日本の認知症患者は年々増加傾向にあり、2025年には65歳以上の高齢者の5人に1人にまで達するといわれています。
何も起きないに越したことはありませんが、事前に備えておいて損は無いでしょう。
そこで今回は、親が認知症になってしまった場合に、空き家を売却する方法や注意点をご紹介します。
認知症の進行度合いによって売却方法は異なるため、ご自身がどの方法を利用できるか、確認のためにぜひ最後までご一読ください。
軽度の認知症である場合に可能な売却方法
家族信託を使う
家族信託とは、信頼関係にある家族に自身の財産を託し、管理・運用を一任する制度です。
親が亡くなる前に受託者が空き家を売却できることや、成年後見制度よりも自由度が高いこと、信託内容によっては空き家を売却するだけでなく、活用する手もあることから注目を集めています。
また、成年後見制度では必須な家庭裁判所での申し立てが、家族信託であれば不要なことも大きなメリットといえます。
しかし、信託契約を結ぶ際には公正証書の作成費用や不動産の変更登記費用がかかるといったデメリットもあります。
弁護士や司法書士などの専門家に家族信託の手続きを依頼した場合は、さらに数十万円かかることもあるため、注意しましょう。
生前贈与を使う
生前贈与とは、財産を所有している本人が生きているうちに、贈与というかたちで財産を承継させる手続きのことです。
贈与された子供は、空き家を売却するなり活用するなり、自由に行えます。
しかし、生前贈与には贈与された側に贈与税が課されるといったデメリットもあります。
ただ、毎年110万円までの贈与に抑えたり、要件を満たして特例や控除を利用したりすると、贈与税が非課税になるかもしれません。
基本的に生前贈与は贈与者と受贈者の合意があればできますが、不動産の名義変更を並行して行いたい場合やミスを避けたい場合は、司法書士に手続きを依頼しても良いでしょう。
任意後見制度を使う
成年後見制度には2種類ありますが、親の判断力が十分に認められる場合には、任意後見制度が活用できます。
任意後見制度は、契約時の家庭裁判所での申し立てをする必要がなく、親が任意後見人を誰にするか、希望できます。
子供を任意後見人に指定した場合、親の認知症の進行度合いをうかがいながら、親が売却するのか、子供が任意後見人となり売却を受け持つのかを判断できます。
しかし、司法書士や弁護士が後見監督人としてつくため、毎月1～2万円のランニングコストがかかります。
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重度の認知症の場合は、通常の売却はできる？
親が重度の認知症で、会話もままならないような状態にある場合、不動産の売買契約は結べません。
自分の行為が法律的にどのような結果を及ぼすのか、判断する能力に欠けているとされるためです。
「不動産を売却すると、所有権が買主に移りその対価として代金を受け取る」ということを、所有者である親自身がはっきりと認識できていなければ、その契約は無効になります。
たとえ委任状を準備して子供を代理人に立てる方法であっても、不動産を売却できません。
親の意思能力が認められず、法的に有効な代理人が立てられないためです。
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重度の認知症と判断された場合でもできる売却方法は？
親が重度の認知症であり、通常の不動産売却ができなかったときは、成年後見制度を活用しましょう。
成年後見制度は、認知症の方だけでなく精神障がいや知的障がいなど、判断能力が不十分だとされる人に後見人がつく制度です。
後見人に立てられた人は、被後見人の財産を守るという原則のもとで、本人名義の預貯金管理や不動産売却、確定申告などの様々な手続きができます。
重度の認知症の際に使える成年後見制度は、法定後見制度です。
家庭裁判所を通して、後見人に最もふさわしい人が選任され、その人が財産管理するといった制度です。
認知症による意思能力の低下がみられる場合のみ、この制度が利用できます。
現状、どの程度判断能力が低下しているかによって、「後見人」・「補佐人」・「補助人」を選任するか決めます。
類型を決める際は、医師の診断書や鑑定書を参考に審理されます。
重度の認知症の場合は、最も多くの法的権限を付与される後見人が選ばれる可能性が高いです。
法定後見人は申立の際に推薦できますが、必ずしもそれが通るという訳ではありません。
あくまで家庭裁判所が被後見人の財産管理に適しているかどうか調査を行った上で、決定します。
法定後見人は、親族だけでなく弁護士や司法書士、検察官、社会福祉士などの中からも選ばれます。
相続時のトラブルを回避するために、弁護士や司法書士が選ばれることが多いです。
また、法定後見人は誰でもなれる訳ではありません。
未成年者や家庭裁判所の職権によって法定代理人を解任されている人、復権していない破産者にあたる人などは、被後見人の財産管理を適切に行うのにふさわしくないとされるため、法定代理人にはなれません。
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認知症の親が住んでいた空き家を売却する際に注意すること
売却が認められない可能性もある
成年後見制度を利用したとしても、空き家の売却を家庭裁判所に認めてもらえる訳ではありません。
成年後見人は、親の財産を守る役割があります。
自宅を売却して現金化することが、裁判所に親の財産を流動性の高い資産に変える、と判断される場合は許可されない可能性が高いです。
実家の売却を認めてもらうには、それなりの理由があるという証拠を裁判所に提示する必要があります。
売却まで時間がかかる
成年後見制度を利用しての売却の申立だけでも、準備から完了するまで3～6ヵ月かかることがほとんどです。
そこからさらに売却するための準備や購入希望者探しが始まる訳ですから、トータルで考えると1年以上の時間を要することになるでしょう。
そのため、売り時を逃して希望価格での売却ができない、なんてことも起こりかねません。
住宅ローンが残っている場合、売却は困難
これまでご紹介した売却方法は、住宅ローンが完済していることを前提としたものです。
一般的に、住宅ローンの返済が残っている場合は繰り上げ返済をして、完済後に売却に取り掛かります。
しかし、親が認知症になってしまうと住宅ローンの繰り上げ返済自体が認められない可能性が高いため、注意しましょう。
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親が認知症になる前にしておくと良い対策
1つ目の対策は、生前贈与です。
子供と同居するときや施設に入居するときなどのタイミングで、認知症を患う前に生前贈与しておくと良いです。
生前贈与後は、好きなタイミングで売却できます。
2つ目の対策は、任意後見制度の利用です。
法定後見制度は認知症が始まってからのみ利用できますが、任意後見制度は認知症になる前でも利用できます。
3つ目の対策は、家族信託の利用です。
家族信託では裁判所へ申立する時間が省けるため、売り時を逃さず売却できるでしょう。
まとめ
今回は、認知症になってしまった親が住んでいた空き家を売却する方法や注意点、対策をご紹介しました。
症状が軽いうちであれば、家族信託や任意後見制度、生前贈与というように幅広い選択肢から手段が選べます。
しかし、症状が進行してしまうと、法定後見制度しか利用できなくなります。
親が元気なうちに、または認知症が軽度であるうちに、実家をどうするか話し合って手を打っておくことをおすすめします。
また、話し合いの際に実家の査定価格を知っておくと、とても役立ちます。
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