これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

登場人物

• 佐藤 健太（さとう けんた）：中古マンションを購入したばかりの新しい住民
• 木村 理事長（きむら りじちょう）：管理組合のベテラン理事長
• 中山 弁護士（なかやま べんごし）：区分所有法に詳しい法律のプロ

ある土曜の午後。
マンションの集会室では、住民たちが静かに着席し、議題の資料に目を通していた。

「え？ 今日って修繕積立金の話だけじゃないの？」
と、戸惑った様子を見せたのは、最近このマンションに引っ越してきた佐藤健太だった。

管理組合の集会に初参加した健太は、配られた議題リストを見て驚く。
そこには事前通知にはなかった「駐輪場の利用ルール変更」が加えられていた。

「これ、決議しちゃっていいの？」
健太は思わず隣の席のベテラン理事長・木村さんに尋ねた。

木村理事長はニッコリ笑ってこう答えた。
「健太さん、いい質問だね。実はね、例えば、修繕計画のように“特別決議（区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成）”が必要な議題を除けば、管理規約で別途定めておくことで、通知されていなかった議題についても、その場で決議できる場合があるんだよ。」

健太：「へぇ…！でもその“規約で決めておく”って、具体的にはどういうことですか？」

◼︎ここで解説！「規約で別に定めておけば」ってどういうこと？

マンションには、それぞれの住民が守るべき「管理規約」があります。
これはいわば、住人たちで作る“マンション専用のルールブック”。

たとえば通常、法律（区分所有法）では…

「集会では、あらかじめ通知された議題しか決議できない」

とされています。ただし、あらかじめ管理規約で

『通知された事項以外も、出席者全員の同意があれば決議できる』

などと定めておけば、その場での決議も可能になります。

つまり、

“このマンションでは、多少柔軟にやっていいよ”というルールをあらかじめ決めておくことができるんです。

このような「規約の定め」によって、住民たちの合意があれば、その場で臨時の議題も話し合い、決議できるようになります。

ーー後日。

「やっぱり気になって…」
健太は中山弁護士を訪ねてこの話を確認した。

中山弁護士：「理事長の言う通りです。例えば、修繕計画のように“特別な定数”が必要なもの以外は、規約で定めておけば通知外の議題も決議できるんですよ。」

健太：「なるほど…知らなかったら反対しちゃってたかも。ルールって奥が深いですね…」

◼︎まとめ

区分所有法では、原則「通知された議題」しか決議できません
でも、「規約で別に定めておけば」、通知されていない議題も決議できる場合があります！
これは法律に反しているわけではなく、“ちゃんとルールを整備しておけばOK”という仕組みなんです

健太のように「こういうルールもあるんだ」と感じた方もいるかもしれません。

実はこうしたルールの違いが、不動産の売りやすさや価値にも影響することがあります。

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※本記事は一般的な情報を元にしています。実際の対応については、専門家（弁護士・司法書士・不動産会社など）にご相談ください。

これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

「最近、地元の土地の値段が上がってるって聞いたけど、本当なのかな？」

ある日、都内に住む主婦の真理子さんは、テレビのニュースを見ながらつぶやいた。彼女の夫・和也さんは会社の転勤で地方移住も視野に入れていたため、このニュースにピンと来るものがあった。

2025年、日本全国の地価が平均2.7％上昇した。これはなんと1991年以来、34年ぶりの急上昇だという。住宅地、商業地ともに値上がりし、特に観光地や再開発エリアでの上昇が目立っているらしい。

「京都や大阪では観光客が戻り、ホテルや店舗の需要が一気に高まっているみたい。商業地は3.9％も上がったっていうし」

「うちの実家がある福岡も地価上がってるかな？」と真理子さん。

「うん、福岡を含む地方4大都市は5.8％の上昇。地元に戻って不動産を売るには良いタイミングかもしれないな」

夫婦は、義母が所有する実家の土地のことを思い出す。今は空き家で、住む予定もない。「売るなら今かも」と心が傾き始めた。

地価の上昇には理由がある。訪日外国人観光客の増加、再開発プロジェクト、そして半導体工場の新設などが挙げられる。北海道の千歳市や熊本の菊陽町など、地方でも土地の価値が見直されているのだ。

