空き家売却にかかる費用の税金は非課税になる？特別控除も併せてご紹介します

私たちの生活において、税金はあらゆる場面でつきものです。
それは、空き家売却の際にも言えること。
せっかく高価で売却できても、税金で多く取られてしまい手元に残ったのはほんの一部、というような事態は絶対に避けたいところです。

そこで今回は、空き家を売却した際にかかる税金の種類や消費税課税の有無、売却による利益が生じたとき有効な特別控除についてご紹介します。
空き家を売却する際は、ぜひこの記事を参考にしてください。

空き家を売却する際の方法

1.古家付きの土地として売却

古家付きの土地として売却すれば、解体費用を支払う必要が無いため売却にかかる費用が抑えられます。
買主は引渡し完了後、古家をリフォームして住んだり買主が自己負担で解体して新築したりするケースが多いようです。

しかし、近くに別の売り出し中の中古物件や更地があると、価格や立地といった条件によっては買い手探しが難航する可能性もあるため、注意しましょう。

2.更地にしてから売却

売主が費用を負担して古家を解体し、更地にしてから売却します。
解体費用や整地費用がかかるため、売却前にまとまったお金を用意しておく必要があるでしょう。

しかし、更地は使い道が古家付きに比べて多く、新築の予定がある方にとっては期間をあけずに工事に取り掛かれるため、需要が高い傾向にあります。

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空き家を売却したときにかかる税金

・譲渡所得税
空き家を売却したことにより利益を得た場合のみ、譲渡所得に対してかかります。
譲渡所得は譲渡価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額です。
売却益にかかる所得税・住民税・特別復興所得税をそれぞれ支払わなければなりません。

また、譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得にあたる場合、復興特別所得税の2.1パーセントを含んだ39.63パーセントが譲渡所得税率です。

一方、所有期間が5年を超える長期譲渡所得に当たる場合、同じく復興特別復興所得税を含んだ20.315パーセントが譲渡所得税率になります。

・印紙税
不動産売買契約書に、金融機関で購入した収入印紙を添付することで納められます。
印紙税は、契約金額によって異なります。

100万円を超えて500万円以下 : 2,000円
500万円を超えて1,000万円以下 : 10,000円
1,000万円を超えて5,000万円以下 : 20,000円
5,000万円を超えて1億円以下 : 60,000円
1億円を超えて5億円以下 : 10万円

・登録免許税
住宅ローンの支払いをまだ終えていない空き家を売却する際は、売却と同じタイミングでローンを完済して抵当権抹消の手続きを行います。

この抵当権抹消手続きで必要なのが、登録免許税です。
登録免許税は、1つの不動産につき1,000円かかります。
例えば、建物と土地の両方に抵当権がついている場合は、不動産が2つとカウントされるため、2,000円の登録免許税がかかります。

・消費税
不動産会社に依頼して空き家の売却を仲介してもらう場合、仲介手数料に消費税が発生します。
売却価格が高額になると、それに応じて仲介手数料も高くなるため、消費税といえど無視できません。

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空き家売却時にかかる費用の消費税は非課税？

消費税とはそもそも、一般消費者が事業者を通して納税する税関のことです。
課税対象となる取引は、消費税法に規定されている以下の要件を満たしたものです。

・国内の取引であること
・｢事業者｣が、事業として行われていること
・対価を得て行われていること
・資産譲渡や貸付け、役務の提供であること

空き家の売却はこのうち資産譲渡にあたり、個人と法人とでは消費税課税の有無が異なります。

個人として空き家を売却される方が多いと思いますが、その場合事業を目的としていないため、居住用財産に対しての消費税は非課税となります。
普段の住まいやセカンドハウス、別荘も居住用財産扱いです。

一方、投資用物件の売却は事業の一環であると見なされ、その他の条件にも当てはまると課税事業者として消費税が課されます。

また、先程も申し上げたように仲介手数料については、消費税が課税されます。
仲介手数料の金額は、宅建業法により上限金額が規定されており、物件の売却価格によって以下のように変動します。

200万円以下の部分 : 手数料の上限は5パーセント
2,000,001円から400万円以下の部分 : 手数料の上限は4パーセント + 2万円
400万円を超える部分 : 手数料の上限は3パーセント + 6万円

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不動産の売却で利益を得た際に活用したい特別控除

3,000万円の特別控除の特例

この特例を活用すると、所有期間に関わらず居住用不動産を売却した際に譲渡所得から3,000万円の控除が可能になります。
つまり、売却益が3,000万円以下の場合は納税がゼロになるということです。

適用されるためには、家屋の取り壊しから譲渡契約締結の日までその敷地をほかの目的に使用しないことや、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどといった条件を満たす必要があります。

また、この特例ではマイホームが出来上がるまでの仮住まい用の家や別荘のように趣味・娯楽のために所有していた家は適用外となるため、注意しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

10年以上所有した居住用不動産を売却する場合は、2章でご紹介した長期譲渡所得よりも低い税率で計算されるという特例です。
これは3,000万円の特別控除の特例の併用可能なため、両方を活用するとかなりの節税効果が期待できます。

適用されるためには確定申告を行い、売却した不動産の所有期間が売却年の1月1日時点で10年を超過している必要があります。
また、前年や前々年にこの特例を受けている場合は、適用外となるため気をつけましょう。

特定居住用財産の買換え特例

それまで住んでいた家を売却して新たにマイホームを買い換える場合、売却価格よりも買い換えで要した購入価格の方が大きければ売却益に対しての課税を将来に繰り延べられるという特例です。
売却する物件も買い換える物件も日本国内にあることや、買い換える物件が中古の場合は新築後25年以下または一定の耐震基準を満たしたものであることなどといった要件があります。

またこの特例は、3,000万円の特別控除の特例や10年超所有軽減税率の特例とは併用できません。