肢として存在しています。
それぞれの契約方法にはそれぞれの特徴があり、異なるメリット・デメリットを持っています。
そのため、同じ不動産を売りに出すとしても、どの契約方法を選ぶかによって売却結果には違いが生まれるのです。

今回は、そんな不動産売却の契約方法について、それぞれの方法の特徴をご紹介します。
具体的には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のそれぞれの特徴や違いを解説します。
これから不動産売却をしようかとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも媒介契約とは？

不動産取引において、納得のいく売却を行うためには、媒介契約について正しく理解することが不可欠です。
媒介契約とは、宅地建物取引業者（不動産仲介会社）が不動産を売却しようとする者または売買の当事者の双方との間で締結する契約のことです。

土地や建物などの不動産を売る際、売主が自らすべての売却活動を行い、購入希望者を集めることは難しく、現実的ではありません。
そこで不動産会社が売主に代わって売却活動を行い、購入希望者を集めます。
そこで、依頼者にとって不利にならない正当な売買契約を結ぶために、法律に基づいた媒介契約を結ぶ必要があるのです。

媒介契約は、不動産取引におけるトラブルを未然に防ぐために重要です。
この契約により、依頼者と不動産会社の間の期待と責任が明確になり、双方に安心をもたらします。
法的にも、宅地建物取引業法に基づき、媒介契約の締結が義務付けられています。

また売主は、自身の状況やニーズに応じて最適な契約形態を選択することが重要です。
例えば、広範囲に販売活動を行いたい場合は一般媒介が適しているかもしれませんし、特定の不動産会社と密接に協力して取引を進めたい場合は専任媒介や専属専任媒介が適しています。

一般媒介契約の特徴

1.複数社との契約可能

一般媒介契約は、不動産売買において最も柔軟性が高い契約形態とされています。
最大の特徴は、複数の不動産会社と同時に契約を結べることです。
これにより、売主は広範な販売網を利用して物件を売却する機会を増やせます。
また、複数の会社が競うことで、より良い条件での売却を期待できます。

2.自己発見取引の可能性

一般媒介契約では、売主が自ら買主を見つけて売却できるケースもあります。
これは自己発見取引と呼ばれ、売主が直接買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引を行えます。
そのようにして個人間での直接取引が成立した場合、不動産会社の仲介は受けていないことになるため、仲介手数料の節約につながります。
こうした柔軟性は、売主にとって大きなメリットとなります。

3.仲介手数料に関する誤解の解消

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼するため、仲介手数料が高くなるとの誤解があります。
しかし、実際には売買契約が成立した際のみ手数料が発生するため、手数料の金額は他の契約形態と同様です。
この点を理解することで、売主は安心して契約形態を選択できます。

4.明示型と非明示型の選択

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。
明示型では、他の不動産会社との契約状況を明らかにする必要があり、非明示型ではその必要がありません。
売主は自身の状況に応じて、適切なタイプを選択することが重要です。

専任媒介契約の特徴

1.契約可能な不動産会社は1社のみ

専任媒介契約を結ぶ際、売主は1つの不動産会社とのみ契約を結びます。
これにより、選ばれた不動産会社は売主に対してより専念したサービスを提供することが可能となり、売却活動における効率性と集中力が高まります。
例えば、A社と専任媒介契約を結んだ場合、他の不動産会社との契約は不可能になりますが、その分A社は売却物件に対してより熱心な販売活動を展開することが期待できます。

2.自己発見取引の可能性

専任媒介契約では、一般媒介契約と同様に、売主が自ら買主を見つけて売却できるケースがあります。
後述する専属専任媒介契約ではこうした自己発見取引は不可能であるため、自己発見取引を行う可能性がある場合は契約方法を慎重に選ぶべきでしょう。

3.契約期間の上限は3ヶ月

法律により、専任媒介契約の期間は最長3ヶ月と定められています。
この期間内に売却が成立しない場合、売主は契約を更新するか、他の不動産会社との契約を検討できます。
この制限は、売主が1つの不動産会社に縛られる期間を適切に管理し、必要に応じて柔軟に対応できるようにするためのものです。

4.仲介手数料の一貫性

専任媒介契約を含む、どの媒介契約を選択しても、仲介手数料に差はありません。
これにより、売主は契約の種類によるコストの違いを気にせず、自身のニーズに最適な契約形態を選択できます。

5.レインズへの登録義務

専任媒介契約では、契約した不動産会社には物件情報をレインズに登録する義務が生じます。
これにより、物件情報が全国の不動産会社に共有され、より多くの買主候補にリーチ可能となります。
例えば、A社と契約した場合、A社は物件情報をレインズに登録し、他の不動産会社がその情報をもとに買主を探せます。

6.営業活動状況の定期報告

不動産会社は2週間に1回以上、売主に対して営業活動の状況を報告する義務があります。
これにより、売主は物件の売却状況を定期的に把握し、必要に応じて販売戦略を調整できます。
例えば、A社が売却活動の進捗を報告することで、売主は市場の反応を理解し、価格調整や販売方法の変更を検討できます。

□専属専任媒介契約の特徴

1.売りにくい物件でも迅速に売却しやすい

専属専任媒介契約は、特に売りにくい物件の迅速な売却に有効です。
この契約形態では、不動産会社が物件に対して積極的な販売活動を展開することが期待されます。
例えば、駅から遠い立地や築年数が経過した物件など、一般的に需要が低いとされる物件でも、専属専任媒介契約を利用することで、より迅速に買い手を見つけられる可能性が高くなります。
これは、不動産会社が物件情報をレインズに登録し、定期的に業務状況を報告する義務があるため、より一層の販売努力が期待できるからです。

2.1つの不動産会社とのみの取引で手間を削減

専属専任媒介契約のもう1つの大きな利点は、手間を削減できることです。
この契約では、売却に関わるすべての業務を1つの不動産会社に依頼します。
これにより、複数の不動産会社とのやり取りが不要となり、売却過程での手間が大幅に軽減されます。

特に、買い手との交渉や契約手続きなど、不動産取引においては予期せぬ時間が必要となることが多いため、この点は大きなメリットと言えます。
さらに、不動産会社は定期的に業務状況を報告するため、売主は自ら積極的に情報を求める必要がなく、安心して取引を進められます。

3.専属専任媒介契約の選択がもたらす安心感

専属専任媒介契約を選択することで得られるもう1つの利点は、安心感です。
この契約形態では、不動産会社が売却物件に対してより個別かつ専門的なアプローチを行うため、売主はその物件の販売における最適な戦略を期待できます。
また、不動産会社は契約に基づき、定期的に売却活動の状況を報告する義務があり、売主は常に最新の情報を手に入れられます。

これにより、売却プロセス全体を通じて、売主はより安心して不動産取引を進められます。
専属専任媒介契約は、売主にとって、物件の売却をよりスムーズかつ安心して進めるための有効な手段と言えるでしょう。

まとめ

今回は、媒介契約の概要と、それぞれの契約方法の特徴をご紹介しました。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれに異なるメリット・デメリットがあります。
契約方法で損をしないためにも、契約方法について検討する際には、それぞれの特徴や違いをきちんと理解することを意識しましょう。
今回の内容が、これから不動産売却を行う方にとって少しでも参考になれば幸いです。

「早く実家を処分したいのに、なかなか売れない…」
空き家となった実家を中古住宅として売りに出しているが、なかなか売れずに困っているといったケースは珍しくありません。
実家の売却がうまくいかないと焦ってしまいがちですが、そんな時こそ焦らず、落ち着いて原因や対処法を考えることが大切です。

今回は、実家が売れない原因や売れないまま放置しておくことのリスク、対処法などをご紹介します。
現在実家が売れずに悩んでいる方はもちろん、これから実家を売りに出そうと考えている方も、ぜひご覧ください。

早く処分したいのに実家が売れない原因とは？

実家が売れない原因は様々で、複数の原因が重なって売却に不利に働いている可能性もあります。
最終的に実家の売却を成功させるためにも、まずは実家が売れなくなっている原因を突き止めることが重要です。

