住宅ローンの滞納、そして差し押さえ、想像しただけで不安が押し寄せますよね。
もしかしたら、すでに督促状が届いているかもしれません。
このままでは競売という厳しい現実が待ち受けているという状況に直面している方々に、競売の流れをご紹介します。
今回は、競売に至るまでの経緯から、競売開始後の手続き、そして競売回避策までを段階的に解説します。
住宅ローン滞納から競売開始決定までの流れ
督促状と催告書の段階的理解
住宅ローンの滞納が始まると、まず金融機関から督促状が届きます。
これは支払いを促すもので、この段階で滞納分を支払えば、分割返済を継続できる可能性があります。
しかし、督促状を無視し続けると、数ヶ月後には催告書（内容証明郵便）が届きます。
催告書は、最後の警告であり、滞納分と遅延損害金を支払わない場合、期限の利益が喪失し、法的手続き（競売）に移行する旨が記されています。
期限の利益喪失と一括返済請求
催告書が届いていても支払いが滞ると、期限の利益が喪失します。
これは、分割払いの権利を失うことを意味し、以降は一括返済しか認められなくなります。
しかし、多くの場合、一括返済は不可能な金額です。
金融機関は、この時点で既に競売による回収を視野に入れている可能性が高いでしょう。
代位弁済と競売申立て
期限の利益を喪失すると、契約に基づき保証会社が金融機関に代位弁済（債務の一括返済）を行います。
保証会社は、担保である不動産を売却して債権を回収するため、裁判所に競売申立てを行います。
競売開始決定通知とその後
競売申立てが受理されると、裁判所から競売開始決定通知が届きます。
これは、競売手続きが正式に開始されたことを意味します。
この通知を受け取ると、競売回避に向けて行動を起こす猶予時間は限られてきます。
競売の流れと手続きの解説
現況調査と物件評価
競売開始決定後、裁判所の執行官と不動産鑑定士が物件の現況調査を行います。
これは、物件の価値や状況を調査し、競売の売却基準価格を決定するために行われます。
所有者の立ち会い義務はありませんが、拒否した場合、裁判所から任命された執行官が立ち入ることになり、別途費用が発生する可能性があります。
入札期間と情報公開
現況調査後、入札期間が設定され、「BIT（不動産競売情報サイト）」で競売物件の情報が公開されます。
物件の住所や写真などが公開されるため、近隣住民に競売物件であることが知られるリスクがあります。
開札と売却許可決定
入札期間が終了すると、開札が行われ、最高額入札者が買受人となります。
その後、裁判所の審査を経て売却許可決定が出されます。
売却代金納付と所有権移転
買受人が売却代金を納付すると、所有権が買受人に移転します。
この時点で、債務者は物件の所有権を失います。
明け渡し手続きと強制執行の可能性
所有権移転後、債務者は速やかに物件を明け渡す必要があります。
明け渡しに応じない場合、裁判所の執行官から退去を促す催告が行われ、それでも退去しない場合には強制執行が実施されます。
競売による売却価格の低さへの対策
競売では、物件の売却価格は相場よりも低くなる傾向があります。
競売を回避し、任意売却によってより高い価格で売却することを目指すことが、債務者の経済的損失を軽減する対策となります。
まとめ
今回は、住宅ローンの滞納から競売開始決定、そして競売手続きの全般について解説しました。
競売は、経済的に大きな打撃となるだけでなく、精神的にも辛い経験となります。
しかし、競売開始決定通知が届いても、まだ諦める必要はありません。
任意売却など、競売を回避するための手段があります。
競売に至るまでの過程を理解し、適切な対応を検討することで、今後の生活への影響を最小限に抑えることができます。
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