「でも、建設費も上がってるし、金利も今後さらに上がるかもってニュースで言ってたよ。判断が難しいね」

「だからこそ、プロに相談した方が良いかもね」と真理子さんはスマホを取り出して「不動産売却王」のサイトを開いた。

「ここならオンラインで簡単に査定できるし、必要なら地元の不動産会社がサポートしてくれるって。無料だし、一度相談してみようよ」

和也さんも頷き、ふたりはその場で査定を申し込んだ。

数日後——

「まさか、あんなに価値が上がってるなんて！」

査定結果を見た義母も驚きを隠せなかった。売却を前提に話が進み、家族の未来に新たな選択肢が加わった。

土地は単なる“場所”ではない。時代の流れ、人の動き、経済の息吹に応じて、価値も表情も変わる。今、その価値が大きく動き出している。

「あなたの土地にも、きっと未来を動かす可能性があるかもしれません」

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※不動産の売却には税金や法律の知識も関係してきます。具体的な判断は、必ず専門家にご相談ください。

これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

登場人物

・佐藤さん（アパートの大家さん）
・不動産屋の田中さん（頼れる不動産の専門家）

物語スタート

最近、アパートを所有する大家さんの佐藤さんは頭を抱えていました。

佐藤さん：「うーん…物価も上がってるし、固定資産税も上がってきた。このままじゃ収支が合わないから家賃を見直したいんだけど…。」

そんな悩みを抱えていた佐藤さんは、信頼している不動産会社の田中さんに相談します。

佐藤さん：「田中さん、今の家賃って、契約からまだ数年しか経ってないけど、それでも上げることってできるのかな？何年か経たないと無理って聞いたことがあるんだけど…。」

田中さんは落ち着いた様子でこう答えました。

田中さん：「実は、よくある誤解なんですよ。その考え方は間違いなんです。」

　

家賃は「期間に関係なく」交渉できる

田中さんが詳しく説明してくれました。

田中さん：「民法や借地借家法では、『賃料増額請求』に関して『契約から一定期間が経たないと請求できない』といった制限はありません。たとえ契約からあまり期間が経っていなくても、経済事情の変化や周辺相場の上昇、固定資産税の負担増といった理由があれば、大家さんは賃料の増額請求ができるとされています。」

佐藤さん：「そうなんだ。でも急に『上げたい』って言ったら、入居者さんは納得してくれるかな…？」

田中さん：「もちろん、賃料の増額を請求するのは大家さんの権利ですが、それに対して借主が納得しない場合もあります。そのときは、話し合い（協議）が基本ですし、どうしても折り合いがつかない場合は、簡易裁判所での調停や地方裁判所での訴訟など法的手続きを通じて解決する方法もあります。」

こんなときに賃料を見直せる

田中さんはさらに続けます。

田中さん：「例えば、最近よく相談されるのがこんなケースです。」

・周辺の同じような物件の賃料相場が上がっている
・固定資産税や都市計画税などのコストが増えて経営が圧迫されている
・建物の修繕や設備更新などで費用がかかるようになった

田中さん：「こうした正当な理由があれば、期間に関係なく増額請求は可能です。ただし、ちゃんと根拠を示さないと『ただの値上げ』と誤解されることもあるので、資料などを揃えて説明するのが大事ですね。」

今回のポイント

つまり、「賃料が定められたときから一定の期間が経っていないと増額請求ができない」というのは誤りです。

実際には、契約からの期間に関係なく、状況次第で賃料の増額を請求することが法律上認められているのです。ただし、お互いの信頼関係を大切にし、きちんと話し合いを行うことがトラブルを防ぐカギになります。

