空き家の売却にはどんな税金がかかる？節税方法をご紹介！

「相続した空き家を早く売却した方が良いのは分かっているけれど、なかなか売却に踏み出せない…」
空き家を相続した方の中には、このようにお困りの方もいらっしゃることでしょう。
売却に踏み出せない理由としてはさまざまなことが考えられますが、例えば「費用や税金」についての疑問や不安が挙げられるでしょう。
空き家の売却において、「売却にかかる費用や税金、節税方法などが気になり、なかなか動き出せない」というのはよくある悩みの1つであり、誰もが困ってしまいがちです。

そこで今回は、空き家の売却にかかる費用や税金、節税方法についてご紹介します。
空き家の売却をお考えの方は、ぜひご覧ください。

空き家の売却にかかる費用は？

1.譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家の売却によって利益が出た場合に発生する税金です。
利益（譲渡所得）に対して所定の税率がかけられ、税額が決定します。
詳しくは、後ほど解説します。

2.相続登記費用

空き家を相続した後、名義を変更していなかった場合は、売却の際に相続登記を行う必要があります。
相続登記とは不動産の名義人を変更するもので、法務局に必要な書類を提出して申請します。
不動産を売却できるのは基本的にその物件の名義人だけであるため、売却活動を始める前に相続登記の手続きを行う必要があるのです。
費用の内訳としては、書類の取得日や登録免許税、司法書士への依頼料などが含まれます。

3.仲介手数料

仲介手数料とは、物件の売却活動を不動産会社に依頼して、売買が成立した際に不動産会社に対して支払う報酬のことです。
仲介手数料の金額に決まりはありませんが、上限が設定されているため、基本的にはその上限が仲介手数料の目安となります。

仲介手数料は売却価格に応じて算出方法が異なり、以下の式で計算されます。
・売却価格が200万円以下：売却価格の5％＋消費税
・売却価格が200万円を超えて400万円以内：売却価格の4％＋2万円
・売却価格が400万円を超える：売却価格の3％＋6万円

4.解体費用

空き家を解体して家として売却する場合は、解体費用も必要になります。
解体費用は家の大きさや使われている建材、周辺環境などにもよるため一概には言えませんが、一般的な木造建築の場合は、1坪あたり3〜4万円程度が相場と言われています。
上記の解体費用に加えて、塀や庭の木の撤去、防音シートの設置費用など、様々な費用が加わり、基本的には100万円以上はかかると見ておいた方が良いでしょう。

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空き家売却時にかかる譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは

空き家を売却した際に発生する譲渡所得税とは、売却によって得られた利益に対して課される税金です。
所有している土地や建物、株式、貴金属などを売って得られる利益のことを「譲渡所得」と言いますが、この譲渡所得に対しては所得税や住民税がかかります。
これらの税金はまとめて「譲渡所得税」と言われ、「空き家売却における節税」などと言うときは、この譲渡所得税を節税することを指します。
なお、譲渡所得税はあくまで所得税や住民税などの総称であり、税金としての正式な名称は「所得税」や「住民税」といったそれぞれの名称となっています。

また、所得税や住民税だけでなく、「復興特別所得税」が譲渡所得税として含まれる場合もあります。
復興特別所得税とは、2013年から2037年までの期間に納める税金で、各年分の基準所得税額の2.1%を納めるものと決まっています。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税の金額を求めるためには、まずは譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得は空き家の売却によって得られた「利益」のことであり、「売れた価格」そのものではありません。
そのため、譲渡所得を求めるためには、売却価格（売れた価格）から売却にかかった費用、さらには不動産を購入したときの価格や費用を差し引く必要があります。
計算式としては、以下の通りです。

・譲渡所得 = 収入金額 − 取得費 − 譲渡費用

ここでいう「収入金額」とは空き家を売ったときの金額のこと、「取得費」は物件を購入したときの金額と費用の合計、「譲渡費用」は空き家を売却するときにかかった費用のことです。

「取得費」の内訳は、主に以下の通りです。
・土地の購入代金
・建物の購入代金や建築代金
・購入時に支払った税金
・仲介手数料
・測量費
・整地費
・設備費
・一定の借入金利子　など

「譲渡費用」の内訳としては、主に以下の通りです。
・仲介手数料
・印紙税
・建物解体費
・売買契約締結後に支払った違約金　など

なお、取得日に関しては、建物の経年劣化を加味して、減価償却費を取得費の合計額から差し引くことになります。

譲渡所得税の計算方法

ここまででお伝えしてきた方法で譲渡所得を算出したら、その譲渡所得に対して所定の税率をかけることで譲渡所得税の税額を算出できます。
このときの税率は、その不動産を所有していた期間によって決まります。

不動産を所有していた期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となるため、所有期間5年を境に税率が変わります。

具体的には、短期譲渡所得の場合、税率は以下の通りになります。
・所得税：30%
・住民税：9%
・復興特別所得税：0.63%（復興所得税の税率は2.1％であり、これを所得税の税率に乗じた数値）
・合計：39.63%

一方、長期譲渡所得の場合、税率は以下の通りとなります。
・所得税：15%
・住民税：5%
・復興特別所得税：0.315%（復興所得税の税率は2.1％であり、これを所得税の税率に乗じた数値）
・合計：20.315%

以上のように、所有期間が5年以内の短期譲渡所得の場合は長期譲渡所得の場合に比べて税率が高くなります。
そのため、不動産の売却において支払う税金を抑えるためには、5年を超える期間に渡って不動産を所有してから売却する必要があると言えます。
なお、空き家を相続した場合、所有期間には親が実家を所有していた期間も含まれます。
そのため、相続直後に売却したとしても、親が5年よりも長くその不動産を所有していれば、長期譲渡所得の税率が適用されます。

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譲渡所得税の節税に使える特例とは？

空き家売却における譲渡所得税の節税方法としてはいくつかの方法が挙げられますが、代表的なものとしては「相続空き家の3000万円特別控除」が挙げられます。

この控除は、名前の通り、譲渡所得税を最大3000万円まで控除できる制度で、適用要件に当てはまれば、譲渡所得税を大きく節税できます。
適用要件としては、例えば以下が挙げられます。

・昭和56年5月31日以前に建てられた物件である
・区分所有建物登記がされていない
・相続を開始する直前に住んでいた被相続人以外の人がいない
・相続日から4回目の1月1日を迎える前に売ること
・売却価格が1億円以下である

この他にも、条件によっては要件を満たせず、控除を適用できなくなるケースも存在するため、事前にご自身のケースで要件を満たせるかどうかをしっかりと確認しておきましょう。

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まとめ

今回は、空き家の売却にかかる費用や税金、節税方法について解説しました。
空き家の売却には多くの費用がかかり、中でも税金は大きな出費となります。
空き家を売却した際に発生する譲渡所得税は、物件の所有期間で税率が変わるほか、特別控除を適用できるかどうかなどによっても税額が大きく変わります。
空き家を相続する際には、こうした税率の違いや控除の制度などについてよく調べて、出費を減らせるようにしましょう。

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