これは不動産にまつわるミニドラマです。
難しいイメージのある不動産のニュースや法律・知識を物語形式にすることにより、分かりやすく伝える試みです。
※ 本ドラマは実際の法律や記事に基づいて作成していますが、時期や地域および状況によっては内容が異なる可能性もございます。御注意ならびに御了承くだいますようお願い致します。
※ 本ドラマで出てくる登場人物、団体等は全てフィクションです。
2024年の秋が深まる頃、建築士の佐藤隆は書斎で一枚の資料を眺めていた。そこには「2025年4月、建築基準法改正」と太い文字が踊っていた。佐藤の脳裏には、あの古びた家のことが浮かぶ。昭和40年代に建てられた、総ヒノキ造りの古い戸建てだ。彼が一度関わった、思い出深い物件だった。
あの時、施主は思い出の詰まった家を取り壊して新築にするのではなく、改築して残したいと強く願っていた。だが、図面もなければ検査済証もない家だったため、佐藤たちは一から図面を起こし、建築確認の手続きを進めなければならなかった。手間と費用は新築を超えそうだったが、施主の熱意が彼らを動かした。
「来年の4月からはもっと厳しくなるな…」佐藤はそう呟き、改正の内容を思い返した。これまで、延べ床面積500㎡以下の木造2階建てなどは「4号建築物」として一部の審査が省略されていた。しかし、新しい改正ではこの特例が廃止され、「新2号建築物」「新3号建築物」として大規模な修繕にも厳しい建築確認が求められるようになるという。図面の作成にはさらに時間とコストがかかり、リフォームにおいても検査が必要になる。
「これは投資家には厳しい時代だ」と、佐藤は机に肘をついて考え込む。古い物件の改築を安く済ませられる時代は終わりつつある。新たに求められる構造計算や省エネ基準の適合、さらには追加工事の必要性が施工費を押し上げるのは避けられない。
佐藤の思考は再び、あの古い家に戻る。施主の願いが通じて完成した改築後の家は、見事なものだった。だが、もしあの時、今度の改正が施行されていたならどうなっていただろう？費用が膨らみ、再建築不可物件として手を引かざるを得なかったかもしれない。
「倒壊のリスクを減らし、省エネ性能を高める…確かに、意味はあるんだ」佐藤は自分に言い聞かせるように呟いた。日本中で繰り返される地震や台風の被害が脳裏をかすめる。それでも、投資家にとっては今後の投資先が限られていくことを意味する。
思いは現場に戻る。かつてのように、柱を一本残してのスケルトンリフォームも容易ではなくなる。スケルトンリフォームとは、建物の主要な柱を一本残して内装をすべて解体し、新築に近い形で再構築する手法だ。これは、新築よりも少ない制約で建築確認をクリアできるため、築古物件の改修では一般的な手段として利用されてきた。再建築不可物件や既存不適格物件では、この方法で法の制約を巧みに回避しつつ、家の耐久性や機能性を向上させていた。
しかし、2025年の建築基準法改正では、こうしたスケルトンリフォームも厳しい規制の対象となる。改正後は大規模な修繕でも「構造関係規定等の図書」や「省エネ関連の図書」の提出が求められ、これまで省略されていた審査が必要になる。さらに、建蔽率や斜線制限の遵守も必須となり、現況調査をもとに図面を起こし直す手間が増える。これにより、柱を一本だけ残して改修する手法も、新築同様に費用と手間がかかるケースが多くなるのだ。
佐藤は、これまでの方法がどれだけの時間とコストを節約していたかを思い返しながら、その変化の大きさに思いを巡らせた。
佐藤は深く息をついた。「この法改正は、家をただ守るだけでなく、誰もが安心して暮らせる未来を作るためのものだ。だが、その代償は大きい」と心の中で語りかけた。
夕日が差し込む部屋で、佐藤は覚悟を新たにした。建築業界に吹き荒れる新しい風を迎え撃つために。
