不動産売却の特別控除とは？種類・条件・申告方法を解説

不動産を売却しようと考えているけど、税金のことってよくわからない…
そんな悩みをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

不動産売却には、税金対策として利用できる「特別控除」という制度があります。
「特別控除」を賢く活用することで、税金を抑え、よりスムーズに不動産売却を進めることができます。

本記事では、不動産売却の税金対策として知っておきたい「特別控除」について、種類や条件、手続きなどをわかりやすく解説していきます。
不動産売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

不動産売却の税金対策！特別控除とは？

不動産売却によって得た利益は「譲渡所得」として、税金が課せられます。
譲渡所得は、売却した不動産の収入金額から、取得費や譲渡費用などを差し引いた金額で計算されます。
しかし、この譲渡所得から一定額を控除できる「特別控除」が適用される場合があります。

1:特別控除とは

特別控除は、不動産売却時に発生する譲渡所得から、一定金額を控除できる制度です。
たとえば、マイホームを売却する場合や、一定の条件を満たす土地を売却する場合などに適用されます。
特別控除を利用することで、税金を抑え、手元に残るお金を増やすことができます。

2:特別控除の適用条件

特別控除は、すべての不動産売却に適用されるわけではありません。
それぞれの特別控除には、適用条件が定められています。
適用条件を満たしていない場合、特別控除は受けられませんので、事前に確認することが重要です。

3:特別控除の手続き

特別控除を受けたい場合は、確定申告を行う必要があります。
確定申告には、必要な書類を揃える必要があります。
書類の種類や提出先は、適用する特別控除の種類によって異なります。
確定申告の方法は、税務署のホームページなどで確認できます。

不動産売却における特別控除の種類と条件

不動産売却に適用される特別控除には、様々な種類があります。
それぞれの適用条件が異なるため、事前に確認することが重要です。

1:マイホーム売却の特別控除

マイホームを売却する場合に適用される特別控除で、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
この控除は、住宅用家屋を売却した場合に適用されます。
住宅用家屋とは、人が住むための建物で、一定の要件を満たす必要があります。

・主な適用条件
現に自分が住んでいる家屋、もしくは以前に住んでいた家屋（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合）
売った年の前年および前々年に、この特例および他の関連特例を受けていないこと
親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

・控除額
売却益が3,000万円以下の場合は、3,000万円まで控除できます。
売却益が3,000万円を超える場合は、3,000万円を超える部分については控除されません。

2:土地売却の特別控除

土地を売却する場合に適用される特別控除です。
土地売却の特別控除には、いくつかの種類があります。
ここでは、代表的な2つの特別控除について解説します。

・低未利用土地に対する特別控除
所得税法および地方税法に基づき、土地の有効活用を促進する目的で設けられた特例で、「低利用土地」と判断される土地を譲渡した場合に、譲渡所得から最大200万円の控除が適用されます。
低利用土地とは、都市計画区域内において、一定期間放置された土地や、農地など、本来の利用目的から外れて放置されている土地を指します。

・都市計画区域内における土地の売却による特別控除
都市計画区域内の土地が収用等の対象となり、その売却が公共事業や都市開発に関連する場合、「収用等に伴う譲渡所得の特別控除」が適用されます。
この特例は、国や地方公共団体の事業に伴い土地を譲渡した場合に、譲渡所得から5,000万円を控除できるものです。

3:その他の特別控除

上記以外にも、不動産売却に適用される特別控除はいくつかあります。
例えば、相続によって取得した不動産を売却する場合（被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の特例）や、災害によって損壊した不動産を売却する場合（災害により滅失した資産に係る譲渡所得の特別控除）など、特定の条件を満たせば、特別控除が適用されます。
具体的な内容については、税務署や税理士、不動産会社などに相談することをおすすめします。