まずは不動産の価値を知るところから

もし「家賃を上げたいけど、今の不動産の適正な価値や家賃相場が分からない」と悩んでいる大家さんは、まず自分の不動産の価値を正しく知ることが大切です。

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不動産の価値を知ることで、今の賃料が高いのか安いのかも見えてきますし、将来的な売却も含めた経営判断がしやすくなりますよ。

今回は、意外と知られていない賃料増額請求の本当のルールについてお伝えしました。
知らないままでいると損をすることもありますので、しっかり知識を身につけておきましょう！

※この記事の内容は一般的な法解釈に基づいていますが、実際の賃料交渉については専門の弁護士や不動産会社への相談をおすすめします。

これは、不動産に関する法律や税金の知識を、物語形式でわかりやすくお伝えするミニドラマです。
登場する人物や団体はフィクションであり、実在のものではありません。

「こんなことなら、もっと早く相談しておけばよかった…」

そう語るのは、神奈川県横浜市に住む佐藤恵子さん（65歳）。
夫・正雄さん（享年70）が3年前に亡くなり、思い出の詰まった自宅で一人暮らしを続けてきました。
しかし最近、「もっと便利な場所のマンションに引っ越したい」と思い始めた矢先、思いもよらない“税金の壁”に直面したのです。

　

「とりあえず安心」と思っていた配偶者居住権

恵子さんが夫・正雄さんの死後、相続の際に選んだのは「配偶者居住権」という制度でした。

この配偶者居住権を選んだ背景には、家族としてのさまざまな思いがありました。

「これまで通りお母さんには安心して家に住んでほしい。でも、家自体の名義は長男の翔太さん（35歳）にしておきたい」という子どもたちの意向。
そして、相続税の節税効果も見込めるという税理士からのアドバイスもあり、家族全員が納得のうえで配偶者居住権の設定を決めたのです。

この制度によって、家の所有権は翔太さんが相続しましたが、住む権利は恵子さんが持ち続けることができるようになりました。

「やっぱり、長年住んだ家だから、最後までここで暮らしたい。」

そう考えていた恵子さんにとって、配偶者居住権はまさに“安心”の制度に思えたのです。

生活の変化、そして「家を売りたい」という思い

しかし、3年が経つと状況は変わりました。

自宅の老朽化もあり、さらに階段の上り下りが辛くなるなど、体力的な問題も出てきたのです。

そんな中、長女の美咲さん（38歳）が提案します。

「お母さん、駅に近いマンションに引っ越したらどう？」

病院やスーパーも近くなり、孫たちも会いに来やすくなる──そんな未来を想像し、恵子さんも「そろそろ引っ越してもいいかも」と思い始めました。

そして、

「それなら、この家を売って、その資金でマンションを買おう」
と家族の話もまとまりかけた、まさにそのとき──。

税理士からの思わぬ指摘「それ、贈与税がかかるかもしれません」

売却の相談に訪れた税理士から告げられたのは、思いもよらぬ一言でした。

「恵子さん、この家を売るには配偶者居住権を放棄する必要がありますが、それが贈与と見なされる場合があるんです。」

「え？家族なのに贈与になるんですか？」

戸惑う恵子さんに、税理士は続けて説明します。

「配偶者居住権は、お母さんが持っている“財産的な価値”のある権利です。これを手放すということは、その権利分を翔太さんに“無償で渡す”と見なされる可能性があり、そうなると贈与税の対象になることがあるんです。」

