これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

「新築の家じゃなくても、私たちにぴったりの住まいってあるのかもね」

休日の午後、陽一と美咲は近所の公園で将来の話をしていた。もうすぐ子どもが生まれる。そろそろ手狭な賃貸を出て、家族で過ごせる場所が欲しい。でも、都心の新築は高すぎるし、ローンの負担も心配だった。

そんなある日、美咲が見つけたのが「フラット35中古プラス」という新制度だった。

これは、住宅金融支援機構が創設したもので、良質な中古住宅を対象に、住宅ローンの金利を当初5年間、年0.25％引き下げるという仕組み。最近の物価上昇や住宅価格の高騰を受けて、中古住宅に注目が集まる中、特に若い世代や子育て世帯にとって魅力的な制度だ。

ただし、この制度を利用するには条件がある。購入する住宅が、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していなければならない。例えば、屋外に面する開口部や給排水・給湯設備、床、天井、バルコニーなどがすべて点検対象だ。検査機関や技術者が目視で状態を確認し、劣化などがないかを調査する。つまり、「一定の品質が保証された住宅」でなければ、制度は使えない。

「ちゃんと基準をクリアした家しか対象にならないってことなら、むしろ安心できるね」

陽一の言葉に、美咲も頷いた。

2人は希望エリアで中古住宅を探し始めた。築年数は経っているものの、丁寧にリフォームされた物件に出会ったとき、2人の顔に自然と笑みがこぼれた。リビングには温かい光が差し込み、これからの生活がすっと思い描けるような空間だった。

その頃、美咲の実家で空き家になっていた祖父の家をどうするかという話題が持ち上がった。そこで陽一が「不動産売却王」で試しに無料査定をしてみたところ、思っていたよりも高く評価された。オンラインで手軽に確認でき、必要があれば売却もサポートしてくれるという点で、美咲の家族も前向きに検討し始めた。

そして数ヶ月後。新しい家で迎えた最初の朝、美咲がふとつぶやいた。

「新築じゃなくても、こんなに居心地がいいなんて驚きだね」

赤ちゃんの寝息を聞きながら、陽一も静かに微笑んだ。

中古住宅という選択。それは節約だけでなく、安心と確かな未来を手に入れる手段だった。

これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
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「優太、おじいちゃんの山の土地、そろそろどうするか考えないとね。」

春の午後、母がふとつぶやいた。
高校を卒業したばかりの優太は、大学進学も決まり、ひと息ついていたところだった。祖父が数年前に亡くなったあと、放置されたままの山林。最近になって、近所の人から「使っていないなら借りたい」と話があり、家族でその活用を考え始めたのだ。

「でもさ、その土地って、ちゃんとおじいちゃん名義のままなんだっけ？誰か他に相続した人とかいないのかな…」

「さぁねぇ…。相続の手続き、誰がやったかって話もちゃんと聞いてないし…」

母の言葉に、優太はふと不安を覚えた。

もしかしたら、父の兄弟が相続に関与していたのではないか。あるいは既に誰かが登記を変更していたら？ そう思った優太は、「とにかく一度、登記簿を見てみよう」と考えたのだった。

翌日、優太は市内の法務局へ向かった。番号札を取って待ち、ようやく自分の番が来た。

「祖父の土地について調べたくて。登記簿と、登記の時に提出された申請書も見たいんですけど…」

申請書には、相続人の名前や申請者の情報が書かれていると聞いたことがあった。もし名義が祖父から誰かに変わっていたなら、その経緯が知りたかったのだ。

しかし、窓口の担当者は丁寧に説明してくれた。

「登記簿は基本的に誰でも取得・閲覧が可能です。一方で、登記の際に提出された申請書や添付書類は、不動産登記法第25条により、個人情報保護の観点から原則非公開とされています。ただし、正当な利害関係を持つ者であり、それを証明できれば、閲覧が許可される場合があります。」

「じゃあ、今の僕の立場じゃダメなんですか？」

優太が少し残念そうに尋ねると、担当者は少し微笑んで答えた。

「いえ、相続人であることを証明できる書類──例えば戸籍謄本などをご提出いただければ、閲覧が認められる可能性は十分ありますよ。ご家族と相談して、必要書類をそろえて改めて申請されると良いと思います」

