築浅賃貸物件の8割で宅配ボックス

　

若者が築浅の賃貸物件で求める設備トレンドは、宅配ボックスや無料インターネット。リノベ物件も注目されています。
築3年以内の物件では、一人暮らし向けの築浅物件では「洗面所独立」が8割、「コンロ2口以上」は7割の物件に備わり、「インターネット無料」も7割に達しています。
また、築浅の8割以上には「宅配ボックス」が設置されており、不在時でも確実に受け取れるといったニーズを満たしています。
リノベ物件は築浅物件よりも割安な価格で借りられることが若者に魅力的です。ただし、ペット飼育など特定の要件を満たす物件を探す際には、苦労することもあるようです。

日本経済新聞より

ネット通販を多用する人で、一人暮らしだと宅配ボックスは必須でしょうね。今なら補助金も出ますし、比較的安価な設備ですので今後更に普及率は上がると思われます。ペット可は需要は高いですが、賃貸で探すとなるとまだハードルが高いですね。

　

2024年4月より改正障害者差別解消法が施行

　

2024年4月から事業者による障害者への合理的配慮の提供が義務化されます。
合理的配慮とは、障害のある人が社会生活において不当な差別を受けずに活動できるよう、障害を理由としたバリアを取り除くための対応のことです。
具体的には、物理的な環境への配慮、意思疎通への配慮、ルールや慣行の柔軟な変更などが考えられます。
2024年4月1日からは、事業者による合理的配慮の提供が義務化されます。
事業者と障害のある人は、建設的対話を通じて、適切な解決策を模索することが重要です。
相談窓口として、「つなぐ窓口」が設置されています。

政府広報オンラインより

あまり話題になっていないかもしれませんが、あと1か月後余りで同法律が施行されます。家主や不動産業者もどのような対応が必要となるかを整理し、ガイドラインを策定しておく必要がありそうですね。

　

高齢者の賃借のハードルを軽減

　

政府は、単身高齢者や低所得者を含む借り手が家賃を滞納した場合に立て替える保証業者を認定する制度を整備しています。
これにより、賃貸空き家の活用を促進し、大家と借り手が安心して住宅を貸し借りできるようになります。
具体的には、要配慮者の保証を引き受けることや緊急連絡先を個人に限定しない条件で認定されます。
また、指定法人は入居者の日常の安否確認や見守りを提供し、空き家の増加を防ぐためにも重要です。

日本経済新聞より

こちらも前記事と類似する内容になります。今後高齢の単身者の割合は増加していきますので、賃貸人にとって優良な賃借人の確保は難しくなる一方ということになります。高齢者などの社会的弱者や外国の方などを安心して受け入れられるということは、双方にとってメリットがあることなので、このような政策は積極的に採用してほしいですね。

　

地震保険の加入率30%程度にとどまる

　

能登半島地震において、日本政府は最大300万円の生活再建支援金を事実上倍増する方針を打ち出しています。
しかし、日本は地震大国でありながら、地震保険の加入率は約30%と低く、普及が進んでいません。個人資産への事後救済の広がりは、平時の備えに水を差す可能性があります。
被災地では高齢者や資金の借り入れ・返済が困難な世帯に最大300万円の給付を予定しています。
地震保険は火災保険に付帯しており、国が再保険で民間のリスクを一部引き受けています。しかし、利潤が織り込まれていないため、契約者の意思で加入しない選択も可能です。耐震補強も重要であり、公助だけでは限界があるため、行政側から積極的な啓発が求められています。

日本経済新聞より

地域によってかなり格差はあると思いますが、思ったより加入率は低いですね。加入の際は火災保険のオプションで条件もあり、それも二の足を踏む要因になっているのかもしれませんね。それにしても地震保険が国の再保険となっていることは知りませんでした。保険会社にとってもリスクがある商品ということなんでしょうね。

日銀副総裁のマイナス金利解除に関する発言

　

