空き家の売却を検討している方々の中には、売却後の確定申告についての知識が不十分な方も多いでしょう。
確定申告は、売却による利益や損失、そしてそれに伴う税金の取り扱いに関する非常に重要な手続きです。
この記事では、空き家の売却後の確定申告について、基本的な知識から詳細な手続きまでを解説していきます。
「そもそも確定申告とは何か」といったことからお伝えしていきますので、空き家売却後の確定申告の基本を知りたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。
そもそも確定申告とは何か？
確定申告は、私たちが1年間で得た「もうけ」、すなわち収入に対してかかる税金（所得税）を自分で計算し、それを国に報告する手続きのことを指します。
この「もうけ」のことを税法上では「所得」と呼びます。
私たちの生活を支えるためには、会社を経営する、アパートを経営する、株式の配当金で生活するなど、さまざまな方法で「もうけ」を出す必要があります。
この「もうけ」は、税法上では以下の10種類の所得に分類されます。
・利子所得
・配当所得
・事業所得
・不動産所得
・給与所得
・退職所得
・譲渡所得
・山林所得
・一時所得
・雑所得
この税法の世界では「もうけ（所得）が出たら税金を払う」というのが基本原則となっています。
そして、1年間で得た「所得」を集計し、その上で税金を計算して自ら申告・納税するのが確定申告です。
このような方式、つまり納税者が自分で納める税金を計算し、申告する方法を「申告納税方式」と言います。
確定申告が必要な人はどんな人か？
確定申告は、特定の条件を満たす人々に対して必要とされる手続きです。
具体的には、個人事業主やフリーランスの方、副業を持つサラリーマンなどが該当します。
【サラリーマンの場合】
サラリーマンの中でも、以下の条件を満たす方は確定申告が必要です
・主たる給与収入が2,000万円を超える場合
・年末調整が行われなかった場合
・2ヵ所以上から給与を受け取っており、主たる給与収入で「年末調整」が行われているが、「従たる給与」の収入合計が20万円を超える場合
・副業や賃貸収入、不動産の売却などで得た所得が20万円を超える場合
・同族会社の役員として、給与以外にも利息や家賃などの収入を得ている場合
【サラリーマン以外の場合】
・個人事業やフリーランスで得た所得がある場合
・土地やアパートを賃貸して得た所得がある場合
・公的年金等を受け取っているが、その収入からの所得がある場合
確定申告をしないとどうなるのか？
確定申告を怠った場合、さまざまなペナルティが発生します。
具体的には、税金に無申告加算税や延滞税がかかる可能性があります。
さらに、青色申告の特別控除の枠が減額されることもあります。
最も厳しいペナルティとして、2年連続で確定申告の提出が遅れると、青色申告の承認が取り消されることもあります。
最悪の場合、脱税として法的な処罰を受けるリスクもあります。
確定申告は、個人事業主やフリーランスなどの自営業者にとって、1年の仕事を締めくくる大切な作業となっています。
空き家売却後の確定申告とその詳細
空き家を売却して利益が発生した場合は、サラリーマンであるかどうかといったことに関わらず、確定申告が必要になります。
空き家を売却した際に生じる利益は「譲渡所得」として扱われ、その利益に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。
利益が出た場合の確定申告
空き家を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
この税金は、売却価格から取得費や売却費用を差し引いた金額に対して計算されます。
具体的には、譲渡所得＝売却価格－(取得費＋売却費用)となります。
取得費には、空き家の購入金額や仲介手数料などが含まれ、売却費用には売却時の仲介手数料や印紙代などが含まれます。
損失が出た場合の確定申告
一方、売却によって損失が出た場合、基本的には確定申告の義務はありません。
しかし、この損失を確定申告することで、他の所得との損益通算が可能となります。
これにより、節税のメリットが生じる場合があります。
譲渡所得税の詳細と税率
譲渡所得税は、不動産や株式の売却によって得られる利益に対して課される税金です。
この税金の税率は、所有期間や売却価格、利益の額などの条件によって異なります。
具体的には、所有期間が5年を超える場合は20.315％、5年以下の場合は39.63%となります。
税金対策としての特例
空き家の売却に際して、税金を節約するための特例が存在します。
これには、3000万円の特別控除や、所有期間10年超の軽減税率特例などがあります。
これらの特例を利用することで、税金の負担を大きく軽減できます。
しかし、これらの特例を利用するためには、一定の条件を満たす必要があります。
特に、3000万円の特別控除は、長年住んでいた家を売る場合や、住まなくなってから3年以内に売却する場合など、特定の条件を満たす必要があります。
また、所有期間10年超の軽減税率特例を利用する場合、所有期間が10年を超えていることが条件となります。
この特例を利用すると、税率がさらに低くなります。
このように、空き家の売却に関する確定申告や税金は、多くの条件や特例が存在します。
適切な知識と対策を持って取り組むことで、税金の負担を軽減できます。
空き家売却後に確定申告をする流れ
1.各種費用の計算
空き家売却の際、まず最初に考慮すべきは「取得費」「譲渡にかかる経費」「減価償却費」の計算です。
これらの費用は、売却益の算出において非常に重要です。
取得費には、空き家の購入代金や不動産取得税、印紙税などが含まれます。
一方、売却にかかる経費としては、仲介手数料や名義書換料などが考慮されます。
また、減価償却費は、物件の取得価額に基づいて計算され、経年劣化による価値の減少を反映するものです。
2.課税譲渡所得金額の計算
各種費用を計算した後、次は空き家の売却益、すなわち「譲渡所得」を算出します。
この所得は、取得日から売却した年の1月1日までの所有期間に応じて、長期または短期の譲渡所得として分類されます。
そして、それぞれの所得に対応する税率で税金が計算されます。
3.必要書類の準備と申告
最後に、確定申告に必要な書類を準備します。
これには、確定申告書や譲渡所得の内訳書などが含まれます。
特に、各種特例を受けるためには、不動産の売却や所有期間、支出を証明する書類が必要となります。
書類は、国税庁のページからダウンロード可能で、完成した確定申告書はe-Taxや税務署への持参、郵送で提出できます。
まとめ
空き家の売却後の確定申告は、一見複雑に思えるかもしれませんが、ステップを踏んで進めることでスムーズに完了します。
まず、各種費用の計算を行い、取得費や売却にかかる経費、そして減価償却費をしっかりと把握することが大切です。
次に、譲渡所得の算出を行い、適切な税率を適用して税金を計算します。
この税率は、所有期間によって変動するため、正確な期間を確認しておくことが必要です。
最終ステップとして、確定申告に必要な書類を整え、税務署に提出します。
特例を利用する場合は、関連する書類も忘れずに準備しましょう。
確定申告は、適切な知識と準備をもって取り組むことで、難なく進められます。
不明点や疑問が生じた場合は専門家のアドバイスを求めつつ、正確な申告を心がけましょう。