「なるほど…そうなんですね。ありがとうございます！」

この一件で優太は、「正しい情報を得るには、それに見合う準備が必要なんだ」と学んだ。
その後、登記簿だけを先に取得し、祖父の名義であることを確認。家に戻ってから母と一緒に戸籍を取り寄せることにし、土地の今後について本格的に動き出すことになった。

ここがポイント！

不動産の登記簿は誰でも閲覧できますが、申請書などの附属書類は個人情報や相続に関する情報が含まれるため、正当な理由がなければ閲覧できません。
ただし、相続人であることを証明できれば、閲覧が認められることもあります。

「お金を払えば見られる」というのは誤解！
証明と手続きがあってこそ、情報にアクセスできるのです。

不動産を売る前に、まずは価値をチェック！

「登記の名義は祖父のままだった…」「相続の手続きって大変そう…」
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小さな疑問からでも、一歩踏み出すことが大きな安心につながります。

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登場人物：

• 美咲（みさき）：都内で一人暮らしを始めたばかりの会社員。将来は実家の土地を相続する予定。
• 田所（たどころ）先生：ベテラン司法書士。登記に関することならお任せあれ。
• 母（美咲の母）：地方の実家で暮らす、穏やかな性格。

ある秋の夕暮れ。仕事帰りの美咲がコンビニで買ったコーヒー片手にベンチに座っていたとき、一本の電話が鳴った。

「もしもし？ 美咲？ 実家の離れがこの前の台風で壊れちゃってね……。もう住めないから、解体することにしたの。」

唐突な母の報告に、美咲は一瞬言葉を失った。

「え、それって登記とかどうするの？」

「そこなのよ。近所の人が“1か月以内に手続きが必要よ”って言ってたんだけど…よく分からなくて…」

数日後、美咲は休みを取って、母と一緒に近所で評判の司法書士・田所先生を訪ねた。優しそうな笑顔の先生は、落ち着いた声で説明を始めた。

「建物が滅失したとき、つまり完全に壊れて存在しなくなった場合には、滅失登記が必要になります。これは、不動産登記簿に『もうこの建物は存在していない』と正式に記録する手続きです。」

「そしてその申請は、建物が滅失した日から1か月以内に行わなければいけないんです。不動産登記法で、はっきりと決められているんですよ。」

美咲と母は顔を見合わせた。

「じゃあ、もう壊しちゃったから…急いで手続きしないといけないってことですね！」

「そうです。仮に手続きをしなかったとしても、罰金などはありません。でも、登記の情報と現実が食い違う状態になると、いざ土地を売りたいときや、相続のときに問題が起きる可能性があります。」

田所先生のサポートのおかげで、母の建物の滅失登記はスムーズに完了。
「登記って、壊れた建物にも必要なんだね…」と美咲はしみじみつぶやいた。

まとめ：登記は「期限」が大事！

• 建物がなくなったら1か月以内に滅失登記を申請する！
• 忘れても罰則はないけれど、将来のトラブル防止のために確実に手続きを！
• 登記内容が現実と一致していないと、不動産の売却や相続に支障が出るかも…

不動産を持っているなら、登記の状態はしっかり確認しておくべきです。
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「お父さん、これ見て。ニュースで変動金利が上がるって…」

春の陽気が部屋に差し込むある朝、沙織はスマホの画面を夫の健一に差し出した。そこには「変動型住宅ローン金利、来月上げ」という見出しが。

健一は新聞を畳みながら、静かに画面をのぞきこんだ。

　

「三菱UFJとか、みずほとか…大手5行が0.25%上げるってことか。ついに来たか…」

二人が家を買ったのは、3年前のことだった。子どもが生まれ、手狭になったアパートを出て、郊外にある小さな一軒家を選んだ。住宅ローンは金利が低いという理由で「変動型」を選んだが、金利が将来上がる可能性についても説明を受けていた。