日銀副総裁の内田氏はマイナス金利政策の解除に向け準備が進んでいると発表。次回の金融政策決定会合での解除が予想され、変動金利ローン利用者に注目が集まる。多くの銀行では基準金利上昇は見込まれないが、内田氏は金利上昇に慎重であり、適用金利上昇の可能性があることを強調。新規借り入れ者、既存借り入れ者双方に影響が及ぶ可能性あり。

日本経済新聞より

マイナス金利解除が現実味を帯びてきました。特にローンを抱えている方は自分にどう影響するのか気になるところです。金融緩和政策の一番のデメリットは、どのように終わらせるかが大変難しいところなのだそうですが、住宅ローンについては借りている人もこれから借りる人も大きな影響が出そうですね。

　

相続した空き家の特例が2024年1月から改正

　

2024年1月1日から、相続した空き家を売却しやすくする税制の特例が変更され、相続人が3年以内に売却すれば3000万円の特別控除が適用される。特例は2027年12月31日まで延長され、耐震工事や取り壊しをした建物も対象になった。ただし、相続人が3人以上いる場合は控除額が減額される。買い主が耐震工事や取り壊しをすることは売買契約書で規定されるが、個人がこれを行うのは難しく、不動産業者の支援が重要。税制の特例を利用する場合は税理士などの専門家に相談することが重要だ。

日本経済新聞より

近年空き家対策の法改正が多数施行されています。特に登記や税金については、事前に知っていると知らないとでは相続の後に大きな影響が出る可能性があります。逆に新たなルールを利用して、ベストな選択肢を選べるようにしたいところです。

　

住宅大手が提供するユニークなサービス

　

住宅大手のオープンハウスグループが提供するマッチングサービス「婚家結」が注目されている。条件に合う相手と「理想の家」を見つけるシステムで、価値観のズレを解消し、結婚後の住宅購入につなげる。利用者は条件を登録し、担当者が無料で相手を探す。初デートは内見で行い、サービスの需要は高まっている。将来的にはアルゴリズムを開発し、自治体との協業も視野に入れている。

日本経済新聞より

今週は目ぼしい記事が少なかったので、変わりダネを取り上げてみました。本当にこんなサービス使う人がいるのかなと思ってしまったのですが、記事によると「好調」とのことですね。意外と他のマッチングアプリよりも高いマッチング率が見込めるのかも？

■ マンション管理組合が資産運用に積極的
住宅金融支援機構の債券購入が過去最多で、空き駐車場のサブリースや修繕費の収益で負担を抑える。金利上昇で「マンションすまい・る債」利率は0.475%に。堺市の組合は購入し、利率0.525%確保。空き資産活用も増加。大規模修繕費用上昇に対応するため、法改正で管理組合がマンション住戸を取得できる仕組みも提案。資金不足の組合にとっては収益事業の可能性が広がる見通し。
日本経済新聞より

インフレ転換によりマンションの管理費にも影響が出てしまうんですね。知恵を絞って住民の負担を少しでも軽減しようとする試みは素晴らしいですね。

■ 住宅ローン「フラット35」を詐取の疑い
警視庁が指定暴力団関係者ら5人を逮捕。健康保険証や給与証明書を偽造し、2780万円を不正融資。逮捕者には不動産関連企業社員も含まれる。フラット35は35年間の全期間固定型住宅ローンで、警視庁は別の容疑者が1億円の不正融資にも関与した可能性を調査中。
日本経済新聞より

偶然にも先日のドラマ「正直不動産２」でもフラット35の不正受給について取り上げられていました。ローンの仕組みは複雑なものもありますが、きちんと理解しておきたいところです。

■ 国税当局が富裕層相続税の調査を強化
特別規定「総則6項」の適用が増加し、節税策に厳しい姿勢を示す。最高裁判決後、6項の利用が拡大し、不動産節税などにも適用されている。国税庁が事務運営指針を示し、積極的に活用している。ただし、過剰な適用についても懸念されており、専門家の助言を求めることが重要とされている。相続税の節税策に対する厳しい姿勢は今後も続く見通し。
日本経済新聞より

