離婚を考えている方の中には、夫婦のどちらが家に住み続けるか悩んでいるという方もいらっしゃるかと思います。婚姻期間中に夫婦で住宅を購入していた場合、離婚してしまうと、単にどちらが家に住むかという問題以外にも、住宅ローンの問題なども解決しなければなりません。
本記事では、そうした離婚時の不動産のリスクについて、特にペアローンに絞ってご紹介していきます。
離婚時の不動産のリスクとは？
結婚後の不動産の購入にはいくつかのリスクがあることをご存じでしょうか。
まず、結婚後に購入した資産については、例え夫婦のうちいずれかが働いていなかったようなケースやどちらかの収入が大きいケースでも、基本的には夫婦が協力して購入したものと見なされます。
仮に夫が仕事をして、妻が専業主婦をしていたようなケースでも、妻は家事をしながら夫の仕事をサポートしていたと考えられるからです。
この場合、離婚時に夫は妻に対して不動産の価値に応じて財産分与を検討しなければなりません。
もう一つ、大きな問題となりやすいのが、夫婦でペアローンを組んで住宅を購入していたようなケースです。
本記事では、特に後者のリスクについて詳しく解説していきたいと思います。
ペアローンを組んだ場合の問題点
ペアローンを組んで住宅を購入していた夫婦が離婚した場合、離婚後にどのように返済していくかが問題となります。
まず、ペアローンは債務者となる2人がローンの対象となる住宅に住んでいなければなりません。
離婚後も同じ住宅に住み続ける夫婦は稀でしょう。
このため、以下のいずれかの選択を迫られることになります。
・夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす
・住宅を売却して住宅ローンを完済する
以下、それぞれのケースについて解説します。
夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす
夫か妻いずれかの単独名義で住宅ローンを組みなおす場合、新しく住宅ローンを組む人が、借り換えするのに十分な年収があるかが問題となります。
住宅購入時にペアローンを組む理由として、夫婦の年収を合算する収入合算を目的とすることも多いでしょう。
例えば、夫の年収が400万円、妻の年収が250万円といったケースでは、ペアローンを組むことで年収650万円として審査を受けることができるのです。
夫か妻、いずれかで住宅ローンを組みなおす場合、いずれかの年収だけで住宅ローンを借り換えるのに十分な額である必要があります。
この条件を満たせない場合、次の売却を検討せざるを得なくなるでしょう。
住宅を売却して住宅ローンを完済する
離婚時に住宅を売却して住宅ローンを完済してしまえば、問題はなくなります。
そもそも、夫婦、あるいは家族が住むことを前提に購入した住宅では、離婚後に住み続けるのには大きすぎることも多いはずです。
しかし、住宅ローンを完済するには住宅の売却代金と手持ち資金で住宅ローンの残債を完済できなければなりません。
この問題について、以下で詳しく見ていきたいと思います。
オーバーローンとアンダーローン
住宅ローンの残債については、オーバーローンとアンダーローンという用語を知っておくとよいでしょう。
オーバーローンとは、住宅の価値より住宅ローンの残債が多い状態、アンダーローンとは住宅の価値より住宅ローンの残債が低い状態のことを指します。
住宅を売却して住宅ローンの完済を考える際、アンダーローンの状態であれば何も問題はありません。
一方、オーバーローンの状態にある場合には注意が必要です。
オーバーローンでは住宅を売却できない？
日本では新築住宅の価値が高く、新築住宅を購入して住むとすぐに1～2割ほど家の価値が落ちるとされています。
このため、新築住宅を購入した方のほとんどがオーバーローンの状態にあるといえるでしょう。
オーバーローンの状態だと、住宅の売却代金だけでは住宅ローンを完済することができません。
例えば、住宅ローンの残債が3,000万円ある状態で、住宅を売却して得られる代金が2,500万円だった場合、完済するには500万円ほど足りないことになります。
オーバーローンでも差額を現金で用意できれば問題ない
ただし、オーバーローンであっても差額の500万円を現金で用意できるのであれば問題ありません。
一方、オーバーローンで差額を現金で用意できないと住宅を売却することができません。
住宅ローンを組んだときには抵当権を設定しており、住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できないからです。
抵当権とは万が一ローンの返済が滞ったときに、差し押さえされてしまう権利のことで、他人の抵当権が設定されている物件を購入したいと思う人は普通はいません。
住宅を売却して住宅ローンの完済を考えるのであれば、まずはオーバーローンなのかアンダーローンなのか、またオーバーローンなのであれば差額を現金で用意できるのかを確認しておくとよいでしょう。
オーバーローンかつ差額を現金で用意できない場合、そもそも住宅を売却することができません。
この場合、どのように返済していけばよいのか、金融機関も交えて相談してみるとよいでしょう。
まとめ
離婚時の不動産のリスクとして、主にペアローンを組んでいた場合の問題点についてお伝えしました。
特に新築住宅を購入していた場合はオーバーローンになっていることが多く、差額を現金で用意できるかどうかが問題となりやすいです。
冒頭でご紹介した財産分与と併せて、離婚時には不動産の存在が問題となることも多いので、金融機関や専門家など相談しながら問題解消にあたるようにするとよいでしょう。
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