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「不動産記事拾い読み」カテゴリー記事の一覧です
政府・与党は2024年度税制改正で住宅改修費用の所得税控除を拡充します。
子育て世帯向けの工事も対象にし、育児支援を強化します。具体的な工事には手すりの取り付けや床の防音化、対面キッチンの整備が含まれ、最大250万円まで控除になります。
中古住宅の価値向上やリフォーム市場の活性化も狙いです。
住宅投資に占めるリフォームの割合は他国に比べて低く、政府は2030年までに14兆円に拡大する目標です。
住宅ローン減税は若い夫婦や子育て世帯に維持され、贈与税非課税も3年間延長します。
出生率の低下に対処し、住宅環境の充実を通じて若者が子育てしやすい状況を整えます。
【所感】
従来のリフォーム減税制度が23年末で期限が切れることを受け、新たに幅を広げて2年間延長するということです。工事費用の10%ということで、最大25万円の所得税控除が受けられます。リフォーム会社を選ぶときは、品質や工事費用に加えて、最新の税制を活かした提案をしてくれるかどうかも重要になりそうです。
政府・与党は、2024年度税制改正で住宅ローン減税を巡り、子育て世帯への税優遇を継続することになりました。
現行の借入限度額は23年末までの入居分が対象で、24年から引き下げる予定でしたが、子育て世帯と若い夫婦については、引き下げの対象から除外します。
子育て世帯向け支援を巡っては、生命保険料控除の拡充も検討されています。現状では、所得税が最大4万円、住民税は2万8000円を控除します。所得税について最大6万円に引き上げる調整を進めています。
また、児童手当の支給対象を高校生に拡大するのに伴い、扶養控除の縮小も検討されています。所得税の控除額を年38万円から25万円、住民税は33万円から12万円にそれぞれ引き下げる内容です。
政府は、すべての所得層で実質的な手取りを増やし、年収によっては児童手当の増加分よりも控除廃止や縮小による負担増が大きくなるのを避ける方針です。
【所感】
政府が力を入れている少子化対策の一環に関する記事です。「子育て世代」とは「20～49歳で子どもがいる親」と定義されているようです。対象の方は住宅ローン、住宅の性能、さらに生命保険について改めて見直す必要がありそうですね。ファイナンシャルプランナーや税理士などに相談してみるのも良いかと思います。
2023年度補正予算で導入された「フラット35子育てプラス」は、子供の数に応じて住宅ローン金利を引き下げる政策。
既存メニューと併用でき、最大で年1%の金利引き下げが可能。
子供の数によりポイントが与えられ、最大で8ポイントで10年間の金利が1%下がる。
子育て世帯と若年夫婦世帯が対象で、変動金利に比べると金利変動リスクが低い。
24年2月から適用される。
【所感】
他の要件（ZEHなど）も含めたポイント制になっていて、獲得したポイントが大きいほど金利が下がる仕組みとなっています。まずはルールの把握をきちんと理解する必要が有りそうですね。今後金利が上がることが大方の予想ですが、いつ上がるのか、本当に上がるのかは分かりません。変動金利といえども急激に上がることは無いはずなので、物件価格も含めて、どれが自分にとって一番良い選択肢になるのか更にじっくり検討することが重要になります。
■ 内水氾濫のハザードマップ作成促進
内水氾濫対策を促進するため、国交省は自治体がハザードマップを作成し対策計画を策定した場合、ハード整備などの補助金を優先配分する仕組みを導入します。
内水氾濫とは、大雨で雨水の排水能力を超えて、用水路やマンホールから水があふれる現象です。近年、豪雨災害の頻発・激甚化に伴い、内水氾濫の被害も増加しています。
国交省によると、2023年3月末時点で、内水氾濫のハザードマップを作成済みの自治体は11％です。マップ作成には、測量や雨量シミュレーションなど、費用や手間がかかることから、自治体は作成をためらっているといいます。
新たな仕組みでは、自治体がまず暫定的な計画を策定し、その上でマップを作成します。マップをもとに、雨水を一時的にためる貯水施設の整備や、浸水被害の恐れがある地区のかさ上げなどの具体的な対策を検討します。
国交省は、新たな仕組みによって、内水氾濫のリスクを把握し、対策を進める自治体を後押ししたいとしています。
■ 火災保険の見直し
火災保険は、万が一の災害に備えて加入する重要な保険です。しかし、安易に減額したり、古い契約をそのまま継続したりすると、いざというときに十分な補償を受けられない可能性があります。
火災保険の役割は、住まいの被害に伴う損害をカバーすることです。火災だけでなく、落雷、風災、水災、雪災、盗難、破損など、さまざまな災害が補償の対象となっています。
