中古住宅の売却方法について迷っている方は多いと思います。
更地にする場合は解体費用がかかるので、メリットを把握した上で行いたいですよね。
具体的にどのような売却方法を選んで実行すれば良いのでしょうか。
今回は様々な観点から家が建っている土地の適切な売却方法について詳しく解説していきます。
家が建っている土地を売るときと解体して更地で売るときのメリット・デメリットについて
家が建っている土地を売る際のメリットとは
家が建っている状態で土地を売るメリットは大きく分けて3つあるので、それぞれ詳しく確認していきましょう。
1つ目は、解体費用がかからないことです。
売却する際にはあまり手間がかからない方がいいですよね。
何も手を加えずに売却することになるので、費用がかからず売却できるのが最も大きなメリットだと言えるでしょう。
2つ目は、固定資産税を抑えられることです。
土地の上に家が建てられている場合、住宅用地の特例による軽減措置を適用できます。
敷地面積が200平方メートル以内の建物の場合は6分の1、200平方メートル以上の建物の場合は3分の1に税金を軽減できます。
そのため、家が建っている土地として売却活動を行うと、税金が優遇された状態を維持できるので、長期間の売却活動でも損をしづらくなるでしょう。
3つ目は、買主が住宅ローンを活用してうまく資金繰りを行えることです。
土地を購入してから住宅を建てる際にも住宅ローンは適用できますが、その場合にはつなぎ融資などで先にある程度のお金を用意する必要が生じます。
資金繰りの煩わしさを回避できるので、購入を希望してくれるターゲットの幅が広くなるのが利点だと言えるでしょう。
家が建っている土地を売る際のデメリットとは
家が建っているる土地を売るのであれば、契約不適合責任が生じる可能性があります。
買主が不動産を購入した後に、シロアリによる被害が見つかるなどの欠陥があることが判明した場合、売主に補修費用や損害賠償請求などをできる制度のことを契約不適合責任と呼びます。
あくまでも土地を売却することを目的とするのであれば、契約不適合責任免責の条文を契約書に記載しておくと良いでしょう。
また、中古住宅の状態によっては買主に悪印象を与えてしまうことがあります。
あまりにも古すぎると、条件がとても良い場合を除き、その土地を買いたいと思う方はほとんど現れないと言えるでしょう。
すぐに住めるくらい外観や内装が綺麗な状態なのであれば、取り壊さずに売却できる確率が高くなるでしょう。
更地で売るときのメリットとは
大きく分けて2つのメリットがあります。
1つ目は、買主が購入後に利用するイメージが浮かびやすいために売却しやすくなる傾向があることです。
自分の理想の家づくりができるとイメージできると、やはり買い手としても購入しやすくなるのではないでしょうか。
購入後すぐに住宅作りを着工できるため、比較的購入されやすい傾向にあると言えるでしょう。
2つ目は、土地の状態をきちんと確認できるため、買主が安心できることです。
地中埋没物の確認や土壌調査、地盤調査などを行いやすいため、買主が住宅を建てる際に安全かどうかの判断を容易に行えます。
地盤の状態を確認した結果、地盤改良をほとんど行わなくても良い場合には、より買い手がつきやすくなるでしょう。
更地で売るときのデメリットとは
更地として売却する場合の最も大きなデメリットはやはり解体費用がかかってしまうことでしょう。
売却してお金が手元に入る前にある程度のお金を用意するのは大変ですよね。
更地にするためには建っている家を解体する必要があるのですが、構造の種類によって一坪あたり3〜6万円程度の費用がかかってしまいます。
20坪の木造住宅の場合、60万円程度はかかってしまうので、売却前にそれだけの費用を用意する必要があります。
また、住宅が建っている状態の土地と比べると、更地の場合は高い固定資産税を支払うことになる点もデメリットとして挙げられるでしょう。
更地にすると、固定資産税が数倍で高くなる可能性があります。
売却期間が長引いてしまうと、高い固定資産税を払い続けることになってしまうので気を付けましょう。
解体する方が良いケースとしない方が良いケースについて解説！
旧耐震基準で建てられた住宅である場合は、売却前に解体してしまうことをおすすめいたします。
耐震性のリフォームはとてもお金がかかりますし、現在の基準にするためには大きく改修することになります。
そのような手間と費用をかけるくらいなら更地になっている土地を購入した方が良いと買主が考えるようになるのが自然です。
耐震性はとても重要なポイントなので、基準を満たせていない場合は土地だけにして売却しましょう。
一方、築10年以内の比較的新しい住宅なのであれば、そのまま利用したい方もいらっしゃると思います。
そのため、解体せずにそのまま売却活動を進めても問題ないでしょう。
住宅を残す際の注意点と解体する際の注意点について詳しくご紹介します
住宅を残す際の注意点とは
住宅を残しておくのであれば、欠陥がある場合にきちんと買主に伝えるようにしましょう。
上述いたしましたが、売却後に欠陥があることが判明した場合には売主が修繕費用を負担することになります。
意図的に伝えずに売却したとみなされると、損害賠償が発生するかもしれないので気を付けましょう。
住宅を解体する際の注意点とは
売却予定の土地が市街化調整区域に指定されている場合は、新築住宅を建てられない可能性があるので事前に確認しておくことが大切です。
もし土地を購入しても住宅を建てられないとわかると、買い手がつかなくなってしまう可能性があります。
そのため、体するのであれば、市街化調整区域かどうかを確認した上で実行するようにしましょう。
解体費用の相場や具体的な内訳について解説します
更地にして売却する際には解体することになるのですが、構造によって費用が変わることをご存知でしょうか。
一般的に木造、鉄骨造、RC造などの構造があるのですが、それぞれ坪単価ごとの取り壊し価格が異なります。
木造の場合は坪単価3〜6万円程度、鉄骨造の場合は3.5〜7万円程度、RC造の場合は3.5〜8万円程度かかります。
構造の強度によって費用が高くなることがわかりますね。
では次に内訳についてご紹介します。
解体工事において費用がかかる項目は以下の4つです。
・養生費
・人件費
・重機使用料
・廃棄物処分費
養生費とは、工事を行う際の足場などの設備周りの費用のことを指します。
工事を行うためには、足場や防音防塵シート、重機を敷地内に入れるための敷き鉄板、仮囲ゲートなどが必要になります。
そのため、どのような構造であっても一坪あたりの最低価格はある程度同じになるのですね。
人件費には、重機を操作する人や廃棄物を処理する人、実際に作業を行う人などの給料が含まれています。
何人の作業員が必要になるかで人件費は変動するでしょう。
重機は基本的にレンタルすることが多いので、使用日数で費用が加算されます。
構造に合わせてレンタルする重機の種類を変えるので、構造によって費用が変動します。
廃棄物処分費は、実際に取り壊した際に生じる廃棄物を処分するための費用のことを指します。
まとめ
今回は土地をどのように売却するべきなのかについてメリットやデメリットなどの様々な観点からご紹介しました。
当サイトでは一括査定を行わずとも査定価格をすぐに出せますので、一度価格を確認してから売却活動を行ってみてはいかがでしょうか。
この記事を参考に、納得のいく形で不動産を売却してみてくださいね。