家が古すぎる

実家が長年の間に古くなっていることは、売却するにあたって最も大きな障害となると言っても過言ではありません。
誰しもがなるべく新しく綺麗な家に住みたいと考えるため、どうしても築年数の経過している家は買い手が遠ざかってしまいがちです。
また、古い家はリノベーションが必要になる可能性が高く、買い手にとっては追加の投資が必要になるため、購入のハードルが上がってしまいます。
こうした問題に対処するには、売りに出す前にリノベーションを行うか、価格を調整して、物件の魅力を高める必要があります。

立地の不利

家の立地が不便である場合、例えば学校や駅から遠い、日当たりが悪いなどの問題は、売却のしやすさに大きな影響を与えます。
立地の問題は解決が難しいため、価格を調整したり、自然環境が豊かであるなどといったその他の魅力を前面に出したりして、買い手の関心を引くことが重要です。

再建築不可の問題

再建築不可物件は、新たに建築ができないため、買い手にとって魅力が薄れます。
このような物件は、土地自体の価値を強調するか、特定のニーズを持つ買い手を見つけることが重要です。
例えば、農業用地としての利用や、特殊な用途に適した土地としての価値をアピールすることが考えられます。

高すぎる価格設定

売却物件の価格設定が市場価値を大きく上回っている場合、買い手は敬遠します。
適切な価格設定は、不動産市場の動向を理解し、専門家の意見を参考にすることで決定するべきです。
また、売り出しのタイミングも重要で、市場の需要が高い時期に合わせることで、より良い結果が期待できます。

内見時の印象の悪さ

内見時の印象は、物件の売却に大きな影響を与えます。
清潔で整理整頓された状態で内見を迎えること、売主としての適切な対応を心がけることが重要です。
物件の魅力を最大限に引き出すためには、細部にわたる注意が必要です。

空き家を放置することのリスク

1.資産価値の低下

空き家は、換気や修繕が行われないため、急速に老朽化が進みます。
これにより、資産価値が大幅に下がるリスクがあります。
この問題に対処するためには、定期的なメンテナンスや、必要に応じた修繕を行うことが重要です。
また、売却を検討する場合は、早めの行動が資産価値の低下を防ぐ鍵となります。

2.近隣トラブルの発生

空き家は、見た目の悪化や不審者の出入りなど、近隣住民とのトラブルの原因になりがちです。
これらの問題を避けるためには、定期的な清掃や管理を行い、近隣住民とのコミュニケーションを保つことが重要です。
また、空き家のセキュリティ対策を強化することで、不審者の侵入を防ぐことも有効です。

3.老朽化によるリスク

空き家の老朽化は、倒壊の危険性を高めるだけでなく、法的な問題を引き起こす可能性もあります。
特に、「特定空き家」に指定されると、税金面での不利益や、是正措置の義務が生じます。
これを避けるためには、定期的な点検と必要に応じた補修が不可欠です。

4.経済的なデメリット

空き家は、固定資産税などの税金を支払う必要があり、特に特定空き家に指定されると、税金の負担が増大します。
この問題に対処するためには、空き家の状態を適切に管理し、必要に応じて売却や賃貸などの選択肢を検討することが重要です。

実家の売却で成功するためのポイント

1.市場相場を的確に把握して売出価格を見直す
実家を売る際に最も重要なステップの1つは、市場相場を正確に把握し、売出価格を見直すことです。
周辺の類似物件の価格を調査し、相場を考慮して適切な価格設定を行いましょう。

2.不動産会社の選定を検討する
不動産会社は売却プロセスにおいて重要な役割を果たします。
適切な不動産会社を選ぶことで、実家の物件タイプに合った専門知識を持つプロフェッショナルに仕事を任せられます。
悪徳業者にはくれぐれも注意し、信頼性のある不動産会社を選びましょう。

3.ターゲットを明確に設定する
実家の売却に際して、ターゲットを明確に設定することが重要です。
物件の状態や条件に合った買い手層を特定し、売却戦略を立てることで、成功への道が開けます。

4.オリジナルなアプローチを採用する
他の物件と差別化を図るために、オリジナルなアプローチを採用しましょう。
実家の特徴や魅力を強調し、購入者に訴求力を持たせる文章や広告を作成しましょう。

5.購入希望者への説明と対応に注意を払う
購入希望者とのコミュニケーションは重要です。
物件に関する質問や疑念に対応し、説明を丁寧に行うことで信頼を築きましょう。
また、柔軟な対応姿勢を持ち、価格交渉にも臨機応変に対応しましょう。

6.法的手続きと契約を確実に進める
売却契約においては法的手続きを確実に進めることが不可欠です。
契約書類や必要な書類の整備を怠らず、トラブルを未然に防ぎましょう。

7.実家の条件を客観的に評価して必要なリフォームを検討する
実家の状態に応じて、必要なリフォームやメンテナンスを検討しましょう。
リフォームが売却価格に寄与する場合もありますが、無駄な費用をかけずに効果的な改善を行うことも重要です。

8.特典や特例を活用する
実家の売却において、税金や特典・特例を活用することで利益を最大化できます。
譲渡所得税の特例や3000万円特別控除など、適用可能な特典をチェックしましょう。

空き家を高く売却するための戦略

1.リフォームや更地化を慎重に判断する
古い空き家を売却する際、リフォームや更地化の必要性を検討することがありますが、必ずしも高く売却できるとは限りません。
市場ニーズに合わせて慎重に判断し、不動産会社に相談しましょう。

2.更地にする場合は年始に実施する
更地にする場合、年末ではなく年始に実施することをおすすめします。
年始に建物を撤去することで、固定資産税の節税効果が得られます。計画的な行動が重要です。

3.利益を最大化する特典を利用する
売却で得た利益を最大化するために、譲渡所得税の特典を利用しましょう。
特例や控除を活用することで、税金負担を軽減できます。

4.不動産会社を選び、専門知識を活用する
空き家の売却においても、適切な不動産会社の選定が重要です。
物件に特化した専門知識を持つ不動産会社を選び、成功に導くプロフェッショナルのアドバイスを受けましょう。

まとめ

今回は、早く処分したい実家が売れない原因や放置することのリスク、売れないときに見直すべきポイントや高く売るためのコツをご紹介しました。
空き家が売れずに放置されてしまうと、建物の資産価値が低下し、さらには近隣トラブルの火種となる可能性もあります。
そうならないために、売れない場合は見直すべきポイントをきちんと見直し、早めに行動することを心がけましょう。
今回の記事が皆さまの参考になれば幸いです。

「空き家になった実家を所有しているが、扱いに困っている」
「処分できるならしたいが、どうすれば良いのかわからない」
昨今、空き家の増加が社会的に大きな問題となっていますが、実際にこのような空き家に関する悩みをお持ちの方もたくさんいらっしゃいます。

実家などの空き家の扱いに困った結果、そのまま放置してしまうといったケースは少なくありませんが、様々な理由からそういった選択はおすすめできません。
今回は、実家の空き家の処分に困った場合でも冷静に対処できるように、空き家を放置するデメリットや放置される背景、処分方法について解説します。
現在空き家を所有している方やこれから空き家を相続する可能性があるといった方は、ぜひご覧ください。

実家の空き家を放置するデメリット

1.建物の劣化が進行するリスク

空き家となった実家を放置すると、建物の劣化が進行します。
小さな損傷も見過ごされがちで、時間とともに大きなダメージに発展する恐れがあります。
例えば、台風で屋根瓦が飛んだり、悪戯でガラスが割れたりする事態が起こり得ます。
これらの問題を早期に対処しないと、建物はさらに破損し、修復が困難になることもあります。

また、室内も定期的に換気しないと、カビや湿気による劣化が進むでしょう。
結果として、空き家は内外からの劣化により、廃墟へと変わってしまう可能性が高まります。

2.敷地内の雑草の問題

空き家の敷地が放置されると、雑草が生い茂ります。
これは見た目の問題だけでなく、野良犬や野良猫、害虫の繁殖地になるリスクも伴います。
庭の管理を怠ることは、周囲の環境にも悪影響を及ぼすため、注意が必要です。

3.近隣住民への影響

放置された空き家は、周囲の住民にとっても脅威となります。
成長した樹木が隣家の屋根を覆うようになると、倒れるリスクが高まり、隣人の安全を脅かします。
また、枯葉の堆積や不法投棄されたゴミの悪臭など、さまざまな問題が発生する可能性があります。
これらの問題は、空き家の所有者にとっても法的な責任を問われることにつながります。

