「4号特例」の縮小で不動産業界に変化が！

2025年4月、建築基準法において重要な改正が施行されます。その中でも注目されるのが「4号特例」の縮小です。これにより、不動産業界全体に手続きの見直しや施工体制の変化が求められることになります。本記事では改正のポイントや影響について詳しく解説します。

「4号特例」とは？

「4号特例」とは、建築基準法第6条に基づく特例の一つで、小規模な建築物（主に木造の2階建て以下の住宅など）に対して確認申請を不要とする仕組みです。この特例の目的は、住宅供給の円滑化と負担軽減を図ることにありました。

しかし近年では、この特例を悪用した基準違反の事例や施工ミスが指摘されるようになり、安全性や建物品質に疑問が生じるケースが増加しました。そのため、特例の見直しが検討され、今回の改正に至ったのです。

　

2025年4月施行の改正内容

今回の改正で「4号特例」の適用範囲が大幅に縮小されます。改正の主なポイントは以下の通りです：

1. 確認申請が義務化される範囲の拡大
   従来は確認申請が不要であった小規模建築物についても、確認申請や適合性の確認が求められるようになります。例えば、木造2階建ての建築物は床面積に関わらず「新2号建築物」となり、審査の特例から外れることとなります。
2. 確認申請時の構造・省エネ関連図書の提出義務化
   改正後は、確認申請の際に構造関係規定や省エネ基準に適合していることを証明するための図書の提出が必要となります。これにより、設計・施工の質の向上が期待されますが、手続きの増加や設計段階での詳細な計画が求められることとなります。
3. 設計・施工の適合性確保が必須に
   新たな制度のもとで、小規模建築物でも建築基準法に適合する設計・施工がより厳格に求められます。これにより、施工業者や設計者はより高いレベルでの対応が必要になります。
4. 審査手続きの透明化と厳格化
   審査手続きが一律で強化され、不備や不正が見過ごされることが減ると期待されています。

　

不動産業界への影響

今回の改正は、不動産業界にとってさまざまな影響をもたらすでしょう。以下に主な影響を挙げてみます。

1. 手続きの増加とコストアップ

確認申請が必要となる範囲が広がることで、設計段階からの手続きが増加し、それに伴う費用も増えると予想されます。不動産業者はこれらの手続きに対応する体制を整える必要があります。

2. 施工・設計の質の向上

「4号特例」の縮小により、小規模建築物であっても設計や施工の基準が厳しくなるため、業界全体での質の向上が期待されます。これにより、安全性や住み心地が向上し、購入者にとってもメリットがあるでしょう。

3. 業界の信頼性の向上

法改正をきっかけに、建築物全体の安全性が向上すれば、不動産業界全体の信頼性向上にもつながります。

　

改正に向けた準備

2025年4月の施行に向けて、不動産業界や建築関係者は次のような準備を進める必要があります：

1. 法改正に関する知識の習得
   改正内容を正確に理解し、対応策を検討することが重要です。関連セミナーや勉強会の活用も効果的です。
2. 体制の整備
   確認申請や適合性確認の増加に対応するため、社内の体制を強化する必要があります。また、設計者や施工業者との連携もこれまで以上に重要になります。
3. 顧客への情報提供
   改正により不動産購入や建築にかかるコストや期間が変わる可能性があるため、顧客に適切な情報を提供することが大切です。

　

まとめ

建築基準法の改正により、小規模建築物に対する規制が強化されることで、安全性と品質が向上し、不動産業界全体の信頼性が高まると期待されています。しかしその一方で、業界関係者にとっては手続きや対応体制の見直しが求められるなど、新たな課題も生じます。

この改正をうまく活用し、業界全体のレベルアップを目指すことが重要です。不動産売却や購入を検討されている方は、法改正の影響を理解したうえで計画を立てると安心です。

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2025年1月、不動産業界で長年問題視されてきた「囲い込み」に対する規制が強化されました。この改正により、物件情報の適切な公開と透明性が進み、売主・買主の利益がより一層守られることが期待されています。

「囲い込み」とは？その問題点を改めて理解する

「囲い込み」とは、不動産仲介業者が物件情報を他の業者に共有せず、自社の顧客だけに取引を限定する慣行を指します。この手法は業者にとって手数料の最大化を可能にしますが、以下の問題を引き起こしてきました。

1. 売却機会の損失
   情報が他社に共有されないため、買主候補が限定されます。
2. 価格競争の抑制
   適正価格での取引が妨げられ、売主が不利益を被る可能性があります。
3. 取引の不透明化
   売主が物件の取引状況を正確に把握しづらい状況が続いていました。

　

2025年1月施行の規制内容と改正ポイント

今回の規制では、以下の内容が義務付けられています。

物件情報の登録厳格化

REINS（レインズ）への物件情報登録がさらに厳格化され、登録内容の迅速性や精度が求められます。不正確な情報や遅延登録が確認された場合、行政指導や罰則の対象となります。

取引状況の透明性向上

売主には、物件の取引状況を確認できる「登録証明書」が宅建業者から交付されます。この証明書には2次元コード（QRコード）が追加されており、売主がスマートフォンで簡単に専用画面へアクセスし、物件の状況をリアルタイムで確認できるようになりました。

罰則の強化

違反が確認された業者には、業務停止命令や指導処分が下される仕組みが整備されています。このような厳格な対応により、業界全体の信頼性向上が期待されています。

　

規制強化がもたらすメリット

この規制の強化により、売主・買主の双方に以下のようなメリットがあります。

売主のメリット

• 売却価格の向上
  情報が広く共有され、価格競争が適正に働きやすくなります。
• 透明性の確保
  登録証明書によって、取引状況をいつでも確認可能。

買主のメリット

• 選択肢の増加
  囲い込みが排除され、多様な物件情報にアクセス可能。
• 取引の公平性
  情報が開示されることで、公正な価格での交渉が期待できます。

　

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まとめ

2025年1月の「囲い込み」規制強化は、不動産取引の透明性を高め、公正な取引環境を実現するための大きな一歩です。不動産売買を検討中の方は、この機会に規制内容を理解し、信頼できる不動産業者と連携してスムーズな取引を目指しましょう。