「でもさ、0.25%って、そんなに大きな違いじゃないよね？」

沙織の問いに、健一は頷いた。

「たしかに月々で見れば、3500万円を35年で借りてた場合でも、4000円くらいの差らしい。でも、積もれば大きいよ」

変動型の住宅ローンは、短期プライムレート、通称「短プラ」に連動している。その短プラが上がれば、当然、基準金利も上がる。健一たちのような既存の契約者には、6〜7月の返済から影響が出る見通しだった。

「でもさ、すぐに返済額が増えるわけじゃないんでしょ？銀行って“5年間は返済額据え置き”とか、激変緩和措置があるって聞いたよ」

「うん、そうなんだけど…その分、利息が増えて、元本がなかなか減らなくなる。結局、支払い総額は増えるってことだよ」

沈黙が流れた。

ふと、沙織が思い出したように口を開いた。

「ところで、不動産売却王って知ってる？こないだママ友が使ってたって言ってた。家を売る時、オンラインで査定してくれるんだって」

健一は興味を持った様子でうなずいた。

「へえ、そういうサービスもあるんだな。うちも、将来子どもが大きくなって引っ越す時に使えるかもな。今のうちに情報だけでも集めておくのもアリかも」

その日、二人は家計簿を見直し、今後の金利上昇も見据えて繰上げ返済の計画を立てた。家という大きな買い物と向き合いながら、今できることを一歩ずつ進める。

「未来はわからないけど、準備はできるからね」

沙織の言葉に、健一は静かにうなずいた。

この記事を読んで「うちも将来を考えて準備をしたい」と思った方へ。
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春の理事会、静かに始まる…

「また理事会か…面倒くさいなぁ」

そうぼやきながらも、B棟の住人・佐々木健太（45歳・会社員）は会議室に向かっていた。その日の議題は、「B棟のエレベーターを最新式のカードキー付きに変更する件」だった。

「防犯のためにいいと思うよ！」
「うん、そろそろ古くなってたし、タイミングかもね」

住人たちからは賛成の声も上がる中、管理会社の担当者が口を開いた。

法律が示す、思わぬルール

「今回のように、一部共用部分、つまりB棟だけが使うエレベーターに関する変更は、原則としてその共用部分を使う人たちだけで決めることができます」

「へぇ、じゃあ全体で話し合わなくていいんだ？」

「はい。ただし…ちょっと複雑なルールがあるんです」

ホワイトボードに、こう書かれた。

一部共用部分に関する“区分所有者全員の規約”を設定・変更・廃止する場合、
→ 共用する人の4分の1超が反対したら、できません。

　

　

「3人の反対」が意味すること

「今回、B棟は全部で8戸ありますよね。ということは…」
「4分の1は2人。でも“超える”が条件なので、3人以上が反対すれば、できないということになります」

5人が賛成を表明した。
「安心・安全のためにも進めましょう！」

しかし、3人の手は挙がらなかった。

「高齢の住人もいるし、カード式は不便です」
「費用負担が大きいのは困るわ」

管理会社の担当者が、ゆっくりと判定を下した。

「3人の反対が確認されましたので、この規約変更は不成立です」

知らなかったじゃ済まされないルール

理事会後、佐々木は呟いた。

「いつもの多数決とは違うんだな」

「そう。これは“区分所有法”っていう法律が絡む話。ちゃんと理解しないと、予想と違う結果になるんだよ」

実はこのルール、「一部共用部分」に関する議論の中でも、特に理解が難しいポイントなんです。

普段意識することは少ないかもしれませんが、いざというときに「知らなかった…」では済まされないのが不動産の世界。

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東京都内にある築20年の分譲マンション「桜ヶ丘レジデンス」。
全50戸の中規模マンションで、住民の年齢層も幅広く、管理組合も定期的に開かれていました。