4.加害責任と法的リスク

空き家が原因で事故が発生した場合、所有者は加害責任を問われることがあります。
例えば、台風により建物の一部が飛散し、人や他の物に被害を与えた場合、その責任は相続した人に及びます。
このようなリスクを避けるためにも、空き家の適切な管理が求められます。

5.経済的な負担

空き家を放置すると、固定資産税の支払いが続きます。
特に、特定空き家に指定された場合、税額が増加することもあります。
これは経済的な負担となり、所有者にとっての重い責任を意味します。

6.管理の委託に伴う費用と手間

空き家を適切に管理するためには、第三者に委託することが必要になる場合があります。
特に、遠方にある場合、定期的な点検や管理は困難で、専門の管理会社に依頼する必要が生じます。
これには追加の費用と手間が発生し、所有者にとってはさらなる負担となります。

空き家が放置されてしまう原因

1.固定資産税の軽減のため

多くの人が空き家を放置する主な理由の1つは、固定資産税の軽減です。
建物がある場合、固定資産税が更地よりも低くなるため、経済的な理由から空き家をそのままにしてしまうケースがあります。
しかし、2015年以降、倒壊の危険が高い空き家は特定空き家とされ、税の軽減措置が適用されなくなりました。
そのため、現在では空き家を放置しておくことに以前ほど税金面でのメリットはないと言えます。

2.処分に伴う費用と手間

空き家を処分するには、多額の費用が必要です。
亡くなった親が処分費用を用意していない場合、子どもがその費用を負担することになり、処分をためらう原因となります。
また、専門家に相談する手間や、物件の立地や状態による売却価格の不確実性も、処分を後回しにする理由となっています。

3.思い出の重み

多くの人が実家を処分できない理由の1つに、家族の思い出が大きく関わっています。
特に、田舎から都会に出た子どもにとって、実家は帰る場所としての意味を持ち、捨てられない思い出の品を置いておく場所として重要視されます。
仏壇がある場合、その精神的な重みはさらに増し、実家を手放すことへの躊躇を強めます。

実家の空き家を処分する方法は？

実家の空き家を処分する際、多くの選択肢が存在しますが、その中でも特に「売却」が現実的であると言えます。
他の方法には、自治体への寄付や空き家バンクへの登録、解体、無償譲渡などがありますが、これらにはそれぞれ何らかのデメリットが伴います。

1.自治体への寄付
自治体に実家を寄付する選択肢もありますが、これは現実的ではありません。
自治体は明確な使用目的がない建物や土地の寄付を受け入れることは少なく、寄付を受け入れると固定資産税の課税ができなくなるため、財政的な負担が増加します。
さらに、寄付された物件の管理費用も税金から支出される必要があります。

2.空き家バンクへの登録
空き家バンクに登録して買い手を探す方法もありますが、このシステムは自治体が運営するため、不動産の専門知識が不足していることが多く、売却活動やサポートが十分でないことが問題です。
また、買い手が見つかっても、スムーズに売買契約が成立する保証はありません。

3.解体
老朽化した実家を解体する選択肢もありますが、これには高額な解体費用がかかり、その費用を土地の売却で回収できる保証はありません。
また、解体後の土地は固定資産税が大幅に増加するリスクも伴います。

4.無償譲渡
無償譲渡は、物件を無料で手放す方法です。
しかし、この方法では、物件の価値を全く回収できず、貰い手が見つかる保証もありません。

以上の点から、実家の空き家を処分するには、売却が最も現実的な方法であると言えます。
売却には、仲介業者を通じた方法と、買取業者に直接売る方法がありますが、特に買取は迅速かつ手間が少ないため、効果的な選択肢となり得ます。

空き家買取のメリット・デメリット

空き家を買取に出すことには、多くのメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。

メリット

空き家買取の最大のメリットは、迅速な売却が可能であることです。
買取では、不動産会社が直接買い手となるため、買取意志が明確になれば、ほぼ確実に売却が成立します。
これに対し、仲介を利用する場合は、購入者を見つけるまで時間がかかり、売却が不確実になることがあります。
また、買取では、売主側の費用負担や手間が大幅に削減される点も大きな利点です。

デメリット

しかし、買取にはデメリットも存在します。
最も顕著なのは、売却価格が仲介を利用した場合に比べて低くなる傾向にあることです。
買取業者は、買い取った不動産を再販売することで利益を得るため、市場価格よりも低い価格での買取が一般的です。
また、特定の問題を抱える不動産の場合、買取が難しいこともあります。

以上の点を踏まえると、空き家の買取は迅速な売却を望む場合に適していますが、売却価格に関しては慎重な検討が必要です。
売主は、自身の状況やニーズに応じて、最適な売却方法を選択することが重要です。

まとめ

今回は、実家の空き家を放置するデメリットや空き家が放置されてしまう原因、空き家を処分する方法と空き家を買い取ってもらうメリット・デメリットをご紹介しました。
実家の空き家は様々な理由から放置されてしまいがちですが、放置することにはデメリットが多く、自分自身にとっても、周辺の住民にとっても望ましいことではありません。
そのため、適切な処分方法を事前に知っておき、処分の必要性が出た時点ですぐに対処することが重要です。
今回の内容を参考に、適切な空き家の処分を行いましょう。

家を売却する際の状況は、人によって様々です。
ローン返済済みの長く住んだ家を手放す場合もあれば、ローンをまだ完済していない状態で家を手放す場合もあります。

「ローンを完済していないが家を売却したい」
このような場合、どのような必要で家を売却すれば良いのでしょうか。
また、そもそもローン返済中の売却は可能なのでしょうか。
今回は、住宅ローン返済中の家の売却について解説します。

住宅ローンの返済中でも家を売却できる？

住宅ローンが残っている状態で家を売却するという行為は、一見すると不可能に思えるかもしれません。

しかし、実際には特定の条件を整えることで、このような売却も十分に可能となります。
具体的には、住宅ローンを完済し、さらに不動産に設定されている抵当権の登記を抹消するといった条件を整える必要があります。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、返済が行われなかった場合に備えて不動産を担保にする権利です。
この抵当権が存在する限り、家の売却は困難となるため、売却と同時にこの抵当権を抹消する手続きが必要となるのです。

また、売却を考える前には、ローンの残債がいくらなのか、そしてその残債を売却益や自己資金で完済できるのかをしっかりと確認する必要があります。
この確認が不十分だと、後で大きなトラブルに繋がる可能性が高まります。

特に、売却益と自己資金を合算した額がローン残債を上回るかどうかを計算することは、その後の資金繰りに大きく影響を与えます。
この計算が甘いと、売却後に資金繰りに苦しむ可能性が高くなってしまうため注意が必要です。

住宅ローン返済中の家を売却する際に確認すべきポイント

1.ローン残債の確認
ローン残債は、金融機関から送られてくる返済予定表や、直接金融機関に問い合わせることで確認が可能です。
この確認を怠ると、後で大きな問題に発展する可能性があります。

2.家の価値の見積もり
家の価値は、不動産会社に査定を依頼することで、現在の市場価格に基づいた評価が得られます。
この査定が低いと、売却益も少なくなり、ローン返済に差し支える可能性があります。

3.ローン残債と売却価格のバランスを確認する
ローン残債と売却価格を照らし合わせ、その差額がどれほどかを確認することが重要です。
この差額が小さいと、売却後の生活資金にも影響が出る可能性があります。

4.諸経費も考慮に入れる
仲介手数料を始めとした諸経費も考慮に入れ、最終的な売却価格とローン残債とのバランスをしっかりと計算しましょう。
手数料のように諸経費を考慮に入れないと売却後の資金繰りに影響が出てしまう可能性があるため、注意が必要です。

5.査定額の信頼性
査定額はあくまで目安です。
実際の売却価格は、市場状況や買い手のニーズによって変動する可能性があるため、査定額だけを頼りに売却を検討するのは危険だと言えます。