思わぬ税金の壁に、家族も悩む

恵子さんはすぐに子どもたちと話し合いました。

「そんな…家族なのに…」と美咲さん。
「普通にお母さんが全部相続してたほうがよかったのかな…」と翔太さんも肩を落とします。

たしかに、もし最初から恵子さんが所有権ごと相続していれば、今回のように居住権を放棄する必要もなく、自分の判断だけで家を売ることができたでしょう。

ただし、その場合でも、恵子さんが亡くなった際に翔太さんが相続するときには相続税が発生するため、税金問題を完全に避けられるわけではありません。

つまり、「配偶者居住権を使うべきか、所有権ごと相続すべきか」は、将来どうするかを含めて慎重に考える必要があるということなのです。

配偶者居住権は「万能」ではない

もちろん、配偶者居住権は配偶者の住む場所を守るために重要な制度です。
しかし、
将来家を売却するかもしれない
高齢になって引っ越す可能性がある
といった場合には、配偶者居住権を使うことで後々困る可能性があることも知っておく必要があります。

税理士は最後にこうアドバイスしてくれました。

「相続のときはつい『今』のことだけを考えて決めがちですが、『将来どうしたいか』まで考えて家族で話し合い、専門家に相談しておくことがとても大切ですよ。」

「この家どうしよう？」と悩んだら

恵子さんも今では「もっと早く相談しておけばよかった」と感じています。

同じように
「親の家をどうしよう？」
「相続したけど使っていない実家がある」
と悩んでいる方も多いのではないでしょうか？

そんな時は、まず「不動産売却王」で無料相談してみるのも一つの方法です。

家族だけで悩まず、後悔しないために早めの相談をおすすめします。

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まとめ

配偶者居住権は便利な制度ですが、「とりあえず安心」では済まないこともあります。
相続や住まいの問題は、「今」と「将来」の両方を考えて、家族でしっかり話し合い、専門家に相談することが何より大切です。

これは不動産関連の法律や知識を盛り込んだミニドラマです。
物語形式で難解に思われがちな法律や知識を出来るだけ分かりやすく伝えています。
なお、このドラマで出てくる登場人物、団体等はフィクションです。

えっ、売ったのに大家さんのまま？

「田中さん、実はこのアパート、別の方に売ることになったんですよ。」

そう話したのは、いつも親切な大家さんの佐々木さんです。

突然の話に、田中さんは驚きを隠せません。

「え…！じゃあ、新しい持ち主が大家さんになるんですか？ 家賃もその人に払うんですか？」

当然の疑問ですよね。でも佐々木さんは、田中さんの不安を和らげるようにこう続けました。

「いえ、建物の所有者は変わるんですけど、大家としては私がそのまま続けることにしたんです。」

「えぇ!? 売ったのにどうして佐々木さんが大家さんのままなんですか？」

　

売っても大家でい続ける理由

実は、佐々木さんが大家として残るのには、ちゃんとした理由がありました。
今回アパートを購入したのは、最近不動産投資を始めた高橋さん。

でも高橋さんは、不動産の管理経験がなく、こう本音をこぼしていました。

「正直、家賃の集金や建物の修理なんて、自分でちゃんとできるか心配で…。」

そこで、不動産管理業もしている佐々木さんが提案したのです。

「それなら、建物の所有権は高橋さんに移しますけど、大家としては私が続けますよ。田中さんも、急に知らない大家さんになるより安心でしょうし。」

この提案に高橋さんも納得し、
所有者は高橋さん
大家は佐々木さんのまま
という形になりました。

実際どんな契約になるの？

このような場合、法律的には次のような関係になります。

1. 建物の所有者：高橋さん（新しい持ち主）
2. 大家（賃貸人）：佐々木さん（売主であり、引き続き大家）
3. 借主：田中さん（アパートの入居者）

つまり田中さんは、引き続き佐々木さんに家賃を払い、佐々木さんが高橋さんに「所有者としての賃料（地代のようなもの）」を支払うことになります。

家賃の流れ｜わかりやすく図解

	借主（田中さん）	売主（佐々木さん）	買主（高橋さん）
家賃支払い先	→ 佐々木さん（今まで通り）
受け取った家賃		← 田中さんから受取る
所有者への支払い		→ 高橋さんに賃料（所有者としての利益）	← 佐々木さんから賃料が支払われる

　