昨年から話題になっているタワマン減税の件ですね。まだ適用には曖昧な点が残るようですが、判例が積みあがるまでは様子見の状態が続くのでしょうか。

■ 二地域住居促進のための法案が閣議決定
政府が「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定。二地域居住を促進し、地方への人の流れを増やす目的で、市町村計画制度の創設や特定居住支援法人の指定制度を導入。二地域居住者向けの住まい・なりわい・コミュニティ提供活動を支援。施行後5年間で特定居住促進計画の作成を累計600件、特定居住支援法人の指定数を600法人と設定し、5年ごとに効果を評価し適切な措置を講じる方針。
R.E.portより

都心居住で資産に余裕がある人がターゲットの施策でしょうか。記事を読む限りでは具体的なイメージはつかめなかったので、今後注視してみようかと思います。

■ 記事概要

国交省がマンション管理組合向けの「標準管理規約」改正案を公表しました。

それによれば宅配ボックスやEV充電設備の設置について、過半数の賛成で可能になる見込みです。
23年度内の見直しを目指します。

重要議案には4分の3の賛成が必要な「特別決議」もありますが、荷物保管用の宅配ボックス設置は過半数の「普通決議」で可能となる見込みです。
設置が進まなかった背景に、宅配ボックス設置をどちらで行うかが不明瞭だったことも要因だったためです。

また、修繕積立金増額時の説明も求めることも盛り込まれています。

■ 所感

マンション居住者のためというのもありますが、トラックドライバーの2024年問題とEV普及促進に関連する動きになりますね。これらの課題は住民の立場によっては可否の分かれるところになりますが、将来のことを考えると、これらのハードルが下がるのは良いことのように思います。

■ 記事概要

老朽化したマンションの建て替えに進展の兆候が見られます。

マンション管理組合がコンサルタント会社に相談し、議論を進めるケースが出てきています。
建替えの条件を緩和する法改正も追い風となっています。

建て替えを支援するコンサルタント会社の需要は増加しており、成功事例も増えています。
今後、入居者の高齢化や購入自己負担額の問題に対応するため、コンサルタントの役割がより重要となりそうです。

■ 所感

特に入居者が多かったり、高齢者率が高いマンションの建替えとなると、住民の力だけで取りまとめを行うのは至難とも言えそうです。コンサル会社が介入する事例は都心に多いようですが、今後地方にも広まっていくのではないでしょうか。

超低金利の環境が変わり始め、変動金利型住宅ローンの金利上昇が懸念されています。

変動金利型の住宅ローンでは、金利上昇時に毎月の返済額がすぐには上がらないことが一般的です。
しかし、元金の減りが遅れるため、総返済額は増えることになります。

また、金利が急激に上昇すると、返済期間内に元金や利息の返済が終わらなくなる可能性もあります。

金利上昇リスクを抑えたい場合は、5年・125%ルールを採用しない金融機関でローンを組む、もしくは繰り上げ返済を行うことが有効です。

【所感】
一見、金利の変化を緩やかにするための「5年ルール」「125%ルール」が、逆に債務者の負担となりうる落とし穴があるという記事です。
いずれのルールも返済額が減るということはなく、逆に先送りにしてしまうことになるので返済額の合計が増えてしまうんですね。
従来の終身雇用が常識の時代では、勤続年数に伴う収入増が当然だったので、それで問題無かったのでしょうが、現在の流動性が高い雇用環境ではそれも当てはまらくなってきているのですね。

国土交通省は、マンションの管理組合が外部専門家を活用（第三者管理）する際の注意点を記した指針の改定案を示しました。

案では、第三者管理について、業務を監視する「監事」を設置するよう求めます。
監事は、管理業者の職務の執行状況や財産の状況を監査する役目を負います。
監事は、少なくとも1人は外部専門家から選任し、区分所有者からも任命することが望ましいとされています。

第三者管理は、住民の業務負担を減らすメリットがある一方で、管理業者が自社グループに修繕工事を発注するなどして割高な費用負担を迫られるケースがあります。
監事の設置により、このような不正を防ぐのが狙いです。