6.売却後の生活設計
売却後の生活設計も考慮に入れる必要があります。
新たな住まいを購入する場合、その資金計画もしっかりと立てておくことが重要です。

アンダーローンの家を売却する方法

売却金額でローン完済の可能性とそのメリット

アンダーローン状態とは、負債額が不動産価値よりも低い状態を指します。
この状態であれば、基本的に売却金額で住宅ローンを完済できるため、売却がスムーズに進行します。
こうしたメリットは、新居購入資金として売却金額を活用する「売り先行」戦略において顕著です。
売却金額がローン残高を上回るため、新居購入後の資金繰りにも余裕が生まれるでしょう。

・月々の返済負担の軽減
アンダーローンの状態では、住宅ローンが残っていることに変わりありません。

しかし、売却金額でローンを完済できるため、月々の返済負担が大幅に軽減されます。
これは、新居購入後の生活設計にも好影響を与えるでしょう。

・賃貸への転居を考慮する場合
もし新居への転居が賃貸である場合、月々の支払いを増やさずに済むため、先に家を売ってから引っ越しをすることが理想的です。
これにより、賃貸料と住宅ローンの二重負担を避けられます。

売却に伴う費用の計算とその重要性

売却手続きにおいては、仲介手数料や司法書士への報酬が必要になります。
これらの費用を計算し、用意しておくことで、売却プロセスを円滑に進められます。
特に、これらの費用が予想以上にかかると、売却後の資金繰りに影響を与える可能性があります。
そのため、事前にしっかりと計算を行い、必要な費用を確保しておくことが重要です。

・費用の詳細とその計算方法
仲介手数料や司法書士への報酬は、売却価格や地域によって異なる場合があります。
そのため、具体的な費用を事前に調査し、計算しておくことが望ましいです。

・予備費用の確保
売却にかかる費用以外にも、予期せぬ出費が発生する可能性があります。
例えば、修繕費や清掃費などです。これらも考慮に入れ、予備費用を確保しておくことが賢明です。

住み替えの選択肢とその戦略

新居への住み替えがある場合、売却先行か購入先行かを選ぶ必要があります。
売却先行は、売却金額を新居購入資金に充てやすいですが、購入先行では二重ローンのリスクがあります。
特に購入先行を選ぶ場合、つなぎ融資を活用することで、二重ローンのリスクを軽減できます。
つなぎ融資は不動産会社が提供するサービスで、一時的な資金不足を解消する手段となります。

ただ、購入先行を選択した場合、新居の購入と現在の住宅ローンが重なる期間が発生します。
このような状況を「二重ローン」と呼びますが、二重ローンでは多くのリスクが懸念され、大きな損失を生んでしまう可能性もあります。

しかし、つなぎ融資を活用すれば、こうしたリスクは軽減できます。

つなぎ融資は特定の不動産会社が提供するサービスです。
そのため、つなぎ融資を希望する場合は、そのサービスを提供している不動産会社を選ぶ必要があります。

オーバーローンの家を売却する詳細な方法とその選択肢

自己資金と売却代金で完済する

オーバーローンの場合、売却代金と自己資金を合わせてローンを完済する方法があります。
この方法はシンプルですが、十分な貯金が必要となります。
売却価格や売却にかかる費用を事前に正確に把握し、完済が可能かどうかを確認することが不可欠です。

・売却価格の詳細な調査
売却価格は、不動産の市場価格やエリア、物件の状態などによって大きく変動します。
そのため、専門の不動産評価士や不動産会社に相談して、可能な限り正確な売却価格を把握することが重要です。

・売却にかかる費用の計算
売却には仲介手数料や修繕費、税金など多くの費用が発生します。
これらの費用を正確に計算し、自己資金と合わせてローン完済が可能かどうかを確認する必要があります。

住み替えローンを利用する

住み替えローンは、新居購入時に残債を新しい住宅ローンに合算する手法です。
この方法を選ぶ場合、新居購入後のローン返済が厳しくなる可能性があります。
そのため、住み替えローンを利用する際は、その条件をしっかりと確認し、将来の返済計画に組み込む必要があります。

・住み替えローンの主な条件
住み替えローンを利用するためには、新しい住居を購入する意志があり、売却しても住宅ローンが残る、そして延滞の履歴がない、といった主な条件があります。

・返済計画の重要性
住み替えローンを利用する場合、月々の返済額が増加する可能性があります。
そのため、将来の返済計画をしっかりと立て、その上で住み替えローンを選択することが重要です。

任意売却を行う

任意売却は、金融機関との交渉により、特例で住宅ローンを完済せずに売却する方法です。
この選択肢は、特に厳しい金融状況にある場合に有用です。

ただし、金融機関の承諾が必要であり、一定の条件を満たす必要があります。
具体的には、住宅ローンの滞納状況や債権回収会社との関係などが考慮されます。

・任意売却の主な条件
任意売却を行うためには、住宅ローンを6ヶ月以上滞納している、または債権回収会社や保証会社によって一括返済されて代位弁済されているなど、特定の条件を満たす必要があります。

・信用情報への影響
任意売却は金融事故として信用情報に記載される可能性があります。
そのため、この選択をする際は、その後の金融取引にどのような影響が出るかを慎重に考慮する必要があります。

無担保ローンでの完済する

無担保ローンで残債を一括返済する方法もあります。
この方法は、他の方法が適用できない場合の最後の手段となります。
無担保ローンは担保が不要であるため、手続きは比較的簡単です。

しかし、利息が高い場合が多く、その後の返済が厳しくなる可能性があります。
無担保ローンは、通常の住宅ローンとは異なり、担保が不要です。
そのため、手続きが簡単で、急な資金調達にも対応可能です。

・高利息のリスク
無担保ローンの利息は通常の住宅ローンよりも高く設定されている場合が多いです。
そのため、この方法でローンを完済した場合、その後の返済が厳しくなる可能性が高いです。

まとめ

今回は、住宅ローン返済中の家の売却について、確認すべきポイントや、アンダーローン・オーバーローンの際の対応について解説しました。
住宅ローン返済中であっても、家の売却は可能です。

ただし、アンダーローンか、オーバーローンかによって必要な対応は異なるため、まずはご自身の状況を正しく把握し、計画的に売却を進めていくようにしましょう。

「空き家を解体したいが、解体すると出費が増えるのだろうか…」
「空き家を解体すると固定資産税が上がると聞いて、解体すべきかどうか迷っている…」
活用できていない空き家をお持ちの方の中には、こうした悩みを抱えている方もいらっしゃることでしょう。
実際、空き家を解体すると固定資産税額が上がり、負担が増える可能性があります。

今回は、そんな空き家の解体と固定資産税の関係について解説します。
空き家の解体をお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。

そもそも固定資産税とは？

固定資産税は、毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの固定資産を所有している方が納付する税金として知られています。
この税金は、地方税の一部であり、納付先は所有者が住んでいる自治体となります。
固定資産税の主な対象は、土地や家屋であり、土地には住宅用地や田、畑、山林などが、家屋には戸建て住宅や分譲マンションなどが含まれます。

固定資産税の納付は、原則として年4回に分けて行われます。
自宅に納税通知書が届いたら、その中の金額と納期を確認し、指定された方法で納付することが求められます。
納税の方法は自治体によって異なるため、詳しい情報は各自治体の公式サイトで確認すると良いでしょう。

なお、「固定資産税課税台帳」に名前が登録されている方は、固定資産の所有者として認識され、固定資産税の納付義務が生じるため、その土地や家屋に実際に住んでいない場合でも、所有しているだけで納付の義務が発生します。
そのため、空き家を所有している場合は、その土地や建物を活用しているかどうかに関わらず、固定資産税が発生するのです。

また、地価が高いエリアに位置する土地や家屋は、固定資産税の金額も高くなる傾向にあります。
特に、マンションの場合、新築時期や建物の構造、例えば鉄筋コンクリート造などが評価額に影響を与え、それに伴い固定資産税の金額も変動します。

建物の有無と固定資産税の関係

固定資産税の算出方法

固定資産税の額の算出方法は、土地と家屋で異なります。
土地の場合、課税標準額と標準税率1.4％を掛け合わせることで算出されます。

一方、家屋の場合は、課税台帳に登録されている価格と税率1.4％を掛け合わせることで算出されます。
ただし、この標準税率は自治体によって異なる場合があります。

また、土地の課税標準額は通常、課税台帳に登録されている価格と同じですが、税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも低くなることがあります。

