共有持分の土地を売却したいが、契約書についてよくわからず困っているという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点についてご紹介します。
また、売買契約書を紛失してしまったときの対処法についてもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
売買契約書とは？
そもそも、売買契約書はどういうものなのかよくわからない方もいらっしゃるでしょう。
売買契約書とは簡単に言うと、「売主と買主で売買契約を結ぶ時に必要な書類」のことです。
売買契約とは、売買するときにさまざまな約束事やルールを当事者間で決めることです。
この売買契約で決められた、権利関係や結果などを文書におとしたものが「売買契約書」なのです。
しかし、実は売買契約書自体の作成義務がなく、法律上では口約束のみの売買契約も認められています。
ただし、不動産の売買には高額な金額がやり取りされるため、権利関係を明確にするのが大切です。
売買契約書を作成せずに不動産の売買をしてしまうと、のちのち権利関係や金銭問題によるトラブルが起きてしまう可能性があるのです。
また、不動産を売買する時は、売主と買主が存在するため、一般的には売買契約書の原本を2通作成し、それぞれが保管することが多いです。
売買契約書の原本は一通のみでも、コピーをとり保管することも法的には認められています。
ただし、後々にトラブルが起きるケースもあるため、売買契約書の原本を2通作成するのがおすすめです。
不動産会社や仲介業者を通して不動産を売買する際には、通常その業者が売買契約書を作成します。
宅地建物取引業法という法律で、不動産会社は売買契約書を作成するというルールが義務付けられているのです。
そのため、不動産会社や仲介業者に頼んで不動産を売買する時は、不動産会社が売買契約書を作成しているのです。
しかし、不動産業者を通さずに不動産を売買する場合は、契約相手と話し合って売買契約書を用意しましょう。
「契約自由の原則」が民法で定められているため、売主と買主どちらにも作成義務がないのです。
そのため、個人で不動産を売買する際には、双方が納得できる形で売買契約書を用意するのが良いです。
また、売買契約をする時には、「重要事項説明書」も併せて作成されます。
不動産業者を介して売買契約を結ぶ時には、重要事項説明というものが行われます。
重要事項説明とは、買主に対して「不動産の法令上の制限」や「契約事項」などが説明されるものです。
重要事項説明は、不動産業者を通して売買する際には必ず行われます。
そして、この重要事項説明の内容を書類におとしたものが、「重要事項説明書」なのです。
この重要事項の説明や重要事項説明書の作成は、宅地建物取引士によってのみ行われます。
そのため、個人間での不動産売買を行う時に、一緒に重要事項説明書は作れません。
もしも買主が住宅ローンを組む時には重要事項説明書は必ず必要になってくるため、個人間売買をする際には十分に気を付けましょう。
共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点をご紹介！
ここまでは売買契約書の基本情報についてご紹介しましたが、ここからは、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点を3つご紹介します。
1つ目が、契約不適合責任の免責です。
契約不適合責任とは、売買契約を締結した物件に傷などの瑕疵があった場合に、一定の責任を負うというものです。
この責任は民法で定められており、旧民法では「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年より大幅に改正され、「契約不適合責任」という名前になりました。
改正法に基づいて考えると、買主側は以下のような責任を追及できます。
・追完請求（引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約内容に適合しない場合は代替品の交付を請求できる）
・代金減額請求（目的物が契約内容に適合しない場合で、買主が期間を決めて追完請求をしても追完されなければ、代金減額を請求できる）
・契約解除（売主によって上記の追完がなされない場合には買主は契約を解除できる）
・損害賠償請求（買主に損害が発生していれば損害賠償請求ができる）
ただし、上記でご紹介した責任を免除したり、責任を負う期間を短くする特約を契約書に記載したりすることも可能です。
契約不適合責任は任意規定で、もしこの規定と異なる契約内容が契約書に記載されていれば、そちらが優先されることになっています。
なお、免責できる場合には例外が存在し、「売主が目的物の瑕疵を認知していたのに買主に告げなかった場合」は責任を免れられないので注意してください。
2つ目が、実測測量は行わず、登記簿面積と違っても請求はしないことです。
土地売買において「面積」は非常に重要な要素ですが、取引では「公簿売買」「実測売買」という２つの方法のどちらかが採用されます。
この2つの方法について簡単にご紹介します。
まず公簿売買は、登記簿の面積を正しいものとみなし、登記簿を基準にして価格を決める方法です。
公簿売買の際には実際に土地の面積を測量しないので、簡易な方法といえますが、後から実測との差がわかってもその分を精算できません。
それに対して実測売買は、実際に土地の面積を測量し、それを基準に価格を決める方法です。
基本的に、後者は行われないため、登記簿面積と異なることが分かっても、請求などは行わない点に注意しましょう。
3つ目が、設備の修復義務は負わないということです。
これは、たとえ引き渡した不動産の設備に不備があったとしても、売主は修復したりその費用を負担したりする責任が生じないということです。
売買契約書を紛失してしまったときの対処法をご紹介！
ここからは、売買契約書を紛失してしまったときの対処法を2つご紹介します。
1つ目が、代替書類を集める方法です。
不動産売却の際には、取得費を計算するために売買契約書が必要ですが、状況によっては売買契約書を紛失してしまっても代替書類で確定申告が行える場合もあります。
代替書類として認められる可能性のある書類は、以下のようなものです。
・不動産購入時の領収書
・不動産購入時のチラシ
・仲介業者の計算明細書
・通帳の振込記録
・抵当権設定登記の債権額
・住宅ローンの返済予定表
「不動産売却を考えているけれど、売買契約書が見当たらない」という場合は、これらの書類がないか探してみましょう。
2つ目が、不動産会社や取引相手と連絡して「再発行」または「コピーをもらう」方法です。
売買契約書を紛失したら、まずは売買した不動産会社や取引相手に問い合わせましょう。
売買契約書を再発行するには、買主や仲介業が書類を再確認した上で、署名捺印が必要となります。
また、売買契約書のコピーをもらうという方法もあります。
不動産会社は、最低5年は売買契約書を保管することになっているため、不動産会社に依頼すればコピーをもらえる可能性があります。
いずれにせよ、売買契約書の紛失に気づいたら、その時点で早めに不動産会社や取引相手に連絡をするのがおすすめです。
まとめ
今回は、共有持分の土地を売却したいという方に向けて、共有持分の土地を売却する際の売買契約書の注意点についてご紹介しました。
この記事が皆さんの参考になれば幸いです。
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