その日、マンションの副理事である山本さん（50代・会社員）は、夜遅くに帰宅するとエントランスが真っ暗なことに気づきました。

「え？電球が切れてるのか…これじゃ足元も見えないし、危ないな…」

翌日、山本さんは管理会社に連絡し、すぐに電球の交換を依頼しました。数日後、エントランスは元のように明るくなり、住民からも「ありがとう」の声が聞こえてきました。

しかし、次の管理組合の会議で、ひと悶着が。

「山本さん、勝手に業者呼んじゃったんですか？
ちゃんと集会で決議を取らないとダメなんじゃないですか？」

その場の空気が一瞬ピリついた瞬間、理事長の佐藤さん（60代・元弁護士）が静かに口を開きました。

「今回の電球交換は、“共用部分の保存行為”に該当します。
区分所有法では、規約で別の定めがなければ、各共有者が単独で行えるとされているんですよ。
つまり、今回のように“現状を維持するため”の軽微な修理やメンテナンスなら、集会の決議は必要ありません」

「へぇ〜、そうなんですね…法律で決まってたなんて知らなかった」

住民たちは驚きながらも、納得した様子でうなずきました。

解説：共用部分の保存行為とは？

「保存行為」とは、マンションなどの共用部分を元の状態に保つための行為を指します。
たとえば、電球の交換、ヒビの補修、手すりのぐらつき直しなどがこれに該当します。

これに対して、設備を新しくする「変更行為」や、使い方を変える「管理行為」は別扱い。
これらは原則として、集会での決議が必要です。

しかし、保存行為については、規約に特別な決まりがない限り、各区分所有者が単独で実行可能。
つまり、「少しの修理くらいなら自分の判断でやってOK！」ということです。
ただし、費用が高額だったり、後でトラブルになる可能性があるなら、やはり管理組合への相談が無難ですね。

不動産売却にも関係がある？

実は、マンションの管理状態や共用部分のトラブルは、不動産の売却価格にも影響します。
「共用部分が荒れている」「管理組合の運営がスムーズでない」――そんな状態だと、買主に敬遠されてしまうことも…。

「今の家、売ったらいくらになるんだろう？」
「管理面は問題ないと思うけど、実際の価値が知りたい」

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ある土曜日の朝、マンションの一室。
理事長の佐藤さん（55歳）は、眉間にシワを寄せながら書類をめくっていた。

「やっぱり、通知せずに集会を開くのは…ちょっとマズイんじゃないか？」

隣には、副理事の山本さん（42歳）がコーヒーを片手に座っていた。
「でもさ、区分所有者の4分の3がもう同意してるんでしょ？わざわざ全員に通知なんて、面倒じゃん。」

佐藤さんはため息をついた。
「それがね、法律的には、どんな場合でもちゃんと招集の手続きが必要なんだよ。」

　

■ 集会の招集は省略できる？正しい手順とは

今回のポイントは「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」。
一見、「4分の3以上の同意があるなら、わざわざ招集の手続きをしなくてもよいのでは？」と思いがち。

でも実はこれ、誤り。

区分所有法では、正式な手続きを経ずに集会を開くことはできません。
たとえ大多数の同意があったとしても、全区分所有者に対して、招集通知を出して手続きを踏むことが義務なのです。

■ 手続きを省略するとどうなる？実際のリスク

山本さんが言うように、手続きを省くことで「楽」になることはあるかもしれません。
でも、それは大きなリスクでもあります。

たとえば、招集通知を受けていなかった区分所有者がこう言うかもしれません。

「そんな集会、知らなかった！決議なんて無効だ！」

そうなれば、集会自体が無効になり、マンション運営が混乱する恐れも…。

■ 不動産の価値を守るために

佐藤さんは静かに言った。

「やっぱり正しい手続きを踏んで、皆が納得する形で進めなきゃ、後々困るよね。」

マンション管理も、まさに“資産価値”を守る大切な仕事のひとつ。

もし、こうした手続きや管理の負担が大きいと感じているなら、マンションを手放すという選択肢も視野に入るかもしれません。

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■ まとめ

集会は、たとえ多くの同意を得ていても「招集通知を行う」という手続きを省略してはいけません。
法律にのっとった正しい手続きが、トラブルの予防や資産価値の維持につながります。
「面倒だから」と簡略化せず、きちんとルールに沿った運営を心がけましょう。

これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
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登場人物

• 佐藤 健太（さとう けんた）：中古マンションを購入したばかりの新しい住民
• 木村 理事長（きむら りじちょう）：管理組合のベテラン理事長
• 中山 弁護士（なかやま べんごし）：区分所有法に詳しい法律のプロ