固定資産税の評価替えとは

土地や家屋の評価に関しては、3年に一度評価替えが実施されます。
固定資産税はこの評価に基づいて決定されるため、評価替えの年は特に注意が必要です。

例えば、2021年度は評価替えの年として知られており、基準は2020年1月1日の公示地価となっています。

しかし、2020年1月は新型コロナウイルス感染症の拡大前であり、その後の地価の変動を反映していないため、実勢価格が下がっているにも関わらず、評価額の上昇により固定資産税評価が上がったケースがあります。
このように、固定資産税について考える際には評価替えの影響も考慮する必要があります。

固定資産税の軽減措置

固定資産税や都市計画税には、税額を軽減するための措置が存在します。
特に、建物が建っている住宅用地の場合、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されることで、税額が大幅に軽減されることがあります。
軽減措置は、居住者がいない空き家にも適用されるため、空き家の所有者もこの特例を利用できます。
つまり、空き家であっても、住宅が残っていれば、固定資産税や都市計画税が大きく減額されることになるのです。

具体的には、敷地面積200平方メートルまでの場合、固定資産税は1/6に減額され、都市計画税は1/3に減額されます。
また、敷地面積が200平方メートルを超える部分に対しては、固定資産税は1/3に減額され、都市計画税は2/3に減額されます。

空き家を解体すると固定資産税が増える

前述した「住宅用地の軽減措置特例」は、土地に建物が存在する場合に適用される税制上の特例です。

しかし、建物を解体するとこの特例は適用されなくなり、結果として固定資産税が増加する可能性があります。

固定資産税の基準日は1月1日になります。
顕著な例で示すと、12月31日に解体された場合と、翌1月1日に解体された場合（1月1日時点では建物は存在したことになる）では、その1日の違いで特例措置においては1年分の差が生まれることになります。
そのため、建物を解体する場合、いつ解体するかといったことも重要になります。

固定資産税が6倍になるケースは少ない

よく、「空き家を解体して更地にすると固定資産税が6倍になる」と言われることがありますが、実際には6倍にも増加するケースは少ないと言えます。
実際のところは、1倍から3倍程度の増加が一般的です。

解体後の固定資産税が6倍に増加しない理由は、家屋部分の固定資産税がなくなること、および自治体の「負担軽減措置」が適用されるためです。

家屋がなくなることで住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がったとしても、家屋がなくなっている分、家屋部分の固定資産税はなくなります。
そのため、単純に「住宅用地の特例が外れて固定資産税が6倍になる」という状況にはならないのです。

「負担軽減措置」とは、土地の評価額の変動に伴う税金の急激な増加を防ぐための制度で、特に解体後の固定資産税の増加を緩和する効果があります。

空き家解体後の固定資産税を減免する市町村も

日本全国で空き家問題が深刻化している原因の1つに、家を解体すると固定資産税が増加することがあると言われています。
このため、多くの空き家の持ち主は、解体費用や固定資産税の増額を懸念して、解体を踏み切れない状況が続いています。
そこで、一部の自治体では、空き家の解体後も固定資産税を減免する措置を導入しています。
減免措置の目的は、空き家の持ち主が解体を決断しやすくすることで、空き家問題の解消を促進することです。

減免の対象となるのは、住宅用地の特例が解除されていない空き家であり、「特定空き家」に指定されている場合は減免措置は受けられません。
また、自治体によっては、空き家バンクへの登録を条件とする場合もあります。

減免の期間は、2年から10年の間で、具体的な期間は自治体によって異なります。
また、減免される金額は、「本来の税額(住宅用地の特例がない場合の固定資産税)から、住宅用地の特例があるとみなして算出した税額」を差し引いた額となります。
減免措置があることで、空き家の持ち主は、解体後も固定資産税の増額を気にせず、安心して解体を進められるようになります。

まとめ

今回は、空き家解体と固定資産税の関係について解説しました。
空き家を解体すると固定資産税額が上がりますが、よく言われる「6倍になる」ということは必ずしも起こりません。

ただし、税金に関することはケースバイケースで、それぞれの空き家の規模や状況にもよるため、自分の場合ではどうかといったことをきちんと確認することが非常に重要です。
また、不動産や税金に関することは素人には難しい部分も多いため、判断が難しい点があれば、早めに不動産会社や専門家に意見を求めるようにしましょう。

住宅を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用することになります。
ローンで借り入れたお金は毎月少しずつ返済していくことになりますが、何らかの理由によって返済が滞ってしまう可能性も考えられます。
そのようにローンの返済が滞ると、せっかく購入した住まいが競売にかけられるおそれが出てきます。
今回は、そうした不動産の競売について、競売が行われる理由や流れ、デメリットを解説します。

不動産の競売とは？

不動産競売とは、裁判所の権力により、強制的に不動産の売却を進めるものです。
特に、住宅ローンの支払いが滞った際には、債権者である金融機関が裁判所に申し立てを行い、その申し立てが正当と認められると、競売が開始されます。

このような手続きが可能となる背景には「抵当権」という制度があります。
抵当権は、金融機関が不動産を担保として、住宅ローンが払えなくなった場合に、その不動産を売却して返済を求めるための保険のようなものです。
そして、この抵当権は住宅ローンが完済されるまで解除できません。
つまり、住宅ローンが完済されないまま返済が滞ると、抵当権に基づいて競売が行われ、不動産が売却されてしまう結果となるのです。

競売における売却価格は、入札によって決定されます。

しかし、売り出し時の価格は市場価格の6割程度に設定されることが多く、その結果、不動産が本来の価値よりも低い価格で売却されるリスクが高まります。
さらに、新たな所有者が決まると、債務者は強制的に立ち退くこととなり、その後も残債の支払いを続ける必要があります。

このような競売のリスクを考慮すると、債務者にとっては事前の対策が非常に重要となります。
適切な対策を取ることで、最悪のシナリオを回避することが可能となるでしょう。

家が競売にかけられる理由は？

1.ローンの滞納
ローンの滞納は、競売に至る最も一般的な原因です。
住宅ローンや消費者金融ローン、事業ローンなど、返済が滞ると債務不履行とされます。
この状態が続くと、債権者は裁判所に申し立てを行い、競売プロセスが始まる可能性があります。
特に住宅ローンの場合、抵当権が設定されているため、滞納が続くと競売のリスクが高まります。

2.相続問題
相続においても競売のリスクが存在します。
相続者間で意見が一致しない場合、裁判所が介入して競売が行われることがあります。
この場合、競売で得られた資金は相続者間で分配されます。
相続問題は、しばしば家族間の対立を引き起こすため、早めの協議と合意が求められます。

3.税金の滞納
固定資産税や都市計画税の滞納も、競売の原因となることがあります。
数年にわたる滞納が続くと、不動産が差し押さえられる可能性があります。
このようなケースでは、公売と呼ばれる手続きが行われます。
税金の滞納は、多くの場合、オーナーの財政状況が厳しいことを示しているため、注意が必要です。

競売の流れ

競売が実際に行われる流れは場合によって多少異なりますが、概ね以下のような流れで進められます。

1.一括返済の請求
ローンの滞納が続くと、債権者から一括返済が求められます。
債権者から一括返済が求められた瞬間、分割返済の権利は消失し、債務者は一括で返済しなければならなくなります。

保証会社が関与している場合、その会社が債務者に代わって返済を行い、債務者は今度は保証会社に対して返済義務を負います。
この段階で返済ができないと、次のステップへと進みます。

2.競売開始の通知
裁判所から「不動産競売開始決定通知」が届きます。
この通知が届いた瞬間、競売のカウントダウンが始まります。

3.現況調査の実施
裁判所の執行官と不動産鑑定士が訪れ、物件の状態を調査します。
この調査は拒否できず、その結果が評価書として裁判所に提出されます。

4.入札と情報開示
競売開始から数ヶ月後、入札の通知が届きます。
この通知には、入札期間や開札日、売却基準価格などが明記されています。

5.売却と所有権の移転
最終的に落札者が決まり、代金が納付されると、物件の所有権が新たな持ち主に移されます。
この時点で、債務者は物件を明け渡さなければなりません。