【所感】
昨日投稿したマンションの第三者管理の課題に対する国交省の改正案が出されたという記事です。
確かに監視者を置けば、中立的な立場で双方の言い分をまとめられるのではないかと期待できますが、誰に「監事」を依頼するかが問題になりそうです。
新たな業者や資格が登場することになるのでしょうか。

管理組合員の高齢化や役員のなり手不足を背景に分譲マンションの第三者管理方式の導入が広がっています。

しかし、管理業者が管理者に就任する際の利益相反関係が最大の課題となっています。
管理業者は、自社の利益を優先して管理組合に不利益をもたらす可能性があるためです。

また、管理組合の意思決定を管理業者に委ねることで、管理組合の自主性が損なわれるという弊害も考えられます。

第三者管理制度の設計者は大規模修繕などの高額支出だけでなく、リスク負担も考慮すべきであり、そのためには国土交通省主導の支援体制も必要です。

管理組合の区分所有者も、第三者管理の導入について慎重に判断する必要が有りそうです。

【所管】

理事会の役員を果たすことは仕事や子育てを抱える住民にとっては負担となり、敬遠されてしまうことは仕方の無いことだと思います。昨年は多額のマンションの管理費を着服した事件も発生した事例もありますので、業者の信頼性の担保や、効率的に住民からチェックできる仕組作りが求められるところだと思います。

2024年4月から不動産を相続した際の登記が義務化されることを前に、岡山地方法務局と岡山県司法書士会は、JR岡山駅東口で街頭啓発活動を実施しました。

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなった際に、相続した人へ名義変更する手続きのことです。これまでは任意で期限も罰則もなかったため、所有者不明の土地が増え、災害復旧工事などの妨げとなっていました。

啓発活動では、17人が参加してチラシやパンフレットなどを配布し、相続登記の必要性や手続き方法を説明しました。また、法務局の戸井局長は「手続きが難しい場合は法務局などに相談してほしい」と話しました。

法務省の調査によると、相続登記の申請義務化を「全く知らない」「よく知らない」と答えた人は67.6％に上りました。

【所感】

2021年4月に公布された同法ですが、思ったように浸透していないようです。
相続人は、不動産取得を知った日から3年以内に登記の手続きをしないと10万円以下の過料となり、支払わない場合差し押さえの可能性もあるようです。
また、注意が必要なのは施行日よりも前に相続した不動産も対象となることです。この場合は、施行日から3年以内の手続きが必要となります。
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今回は不動産とは直接関係ないですが、相続に関する記事を見つけましたのでシェアしたいと思います。

相続人がいない高齢者や、社会貢献をしたい高齢者が増えています。そのような高齢者向けに、遺言で財産を公益団体などに寄付する「遺贈寄付」が注目を集めています。

遺贈寄付をするためには、まず遺贈先を選ぶ必要があります。応援したい分野や活動エリアから検討し、信頼できる団体か見極めます。遺言書では、どの財産をどれだけ贈るかを明示すします。

遺贈には税負担が発生する場合があります。遺贈先が法人で営利法人の場合は法人税が発生し、個人の場合は相続税の対象となります。また、不動産や有価証券などの含み益のある財産を贈ると、遺贈者側に課税される可能性があります。

最近は相続人がいる場合でも遺贈する例が増えています。相続人は財産がもらえなかったり、減ったりするだけでなく税負担が重くなりかねないからです。トラブル回避のために遺贈先が現金のみを受け入れるケースもあります。相続人がいるケースでは、遺留分侵害額請求される可能性があるため注意が必要です。

■ 所感 ■

人口が減少していく中で、相続人がおらず遺贈という形を取る方も増えていくのではないでしょうか。また、投資用不動産や仮想通貨など資産が細分化している中で、相続人へ遺言を残すケースも増えていくのではないかと思います。このため、今後相続に対する「備え」というものがますます重要視されるのではないかと考えています。
しかし、相続というのはいつ訪れるか分からないですし、どのタイミングでどこから手を付けていいのか分からないというのが正直なところだと思います。

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