ある土曜の午後。
マンションの集会室では、住民たちが静かに着席し、議題の資料に目を通していた。

「え？ 今日って修繕積立金の話だけじゃないの？」
と、戸惑った様子を見せたのは、最近このマンションに引っ越してきた佐藤健太だった。

管理組合の集会に初参加した健太は、配られた議題リストを見て驚く。
そこには事前通知にはなかった「駐輪場の利用ルール変更」が加えられていた。

「これ、決議しちゃっていいの？」
健太は思わず隣の席のベテラン理事長・木村さんに尋ねた。

木村理事長はニッコリ笑ってこう答えた。
「健太さん、いい質問だね。実はね、例えば、修繕計画のように“特別決議（区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成）”が必要な議題を除けば、管理規約で別途定めておくことで、通知されていなかった議題についても、その場で決議できる場合があるんだよ。」

健太：「へぇ…！でもその“規約で決めておく”って、具体的にはどういうことですか？」

◼︎ここで解説！「規約で別に定めておけば」ってどういうこと？

マンションには、それぞれの住民が守るべき「管理規約」があります。
これはいわば、住人たちで作る“マンション専用のルールブック”。

たとえば通常、法律（区分所有法）では…

「集会では、あらかじめ通知された議題しか決議できない」

とされています。ただし、あらかじめ管理規約で

『通知された事項以外も、出席者全員の同意があれば決議できる』

などと定めておけば、その場での決議も可能になります。

つまり、

“このマンションでは、多少柔軟にやっていいよ”というルールをあらかじめ決めておくことができるんです。

このような「規約の定め」によって、住民たちの合意があれば、その場で臨時の議題も話し合い、決議できるようになります。

ーー後日。

「やっぱり気になって…」
健太は中山弁護士を訪ねてこの話を確認した。

中山弁護士：「理事長の言う通りです。例えば、修繕計画のように“特別な定数”が必要なもの以外は、規約で定めておけば通知外の議題も決議できるんですよ。」

健太：「なるほど…知らなかったら反対しちゃってたかも。ルールって奥が深いですね…」

◼︎まとめ

区分所有法では、原則「通知された議題」しか決議できません
でも、「規約で別に定めておけば」、通知されていない議題も決議できる場合があります！
これは法律に反しているわけではなく、“ちゃんとルールを整備しておけばOK”という仕組みなんです

健太のように「こういうルールもあるんだ」と感じた方もいるかもしれません。

実はこうしたルールの違いが、不動産の売りやすさや価値にも影響することがあります。

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※本記事は一般的な情報を元にしています。実際の対応については、専門家（弁護士・司法書士・不動産会社など）にご相談ください。

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「最近、地元の土地の値段が上がってるって聞いたけど、本当なのかな？」

ある日、都内に住む主婦の真理子さんは、テレビのニュースを見ながらつぶやいた。彼女の夫・和也さんは会社の転勤で地方移住も視野に入れていたため、このニュースにピンと来るものがあった。

2025年、日本全国の地価が平均2.7％上昇した。これはなんと1991年以来、34年ぶりの急上昇だという。住宅地、商業地ともに値上がりし、特に観光地や再開発エリアでの上昇が目立っているらしい。

「京都や大阪では観光客が戻り、ホテルや店舗の需要が一気に高まっているみたい。商業地は3.9％も上がったっていうし」

「うちの実家がある福岡も地価上がってるかな？」と真理子さん。

「うん、福岡を含む地方4大都市は5.8％の上昇。地元に戻って不動産を売るには良いタイミングかもしれないな」

夫婦は、義母が所有する実家の土地のことを思い出す。今は空き家で、住む予定もない。「売るなら今かも」と心が傾き始めた。

地価の上昇には理由がある。訪日外国人観光客の増加、再開発プロジェクト、そして半導体工場の新設などが挙げられる。北海道の千歳市や熊本の菊陽町など、地方でも土地の価値が見直されているのだ。