競売にかけられるデメリット

低価格で取引される

競売物件は市場価格よりも大幅に低い価格で取引されることが多いです。
競売物件は購入者側にもリスクがあるため、安価で落札される傾向があるのです。
この低価格での取引は、債務者にとっては大きな損失となります。
具体的な相場としては、市場価格の6~7割程度での売却が一般的です。

この価格差は、債務者が返済しなければならない残債に直接影響を与え、経済的な負担が増大します。
さらに、この低価格での取引は、購入者側にもリスクがあるため、競売物件に対する需要が限定され、価格がさらに下がる可能性もあります。
このような状況を避けるためには、競売が始まる前に、債権者との交渉や他の方法での売却を検討することが重要です。

引っ越し時期を決められない

通常の売買では引っ越しのタイミングを調整できますが、競売の場合はその自由がありません。
代金が支払われた瞬間、退去しなければならないのです。
この制限は、生活の計画を大きく狂わせる可能性があります。
特に、子供の学校や職場との距離、新居の準備など、多くの要素が絡むため、計画的な移動が困難になります。

こうした弊害があるため、万が一競売が始まったら余裕をもって引っ越しを済ませておくべきだと言えます。
また、所有権が移転された家に住み続けると、不法占拠となり、強制退去のリスクが高まります。
このような状況を避けるためには、競売が始まる前に、債権者との交渉や他の方法での売却を検討することが重要です。

プライバシーが守られないおそれがある

競売にかけられると、その情報は公開されます。
近隣の住民や不動産業者が物件を訪れることもあり、プライバシーが侵害される可能性が高まります。
特に、強制退去が行われる場合、その事実は広く知れ渡る可能性があります。
物件情報が裁判所やネット上で公開されるため、購入希望者や不動産会社などが現地を訪れたり、近隣に状況を聞いたりすることがあります。

このような状況は、社会的な評価や信用にも影響を与える可能性があります。
そのため、プライバシーの保護には特に注意が必要です。
競売が始まる前に、債権者との交渉や他の方法での売却を検討することで、このようなリスクを最小限に抑えられます。

追加の費用負担がある

競売には手数料や登録免許税、予納金など、多くの追加費用が発生します。
これらの費用は債務者が負担する必要があり、負担がさらに増大するのです。
約100万円ほどの費用が発生する場合もあり、これは債務者負担となります。
このような追加費用は、すでに経済的に厳しい状況にある債務者にとって、さらなる重荷となります。

費用の詳細については、申立手数料、郵便切手代、登録免許税、予納金などがあります。
これらの費用は、競売の手続きが進むにつれて発生するため、事前に確認しておくことが重要です。
競売が始まる前に、債権者との交渉や他の方法での売却を検討することで、このようなリスクは最小限に抑えられるでしょう。

まとめ

今回は、家が競売にかけられる理由と競売の流れ、デメリットについて解説しました。
家が競売にかけられることには、「低価格で取引される」「引っ越し時期を決められない」「プライバシーが守られないおそれがある」といったデメリットがあります。

せっかく購入した住まいが競売にかけられることがないよう、家を購入する際には無理のないローンの返済計画を建てることが何よりも重要です。
これから家を購入するという方は、競売の存在についても認識しておき、適切なローンを組むようにしましょう。

近年は空き家の増加が社会的に問題となっており、実際に空き家をお持ちである、あるいは、今後空き家を相続する予定があるという方もたくさんいらっしゃいます。
そうした状況の中、空き家の売却をお考えの方もいらっしゃいますが、そうした方の中には、「売却時にかかる税金のことがよくわからない」「税金がどのくらいかかるのか不安」「少しでも税金を抑える方法を知りたい」などとお考えの方も多くいらっしゃることでしょう。
そこで今回は、空き家を売却した際にかかる税金や、売却時に使える特例、特例適用にあたっての注意点をご紹介します。
これから空き家の売却を控えているという方は、ぜひ最後までご覧ください。

空き家売却でかかる税金とは？

譲渡所得税・住民税とは

空き家を売却する際、最も気になるのが税金の問題です。
特に、売却によって利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されることを理解しておく必要があります。

この税金は、空き家を所有していた期間によって異なる税率が適用されます。
具体的には、所有期間が5年を超える場合、譲渡所得税率は15％、住民税は5%となります。
一方、5年以内の場合は、譲渡所得税率が30％、住民税が9%となります。
このように、所有期間が長ければ長いほど税率が低くなるため、売却を検討する際のタイミングも重要となります。

なお、親が所有していた期間も税率の計算に含まれるため、相続直後でも長期譲渡所得の税率が適用されることがあります。
つまり、親が長く所有していた不動産を相続した場合、その利益に対する税率が低くなるメリットがあるということです。

復興特別所得税とは

2013年から2037年までの間、日本国内での所得に対して「復興特別所得税」として基準所得税額の2.1％（長期譲渡所得の場合 30% × 2.1% = 0.63%、短期譲渡所得の場合 15% × 2.1% = 0.315%）が追加で課税されます。
この税金は、東日本大震災の復興支援のために導入されたもので、空き家の売却による所得にも適用されるため、注意が必要です。

印紙税・登録免許税とは

売却に関連する手続きには、印紙税や登録免許税といった税金がかかります。
印紙税は、売却にかかる契約書などの文書に貼付するもので、金額は数千円から数万円程度となります。
一方、登録免許税は、売却時の登記申請に関連して課税されるものです。
例えば、抵当権抹消登記を行う場合は2,000円（土地 1,000 円 + 建物 1,000 円）、相続登記の場合は「固定資産税評価額×0.4％」相当となります。
ただし、売却時の所有権移転登記の登録免許税は、一般的に買主が負担するため、売主は支払う必要がありません。

空き家売却で使える特別控除・特例は？

相続空き家の3,000万円特別控除とは

「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続や遺贈によって取得した空き家の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度のことを指します。
この制度は、相続や遺贈によって取得した空き家の譲渡所得(売却益)から最大3,000万円まで差し引ける特例として存在します。
この特例は、日本国内で増え続ける空き家問題に対応するため、2016年の税制改正により創設されました。
この控除を利用することで、古くて耐震性が低い空き家の売却を促進し、空き家問題の深刻化を防ぐことが目的とされています。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いたものとして計算されます。
具体的には、譲渡所得＝売却価格－(取得費＋譲渡費用)という式で求められます。

売却価格は、不動産を売却した際に得られる代金を指します。

取得費は、不動産の購入や取得時にかかった費用を指します。
特に、相続した不動産の場合、取得費は被相続人が支払った金額を基に計算されます。
しかし、被相続人も相続で家を取得していたり、購入時の費用が不明な場合が多いです。

譲渡費用は、不動産の売却時にかかった費用を指します。

概算取得費の適用とその影響

購入時の費用が不明な場合、売却価格の5％を取得費として譲渡所得を計算する方法があり、これを「概算取得費」と呼びます。
この方法を利用すると、譲渡所得が高額になりやすくなるため、税金の負担も増加する可能性があります。
不動産売却の税金は、譲渡所得に税率をかけ合わせて計算されるため、相続した不動産の売却による税金を抑えるためには、譲渡所得を小さくする「相続空き家の3,000万円特別控除」の利用が鍵となります。

控除の適用要件

相続空き家の3,000万円特別控除の適用には、多くの条件が設けられています。
以下はその主な条件です。

・建物だけでなく土地も相続していること
・相続があった日から3年後の年末までの間に売却していること
・区分所有建物(マンション)でないこと
・1981年5月31日以前に建築された建物であること
・被相続人が亡くなる直前まで居住していた家であること
・同じ被相続人の相続で既に空き家特例を利用していないこと
・買主は第三者であること
・売却金額が1億円以下であること
・売却する建物に一定の耐震性が認められること
・相続してから売却するまで、賃貸に出していないこと

これらの条件は、空き家問題の解決を目的とした特例のため、厳格に設定されています。
特に、耐震性の条件や売却金額の制限などは、安全性や市場価格を考慮したものとなっています。
空き家特例の背景には、深刻化する空き家増加の問題があり、この特例は古くて耐震性が低い空き家の増加を抑制する目的で作られました。