借主（田中さん）はどうなる？

もちろん、田中さんの立場も守られています。

佐々木さん：「田中さんは今まで通り、私に家賃を払ってもらえれば大丈夫です。建物の修理や相談もこれまで通り私が対応しますから。」

田中さん：「それなら安心しました…！」

まとめ｜「売っても大家」が成立する背景

普通なら
建物の所有者が変われば
大家さんも変わります。

でも今回のように、
管理が不安な高橋さん（買主）
管理に慣れている佐々木さん（売主）

こうした事情がそろえば、「大家（賃貸人）はそのまま残る」という契約が成り立つこともあるのです。

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これは不動産関連の法律や知識を盛り込んだミニドラマです。
物語形式で難解に思われがちな法律や知識を出来るだけ分かりやすく伝えています。
なお、このドラマで出てくる登場人物、団体等はフィクションです。

「ねえ、ママ。このマンションって地震が来たらどうなるの？」
小学3年生の娘がふと、そんな質問をしてきたのは、最近ニュースで「防災庁が設置されるかもしれない」と聞いた直後のことでした。

「大丈夫よ。マンションは頑丈にできてるから」
私はそう答えたものの、内心少し不安になりました。確かにコンクリート造りで壊れにくい。でも、それだけで本当に安心なの？

そんなとき、管理組合の役員をしている隣の奥さんとエレベーターで一緒になりました。思い切って聞いてみたんです。
「このマンションって、防災の準備とかちゃんとしてるのかな？」

すると奥さんは少し困った顔をして、こう言いました。
「実はね、防災用品は少しあるけど、誰がどう動くかは決まってないの。賃貸の人たちもいるし、話し合いもしにくくて…」

えっ、そうなの？と驚く私。
ニュースでは、マンションはコンクリート造だから阪神・淡路大震災の時もあまり亡くなった人はいなかったって。でも、それって“建物”の話。
実際に災害が起きたとき、どうやって助け合うのか、避難できるのか…。そういう“ソフト面”の準備は、まったく別問題なんです。

マンションって、分譲と賃貸が混ざってるところも多いですよね。けれど、防災の話し合いをするのは、管理組合＝分譲の人たちだけ。賃貸の住民は参加できないんです。
でも、いざ地震が来たら、そこに住んでる人たち全員が協力しないといけないのに…。

さらに東京都では「なるべく家にとどまって避難する」＝在宅避難を勧めているって知っていますか？
けれど、いざ電気も水も止まったら？ そんな中、誰がどう助け合うのか決まっていなかったら、不安ですよね。

そして、もしマンションが壊れてしまったらどうするか――。
その復旧や修理も、住んでいる人が勝手にできるわけじゃなく、マンションの“所有者”たちの合意が必要。つまり、話し合いでみんなが「直そう」と決めないと動けないんです。

でも、そもそも大災害のときに全員が集まれるのか、どうやって連絡を取るのか。考えるだけで難しいですよね。

今回政府が考えている防災庁。もし設置されるなら、こうしたマンションの事情にもしっかり目を向けてほしい――そう強く思います。

「もしものとき」に備えるのは、誰もが大切。でも一人じゃ限界があります。だからこそ、同じマンションに住む人たちとつながるきっかけが必要なんですね。

そして、もし「うちのマンションはもう古いし、今後が心配…」という方は、不動産売却王のような専門サービスを使って、売却も含めた次の選択肢を考えるのも一つです。
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「防災」というと、非常食や懐中電灯だけをイメージしがちですが、実は「どこで、誰と、どう暮らすか」を見直すことも防災の一つかもしれませんね。

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物語形式で難解に思われがちな法律や知識を出来るだけ分かりやすく伝えています。
なお、このドラマで出てくる登場人物、団体等はフィクションです。