すでに火災保険に加入しているシニア世代は、契約内容を必ず確認しておきたいところです。古い契約のままでは、保険金額が適切でなかったり、補償対象の災害が限定されていたりする可能性があります。
特に、築年数が経過した住宅や、水災リスクの高い地域に住んでいる場合は、保険金額の上乗せや契約の見直しを検討したほうがよい場合があります。
火災保険料は、2024年度に全国平均で13%引き上げられる見通しです。シニアの家計にとっては、負担の増加が懸念されます。見直しを検討するなら、引き上げ前の今がチャンスです。
【所感】
自治体と個人と立場は違いますが、災害に対するリスクとコストのバランスを考えさせられる記事です。普段あまり考えることが無いだけに、これを機に現在かけているコストと他の選択肢について改めて見直してみても良いかもしれません。
再配達率が10%を超え、物流逼迫の要因となっています。国交省は中古マンションの宅配ボックス設置を補助し、再配達を減らす方針です。
国交省によると、2023年4月の再配達率は11.4%でした。人口の集中する都市部では12.6%と高まります。トラック運転手不足が深刻化する中で、再配達は物流業界にとって大きな負担となっています。
国交省は、中古マンションやアパートを対象に、宅配ボックスの設置費用を補助します。マンションの規模や賃貸・分譲かを問わず、1棟につき50万円を上限とします。また、子育て世帯の多い住宅には、子育て世帯の割合に応じて補助額を増額します。
宅配ボックスは新築マンションでは普及してきましたが、中古マンションでは設置が少ない状況です。国交省は、マンション管理組合に宅配ボックスの設置を促すため、ルールの見直しも検討します。
政府は、24年度までに再配達率を6%に半減する目標を掲げています。宅配ボックスの普及は、再配達率の削減に大きく貢献すると考えられます。
【所感】
特に築古アパートの大家さんにとっては耳よりのニュースですね。このような補助金や税優遇に関する情報は、知る知らないでは経営に大きく影響してきます。本サイトでも今後できるだけこのような情報をお伝えしていければと思います。
首都圏を中心に築40年以上の分譲マンションが急増しています。
今、これらの老朽マンションの再生が社会的な課題となっています。
現行法では、分譲マンションの建て替えには所有者の5分の4以上の賛成が必要で、決議には時間や費用がかかります。
また、建て替えが決まったとしても、長期間契約の借り主が反対して立ち退かないケースがあります。
政府は、これらの課題を解決するため、区分所有法の改正を検討しています。
改正案では、耐震性などに問題がある場合、所在の明らかな人を対象に建て替えの決議要件を4分の3に引き下げます。
また、建て替えが決まっても借り主が立ち退かない場合に、所有者が立ち退き費用などを補償することで賃貸借契約を解除できるようにします。
改正案が成立すれば、老朽マンションの建て替えが円滑になり、再生が進むと期待されます。
【所感】
2023年は区分所有法が施工されてちょうど60年目になります。マンションの寿命は40年程度とされていますから、建て替えの次期に差し掛かっているマンションは既に数多くあると考えられます。
今回の法改正において、賛成の必要数が5分の4（80%）から、「所在の明らかな人」の4分の3（実質75%以下）になるのはひとつハードルが下がります。
更に、マンション建て替えには、巨額な解体・建て替え費用、建て替えが終わるまでの住居の確保、賃借人との交渉など数多くの難題が立ちはだかります。
特に中古マンションを購入する際にはこれらも踏まえ、プロにしっかりと相談しておくことをお薦めします。
■ フラット35の金利、子供の人数により引き下げ
住宅金融支援機構は、住宅ローン「フラット35」の金利を子どもの人数に応じて引き下げると発表しました。18歳未満の子どもが1人いる世帯は、当初5年間、年0.25%引き下げられ、4人いる世帯は最大1%引き下げられます。
2024年2月からの運用開始を予定していて、子どもがいなくても夫婦のどちらかが40歳未満であれば引き下げの対象となります。
■ 住宅ローン減税の制度変更
2024年から住宅ローン減税の制度が変わり、新築住宅は省エネ基準に適合していないと控除が受けられなくなります。また、控除対象の借入限度額も省エネ性能の高さに応じて異なります。
省エネ基準に適合していない新築住宅を購入する場合は、減税を受けられなくなるため、住宅ローンの負担が大きくなります。また、省エネ性能が高まるほど住宅の値段も上がるため、資金計画全体に無理がないかよくシミュレーションして検討する必要があります。
■ 住宅ローン減税の借入限度額の維持要望