また、上記の要件以外にも、様々な細かい条件が定められているため、実際に特例の利用をお考えの方は、詳しい要件について事前に確認しておく必要があります。

特例適用にあたっての注意点は？

1.兄弟間での相続と特例控除

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続人ごとに最大3,000万円の控除が適用されます。
例えば、兄弟で同じ不動産を2分の1の持分で相続した場合、それぞれが3,000万円の控除を受けられます。
ただし、被相続人の土地と建物の両方を相続して売却することが条件となるため、一方が土地、もう一方が建物を相続するような場合、特例の適用は受けられません。

2.自宅と相続空き家の同時売却

自宅の売却に際しても、特定の条件下で居住用財産の3,000万円特別控除が適用されることがあります。
ただし、1年の間に自宅と相続空き家の両方を売却する場合、これらの特例を併用することはできても、合計の控除額は3,000万円が上限となります。

3.過去の相続との関連性

例えば、数年前に一方の親が亡くなり、その際に家の半分を相続した後、もう一方の親が亡くなったといった場合、特例の適用は新たに相続した部分にのみ適用されます。
全体の価値ではなく、新たに相続した部分の価値にのみ3,000万円の控除が適用される点を理解しておくことが重要です。

4.他の特例との併用

空き家の3,000万円控除は、他の特例と併用できます。
例として、小規模宅地等の特例や居住用財産の3,000万円特別控除などが挙げられます。
ただし、「取得費加算の特例」は併用できないため、どちらの特例を利用するか、またどちらを適用する方が税金が有利になるかを事前に確認することが必要です。

まとめ

今回は、空き家売却にかかる税金と、利用できる特例、特例適用時の注意点について解説しました。
空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税などの税金を支払うことになります。
これらの税金を納める際には、相続空き家の3,000万円特別控除などの特別控除を利用できるケースがあるため、空き家の売却を行う前にこうした制度についてはよく理解しておくことが大切です。

不動産売却の税金に関する制度には難解な点も多く、今回ご紹介した以外にも様々な制度が存在します。
空き家を売却する際には、早めに専門家に相談し、失敗のない売却を行ってくださいね。

空き家の売却を検討している方々の中には、売却後の確定申告についての知識が不十分な方も多いでしょう。
確定申告は、売却による利益や損失、そしてそれに伴う税金の取り扱いに関する非常に重要な手続きです。
この記事では、空き家の売却後の確定申告について、基本的な知識から詳細な手続きまでを解説していきます。
「そもそも確定申告とは何か」といったことからお伝えしていきますので、空き家売却後の確定申告の基本を知りたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。

そもそも確定申告とは何か？

確定申告は、私たちが1年間で得た「もうけ」、すなわち収入に対してかかる税金（所得税）を自分で計算し、それを国に報告する手続きのことを指します。
この「もうけ」のことを税法上では「所得」と呼びます。
私たちの生活を支えるためには、会社を経営する、アパートを経営する、株式の配当金で生活するなど、さまざまな方法で「もうけ」を出す必要があります。

この「もうけ」は、税法上では以下の10種類の所得に分類されます。

・利子所得
・配当所得
・事業所得
・不動産所得
・給与所得
・退職所得
・譲渡所得
・山林所得
・一時所得
・雑所得

この税法の世界では「もうけ（所得）が出たら税金を払う」というのが基本原則となっています。
そして、1年間で得た「所得」を集計し、その上で税金を計算して自ら申告・納税するのが確定申告です。
このような方式、つまり納税者が自分で納める税金を計算し、申告する方法を「申告納税方式」と言います。

確定申告が必要な人はどんな人か？

確定申告は、特定の条件を満たす人々に対して必要とされる手続きです。
具体的には、個人事業主やフリーランスの方、副業を持つサラリーマンなどが該当します。

【サラリーマンの場合】

サラリーマンの中でも、以下の条件を満たす方は確定申告が必要です

・主たる給与収入が2,000万円を超える場合
・年末調整が行われなかった場合
・2ヵ所以上から給与を受け取っており、主たる給与収入で「年末調整」が行われているが、「従たる給与」の収入合計が20万円を超える場合
・副業や賃貸収入、不動産の売却などで得た所得が20万円を超える場合
・同族会社の役員として、給与以外にも利息や家賃などの収入を得ている場合

【サラリーマン以外の場合】

・個人事業やフリーランスで得た所得がある場合
・土地やアパートを賃貸して得た所得がある場合
・公的年金等を受け取っているが、その収入からの所得がある場合

確定申告をしないとどうなるのか？

確定申告を怠った場合、さまざまなペナルティが発生します。
具体的には、税金に無申告加算税や延滞税がかかる可能性があります。
さらに、青色申告の特別控除の枠が減額されることもあります。

最も厳しいペナルティとして、2年連続で確定申告の提出が遅れると、青色申告の承認が取り消されることもあります。
最悪の場合、脱税として法的な処罰を受けるリスクもあります。
確定申告は、個人事業主やフリーランスなどの自営業者にとって、1年の仕事を締めくくる大切な作業となっています。

空き家売却後の確定申告とその詳細

空き家を売却して利益が発生した場合は、サラリーマンであるかどうかといったことに関わらず、確定申告が必要になります。
空き家を売却した際に生じる利益は「譲渡所得」として扱われ、その利益に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。

利益が出た場合の確定申告

空き家を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
この税金は、売却価格から取得費や売却費用を差し引いた金額に対して計算されます。
具体的には、譲渡所得＝売却価格－(取得費＋売却費用)となります。
取得費には、空き家の購入金額や仲介手数料などが含まれ、売却費用には売却時の仲介手数料や印紙代などが含まれます。

損失が出た場合の確定申告

一方、売却によって損失が出た場合、基本的には確定申告の義務はありません。
しかし、この損失を確定申告することで、他の所得との損益通算が可能となります。
これにより、節税のメリットが生じる場合があります。

譲渡所得税の詳細と税率
譲渡所得税は、不動産や株式の売却によって得られる利益に対して課される税金です。
この税金の税率は、所有期間や売却価格、利益の額などの条件によって異なります。
具体的には、所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63%となります。

税金対策としての特例

空き家の売却に際して、税金を節約するための特例が存在します。
これには、3000万円の特別控除や、所有期間10年超の軽減税率特例などがあります。
これらの特例を利用することで、税金の負担を大きく軽減できます。

しかし、これらの特例を利用するためには、一定の条件を満たす必要があります。
特に、3000万円の特別控除は、長年住んでいた家を売る場合や、住まなくなってから3年以内に売却する場合など、特定の条件を満たす必要があります。

また、所有期間10年超の軽減税率特例を利用する場合、所有期間が10年を超えていることが条件となります。
この特例を利用すると、税率がさらに低くなります。

このように、空き家の売却に関する確定申告や税金は、多くの条件や特例が存在します。
適切な知識と対策を持って取り組むことで、税金の負担を軽減できます。

空き家売却後に確定申告をする流れ

1.各種費用の計算

空き家売却の際、まず最初に考慮すべきは「取得費」「譲渡にかかる経費」「減価償却費」の計算です。
これらの費用は、売却益の算出において非常に重要です。

取得費には、空き家の購入代金や不動産取得税、印紙税などが含まれます。
一方、売却にかかる経費としては、仲介手数料や名義書換料などが考慮されます。
また、減価償却費は、物件の取得価額に基づいて計算され、経年劣化による価値の減少を反映するものです。

2.課税譲渡所得金額の計算

各種費用を計算した後、次は空き家の売却益、すなわち「譲渡所得」を算出します。
この所得は、取得日から売却した年の1月1日までの所有期間に応じて、長期または短期の譲渡所得として分類されます。
そして、それぞれの所得に対応する税率で税金が計算されます。

3.必要書類の準備と申告

最後に、確定申告に必要な書類を準備します。
これには、確定申告書や譲渡所得の内訳書などが含まれます。
特に、各種特例を受けるためには、不動産の売却や所有期間、支出を証明する書類が必要となります。
書類は、国税庁のページからダウンロード可能で、完成した確定申告書はe-Taxや税務署への持参、郵送で提出できます。