「おばあちゃん、一人であの大きな家に住んでるけど、大丈夫なの？」

久しぶりに祖母の家を訪ねたとき、私は思わずそう聞いてしまいました。庭付きの立派な家。でも、今は一人で住むにはあまりに広すぎる空間です。

「掃除も大変でねぇ…。でも、ほかに行くところもないし」

祖母はそう言って笑いましたが、部屋の隅には埃がたまり、昔はきれいだった庭も手つかずのまま。実は、今の日本にはこんな「広すぎる家」に一人で暮らす高齢者がとても増えています。

　

広い家を持て余す高齢者、狭い家で我慢する若者

一方で、私の友人夫婦は子どもが生まれるのを機に広い家を探していましたが、なかなか手が届かないと悩んでいます。

「広い家に住みたいけど、駅近は高すぎるし、郊外に行っても新しい家は狭いんだよね」

昔は郊外でも広い家が買えたけれど、今は家の価格が上がる一方で、若い世代が手に入れるのは難しくなっているのです。

なぜ高齢者は広い家を売らないの？

「だったら家を売って、便利なところに引っ越したら？」

そう聞くと、祖母は「売っても次の家が見つからないし、田舎だから買い手もいない」と言います。

広い家を売りたいと思っても、簡単には売れず、結局そのまま住み続けるしかない。だけど、年をとると管理もしきれず、危険が増えてしまいます。

家が広すぎると感じたら、早めに売却を考えよう

最近は「子どもが独立して夫婦だけ」「一人になった」という理由で家が広すぎると感じる人が増えています。でも、「まだ住めるから」と放っておくと、いざ売りたいときには古くなりすぎて売れなくなることも。

実際、空き家問題として社会問題になっているのも、こうした「売り時を逃した家」が多いのです。

だからこそ、「ちょっと広すぎるかな」と思ったときが、動き出すタイミング。まだ元気なうちに、売却や住み替えを考えたほうが、選択肢も広がります。

売却するなら、まずは家の価値を知ることから

「でも、うちの家がいくらで売れるのかわからない」

そんなときは、オンラインの無料査定サービスを使ってみるのがおすすめです。
たとえば「不動産売却王」なら、簡単な情報を入力するだけで家の価値を知ることができ、必要なら不動産会社のサポートも受けられます。

おばあちゃんにも「一度相談だけでもしてみたら？」と話してみました。すぐに売らなくても、知っておくだけで気持ちが楽になるはずです。

まとめ〜家が手広になったと感じたら〜

・広い家を持て余す高齢者と、家が狭くて悩む若い世代のギャップが広がっている
・家が広すぎると感じたら、早めの売却検討が大切
・放置すると売れなくなり、空き家リスクも高まる
・まずは「不動産売却王」で無料査定から始めるのがおすすめ

「まだ早い」と思っていても、住み替えは元気なうちが一番スムーズです。
今の家を手放すことが、これからの快適な暮らしへの第一歩になるかもしれません。

これは不動産関連の法律や知識を盛り込んだミニドラマです。
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なお、このドラマで出てくる登場人物、団体等はフィクションです。

登場人物

• 佐藤さん（35歳・会社員・転勤で引っ越してきたばかり）
• 田中さん（不動産会社のベテラン担当）

「田中さん、ちょっといいですか…？」
梅雨も明けきらない7月の午後、佐藤さんは困った顔で不動産会社を訪れました。

「どうしました？」と優しく応じる田中さん。

「実は、今住んでいるマンションの家賃が高い気がして…。近所の似たような部屋はもっと安くなってるんです。でも契約のとき、『一定期間は家賃を下げられない』って特約をつけられたんです…。それでも、家賃の見直しってお願いできないんですか？」

「賃料減額をしない特約」は絶対なの？

田中さんは微笑んで言いました。
「佐藤さん、いいところに気づきましたね。実は、その特約…場合によっては無効になることがあるんです。」

「え！でも契約書にサインしちゃいましたよ？」

「はい。でもね、民法や借地借家法という法律では、たとえ当事者同士で『家賃を減額しない』って約束しても、周りの相場と比べて家賃が不相当に高くなった場合は、家賃の減額を求めることができるって定められているんですよ。」