国土交通省は、住宅ローン減税の借入限度額を24年以降も維持するよう与党税制調査会に求める方針です。22年度税制改正で引き下げを予定していましたが、物価高への配慮が必要と判断しました。
住宅ローン減税は、住宅を取得した場合に最大13年間にわたり、各年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税や住民税から差し引く制度です。
借入限度額は、新築で省エネや耐震性能に優れていると認定を受けた「長期優良住宅」の場合、22〜23年は5000万円、24〜25年は4500万円となっています。他の省エネ住宅も24年に限度額が下がる場合があります。
国交省は、住宅価格の高騰や住宅ローン金利の上昇で家を買う人の負担が増えているため、借入限度額の引き下げを見送るべきだと主張していますが、 与党内には予定通り借入限度額を引き下げるべきとの意見もあります。
【所感】
住宅ローンひとつに、インフレ対策、景気対策、少子化問題、環境問題と、現在話題になっている様々な要素がてんこ盛りになっていることがよく分かります。状況が変化していく中、少しずつ調整を加えていく必要が有るのはよく分かりますが、利用者そしてステークホルダーにとっては複雑になり過ぎて、ついていくのが一苦労ですね・・・
島根県の基準地価は、住宅地が21年連続、商業地が25年連続で下落しましたが、下落率はともにわずかに縮小しました。
住宅地で上昇したのは26地点、商業地で上昇したのは11地点でした。
住宅地で上昇率が高かったのは、高額の小規模分譲住宅の造成が多い出雲市斐川町や、利便性の高い松江市玉湯町などでした。
商業地で上昇率が高かったのは、コロナ禍後の移動制限の緩和で観光客が回復しつつあり、新規出店もあった出雲市大社町の神門通り沿いでした。
一方、県西部や中山間地、隠岐では地価の下落傾向が続いています。
調査を担った不動産鑑定士は「松江市は購入可能な場所が限られ、出雲市は大きな店舗があって住みやすいため、ともに地価は上がっていくと思うが、その他の地域は地価回復させる要因がまだまだ薄く、もう少し下落は続くのではないか」と話しています。
所有者が分からない、もしくは所有者に連絡が取れない土地は、全国で九州に匹敵する面積があるといわれています。
このような土地は島根県内にも数多くあると考えられていて、放置された土地が社会問題となっています。
2024年4月1日から、相続する不動産の登記が義務化されます。
土地や建物を相続した人は、それを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料が科されます。
これを受けて、島根県司法書士会や松江地方法務局などでは、2023年10月から12月にかけて、県内13か所で相談会を開きます。
相談会では、相続登記の手続き方法のほか、空き家への対応など幅広く相談を受け付けます。
島根県司法書士会は「相続登記の義務化を知ってもらうとともに、困ったときには相談会を活用してほしい」と呼びかけています。
岡山市は、人口減少が進む中、都市機能を集約する「コンパクトシティー化」に向けた施策として、市街化調整区域での開発許可制度の見直しを進めている。
これまで、市街化調整区域では、50戸以上の住宅が集まる場所に限り、住宅の建築を認める「50戸連たん制度」を導入していた。しかし、この制度によって郊外の低密度な開発が進み、市街地の人口密度が低下する懸念が生じていた。
こうした状況を踏まえ、市は、50戸連たん制度を廃止し、人口減少が著しい区域に限定して新たに「20戸連たん制度」を新設する方針を固めた。また、空き家など既存建築物の用途変更緩和で地域の再生や集落の維持を図ることも検討している。
改正案は、2023年12月にパブリックコメント（意見公募）を行うなどし、来年の2月定例市議会に関連条例の廃止案を提出したい考え。2024年4月から2年間の経過措置後の運用開始を目指す。
市の担当者は「中心部は再開発が多く動いている。インフラ整備や子ども政策などさまざまな施策を総合的に打ち、住みやすい都市を目指す」と述べている。
【所感】
確かに今後人口が減り続ける中、住戸が散在しているより集中していた方が、インフラ整備や災害対策などにおいてコストが低減でき、自治体は政策も立てやすいでしょうね。
逆に少なからず市街化区域の地価の上昇を招くことになるでしょうから、より低コストな住戸を望む人にとってはデメリットになるかもしれません。
ただ、50戸連たん制度を廃止する一方で20戸連たん制度を新設するというのが、一見矛盾しているようで分かりにくく感じますね。（「新たに町外れに集落を作らないでほしい、だけど昔からの集落は守らなければいけない」ということかな？）