まとめ

空き家の売却後の確定申告は、一見複雑に思えるかもしれませんが、ステップを踏んで進めることでスムーズに完了します。

まず、各種費用の計算を行い、取得費や売却にかかる経費、そして減価償却費をしっかりと把握することが大切です。
次に、譲渡所得の算出を行い、適切な税率を適用して税金を計算します。
この税率は、所有期間によって変動するため、正確な期間を確認しておくことが必要です。
最終ステップとして、確定申告に必要な書類を整え、税務署に提出します。
特例を利用する場合は、関連する書類も忘れずに準備しましょう。

確定申告は、適切な知識と準備をもって取り組むことで、難なく進められます。
不明点や疑問が生じた場合は専門家のアドバイスを求めつつ、正確な申告を心がけましょう。

家を売りたいと考えている方は多いでしょう。
しかし、実際に家を売る過程は思ったよりも複雑で、多くの人が家が売れないという問題に直面します。
そこで今回は、「引っ越したいのに家が売れねい」という場合に起こる問題やその原因、そして家を効果的に売るためのコツを解説します。
「これから家を売ろうと思っている」「売り出し中の家が売れずに困っている」といった方は、ぜひ最後までご覧ください。

引っ越したいのに家が売れないとどうなる？

家を売りたいと考えているのに、なかなか売れないという状況は非常にストレスフルです。
以下に、そのような状況で起こり得る問題を詳しく解説します。

1,新居の購入が難しくなる

多くの人は、現在の家を売却して得た資金で新しい家を購入する計画を立てます。
しかし、現在の家が売れないと、新しい家の購入資金を工面することが難しくなります。
また、理想の物件を見つけた場合でも、すぐに購入できなくなるリスクが高まります。
さらに、売却に時間がかかると売却価格が予想よりも低くなる可能性もあり、新居の購入計画が大きく狂ってしまうことも考えられます。

2.住宅ローンの問題が生じる

今の家の住宅ローンが残っている場合、新しい家のローンを組むことが難しくなる可能性があります。
特に、ダブルローンのリスクが高まるため、返済計画が立てにくくなります。
返済が回らない、経済的な負担が増大するなど、金銭的な問題が生じる可能性が高まります。

3.固定資産税の二重支払いをすることになる

元の家が売れずに2つの家を所有することになった場合、固定資産税を二重で支払うことになります。
この税金は、所有している物件に対して毎年課されるもので、たとえ住んでいなくても所有しているだけで支払いが発生します。
2つの家を所有していると、その分だけ固定資産税の負担が増大するのです。

4.管理の負担が増える

売り出し中の家の管理は継続的に必要です。
良い状態で売却するために、換気や通水、雨漏りのチェックなど、定期的な管理が求められます。
これらの管理を怠ると、内見時に好印象を与えられず、売却が難しくなる可能性があります。
また、管理を怠った結果、シロアリ被害や水回りのトラブルなど、様々な問題が生じるリスクも考えられます。

5.売却の難易度が上がる

長期間売れない状態が続くと、広告に長い間掲載されるため、買い手から「何か売れない原因があるのではないか」と疑念を抱かれる可能性があります。
このような状況が続くと、いくら良い物件であっても、買い手の気持ちが離れていってしまう可能性があります。

引っ越したいのに家が売れない原因は？

家が売れない原因はその家や売り出し方の状況によって様々ですが、よくある原因としては例えば以下が挙げられます。

1.販売価格が高すぎる

周辺の不動産の相場を考慮せずに高額で出してしまうと、当然ながら買い手がつきにくくなります。
特に、特別な設備や特色がないのに高額な価格を設定してしまうと、購入希望者が敬遠してしまう可能性が高まります。
適切な価格設定は、売却を成功させるための最も基本的なポイントです。

2.不動産会社が合っていない

適切な不動産会社を選ばないと、適切な売却活動が行われず、家の情報が広まらない可能性があります。
例えば、不動産会社によっては、囲い込みという手法を使って、他の不動産会社からの物件に関する問い合わせを遮断するといったことをする場合があります。
このような状況を避けるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

3.宣伝効果が低い

宣伝活動が十分でないと、多くの人に物件情報が届かず、内覧者が少なくなることがあります。
特に、インターネットやSNSを活用した宣伝活動が不十分であると、若い世代の購入希望者に情報が届かない可能性が高まります。
効果的な宣伝活動は、売却の成功のための重要なポイントです。

4.内覧対応が不十分

内覧時の印象が悪いと、購入意欲を削ぐことになります。
特に、居住中の家を内覧する場合は、生活感を感じさせないように注意が必要です。
また、内覧時には、物件の良い点や特色を効果的にアピールすることで、購入希望者の心を掴めます。

5.売り出しのタイミングが悪い

需要の少ない時期に売り出すと、購入希望者が少なくなります。
特に、年末年始や夏休みなどの長期休暇中は、購入希望者が少なくなることが考えられます。
適切なタイミングでの売り出しは、売却の成功のための重要なポイントです。

引っ越したいのに家が売れないときはどうすれば良い？

「引っ越したいのに家が売れない」という問題に対処するためには、いくつかの要因を考慮し、適切な対策を講じる必要があります。
以下では、家が売れない場合にとるべき対処法をご紹介します。

売出金額を適切に設定する

家が売れない主な原因の1つは、売出金額が適切でないことです。
市場の動向や周辺の物件の相場をしっかりと把握し、極端に高額でないように設定することが重要です。
担当者との相談を通じて、適切な金額に見直しを行うことが求められます。

また、売出金額の最終決定権は売主にありますので、自身の希望と市場の動向をバランス良く考慮することが大切です。
さらに、近隣の物件との比較や、過去の取引事例を参考にすることで、適正な価格を設定できます。

不動産仲介業者の選択を見直す

売却活動の進捗が思わしくない場合、仲介業者の選択を見直すことも考慮すべきです。
宣伝活動や営業力は、買い手のつきやすさに大きく影響します。
地域に詳しい仲介業者を選ぶことで、物件の魅力を最大限に伝えられます。

また、仲介業者の対応や宣伝活動の質も重要なポイントです。
信頼できる業者を選ぶことで、スムーズな売却活動を進められます。
さらに、業者の評判や過去の実績を確認することで、より信頼性の高い業者を選択できます。

物件の価値を向上させる

物件の価値を向上させるための方法として、「ホームインスペクション」や「ハウスクリーニング」が挙げられます。
ホームインスペクションは、住宅の劣化状況や不具合の有無を専門家が診断するサービスです。
このサービスを利用することで、物件の問題点や改善点を明確にできます。

一方、ハウスクリーニングは、特に水回りや床、壁紙などの清掃を専門業者に依頼するサービスです。
清潔な状態で物件を売り出すことで、買い手の興味を引きやすくなります。

これらのサービスを利用することで、物件の魅力を高め、売却を成功させる可能性が高まります。

売却のタイミングを再検討

売却のタイミングが悪い場合、買い手が見つからないことも考えられます。
季節や市場の動向、周辺物件の売り出し状況などを考慮して、最適な時期に売り出すことが重要です。
特に、物件が多数売り出されている時期や、一般的に不動産の動きが鈍い時期は避けるようにしましょう。
また、物件の特性や地域のイベントなども考慮することで、最適なタイミングを見極めることができます。

その他の対処法

上記の方法以外にも、物件の魅力を最大限に伝えるための宣伝活動や、買主に有利な条件を提供することで、成約率をアップできます。
また、不動産買取業者に直接売却する方法も考慮する価値があります。
特に、一般的な買主からの需要が見込めない物件の場合、買取業者が積極的に買い取ってくれる可能性があります。

ここまで複数の対処法を紹介してきましたが、対処法はこれ以外にも様々なものが挙げられます。
家が売れない場合はあらゆる原因を考え、プロにも意見を求めつつ、最適な対処法を考えましょう。

まとめ

家を売却する際には、多くの要因が影響します。
売出金額の適切な設定、信頼できる不動産仲介業者の選択、物件の価値を向上させるための施策、売却のタイミングの再検討など、様々な対策を講じることで、家の売却をスムーズに進められます。
さらに、市場の動向や業者の評判など、多角的な情報を収集することで、より確実な売却を実現することができます。
今回の内容を、少しでも家の売却に役立てていただければ幸いです。