「じゃあ、契約書のその特約って…？」

「契約時には有効でも、社会状況や近隣相場が大きく変わったら、その特約に縛られずに減額交渉が可能になります。だから、もし今の家賃が近隣より明らかに高いなら、一度貸主さんに相談してみるといいですよ。」

知っておくべき法律のポイント

実は今回のケース、こうした問題に関連する重要なルールが民法や借地借家法にしっかり書かれています。
たとえば、借地借家法第32条では、家賃が社会情勢により不相当に高額・低額となった場合、借主や貸主のどちらからでも賃料の変更請求が可能とされています。

だから、契約書の「減額しない特約」があっても、それがすべて有効とは限らないんですね。

賃料相場の調べ方

「じゃあ、どうやって今の家賃が高いか調べればいいんですか？」と佐藤さん。

「一番簡単なのは、インターネットの賃貸情報サイトで、近隣の似たような条件の部屋を検索して相場をチェックすることですね。それを基に、貸主さんと交渉する材料にするといいですよ。」

「なるほど、今は簡単に情報も手に入りますもんね。」

賃貸人（大家さん）の立場なら知っておきたい！「不動産売却王」の活用法

ここで、もしこの記事を読んでいるあなたが「貸している側（賃貸人・大家さん）」なら、ちょっと気になる話かもしれません。

「借主から家賃の減額を求められたら…？」
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たとえば、賃料の引き下げが避けられない場合や、今後の管理に悩んでいる場合、
「このタイミングで売却するのがいいのか？」を考えるためにも、
まずは物件の価値を知ることが大事です。

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まとめ：借り手も貸し手も知っておきたい「賃料減額」と「次の一手」

佐藤さんのように、「契約で縛られているから」とあきらめる必要はありません。
一方で、大家さんも「賃料減額に応じる」だけでなく、将来を見据えてどうするか考えることが大切です。

賃貸経営を続けるか、売却を考えるか。
いざという時に備えて、行動の選択肢を持っておきましょう！

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登場人物

佐藤さん（30代・会社員）
不動産会社の担当者・山田さん

転勤が決まっているのに、長期契約を結んで大丈夫？

佐藤さんは、会社から 「半年後に海外転勤が決定」 したばかりだった。

「今の家を引き払って、新しい部屋に住むのはいいけど……普通の賃貸契約は2年契約が多いし、半年で退去すると違約金が発生するかもしれないな」

そんな不安を抱えながら、不動産会社を訪れた。

「いらっしゃいませ！今日はどうされましたか？」
担当の山田さんが笑顔で迎えてくれた。

「実は、半年後に海外転勤が決まっているので、それまでの間だけ住める物件を探しているんです。でも、普通の賃貸契約だと2年契約が多いですよね？半年で解約しても違約金が発生しない物件ってありますか？」

「なるほど、それでしたら『普通借家契約』と『定期借家契約』の違いを知っておくといいですね。」

　

「1年未満の契約は1年になる」は誤解？

佐藤さんは以前、同僚からこんな話を聞いたことがあった。

「賃貸借契約は1年未満だと、自動的に1年契約になるんだよ！」

「これって本当ですか？」佐藤さんが尋ねると、山田さんは首を横に振った。

「実はそれ、誤解なんです。」

1年未満の契約は法律上認められず、期間の定めがない契約とみなされる

民法では、 建物の賃貸借契約は、契約で定めた期間が尊重 される。
しかし、借地借家法では 普通借家契約で1年未満の契約は無効 になり、契約期間の定めがないものとみなされる。