「でも、建設費も上がってるし、金利も今後さらに上がるかもってニュースで言ってたよ。判断が難しいね」

「だからこそ、プロに相談した方が良いかもね」と真理子さんはスマホを取り出して「不動産売却王」のサイトを開いた。

「ここならオンラインで簡単に査定できるし、必要なら地元の不動産会社がサポートしてくれるって。無料だし、一度相談してみようよ」

和也さんも頷き、ふたりはその場で査定を申し込んだ。

数日後——

「まさか、あんなに価値が上がってるなんて！」

査定結果を見た義母も驚きを隠せなかった。売却を前提に話が進み、家族の未来に新たな選択肢が加わった。

土地は単なる“場所”ではない。時代の流れ、人の動き、経済の息吹に応じて、価値も表情も変わる。今、その価値が大きく動き出している。

「あなたの土地にも、きっと未来を動かす可能性があるかもしれません」

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※不動産の売却には税金や法律の知識も関係してきます。具体的な判断は、必ず専門家にご相談ください。

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登場人物

・佐藤さん（アパートの大家さん）
・不動産屋の田中さん（頼れる不動産の専門家）

物語スタート

最近、アパートを所有する大家さんの佐藤さんは頭を抱えていました。

佐藤さん：「うーん…物価も上がってるし、固定資産税も上がってきた。このままじゃ収支が合わないから家賃を見直したいんだけど…。」

そんな悩みを抱えていた佐藤さんは、信頼している不動産会社の田中さんに相談します。

佐藤さん：「田中さん、今の家賃って、契約からまだ数年しか経ってないけど、それでも上げることってできるのかな？何年か経たないと無理って聞いたことがあるんだけど…。」

田中さんは落ち着いた様子でこう答えました。

田中さん：「実は、よくある誤解なんですよ。その考え方は間違いなんです。」

　

家賃は「期間に関係なく」交渉できる

田中さんが詳しく説明してくれました。

田中さん：「民法や借地借家法では、『賃料増額請求』に関して『契約から一定期間が経たないと請求できない』といった制限はありません。たとえ契約からあまり期間が経っていなくても、経済事情の変化や周辺相場の上昇、固定資産税の負担増といった理由があれば、大家さんは賃料の増額請求ができるとされています。」

佐藤さん：「そうなんだ。でも急に『上げたい』って言ったら、入居者さんは納得してくれるかな…？」

田中さん：「もちろん、賃料の増額を請求するのは大家さんの権利ですが、それに対して借主が納得しない場合もあります。そのときは、話し合い（協議）が基本ですし、どうしても折り合いがつかない場合は、簡易裁判所での調停や地方裁判所での訴訟など法的手続きを通じて解決する方法もあります。」

こんなときに賃料を見直せる

田中さんはさらに続けます。

田中さん：「例えば、最近よく相談されるのがこんなケースです。」

・周辺の同じような物件の賃料相場が上がっている
・固定資産税や都市計画税などのコストが増えて経営が圧迫されている
・建物の修繕や設備更新などで費用がかかるようになった

田中さん：「こうした正当な理由があれば、期間に関係なく増額請求は可能です。ただし、ちゃんと根拠を示さないと『ただの値上げ』と誤解されることもあるので、資料などを揃えて説明するのが大事ですね。」

今回のポイント

つまり、「賃料が定められたときから一定の期間が経っていないと増額請求ができない」というのは誤りです。

実際には、契約からの期間に関係なく、状況次第で賃料の増額を請求することが法律上認められているのです。ただし、お互いの信頼関係を大切にし、きちんと話し合いを行うことがトラブルを防ぐカギになります。

まずは不動産の価値を知るところから

もし「家賃を上げたいけど、今の不動産の適正な価値や家賃相場が分からない」と悩んでいる大家さんは、まず自分の不動産の価値を正しく知ることが大切です。

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不動産の価値を知ることで、今の賃料が高いのか安いのかも見えてきますし、将来的な売却も含めた経営判断がしやすくなりますよ。

今回は、意外と知られていない賃料増額請求の本当のルールについてお伝えしました。
知らないままでいると損をすることもありますので、しっかり知識を身につけておきましょう！

※この記事の内容は一般的な法解釈に基づいていますが、実際の賃料交渉については専門の弁護士や不動産会社への相談をおすすめします。