つまり、1年未満の普通借家契約は、借地借家法の規定により契約期間が定まっていないと扱われる。

「ということは、半年契約を結んでも、貸主が『半年後に退去してください』とは言えないってことですか？」

「その通りです。借主が『まだ住みたい』と希望すれば、貸主は簡単に契約を終了できません。」

半年で解約しても違約金が発生しない方法は？

「じゃあ、半年後にスムーズに退去できる物件はあるんですか？」

「はい、いくつか方法がありますよ！」

「短期解約違約金なし」の普通借家契約を探す
　→ 物件によっては「6ヶ月以上住めば違約金なし」の条件がある

「定期借家契約」の物件を探す
　→ 定めた期間で終了するので、契約通りに退去できる

「マンスリーマンション」などの短期賃貸を利用する
　→ 初めから短期間の利用を前提にした物件なら安心

1年以上なら契約は有効、でも更新される可能性あり！

「じゃあ、1年以上の契約ならどうなりますか？」

「1年以上の契約なら、その期間は有効です。でも、普通借家契約の場合、契約期間が満了しても、借主の意向で契約が更新される可能性があります。」

普通借家契約の場合、契約期間が満了しても、貸主からの更新拒絶がなければ契約は自動更新され、従来と同じ条件で継続します。これを『法定更新』と呼びます。

貸主が契約を終了させるためには、

更新拒絶の通知を契約満了の1年前～6ヶ月前までにする
正当事由（貸主がその物件を使う予定がある、老朽化が激しいなど）がある

この2つの条件を満たさないと、貸主は契約を終了させることができない。

佐藤さんは驚いた。

「えっ、契約期間が終わったら自動的に出ていかなきゃいけないわけじゃないんですね！」

「そうなんです。もし、契約期間がきっちり終わることを前提にしたい場合は、『定期借家契約』を選ぶのがベストですね！」

不動産契約はプロに相談！

「いや～、やっぱりプロに聞いてよかった！半年で解約しても違約金が発生しない物件を探すのが一番いいですね！」

佐藤さんはスッキリした表情で、不動産会社を後にした。

不動産の契約は、法律のルールをしっかり知っておくことが大切だ。
そして賃貸契約だけでなく、不動産の売却についても、専門家に相談すると安心です。

もし、将来的にマイホームを購入する予定があるなら、今の住まいをどうするかも考えておくとよいでしょう。賃貸だけでなく、不動産の売却についても専門家に相談すると安心です。
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ある住人の決断

東京都内の築45年のマンションに住む佐藤さん（68歳）は、最近ある悩みを抱えていた。長年住み慣れた自宅だが、外壁のひび割れやエレベーターの老朽化が目立ち、管理組合の会合でも「このままでいいのか？」という声が上がるようになっていた。

「建て替えたいけれど、全員の合意なんて無理だろうな…」

そんな思いを抱えながら、佐藤さんはニュースを見て驚いた。政府が老朽マンションの建て替えや大規模リノベーションの条件を緩和する法案を閣議決定したというのだ。

　

変わるルール、進む再生

これまで、マンションを建て替えるためには所有者の5分の4以上の賛成が必要だったが、建て替え以外の再生手法では全員の合意が必要だった。しかし、今回の法改正が成立すれば、リノベーションや建物の解体・売却なども5分の4以上の賛成で決議できるようになる。

さらに、耐震性不足やバリアフリー基準に適合していないマンションの場合は、4分の3以上の賛成で建て替えや再生が可能になる。

「これなら、うちのマンションも再生に向けて動き出せるかもしれない…！」

佐藤さんは希望を感じた。

進むマンションの再生

政府はマンション再生を後押しするために、税制優遇などの支援策も用意している。また、建て替えの際に隣接する土地の所有者が、古い物件と引き換えに新しいマンションの区分所有権を得られる仕組みも導入される。

「これなら、費用負担の問題も解決しやすいかもしれないな」

佐藤さんは、次の管理組合の会合でこの話を提案しようと決意した。

未来を見据えて

築40年以上のマンションは今後20年で3.4倍に増えると予測されている。このまま放置すれば、管理不全の物件が増え、住民が安心して暮らせなくなる可能性がある。

「今のうちに、未来を見据えた決断をしなくては…」

佐藤さんのように、老朽マンションの再生を考える人が増えることで、安全で快適な住環境が守られていく。

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